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    • Gatito
    • 20 julho 2017 editado

     # 1

    Um condómino efetuou obras na fração que foram vetadas em Assembleia Geral por se tratar do aprofundamento do solo da sua cave para obter
    pé direito regulamentar para instalar uma cozinha, dado que ia abrir um restaurante.
    Apesar disso fez a obra não ligando ao que foi deliberado na Assembleia, e fê-lo à porta fechada, impedindo até que a Policia até que a PSP lá entrasse para constatar o que estava a ser feito. O Condominio e outros condóminos fizeram inúmeras reclamações quer à Camara quer à Policia Municipal sem resultado.
    O Condominio tentou embargar a obra judicialmente, sem resultado, porque não foi possível provar que a obra ainda decorria, pois impediram a entrada do advogado nas instalações.
    A sentença do Tribunal foi-lhes, assim favorável tendo agora o Condomínio que pagar as custas de parte.
    Sucede que o Condomínio não tem, neste momento, capacidade financeira para pagar essas custas, pois não pode utilizar o Fundo Comum da Reserva para esse tipo de despesas, pelo que terá de pedir em Assembleia Geral uma quota extraordinária para o efeito.
    A questão que coloco é se o condómino que fez a obra também terá que pagar a sua quota-parte dessas despesas (Custas da Ação, Honorários do Advogado, Custas de Parte e outras despesas inerentes), porquanto tratam-se de despesas do Condomínio no qual todos os condóminos estão inseridos.
    Peço e agradeço a V/colaboração e comentários.
  1.  # 2

    Meu estimado, o art. 1424º, nº 1, do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação de os condóminos, todos eles, sem excepções, suportarem, na proporção do valor das suas fracções, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício, e bem assim, do pagamento de serviços de interesse comum. Pese embora o legislador apenas tenha elencado estas três situações, o preceito tem que ser lido extensivamente, de forma a englobar todas as demais despesas que à comunidade condominial respeite.

    Porém, o nº 3 do art. 1424º do CC contém uma excepção ao referido princípio ao estabelecer que as despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem, i.e., dos titulares das fracções a que dão serventia exclusiva aqueles lanços de escada ou partes comuns (como sucede com um terraço que serve de cobertura a parte do prédio).

    Vale por dizer que, em abstracto, hão assim que distinguir, dentro das despesas afectadas, as chamadas despesas de manutenção das despesas de reparação resultantes, não do uso normal das partes comuns do edifício pelos condóminos que delas se servem, mas de deficiência na construção ou de falta de manutenção de espaços exteriores a essas partes comuns que não são utilizados por aqueles condóminos: as primeiras são a cargo dos condóminos que usam e fruem do terraço por serem eles os beneficiários exclusivos do mesmo e, em princípio, terem sido eles que deram origem ao desgaste ou deterioração dos materiais dessas áreas; já as segundas são a cargo de todos os condóminos por as reparações a realizar constituírem um benefício comum de todos eles.

    Significa isto que, pese embora as despesas aprovadas pelo colégio em sede plenária a todos obrigue, podem subsistir situações muito concretas que extravasam o balizamento legal imposto pelo nº 1 do artº 1424º, a saber, a regra de excepção prefixada no nº 3 do mesmo preceito civilista.

    Depois desta já longa generalização introdutória sobre a distribuição das despesas havidas no condomínio, debruce-mo-nos pois sobre a matéria aqui suscitada. O pagamento das custas no final do processo, quando intentado pela administrador no seguimento de instruções (competente deliberação) da assembleia dos condóminos, e havendo-se este parte vencida, cabem a quem? A resposta é simples e pacífica: a todos os consortes, sem excepção.

    E quando o processo judicial é movido contra um dos consortes e este vence a competente acção? Ora, sabendo-se que, em regra, o pagamento das custas cabe a quem ficou vencido, na proporção em que o for, não faz sentido algum que o condómino, enquanto parte vencedora, tenha responsabilidade pelas custas, quando não foi manifestamente condenado. Desta sorte, as citadas custas no final do processo hão-de ter-se repartidas proporcionalmente pelos restantes condóminos.

    Quanto à feitura das obras, não me vou por ora pronunciar sobre as mesmas, por não se terem solicitados esclarecimentos sobre futuros expedientes, porém, e em bom português, oferece-me dizer que ao referido condómino, que decidiu obrar a arrepio da lei e da assembleia dos condóminos, «o tiro irá sair-lhe pela culatra»...
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  2.  # 3

    Agradeço o seu esclarecimento, mas ainda tenho dúvidas.

    Estão em causa dois tipos de despesas:

    As iniciais (custas e honorários do advogado) inerentes â interposição da ação no cumprimento do que foi decidido em Assembleia Geral (decisão aprovada por unanimidade dos presentes que representavam a maioria), peço facto de ter havido clara violação do que havia sido decidido em Assembleia Geral anterior.
    ;
    E as custas de parte, pelo facto do Condomínio ser a parte vencida.

    E o condómino fica isento de ambas as despesas?
  3.  # 4

    Meu estimado, respondendo muito directamente à sua dúvida, sou de o informar que ambos os dois tipos de despsas inserem-se no mesmo desiderato (acção judicial). Os honorários do advogado só seriam da responsabilidade de todos os consortes, sem excepções, se os seus honorários fossem referentes a uma consulta e pedido de parecer, com vista a uma futura acção.

    Quanto à acção, propriamente dita, tudo quanto esta possa englobar, desde pareceres técnicos previamente solicitados para a produção de prova, até às custas judiciais ou processuais (taxa de justiça, os encargos e as custas de parte), cabem à parte vencida, nos termos do artº 447º do CPC.
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  4.  # 5

    Meu estimado, sou de a este tema regressar para abordar alguns outros pertinentes considerandos que se me oferece prestar. Primeiramente, para salientar que, o condomínio teve-se vencido porque a regra em direito é que, quem alega um determinado facto constitutivo, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova (cfr. art. 342º CC). Pese embora este revés, ainda possui a administração colegial (assembleia dos condóminos) muitas "armas" para oportunamente esgrimir e repor a legalidade na coisa.

    Da alteração do fim

    Com efeito, o fim a que uma fracção autónoma é destinada constitui uma limitação ao exercício do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção (cfr. artº 1305º CC). Ora, nos termos do art. 1418º, nº 1, 2, al. a), e 3, do CC, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção.

    Se se houver disposta a menção do fim, é-lhe vedado dar uso diverso a que se tem destinada a fracção (cfr. artº 1422º, nº 2 al. c) CC), excepto se o condómino interessado na alteração do fim, lograr uma deliberação tomada pela unanimidade dos condóminos. Se porventura o título constitutivo da propriedade horizontal se tiver omisso quanto ao fim, a alteração do uso carece de uma autorização da assembleia, aprovada por uma maioria qualificada de 67 ou 667 votos (consoante se delibere em percentagem ou permilagem) (cfr. artº 1422º, nº 4 CC).

    Ainda sobre a alteração do fim e respectivo licenciamento camarário, sem autorização condominial vide aqui alguma informação de utilidade. Vale por dizer que, a autorização da CM de nada vale sem a autorização da assembleia.

    Da disciplina das limitações ao exercício dos direitos

    Outra matéria que se tem muito descurada, prende-se desde logo com a disciplina, em sede de regulamento, do uso, a fruição e a conservação das partes comuns (cfr. artº 1429º CC), ou do uso, fruição e conservação das partes comuns e das fracções autónomas (cfr. artº 1418º nº 2. al. b) CC). De salientar que, (i) se têm ambos estes regulamentos distintos, o primeiro apenas pode abranger as partes comuns, já o segundo pode abranger as partes comuns e as partes privativas, (ii) este último carece de uma aprovação unânime, preferencialmente com anexação ao título (cfr. artº 1419º CC), enquanto o primeiro possui matérias que merecerão de uma análise casuística porquanto algumas normas carecerão de uma mera maiorias simples, enquanto outras, de maiorias qualificadas.

    Neste concreto e no âmbito balizado no segundo citado regulamento, a assembleia dos condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições da lei (em especial, no artº 1422º, nº 2, al. a) e c) CC), das deliberações da assembleia dos condóminos e bem assim das decisões do administrador (cfr. artº 1434º CC) no âmbito das suas executivas funções e da execução dos seus poderes-deveres (cfr. artº 1436º CC).

    No entanto, da redacção do art. 334º do CC, sobretudo da expressão manifestamente, infere-se que o exercício de um direito só poderá taxar-se de abusivo quando exceda manifesta, clamorosa e intoleravelmente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito. Para que haja abuso é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito.
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