Iniciar uma discussão

1. • ricard0liveira
   • 27 julho 2017 ^editado

    # 1

   Há cerca de um ano comprei um prédio com vários inquilinos.
   Fizeram-me um contrato de arrendamento com opção de compra e eu exerci a opção de compra passado cerca de um ano (o ano passado).
   Os inquilinos desse prédio (que está em propriedade total) não foram notificados para exercer o direito de preferência, mas até agora também não reclamaram e pagam as rendas a mim e eu passo recibo.
   Nunca tive qualquer problema.
   Mas neste momento em que estou a actualizar rendas e a rentabilizar o imóvel ocorreu-me: a venda pode ser impugnada por algum dos inquilinos que lá residia há mais de 3 anos por nunca terem renunciado ao direito de preferência?
   Muito obrigado e uma boa noite.
2. • master_chief
   • 27 julho 2017

    # 2

   Interessante questão

   Concordam com este comentário: Sr.io

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ricard0liveira
3. • Palhava
   • 28 julho 2017

    # 3

   eu acho que só se poria a situação se num prazo razoável,algum dos inquilinos mostrasse vontade de adquirir e tivesse o capital para comprar todo o prédio,visto as fracções não serem autónomas.
   O valor a considerar seria o valor escriturado.
   O comprador teria de devolver a quantia e o "inquilino"exercendo o seu direito de preferência comprava ao vendedor.

   Concordam com este comentário: Sr.io

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ricard0liveira
4. • ricard0liveira
   • 28 julho 2017

    # 4

   Colocado por: Palhavaeu acho que só se poria a situação se num prazo razoável,algum dos inquilinos mostrasse vontade de adquirir e tivesse o capital para comprar todo o prédio,visto as fracções não serem autónomas.
   O valor a considerar seria o valor escriturado.
   O comprador teria de devolver a quantia e o "inquilino"exercendo o seu direito de preferência comprava ao vendedor.

   Estas pessoas agradeceram este comentário:ricard0liveira

   
   
   Como posso esclarecer-me acerca desse prazo? Já li nalguns sítios que seria de um ano e noutros de 30. A situação é que quem teria de pedir os direitos de preferência era o antigo proprietário e eu não quero agora ser/vir a ser prejudicado por causa disto.
5. • LuB
   • 28 julho 2017 ^editado

    # 5

   Nos termos do disposto no nº 1 al.a) do artigo 1091º do Código Civil:” O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos”.
   
   Este dispositivo legal corresponde a grande parte ao que constava dos revogados art.s 47º, 48º e 49º do RAU (Regime Arrendamento Urbano). Comparativamente, destacam-se duas diferenças relativamente ao direito revogado. Por um lado, o tempo de duração do arrendamento necessário para que o arrendatário tenha direito de preferência na compra que passa de 1 para 3 anos. E, por outro lado, o direito de preferência vale tanto para os arrendamentos de prazo indeterminado como para os de prazo certo, que era excluído no revogado nº 2 do artigo 99º do RAU.
   
   O exercício do direito de preferência consiste no poder que tem o titular do direito de preferência de sobrepor o seu direito ao de outrem. A preferência pressupõe a concorrência de direitos opostos sobre a mesma coisa, sendo o do preferente superior.
   
   Para poder exercer o seu direito de preferência, o vendedor do bem deverá comunicar ao arrendatário (preferente) “o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato”, ou seja, deverá comunicar o preço e as restantes cláusulas do contrato, deve dar a conhecer todos os elementos essenciais da venda projetada.
   
   Recebida a comunicação, deve o preferente comunicar no prazo de oito dias, se pretende exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade do seu direito, salvo se lhe for fixado mais curto ou mais longo. (art. 416º Código Civil).
   
   Se o preferente (arrendatário) declarar, dentro do prazo, que quer preferir, essa declaração torna perfeito o contrato de compra e venda, se for revestido de forma exigida para este, desde que a comunicação do obrigado a dar preferência seja uma proposta de contrato e a declaração do titular do direito de preferência seja uma aceitação daquela proposta.
   
   Poderá o titular do direito de preferência renunciar ao seu direito, mas tal renúncia terá de ser feita sempre na dependência do conhecimento prévio do negócio em que pode vir a querer preferir ou em que possa vir a renunciar, sem o que a preferência ou a renúncia carecem de objeto definido.
   
   Não sendo dada a preferência que resulta do dispositivo legal, o preferente tem direito de haver para si o direito alienado contanto que o requeira no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda, e deposite o preço devido no prazo de 15 dias seguintes à da propositura da ação judicial respetiva.
   
   A ação terá de ser interposta contra o vendedor e o adquirente do bem a preferir, para que a sentença possa produzir o seu efeito útil relativamente a todas as partes envolvidas no negócio.
   
   O preço a depositar incluirá não só o preço propriamente dito mas também o IMT, IS e poderá incluir o da escritura se o adquirente vier alegar tais despesas e alegar que o preferente as teria de suportar se tivesse sido ele o outorgante.
   
   Fonte: Inês Amorim, SASLBM & Associados | Soc. Advogados
   

   
   
   
   Como o meu amigo pode verificar pelo post que acima coloquei qualquer inquilino pode ficar com o prédio, pelo mesmo preço que o Ricardo o comprou, se na altura da compra os arrendatários com arrendamentos há mais de 3 anos não foram avisados.
   
   Deveria ter sido enviada antes da sua compra, a cada um deles, uma carta registada a perguntar se queriam o predio nas mesmas condições (preço de venda, prazos de pagamento, etc) em que ia ser celebrada a venda.
   Eles teriam 8 dias para dar a resposta. Depois disso em face da resposta, é que a venda poderia ser celebrada sem perigo de eles o virem a reclamar quando tomassem conhecimento da venda.
   É que a lei diz que se acaso for celebrada uma venda sem o conhecimento dum inquilino, que tenha direito de preferência numa venda, ele têm 6 meses para decidir se quer ou não ficar com o artigo, e isto depois de tomar conhecimento de que o prédio foi vendido. Neste caso pode requerer todo o prédio visto que ele que está em propriedade total.
   
   A meu ver o Ricardo, para sua segurança, deveria comunicar imediatamente a compra aos inquilinos, por carta registada, e eles terão os tais 6 meses para decidirem se vão ou não ficar com ele. Se o não fizer até daqui a 10 ou 20 anos poderão alegar que não sabiam da venda que terão sempre razão.
   
   Tenha atenção certas coisas que jogam a seu favor:
   
   1) - No seu caso qualquer inquilino que queira exercer o direito de preferência terá de comprar o prédio inteirinho e não apenas o andar onde reside. Não pode ficar apenas com o andar que habita. Isto porque o prédio está em propriedade total e a venda foi de todo o prédio e não apenas da casa que ele habita. A lei diz que o inquilino tem opção no negócio efectuado nas mesmas condições em que o negócio foi realizado.
   
   2) Outro aspecto importante é que pós o tribunal decidir que o inquilino tem direito de preferência ele terá de depositar o valor total da aquisição no prazo máximo de 15 dias. Estas duas coisas não estão ao alcance da maioria dos inquilinos
   
   
   Se o prédio estivesse em propriedade horizontal, a sua dor de cabeça talvez fosse maior...
6. • JOCOR
   • 28 julho 2017

    # 6

   Colocado por: ricard0liveiraHá cerca de um ano comprei um prédio com vários inquilinos.

   
   
   
   

   Colocado por: ricard0liveiramas até agora também não reclamaram e pagam as rendas a mim e eu passo recibo.

   
   Isto prova que os inquilinos já têm conhecimento de que o prédio mudou de dono há mais de seis meses pelo que o prazo que tinham para reclamar o direito de preferência terminou.
   Sendo assim, já não podem agora reclamar esse direito.
7. • ricard0liveira
   • 28 julho 2017

    # 7

   Colocado por: LuBcondições

   
   Muito obrigado, foi muito esclarecedor!
   Eu só tenho uma inquilina que ainda lá reside que tem o tal direito. Mas já recebe recibos meus há mais de 6 meses e tem conhecimento que sou eu o proprietário.
   Ela não tem muitas posses portanto não acredito que iria fazer algo desse género.
   No entanto gosto de dormir descansado.
   No caso de algum problema surgir (apesar de não ter comunicado por carta registada) posso sempre alegar que com os recibos que lhe são passados todos os meses ela obrigatoriamente teve conhecimento da venda.
   Certo?
8. • LuB
   • 28 julho 2017 ^editado

    # 8

   I

   sto prova que os inquilinos já têm conhecimento de que o prédio mudou de dono há mais de seis meses pelo que o prazo que tinham para reclamar o direito de preferência terminou.
   Sendo assim, já não podem agora reclamar esse direito.

   
   
   Não sei se isso serve de prova... Faz sentido, mas com isto dos tribunais nunca se sabe.
   Quem sabe se o advogado da velha não pode alegar que ninguém a avisou da venda, que ela é vesga e por isso nunca reparou que os recibos estavam a ser passados a outro!
   
   A sua sorte é que a velha talvez não esteja mesmo interessado em comprar o predio.
9. • JOCOR
   • 28 julho 2017

    # 9

   Colocado por: LuBcom isto dos tribunais nunca se sabe.

   
   Com os tribunais portugueses ... (quase) TUDO é possível .
10. • Palhava
    • 28 julho 2017

     # 10

    Colocado por: JOCOR
    
    
    
    Isto prova que os inquilinos já têm conhecimento de que o prédio mudou de dono há mais de seis meses pelo que o prazo que tinham para reclamar o direito de preferência terminou.
    Sendo assim, já não podem agora reclamar esse direito.

    
    Mas como é que a conservatória não pediu a exibição de um documento de renúncia da preferência?
    Eles pedem tanta papelada...
    Se a venda foi por intermédio de agência ao RicardoOliveira por que não chamaram a atenção dessa circunstância?(Resposta:porque só querem é vender e ganhar €€€€ sem terem formação adequada para justificar o seu desempenho).
    Talvez nesse tipo de caso convenha sempre pagar a um(a) advogado (a) para ver tudo antes, para evitar problemas depois.
    
    Quanto às Conservatórias também deixam muito a desejar: já vi escrituras serem feitas sem Certificação Energética e sem Licença de utilização emitida antes de 1951.
11. • RCF
    • 28 julho 2017 ^editado

     # 11

    Colocado por: PalhavaMas como é que a conservatória não pediu a exibição de um documento de renúncia da preferência?

    
    E por que haveria de pedir? A Conservatória nem tem de saber se existe o direto de preferência por alguém. Essa é uma responsabilidade de quem vende. a Conservatória apenas tem o dever de confirmar que quem vende é, realmente, proprietário e o prédio está livre de ónus ou encargos (penhoras, etc), que se encontrem registados.
12. • LuB
    • 28 julho 2017 ^editado

     # 12

    Mas como é que a conservatória não pediu a exibição de um documento de renúncia da preferência?
    Eles pedem tanta papelada...
    Se a venda foi por intermédio de agência ao RicardoOliveira por que não chamaram a atenção dessa circunstância?(Resposta:porque só querem é vender e ganhar €€€€ sem terem formação adequada para justificar o seu desempenho).

    
    
    As agências muitas vezes fogem dessa problemática e vai ver porquê:
    
    1) Legalmente não somos obrigados a consultar os inquilinos. A lei diz que podemos perguntar aos inquilinos e se o fizermos eles terão de responder num prazo curto (8 dias); prazo demasiado curto que apenas se justificará para "não empatar o negócio", mas não obriga a que os lembremos dos seus direitos
    Podemos comprar sem os consultar, que o negócio é válido (e as conservatórias não têm nada que se meter nesta problemática).
    
    2) O problema só surgirá se um ou vários dos inquilinos vierem reclamar o seu direito de preferência no negócio em causa, pois a lei dá-lhes essa possibilidade. E dá-lhes seis meses para se decidirem depois de saberem do negócio. Neste caso o negócio foi feito e ele não está aempatar nada. Mas tem de ter a massa à mãoem 15 dias... para pagar o que optou por comprar.
    
    3) As agências sabem disso, todas elas, mas tb sabem que podem perder o negócio se avisarem a maltinha do prédio dos seus direitos antes de terem vendido aquilo ao comprador que pescaram no mecado. Se a venda se não efectuar, ào seu cliente, se a casa for vendida a um inquilino, perdem a comissão. Por isso têm todo o interesse em não levantar ondas, e depois se os inquilinos quizerem o negócio para eles o proprietáriio que se aguente à barra!
    Muitas vezes nem querem ouvir falar nisso, sobretudo quando estão em causa prédios de elevado valor que deixam 5% de comissão...
    
    
    
    R
13. •  
      happy hippy
    • 28 julho 2017

     # 13

    Colocado por: ricard0liveira
    Como posso esclarecer-me acerca desse prazo? Já li nalguns sítios que seria de um ano e noutros de 30. A situação é que quem teria de pedir os direitos de preferência era o antigo proprietário e eu não quero agora ser/vir a ser prejudicado por causa disto.

    
    
    Meu estimado, propondo-se vender a terceiro a coisa a que se reporta a preferência, o obrigado deve comunicar previamente ao titular do respectivo direito (os inquilinos) o projecto de venda e as claúsulas que o integram. Recebida a comunicação, o titular do direito de preferência tem de o exercer dentro de determinado prazo — em princípio, oito dias —, sob pena de caducidade (cfr. art. 416° do CC).
    
    Se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro sem fazer a comunicação referida no art. 416°, incorre em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando constituído na obrigação indemnizar nos termos gerais do direito. Acontece, é claro, o mesmo se, não obstante ter feito a comunicação do projecto de contrato prevista na lei, vender a coisa a terceiro sem aguardar uma tomada de posição do preferente, dentro do prazo em que pode fazê-lo. É ainda idêntica a consequência se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro em condições mais favoráveis para este do que as indicadas na comunicação do projecto de contrato feita ao titular do direito de preferência.
    
    E o que ocorre quando o obrigado não cumpre com os direitos legais de preferência? Através de um jogo de remissões, a referência base do seu regime jurídico é constituída pelo disposto nos artigos 1409.° e 1410.°, relativos à compropriedade, e nos artigos 416.° a 418.° sobre o pacto de preferência. Para esses preceitos remetem as disposições sobre direitos legais de preferência inseridas noutros institutos jurídicos.
    
    Sou ainda de salientar que para os devidos efeitos legais, competia ao obrigado efectuar a comunicação da alienação, porém, para dar cumprimento à sua obrigação, não basta uma mera comunicação ou um dar o conhecimento, porquanto a comunicação para preferir – visando dar conhecimento de um projecto concreto de venda, acompanhado das respectivas cláusulas – reveste a natureza jurídica de declaração negocial que tem um destinatário, mais precisamente de uma proposta contratual, sendo-lhe aplicável directamente o disposto no art. 224º, do CC.
    
    Destarte, dispõe o art. 1410º CC que «o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção».
    
    Em termos gerais, art. 342 nº 1 do CC ensina que, «àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado»; nº 2 «A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita». Dispõe ainda o at. 343 do CC, no seu nº 2 que «nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto, cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a solução especialmente consignada na lei».
    
    Destas sortes, podemos considerar que os inquilinos, por via da alteração do contrato de arrendamento, tiveram formal conhecimento da alienação do imóvel em manifesta violação dos seus direitos de preferentes, por não lhes ter sido comunicado o projecto de venda, logo, contar-se-à a partir dessa data em que tiveram conhecimento, o prazo de seis meses que a lei lhes confere para avançarem com uma competente acção. Não o fazendo, caduca este direito.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: maria rodrigues, reginamar
14. •  
      happy hippy
    • 28 julho 2017

     # 14

    Colocado por: LuB
    
    1) Legalmente não somos obrigados a consultar os inquilinos. A lei diz que podemos perguntar aos inquilinos e se o fizermos eles terão de responder num prazo curto (8 dias); prazo demasiado curto que apenas se justificará para "não empatar o negócio", mas não obriga a que os lembremos dos seus direitos
    Podemos comprar sem os consultar, que o negócio é válido (e as conservatórias não têm nada que se meter nesta problemática).
    

    
    
    Meu estimado, cumpre-me esclarecer que labora a sua opinião em manifesto erro. O direito de preferência pode resultar de um negócio jurídico — contrato ou testamento (respectivamente, art. 414° e ss. e 2235° do CC —, sendo mais frequentemente convencionado em relação à compra e venda: para o caso de vir a projectar vendê-la a terceiros, o dono de determinada coisa convenciona com outrem que lhe proporá preferencialmente a celebração do contrato de compra e venda, nas mesmas condições previstas em relação ao terceiro. Assim e do ponto de vista formal, o pacto de preferência, em princípio, é válido independentemente de quaisquer formalidades (cfr. art. 219°). Tem, no entanto, de constar de documento escrito se a lei exigir para o contrato a que se reporta documento autêntico ou particular (cfr. art. 415° com referência ao art. 410°nº 2, ambos do CC).
    
    Propondo-se vender a terceiro a coisa a que se reporta a preferência, o obrigado deve comunicar previamente ao titular do respectivo direito o projecto de venda e as clausulas que o integram. Recebida a comunicação, o titular do direito de preferência tem de o exercer dentro de determinado prazo — em princípio, oito dias —, sob pena de caducidade (cfr. art. 416° do CC).
    
    Se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro sem fazer a comunicação referida no art. 416.°, incorre em responsabilidade civil por incumprimento do pacto de preferência, ficando constituído na obrigação indemnizar nos termos gerais do direito. Acontece, é claro, o mesmo se, não obstante ter feito a comunicação do projecto de contrato prevista na lei, vender a coisa a terceiro sem aguardar uma tomada de posição do preferente, dentro do prazo em que pode fazê-lo. É ainda idêntica a consequência se o vinculado à preferência vender a coisa a terceiro em condições mais favoráveis para este do que as indicadas na comunicação do projecto de contrato feita ao titular do direito de preferência. Deste modo, o regime do direito de preferência suportado por negócios jurídicos esgota-se no plano obrigacional.
    
    O obrigado a dar preferência deve comunicar ao titular do respectivo direito o “projecto de venda” que se proponha fazer a terceiro e “as cláusulas do respectivo contrato” (cfr. art. 416.°). A lei não indica qualquer forma particular para a comunicação, pelo que, em princípio, pode ser verbal. No entanto, a experiência comum aconselha, em geral e em particular nas coisas jurídicas, a utilização da escrita. É a redução a escrito que permite, não raro, afinar e precisar ideias, e constitui suporte para eliminar ou atenuar dúvidas (cfr. artº 342º CC).
    
    A matéria aqui em causa envolve muitas vezes interesses importantes ou, pelo menos, significativos. Assim, mal se entende que o projecto de contrato entre o vinculado à preferência e terceiro seja acertado apenas de boca. Um mínimo de prudência conduz à elaboração de um escrito, que será naturalmente um suporte mais consistente para fazer a comunicação ao titular do direito de preferência.
    
    A circunstância de o adquirente poder vir a ser, em alternativa, o titular do direito de preferência ou um terceiro torna indicado, em termos de segurança jurídica, que se procure cobrir essas duas frentes. É, por isso, corrente que o obrigado à preferência celebre um contrato-promessa de compra e venda com o terceiro, cuja eficácia ficará, é claro, sujeita à condução suspensiva de não exercício do direito de preferência. Neste caso, a comunicação a que se reporta o art. 416.° reproduzirá a parte do texto do contrato-promessa que corresponda ao conteúdo do contrato definitivo prometido.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: maria rodrigues, reginamar
15. • LuB
    • 28 julho 2017 ^editado

     # 15

    Happy Hippy, obrigada pela sua correcção.
    Mas, a verdade é que muitas pessoas não avisam os inquilinos da compra. Acontece por todo o lado.
    Se isso é ilegal, (dou de barato que assim seja, pois o Happy parece saber interpretar as leis melhor do que eu) o que eu tenho visto na prática é que o senhorio não é propriamente castigado por isso. Ou será?
    Qual é a pena aqui? Pode ser condenado em tribunal a pagar custas de processos, por causa disso, e assim?
    O mais que lhe pode acontecer não é o inquilino aparecer a reclamar que tinha direito de opção e uma vez requisitado o bem para si, o senhorio não terá outro remédio que não seja ceder-lhe o bem pelo preço de compra sem direito a juros?
    
    Só se o facto de ter ficado com a $$$$ empatada no prédio for considerado "um castigo". è possível que assim seja.
    
    Mas ainda há coisas que me espantam, tendo em conta as afirmações do Happy.
    
    è que o meu filho mais velho está actualmente a trabalhar para um investidor de peso, que tem vindo a adquirir prédios em Lisboa.
    Ele é o responsável pelos estudos de viabilidade económica, propostas de aquisição, negociação com os vendedores, projectos de recuperação, e tal e tal...
    
    O último que comprou foi um "monstro" bem caro, no centro de Lisboa. 5% para a agência que o tinha em exclusividade.
    
    O prédio estava em propriedade total e a proposta de compra foi para a totalidade do prédio. O meu filho sabendo que alguns dos inquilinos (empresas) poderiam estar interessados no negócio, exigia que a advogada da agência os contactasse. Ele sabia que isso precisava de ser feito. Ela recusava dizendo que como o predio ia ser vendido na totalidade e não tinha propriedade horizontal, não era necessário contactar cada um deles.
    Claro que acabaram por ser contactados porque o meu filho fez fincapé com a advogada da agência. Depois quando receberam as respostas souberam que alguns inquilinos até queriam comprar, mas queriam adquirir apenas a fracção que ocupavam, pelo que não ficaram com nada.
    Como não estavam interessados no prédio todo compra realizou-se pelo investidor que o meu filho representava.
    
    Será que a advogada passava por cima de uma lei e ainda por cima fazia fincapé?
    Custa-me a acreditar! Pensei que fosse só uma manobra, com medo de perder a comissão... Cada vez me espanto mais com estas coisas...
16. •  
      happy hippy
    • 29 julho 2017

     # 16

    Colocado por: happy hippy
    Destas sortes, podemos considerar que os inquilinos, por via da alteração do contrato de arrendamento, tiveram formal conhecimento da alienação do imóvel em manifesta violação dos seus direitos de preferentes, por não lhes ter sido comunicado o projecto de venda, logo, contar-se-à a partir dessa data em que tiveram conhecimento, o prazo de seis meses que a lei lhes confere para avançarem com uma competente acção. Não o fazendo, caduca este direito.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:maria rodrigues

    
    
    Sou de regressar ao caso em apreço, por carecer este meu último paragrafo um melhor esclarecimento para a ninguém induzir em erro. Em bom rigor, deveria ter lavrado (a negrito, as partes alteradas):
    
    

    "Destas sortes, podemos considerar que os inquilinos, por via da alteração do contrato de arrendamento, tiveram formal conhecimento da alienação do imóvel em manifesta violação dos seus direitos de preferentes, mas por não lhes ter sido comunicado o projecto de venda, logo, contar-se-à a partir da data em que tiverem dele conhecimento, o prazo de seis meses que a lei lhes confere para avançarem com uma competente acção. Não o fazendo, caduca este direito."

    
    
    Fundamentação, para quem aproveitar:
    
    Laborando uma sinopse, o direito de preferência em geral confere ao respectivo titular a faculdade de se substituir, em igualdade de condições, ao adquirente do direito sobre a coisa, designadamente em contrato de compra e venda. Como salientado, trata-se de um direito que confere ao respectivo titular o poder de adquirir um direito real de gozo sobre determinada coisa quando ocorram determinados pressupostos, concretizado na altura em que ocorrer o acto de alienação, sendo aplicável, na espécie, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º, 1409º e 1410º do CC.
    
    Esta acção, como claramente o comprova o nº 1 do artigo 1410º do CC, deve ser intentada no prazo de seis meses a contar da data em que o titular da preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, tendo como condição de procedência que ocorra o depósito do preço devido nos quinze dias posteriores à propositura da acção. São, assim, dois os ónus que recaem sobre o preferente, relacionados com a acção de preferência:
    (i) Interpor a acção no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
    (ii) Depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da mesma acção.
    
    Segundo o ilustre professor Agostinho Cardoso Guedes, in Exercício do Direito de Preferência, "quanto à necessidade de o preferente interpor a acção no prazo de seis meses a contar da data em que o sujeito passivo teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, importa esclarecer alguns aspectos[3], prendendo-se o primeiro com a necessária articulação entre, por um lado, o exercício do direito de preferência na sequência de uma notificação regular, o qual deverá ocorrer dentro do prazo de oito dias previsto no artigo 416º, n.º 2, do Código Civil e, por outro, o exercício do mesmo direito por via judicial, cujo prazo passa a ser o previsto no artigo 1410º, nº 1 do mesmo diploma.
    
    O cumprimento exacto do dever de comunicar previsto no artigo 416º, n.º 1 tem um efeito liberatório para o devedor e torna certo o prazo dentro do qual deve ser exercido o direito de preferir, sob pena de caducidade. Ao contrário, a falta de comunicação regular faz subsistir o dever de realizar a comunicação a cargo de o respectivo devedor (se tal ainda for possível) e faz ainda com que o prazo para o exercício do direito de preferir continue a decorrer sem fim á vista e sem perigo de caducidade, portanto."
    
    Desta sorte, relativamente aos elementos essenciais da alienação a que alude a norma fixada no nº 1 do artº 1410º do CC, “A conclusão que se impõe parece ser só uma: o artigo 1410º, n.º 1, do Código Civil, basta-se com o conhecimento por parte do preferente da alienação propriamente dito, com a identificação do bem alienado, e do sacrifício económico global suportado pelo terceiro na aquisição, que será também aquele que o preferente terá de suportar se efectivamente exercer a sua prioridade de aquisição” (cfr. Ac STJ 1/8/2015).

    Estas pessoas agradeceram este comentário: maria rodrigues, reginamar
17. •  
      happy hippy
    • 29 julho 2017

     # 17

    Colocado por: LuB
    Se isso é ilegal, (dou de barato que assim seja, pois o Happy parece saber interpretar as leis melhor do que eu) o que eu tenho visto na prática é que o senhorio não é propriamente castigado por isso. Ou será?
    Qual é a pena aqui? Pode ser condenado em tribunal a pagar custas de processos, por causa disso, e assim?
    O mais que lhe pode acontecer não é o inquilino aparecer a reclamar que tinha direito de opção e uma vez requisitado o bem para si, o senhorio não terá outro remédio que não seja ceder-lhe o bem pelo preço de compra sem direito a juros?(1)
    
    Será que a advogadapassava por cima de uma leie ainda por cima fazia fincapé?
    Custa-me a acreditar! Pensei que fosse só uma manobra, com medo de perder a comissão... Cada vez me espanto mais com estas coisas...(2)

    
    
    (1) Ao preferente, ser-lhe-à alienado o imóvel pelo valor negociado com o terceiro (o real, não o escriturado) e subsequentemente, suportará todas as custas. Ao terceiro, por seu turno, deverá efectuar competente indemnização (valor então pago, eventualmente juros, e as despesas havidas).
    
    (2) Já vi de tudo! Passar-se por cima da lei... por baixo da mesa, perdão, lei... contornar-se a lei... ressalvar-se o ponto e "esquecer-se" a virgula... ser-se mais escrúpulo, ou menos escrúpulo... mas como dizia sabiamente o meu saudoso avô, era eu ainda catraio, há de tudo nesta vinha do Senhor!
    
    Agora, os mais avisados, não facilitam porque sabem que, como ensinou Sun Tzu, "aquele que se empenha a resolver as dificuldades resolve-as antes que elas surjam" ou como também costumo sentenciar: devemos sempre esperar o melhor, preparando-nos para o pior...
    
    Ensinamentos da vida, no mais, cada um aja em conformidade com a sua consciência....

    Concordam com este comentário: Palhava

    Estas pessoas agradeceram este comentário: LuB
18. • Palhava
    • 29 julho 2017

     # 18

    happy hippy ,
    
    E legalmente a conservatória pode ser responsabilizada por alguma incorreção decorrente da escritura?
19. • JOCOR
    • 29 julho 2017

     # 19

    Colocado por: happy hippy1)Ao preferente, ser-lhe-à alienado o imóvel pelo valor negociado com o terceiro (o real, não o escriturado)

    
    
    ???????? !!!!!!!!! ?????? Não se enganou ??
20. •  
      happy hippy
    • 29 julho 2017

     # 20

    Colocado por: ricard0liveira
    Nunca tive qualquer problema.
    Mas neste momento em que estou a actualizar rendas e a rentabilizar o imóvel ocorreu-me: a venda pode ser impugnada por algum dos inquilinos que lá residia há mais de 3 anos por nunca terem renunciado ao direito de preferência?
    

    
    
    Meu estimado, pese embora já tenha laborado profusamente sobre esta matéria, de tão densa na sua requerida tradução, julgo ser pertinente concretizá-la para melhor se perceber das suas particularidades. Desta sorte, e de forma tão inteligível quanto possível, oferece-me abordar dois pertinentes cenários, no primeiro, o Ricardo comunica o projecto de venda, no segundo, opta por não o fazer.
    
    Cenário 1:
    
    Procede à competente comunicação do projecto de venda aos preferentes, que não se bastará com a indicação do valor de compra, sendo-lhe exigido que informe do clausulado/condicionalismos havidos na concretização do negócio. Perante esta comunicação, tem então o ou os preferentes um prazo de 6 meses para interporem uma acção com vista a ver reconhecido o seu direito. Decorrido este prazo, se ninguém manifestar interesse,
    
    Cenário 2:
    
    Não comunica o projecto de venda. Tecnicamente só se dá início à contagem do prazo de 6 meses, após a comunicação deste. Significa isto que os preferentes se vêm impossibilitados de agir? Não! Em qualquer momento podem estes interporem uma acção com vista a ver reconhecido o seu direito. Em tribunal, terá então de efectuar a referida comunicação com o clausulado/condicionalismos havidos na concretização do negócio, concedendo o juiz aos preferentes um prazo de 15 dias, contados a partir daquela audiência, para depositar o preço devido.
    
    Importa contudo abordar algumas ressalvas, para as quais laboro um exercício meramente ilustrativo:
    
    1) Vamos supor que a alienação se teve concretizada por 500 000 euros, no entanto, declaram tê-lo feito por 300 000 euros. Pese embora a discrepância, a mesma em nada aproveita a acção porquanto tem-se esta matéria da competente alçada das autoridades fiscais, pelo que, desde que possa produzir prova inequívoca do pagamento do montante maior, ter-se-à esse a valor a cobrir pelo preferente.
    
    2) Vamos supor que que alienação se teve concretizada por 500 000 euros e surge um preferente interessado, porém, o Ricardo neste ano procedeu à feitura de obras de conservação/beneficiações no prédio no montante de 50 000 euros. Neste caso, ao preferente não lhe bastará cobrir o valor de compra, mas terá também que reembolsar estas despesas em concreto por haverem valorizado o prédio.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar