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    • Afonso
    • 22 agosto 2017 editado

     # 1

    Boa tarde a todos!

    De novo venho solicitar a vossa preciosa colaboracao.

    Trata-se de umas obras de cobertura de edificio. Estas obras já estavam a ser pensadas n ocasiao em que eu fiz um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento. Eu como comprador somente tive conhecimento destas obras por meio dos vizinhos e depois de ter feito o contrato de promessa de compra. Acontece que agora o vendedor me diz que eu tenho de assumir estes encargos porque as obras ainda nao comecaram. A data da escritura está prevista para brevemente e as obras serao comecadas ou estao previstas para umas semanas depois.

    O vendedor disse-me agora que temos de resolver acerca do pagamento desta quantia porque eu (comprador) é que sou responsavel.

    Eu estou preocupado porque isto nao me foi colocado na ocasiao , ou seja antes do contrato de promessa de compra e venda da aescritura. Ele disse que nao sabia. Ele deve ter sabido porque isto já estava decidido. Também nao nos disse que havia uma empresa de condominio a tratar dos assuntos de condominio. Disse-nos sim que havia um administrador. Mais tarde viemos a saber pelos vizinhos da referida empresa.

    Gostava de saber o que diz a logica ou o direito a respeito.

    Quem poderá dizer-me alguma coisa? Obrigado desde já.
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    • 22 agosto 2017

     # 2

    É, perfeitamente, assumido e é obrigatório que qualquer prédio em propriedade horizontal, tem que ter um administrador, o qual pode ser uma particular ou pessoa colectiva. Irrelevante.

    Quanto ao encargo com as obras previstas no telhado, tem que ir falar com o administrador para saber se a quota-parte de pagamento respeitante à fração teve algum prazo de pagamento por parte do atual proprietárrio e que não pagou, ou se tal pagamento ainda não se venceu.

    Tenha em atenção que, em principio, negociou a sua fração com o telhado do prédio deteriorado, pelo que, a possível melhoria do mesmo, irá beneficiar a si e não o vendedor. A mais valia vai ficar de sua posse.
  1.  # 3

    Na verdade o prazo para o pagamento da quota parte ainda nao terminou. E conforme está prevista a data da escritura, esta será anterior ou seja uma semana antes de a data para o vencimento do pagamento da quota parte extinguir. O que eu lamento é que nao me tenha sido apresentada esta questao. Se de facto o vendedor nao sabia penso que deve assumir a responsabilidade e pagar. Eu ao comprar pensei que a casa estava em ordem ou seja sem necessidade imediata de obras.
    Poderá continuar a dar-me o seu conselho?

    A empresa que faz servico de condominio de outro meu apartamento disse-me que uma vez que as obras foram aprovadas em data anterior a escritura estas sao de responsabilidade do antigo proprietario. Eu gostava de saber se haverá alguma coisa escrita neste sentido por meio da qual eu possa fundamentar o meu direito.
    Agradeco pelo seu conselho . Agradeco também pela continuidade do seu interesse em ajudar-me.
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    • 22 agosto 2017

     # 4

    Não é bem como pensa.
    Tem que assumir que negociou uma fração num prédio em condomínio com o telhado a necessitar de obras. De certo que terá vistoriado a própria fração, mas, quanto às áreas comuns, terá desprezado a necessidade de se inteirar do seu estado, nomeadamente, do telhado, consultando o administrador
    Tem que assumir que o vencimento do pagamento e as obras vão ocorrer em momento em que já é proprietário, indo beneficiar das mesmas.
    É irrelevante o fato de a deliberação ter sido aprovada anteriormente. O que interessa é circunstancia do momento do vencimento do pagamento e a concretização das respetivas obras.

    *******

    Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
    Processo:
    364/2006-6
    Relator: PEREIRA RODRIGUES
    Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
    OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
    OBRIGAÇÃO REAL

    Nº do Documento: RL
    Data do Acordão: 02-02-2006
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S

    Meio Processual: APELAÇÃO
    Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

    Sumário:
    I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
    II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
    III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  2.  # 5

    Para termos uma ideia mais clara:
    A-Do dinheiro que o condomínio tem no banco a parte correspondente à pessoa que vai vender ela também não o vai levantar.Imagine,num cenário em que havia fundos suficientes...
    B-Quantas fracções?
    C-Pode o pagamento ser faseado?
  3.  # 6

    E é possivel alterar a data da escritura? digamos para 15 dias depois?
  4.  # 7

    Possivel é.
    Agora tem é que haver concordância das partes.
    Se à partida o vendedor não está propenso a pagar. Não é com esse artifício que lá vai...
  5.  # 8

    Até à escritura o vendedor é responsável pelos encargos da fracção.
    Não vou deixar de pagar água luz, condomínio da minha casa hoje, porque sei que daqui a 30 dias vou vender a casa e escriturar.
    Também tem de perceber que o vendedor vendeu a casa por X porque ia haver obras no telhado que está em mau estado e teria despesas, em vez de vender por x+y.
    Também tem de perceber que vao ser feitas obras no predio, e quando forem feitas já você lá mora.

    Ja agora um exemplo, imagine que há um condómino devedor no seu prédio. Depois de você ir para o prédio, o condómino pagou as cotas na totalidade, isso implica uma redução de. X na sua cota mensal. Também vai dar X ao antigo proprietário?
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    • 22 agosto 2017

     # 9

    Colocado por: PalhavaPara termos uma ideia mais clara:
    A-Do dinheiro que o condomínio tem no banco a parte correspondente à pessoa que vai vender ela também não o vai levantar.Imagine,num cenário em que havia fundos suficientes...

    Mesmo que tivesse algum FCR, nada impede que em assembleia seja deliberada uma quota extraordinária que, aliás é referido que foi aprovado um pagamento, ainda por vencer. Nada de anormal.

    B-Quantas fracções?

    Nenhuma influência para o caso. Cada fração responde por si.

    C-Pode o pagamento ser faseado?

    Pois pode. Só que, tais supostos pagamentos faseados, a vencerem-se após a escritura, são da responsabilidade no novo condómino.
  6.  # 10

    Era para o Afonso responder...
    Mas há quem arrogue para si responder...


    O que eu queria saber,na realidade,era o valor do encargo.Repartido por 10condóminos é bem diferente de por 40.
    Não me pareceu que o preço do apartamento tenha sido mais baixo por causa do estado do telhado.
  7.  # 11

    Quando assinaram o CPCV estava lá que o "imóvel é vendido sem ónus ou encargos" será que isso se pode enquadrar na obrigação de o vendedor pagar a despesa do telhado?

    Terá de expor a situação a um advogado.
    Tendo em conta o custo-benefício valerá a pena encostar o vendedor à parede?
  8.  # 12

    Se acha que passou a fazer um mau negócio pode sempre tentar abortar a compra, pedindo a restituição do valor do sinal.
  9.  # 13

    Colocado por: AfonsoBoa tarde a todos!

    De novo venho solicitar a vossa preciosa colaboracao.

    Trata-se de umas obras de cobertura de edificio. Estas obras já estavam a ser pensadas n ocasiao em que eu fiz um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento. Eu como comprador somente tive conhecimento destas obras por meio dos vizinhos e depois de ter feito o contrato de promessa de compra. Acontece que agora o vendedor me diz que eu tenho de assumir estes encargos porque as obras ainda nao comecaram. A data da escritura está prevista para brevemente e as obras serao comecadas ou estao previstas para umas semanas depois.

    O vendedor disse-me agora que temos de resolver acerca do pagamento desta quantia porque eu (comprador) é que sou responsavel.

    Eu estou preocupado porque isto nao me foi colocado na ocasiao , ou seja antes do contrato de promessa de compra e venda da aescritura. Ele disse que nao sabia. Ele deve ter sabido porque isto já estava decidido. Também nao nos disse que havia uma empresa de condominio a tratar dos assuntos de condominio. Disse-nos sim que havia um administrador. Mais tarde viemos a saber pelos vizinhos da referida empresa.

    Gostava de saber o que diz a logica ou o direito a respeito.

    Quem poderá dizer-me alguma coisa? Obrigado desde já.


    Meu estimado, cumpre-me informar que todo o seu argumentário, para sua má fortuna, lamentavelmente, não só não colhe como é de todo irrelevante. E neste concreto, a súmula replicada no post #4 tem-se por bastante esclarecedora, para quem a souber traduzir. Do meu acervo, posso também aqui replicar duas outras súmula jurídicas, lavrada pela Tribunal da Relação do Porto. A primeira (Processo 0753550 de 09-07-2007), decidiu que "Não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário."

    A segunda (Processo 9720870 de 16-12-97) decidiu que "I - As obrigações impostas aos condóminos pelo artigo 1424 do Código Civil, derivadas directamente da lei, revestem a natureza de obrigações " propter rem ". II - Essas obrigações não surgem pelo simples facto de alguém ter a posição de condómino, mas exigem que o seja quando as despesas são efectuadas. III - Assim, os adquirentes de fracções autónomas por cujos condóminos eram devidas essas despesas antes do cumprimento da obrigação de pagamento, não são responsáveis por tal pagamento, que continua a incumbir aos alienantes."

    No entanto, estas súmulas podem induzir em erro os condóminos mais desavizados, porquanto, hão de se distinguir as dívidas vencidas ou vincendas em função da ambulatoriedade (dívidas havidas com despesas de conservação ou inovações) ou não ambulatoriedade das mesmas (dívidas havidas com despesas de fruição e pagamento de serviços de interesse comum). Vale isto por dizer que todas acompanham a alienação da fracção, porém, o novo proprietário só poderá exigir o direito de regresso das segundas, havendo-se portanto responsável pelas primeiras, independentemente se havidas ou não anteriormente à data da compra.

    Neste concreto, ainda do meu acervo, posso replicar um outro caso mais recente que pode almofadar esta posição. Trata-se de uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa (processo 6942/04.7TJLSB-B.L1-2, de 20-6-13), que se pronunciou sobre a responsabilidade do novo proprietário de uma fracção autónoma pelo pagamento de despesas com a conservação das partes comuns do prédio que se tenham constituído ou vencido antes dele a ter adquirido.

    Decidiu que o adquirente da fracção autónoma fica obrigado ao pagamento dessas despesas com a conservação das coisas comuns anteriores à aquisição. Segundo a Relação, trata-se de uma obrigação que faz parte do conteúdo do direito real em causa, e que por isso se transmite para o novo proprietário junto com esse mesmo direito real.

    Fundamentação

    De acordo com o n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil “Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, sendo que nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do mesmo diploma “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.”

    Ora, tem entendido a doutrina que a obrigação de liquidar quotas de condomínio e comparticipar nas despesas comuns “é uma típica obrigação propterrem. Este tipo de obrigação define-se como “aquela cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (“intuitu personae”), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa” , in “Direitos Reais”, Menezes Cordeiro Reprint, 366-367.

    “A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é, assim, uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da fracção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efetuar para a realização das aludidas obras.”, conforme Ac. Da Relação de Lisboa de 02/02/2006, sendo que poderá suceder “que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propterrem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular”.

    Ora, apesar desta situação em relação às obras de conservação e fruição das partes comuns, o não pagamento das quotas de condomínio será diferente uma vez que “deve considerar-se como não “ambulatória”, apesar de obrigação “propter rem”, a obrigação que recai sobre cada condómino de contribuir periodicamente, por regra mensalmente, com uma prestação pecuniária para as despesas do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fracção o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante.” conforme Ac. Da Relação de Lisboa de 02/02/2006

    Conforme entendimento em Ac. Do Tribunal da Relação do Porto, de 06/04/2006, “Um dos casos que considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso. Diz o referido mestre que tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção. Por um lado, este não disporia, de qualquer elementos objetivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas.”

    Situação diferente será, se ficar acordado em contrato de compra e venda que o ónus se transmite com a transmissão do imóvel. Neste caso, aceitando o encargo, o novo condómino ficará responsável pela totalidade das quotas anteriormente em dívida.

    Nestes termos, embora não exista preceito legal que o defina, tem sido entendimento de parte da doutrina e jurisprudência que subscrevo, que o novo adquirente não é responsável por quotas em atraso, que não foram liquidadas pelo alienante, enquanto legal proprietário e com direito de gozo sobre a fracção, desde que a transferência do ónus não esteja convencionada no contrato de compra e venda.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
 
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