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Escritura com tipologia incorrecta no registo predial

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  1.  # 1

    Carissimos,

    Apelo a vossa experiencia, sapiencia e disponibilidade para ajudar a minha tomada de decisao.

    Num perfeito exemplo do contraste entre o culturalmente praticado e o administrativamente correcto - foi-nos proposto pela representante de uma reconhecida agencia imobiliaria proceder com a escritura de um apartamento T2 com um registo predial incorrecto, registado como T0. A agencia comentou este facto como "nao incomum" nesta zona.

    Como contexto, o predio em questao tem cerca de 12 anos, 4 pisos (o terceiro andar com tipologia diferente dos restantes que sao todos os iguais com excepcao do patio traseiro do r/c), certificado energetico e outra documentacao esta em ordem.

    A minha preocupacao fundamental e com o impacto da subestimacao da tipologia nos calculos de IMI e quais as implicacoes que poderao surgir caso assine a escritura e mais tarde a tipologia seja actualizada (ou seja, coima, contra ordenacao, potencial para retroactivos por exemplo).

    Nao espero que me digam para ir em frente que nao tem problema mas ponho a questao a disposicao das vossas opinioes, experiencia etc

    Muito obrigado

  2.  # 2

    Tem que ver qual foi o projecto aprovado pela Câmara Municiapal .... quase de certeza que comprou um imóvel ilegal....parece-me (espero estar enganado) que é mais um enganado pelas grandes imobiliárias.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Renato Prieto

  3.  # 3

    Viu a planta que está na ficha técnica da habitação?

  4.  # 4

    Outra pregunta ate - posso eu levantar a FTH por mim mesmo quando ainda nao fiz a escritura (e dado que so me enviaram a duas primeiras paginas de um total de treze)?

  5.  # 5

    Obrigado pelo interesse Picareta.

    Nao tenho plantas anexadas a ficha tecnica da habitacao. Apenas tenho a parte descritiva com nome do promotor, arquitecto etc que na Descricao Geral confirma 4 fogos mas em que 2x T2 e outros 2x T0. Alias diz paginas 2/13!

    Na Caderneta Predial, em que menciona T0, o VP foi calculado em 2016 e as areas estao correctas (nao faco ideia se existem visitas fisicas ou se simplesmente calculam o VP mecanicamente com base nos dados ja existentes, ou seja, sem confirmacao).

    Vejo dois cenarios:
    - esta T0 na FTH coincidindo com a Caderneta mas ambos irreais
    - esta T2 na FTH e nao coincide com a Caderneta o que cria potencial problema fiscal (10 anos de retroactivo pela diferenca de IMIs, coima etc)

    Que fazer nestas duas situacoes?

  6.  # 6

    Colocado por: Renato Prietoainda nao fiz a escritura

    Ainda bem, pensava que já tinha feito a escritura....sendo assim não faz a escritura sem verificar na Câmara Municipal o que é que está no projecto aprovado.

    Colocado por: Renato PrietoQue fazer nestas duas situacoes?

    Não se preocupe para já com as finanças e conservatória, porque isso corrige-se facilmente, o que interessa é o que está aprovado na Câmara Municipal

  7.  # 7

    Então se calhar vai comprar um outro T0 e não esse T2.
    Que está no certificado energético T0 ou T2?

  8.  # 8

    Se tiver tempo perca uma horita e vá ate a camara municipal a parte de urbanismo e peça para consultar o processo relativo a morada do imóvel. poderá ter sido erro ao elaborar a caderneta predial e o antigo dono nunca tenha querido saber, ou poderia o apartamento em questão ser tipo um open space e depois o dono pode ter feito as divisões como lhe apeteceu... ha ai muitas incógnitas.

  9.  # 9

    Caros,

    Muito origado pelo interesse.

    Entao, neste caso, esta dado como T0 na FTH pois, originalmente, as divisoes desenhadas foram: cozinha, sala e escritorio. Tenho ideia de existirem algumas regras/excepcoes na contagem dos Ts quando se tratam destas classes de divisoes e foi isso que a agente usou como justificacao. Ou seja, nao houve alteracao da estrutura mas uma re-invencao das utilizacoes.

    No entanto, a utilizacao mudou e a sala e o escritorio sao agora dois quartos - nao faco ideia se esta alteracao na utilizacao das divisoes seja obrigatoria comunicar ou nao. Tenho ideia que a funcao "escritorio" e a funcao "residencial" terao pelo menos pesos diferentes no calculo do VP/IMI alem de nao corresponderem a realidade.

    Que vos parece - sera necessario (e facil) alterar o registo?

    Obrigado mais uma vez

  10.  # 10

    callinas .. no CE diz que "e de tipologia T1"!

    .. o suspense continua

  11.  # 11

    Pois a sala tem de ser sala nem que lá meta uma cama, o mesmo se passa com a cozinha.
    Agora o escritório pode ser um quarto. Tem alguma janela esse escritório?
    O CE deveria estar de acordo com a certidão do registo predial, se a certidão diz que é um T0 então um T0 será. No fundo está a comprar um T0. O vendedor merece um par de tabefes. Se tem um T0 é isso que é... Não vai vender um Dacia sandero por Renault Clio, só porque tem um motor igual.

  12.  # 12

    tal como referiu o picareta, já viu o que está aprovado na camara ( na respetiva licença de utilização) ? já viu o que está escrito na certidão da conservatória do registo predial ??
    estas duas coisas tem de bater certo, fora isso são malabarismos e podem dar grandes confusões.

  13.  # 13

    Cá para mim deve ter sido isto que aconteceu > em projecto licenciado como T1 devido aos indíces urbanisticos/ lugares de estacionamento, etc... mas já com a intenção de o transformar em T2....o que agora se verifica.

  14.  # 14

    So por causa dessa confusão toda o vendedor ja devia dar-lhe um desconto extra...

  15.  # 15

    Boa noite meus caros,

    A confirmar:
    - todas as divisoes ah excepcao do WC teem janela
    - CE diz T1 e FTH, Registo e Licenca dizem T0
    - escritorio e sala convertido em quartos, a cozinha passou a fazer de cozinha+sala
    - anuncio da agencia diz T2, para efeitos residenciais "eh" um t2 faz-de-conta

    Da-me ideia que a ideia foi do genero que o Pedro Barradas sugere - registar T0 originalmente ja com vista a conversao futura.

    Tem problema se 1) o CE nao estiver compativel e 2) todos de certa forma nao correspondendo a utilizacao real?

    Obrigado

  16.  # 16

    agora imaginemos o contrário:

    um T2 ( sala, cozinha, wc e dois quartos ) foi remodelado e dos dois quartos foram unidos e assim passou a T1

    portanto como fica isto em termos de imi e de venda ??
    e ainda tendo o imóvel a licença de utilização como um T2 e agora passou a T1, como é que o banco faz a avaliação? chama-lhe o quê?

    Renato eu estou a por a questão ao contrário pois poderá ser que apareca algum contributo e que dê para destrinçar o seu caso.

  17.  # 17

    A tipologia não tem nada a ver com o IMI, ... apenas a área.

  18.  # 18

    e com o banco em caso de empréstimo e portanto sujeito a avaliação ? poderá o banco exigir nova licença ? é que foi uma remodelação não sujeita a licenciamento ?

  19.  # 19

    Colocado por: marco1e com o banco em caso de empréstimo e portanto sujeito a avaliação ? poderá o banco exigir nova licença ? é que foi uma remodelação não sujeita a licenciamento ?

    Não tenho a certeza, mas o banco avalia o projecto aprovado pela câmara, e que tem uma licença de construção...o que está registado nas finanças e conservatória tem pouco valor, porque basta lá ir com o projecto aprovado e alterar os registos. As alterações interiores, também tem pouco valor para o banco, mesmo que tenham melhorado o projecto inicial.

  20.  # 20

    portanto, pegando aqui um pouco no caso do Renato, ele comprou um T0 que tinha area suficiente para depois fazer uma remodelação interior e passou a ter na pratica um T2 , não terá qualquer problema em termos de IMI, de empréstimo bancário ( apresenta a licença de T0) e portanto na escritura também ? correto?

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