Iniciar uma discussão

1. • anamonicalmeida
   • 16 novembro 2010

    # 41

   Boa Tarde,
   Tenho uma dúvida para colocar, mas não sei se estarei a colocá-la da forma e no local mais correcto:
   Consultei várias vezes o vosso fórum para obter respostas, que por vezes me surgiam quando administrava o condomínio do edifício onde resido no Barreiro, este edifício com 14 fracções, têm entre os 35 e 40 anos e onde habitam condóminos bastante complicados. Agora já não como administradora de condomínio, mas como condómina tenho consultado nos últimos 2 meses o vosso fórum, porque tenho em mãos para resolver uma situação bastante complicada e desagradável que já se arrasta algum tempo e que passo a descrever:
   Duas das fracções do edifício nomeadamente as fracções A e B são garagens individuais (autónomas) com acesso pelas traseiras do edifício, localizada mesmo em cima delas encontra-se a minha fracção, a fracção C que adquiri em 1998, o filho e o neto do proprietário da garagem com fracção A, trabalham como mecânicos na Mercedes e fora das horas de trabalho destes o filho do Sr. proprietário, faz biscates na referida garagem ou seja transformou a mesma numa oficina clandestina de viaturas maioritariamente da marca Mercedes e quando regressa do trabalho às 18:30 m durante a semana se tiver clientes até à 20 e todos os sábados das 8.30m às 13, lá estão a executar a sua actividade clandestina, o barulho e ruído que entoa pelas janelas, assim como pelas paredes do edifício é horrível e quando ligam o compressor é impossível estar dentro de casa por causa das vibrações. Houve uns anos que tentaram colocar a actividade em prática e eu queixava-me do barulho e ficavam algum tempo sem aparecer nos últimos 2 anos e meio a situação está insustentável e a actividade cresce e incomoda cada vez mais, no passado dia 18 de Setembro chamei a PSP que nada fez de especial, solicitei uma Assembleia de condomínio à Administração que esteve muito resistente e que não queria marcar a reunião e acho que até nem convocou as referidas fracções garagens, nem os proprietários de duas fracções alugadas (confirmei telefonicamente com um deles) e na dita reunião tendo em conta que 2 das fracções do edifício são alugadas e logo estes proprietários não compareceram porque não foram convocados, dos residentes compareceram 6 fracções, fiz a minha exposição e relatei o assunto mencionando até algumas directrizes que retirei do vosso fórum principalmente na seguinte discussão do Sr. Domusnostrum : https://forumdacasa.com/discussion/510/1/utilizacao-de-garagens-em-condominio/ e obtive a unanimidade de todos os presentes em deixarmos escrito e mencionado em acta que não autorizamos as actividades que decorrem naquela fracção e que a mesma deverá ser usada apenas para guardar viaturas tendo em conta o incomodo que causam e o perigo de incêndio e de explosão a que nos expõem por não possuírem licenciamento e seguro para a actividade em causa.
   A pergunta que vos coloco vai de encontro com a legalidade da convocatória da referida assembleia de condóminos que foi apenas afixada na entrada do edifício, eu fiz as cartas a convocar os não residentes e as garagens mas a administração de condomínio não as remeteu por correio, tendo em conta que as fracções garagens são nas traseiras do edifício e não têm acesso por partes comuns, também têm que ser convocadas (via ctt)? Terá esta assembleia viabilidade legal para reforçar as queixas que já fiz na Câmara Municipal e prosseguir para outras estâncias caso seja necessário? Tenho que obter a unanimidade das 14 fracções (2 garagens e 12 apartamentos)?
   O que devo fazer? Para contornar a questão da Assembleia e resolver esta situação?
2. •  
     Luis K. W.
   • 16 novembro 2010 ^editado

    # 42

   Creio que houve aí um lapso na convocatória (deviam ser sempre convocados TODOS os condóminos para todas as assembleias de condomínio).
   Mas isso não interessa muito, para os efeitos que pretende, uma vez que nem você nem (suponho) ninguém no condomínio é autoridade policial que possa «aplicar» as decisões da Assembleia.
   
   Na minha opinião, borrifava-me para as Assembleias de Condomínio e - individualmente - enviaria as minhas queixas para outra direcção: A.S.A.E.
   
   (Mais sugestões?)
   
   PS: Já agora. Onde é essa oficina?
   Há aqui alguns membros a quem poderá dar jeito uma oficinazeca Mercedes nas redondezas... :-)
3. • girlmb
   • 16 janeiro 2011

    # 43

   Tenho uma duvida em relação às garagens e como actuar.
   Por baixo do meu predio existem garagens mt grandes e uma delas foi aproveitada para dar festas. Como trabalho de noite pedi ao meu vizinho para baixar a musica, pois era impossivel dormir em mh casa. Não fez caso, porque ainda era de dia e considera que pode fazer o barulho que queira... diga-se que o barulho durante até as tantas. Como posso apresentar queixa. Outra coisa, agora adoptaram a mania de grelhar comida na rua e o cheiro entranha-se na mh casa e na roupa que tenho estendida na cozinha. A gnr pode intervir? Afinal está a ocupar o passeio, espaço publico....
4. •  
     king25
   • 16 janeiro 2011

    # 44

   Colocado por: girlmbTenho uma duvida em relação às garagens e como actuar.
   Por baixo do meu predio existem garagens mt grandes e uma delas foi aproveitada para dar festas. Como trabalho de noite pedi ao meu vizinho para baixar a musica, pois era impossivel dormir em mh casa. Não fez caso, porque ainda era de dia e considera que pode fazer o barulho que queira... diga-se que o barulho durante até as tantas. Como posso apresentar queixa. Outra coisa, agora adoptaram a mania de grelhar comida na rua e o cheiro entranha-se na mh casa e na roupa que tenho estendida na cozinha. A gnr pode intervir? Afinal está a ocupar o passeio, espaço publico....

   
   
   Em qualquer dos casos pode chamar a policia municipal ou PSP ou GNR
   O ruído só com licença da câmara e em casos especiais, festas por ex,
   e como não há uma escala de decibéis definida para o excesso de ruído,
   é considerado ruído excessivo quando incomoda.
   Quanto a grelhar comida na rua,. é proibido por lei a utilização de fogareiros
   e fogueiras seja qual for a sua finalidade.
   Normalmente quem aplica coimas sobre estas irregularidades é a policia municipal,
   na falta desta deve chamar a PSP ou GNR.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: girlmb
5. • LuisCarlos
   • 6 agosto 2017

    # 45

   Olá a todos, depois de muito ler e não ter conseguido respostas conclusivas à dúvida que tinha resolvi desenterrar este tópico.
   Tenho, neste momento, possibilidade da adquirir uma garagem box num prédio diferente daquele onde vivo.
   Contudo, esta garagem (uma box numa garagem comum aos condóminos do prédio também com respectivas boxes) não parece ter um contador independente mas apenas um disjuntor que, tudo indica, deverá depender de determinada fração no mesmo prédio.
   Pergunto: será tecnicamente possível separar a eletricidade da fração com contador independente?
   É, aliás, possível (legal) que duas frações independentes (as garagens foram vendidas à parte) não tenham dois contadores e eletricidade independentes?
   Posso estar aqui a adquirir uma propriedade onde nunca poderei ter eletricidade? Ou seja, ter de negociar com o andar a que está "ligada" para poder ter eletricidade?
   Trata-se somente de uma questão técnica ou tem a ver com o regime de propriedade? O vendedor foi evasivo nessa questão... por outro lado, falou-me num valor irrisório de condomínio porque o acesso não era feito via elevador do prédio o que também achei estranho.
   Finalmente, alguém tem ideia de quanto pode custar uma escritura de uma garagem e quanto pode pagar de IMI? Tem cerca de 20 m2...
   Saudações.
6. •  
     happy hippy
   • 7 agosto 2017

    # 46

   Colocado por: LuisCarlos
   Pergunto: será tecnicamente possível separar a eletricidade da fração com contador independente?(1)
   É, aliás, possível (legal) que duas frações independentes (as garagens foram vendidas à parte) não tenham dois contadores e eletricidade independentes?(2)
   Posso estar aqui a adquirir uma propriedade onde nunca poderei ter eletricidade? Ou seja, ter de negociar com o andar a que está "ligada" para poder ter eletricidade?(3)
   Trata-se somente de uma questão técnica ou tem a ver com o regime de propriedade?(4)
   (...) por outro lado, falou-me num valor irrisório de condomínio porque o acesso não era feito via elevador do prédio o que também achei estranho.(5)
   Finalmente, alguém tem ideia de quanto pode custar uma escritura de uma garagem e quanto pode pagar de IMI? Tem cerca de 20 m2...(6)
   Saudações.

   
   
   (1) Salvo melhor opinião, julgo que sim...
   (2) Sim. Neste concreto, pese embora se tenha a lugar de garagem como fracção autónoma, teve-se aquele alienado "funcionalmente ligado" à fracção autónoma habitacional.
   (3) Tratando-se de uma fracção autónoma, deverá requisitar a um operador da rede, uma ligação à rede de distribuição, com todas as despesas às suas expensas (puxada mais obras).
   (4) A respostas é afirmativa a ambas as suas questões...
   (5) Cuidado, se de outras áreas se puder servir, ainda que não o venha a fazer, delas terá necessariamente que comparticipar (cfr. artº 1424º nº 3 do CC).
   (6) Lamento, aqui não o posso ajudar.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: LuisCarlos, reginamar
7. • LuisCarlos
   • 10 agosto 2017

    # 47

   Muito obrigado pelo seu comentário happy hippy.
   Adivinho chatices pois entretanto consegui falar com o eletricista responsável pelas ligações do prédio que não garante a impossibilidade da ligação (tal como refere em três) mas a necessidade de fazer novo projeto poderá dar algumas dores de cabeça, sobretudo porque poderá ter de mexer no projeto aprovado para o prédio em si... Ou pelo menos foi isto que percebi nas entrelinhas.
   Veremos se vale a pena tanta chatice considerando a inflexibilidade do vendedor para negociar o valor em causa.
8. • Joaobarbosa6
   • 13 janeiro 2021

    # 48

   Olá preciso que me esclareçam uma dúvida! Eu aluguei uma garagem e estou a fazer dela um sítio de lazer e convívio! Coloquei la uns sofás velhos e uma mesa, e tenho levado amigos até lá! Gostava de saber se isto é legal e se posso continuar a fazer, segundo a lei portuguesa! Obrigado
9. • Damiana Maria
   • 13 janeiro 2021

    # 49

   Detalhes de enquadramento:
   
   O TCPH explica qual é o uso de cada parte DAS PARTES COMUNS, quanto ás partes privadas cada qual está licenciada para uma actividade: habitação, comércio, indústria, serviços.
   
   Para alguma autoridade intervir numa parte PRIVADA, por exemplo garagem, tem que ter um motivo legalmente regulado, nem poderia ser diferente pois a propriedade privada está constitucionalmente protegida.
   
   O TCPH é uma escritura notarial, para se modificar tem que haver unanimidade, sem oposição e sem abstenções e fazer - e pagar - outra escritura.
   
   A Assembleia de condomínio só tem poderes para regular o uso dos serviços de interesse comum e decidir sobre partes comuns.
   
   Não existe a profissão de "administrador do condomínio", não há regulação específica nem regulador; a Assembleia do condomínio pode contractar serviços desde que aprovados em assembleia. Qualquer pessoa (condómino ou não) pode ser administrador de condomínio desde que a assembleia o aprove por maioria simples.
   
   Nada impede a assembleia de incluir no Regulamento normas, para a "vida" do condomínio que não violem as leis da República.
   
   Os direitos de propriedade de qualquer condómino não estão limitadas por decisões colectivas, por isso o legislador previu, por ex., que qualquer condómino possa pedir a exoneração judicial de um administrador eleito, etc
   
   Quem interpreta as leis são os juristas, não são os administradores, se a Assembleia tiver necessidade disso pode consultar um advogado - e pagar os seus serviços.
   
   Ás vezes as coisas mais simples são as mais complicadas...
10. • size
    • 14 janeiro 2021 ^editado

     # 50

    Colocado por: Joaobarbosa6Olá preciso que me esclareçam uma dúvida! Eu aluguei uma garagem e estou a fazer dela um sítio de lazer e convívio! Coloquei la uns sofás velhos e uma mesa, e tenho levado amigos até lá! Gostava de saber se isto é legal e se posso continuar a fazer, segundo a lei portuguesa! Obrigado

    
    
    
    Não é legal esse uso da garagem e, por isso, não convém continuar. Poderá surgir oposição dos condóminos do prédio.
11. • primavera
    • 14 janeiro 2021

     # 51

    Colocado por: Joaobarbosa6Olá preciso que me esclareçam uma dúvida! Eu aluguei uma garagem e estou a fazer dela um sítio de lazer e convívio! Coloquei la uns sofás velhos e uma mesa, e tenho levado amigos até lá! Gostava de saber se isto é legal e se posso continuar a fazer, segundo a lei portuguesa! Obrigado

    
    
    Isto faz-me logo ativar o código de propagação COVID 19

    Concordam com este comentário: Damiana Maria
12. •  
      happy hippy
    • 25 janeiro 2021

     # 52

    Colocado por: Joaobarbosa6Olá preciso que me esclareçam uma dúvida! Eu aluguei uma garagem e estou a fazer dela um sítio de lazer e convívio! Coloquei la uns sofás velhos e uma mesa, e tenho levado amigos até lá! Gostava de saber se isto é legal e se posso continuar a fazer, segundo a lei portuguesa! Obrigado

    
    
    Meu estimado, estivéssemos a falar de um lugar de garagem num parqueamento colectivo, ter-se-ia o resultado diverso, porém, tratando-se do uso e fruição de um lugar de garagem que na constituição de um prédio em propriedade horizontal - escritura pública de constituição da propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) - seja identificado como um espaço de estacionamento, devidamente individualizado e identificado (lugar demarcado de utilização privativa), e que seja atribuído a uma fracção autónoma específica, mostrando-se ilidida ou afastada a presunção ou possibilidade de que aqueles espaços ou lugares de estacionamento sejam comuns, conforme previsto no art. 1421º, nº 2, al. d) do CCiv., ou de uma garagem privativa (que é o caso em apreço), perante a matéria que se mostra identificada, na minha mui parcial opinião, não constituirão, só por si e sem mais quaisquer elementos coadjuvantes, ilícitos susceptíveis de condenação.
    
    Sendo certo que, o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (cfr. art. 1305º do CCiv.), e que cada condómino está sujeito às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, quer quanto à fracção que lhe pertence em exclusivo, quer quanto às partes comuns (cfr. art. 1422°, n° 1 do CCiv.), sou de aqui replicar uma competente e mais avalizada opinião, havida inclusa no livro Propriedade Horizontal do Dr. L.P. Moitinho de Almeida, pags. 88/89, 2ª Edição, Ed. Almedina, Coimbra 1997. Ressalvo um parágrafo. Eis o parecer de um Douto Juiz:
    
    "A proibição do uso diverso do fim a que a fracção é destinada (art. l 422, n.° 2, ai. c)), refere-se, como a própria lei estipula, à fracção no seu todo. Visa-se os casos em que a fracção se destina a habitação, querendo-se significar que não pode ser destinada a comércio ou profissão liberal, e vice-versa.
    Cada condómino, dentro da sua fracção, é livre, como dispõem os preceitos atrás citados, de fazer o que muito bem entender, salvaguardados os direitos de terceiros. E não se vê como pudessem ser prejudicados os demais condóminos pelo facto de aquela garagem se converter em arrecadação ou em garagem e arrecadação simultaneamente.
    Como se disse, a garagem ou a arrecadação são partes da fracção, em pé de igualdade (porque nada na lei dispõe em contrário) com a cozinha, a sala comum ou qualquer outro quarto.
    Assim, e mau grado o que consta no título constitutivo da propriedade horizontal, é evidente que o condómino não está impedido de destinar o quarto de banho a quarto de arrumos ou de transformar a cozinha em quarto de dormir.
    Assim, e por igualdade de razões, não seria objecção séria a de que, o espaço destinado à garagem poderia passar a ser destinado a arrecadação ou outra finalidade idêntica. Aliás, mesmo permanecendo como garagem, aquele espaço pode não ser utilizado como tal, porque, por exemplo, o condómino respectivo não tem carro. Não teria sentido privá-lo de dar-lhe uma finalidade útil."
    
    No entanto, nada obsta a que outros considerem o uso abusico. O art. 334º do CCiv., acolhe uma concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito. A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.

    Concordam com este comentário: Damiana Maria, Micax84
13. • Micax84
    • 28 janeiro 2021

     # 53

    Boa tarde, happy hippy. Gostaria de contactá-lo e, eventualmente, requisitar os seus serviços, mas não tenho a opção de mensagem privada. Seria possível disponibilizar um contacto de e-mail ou indicar a melhor forma de contacto? Obrigada.