Surgiu-me aqui uma situação no qual tenho uma dúvida se é legal o que me está a ser pedido.
Possuo uma loja num prédio em Lisboa em que o telhado tem que ser subsitituido. Neste momento, não existe capital suficiente na conta do comdominio para cobrir a despesa toda, por isso foi acordado todos pagarem uma quota extradiornaria para podermos avançar com a reparação. Já foi obtido um orçamento de reparação e foi-me apresentado um valor a pagar, que até já estava preparado a pagar dado que é uma obrigação minha. Embora, numa reunião em que não estive presente, foi acordado (por maioria) que em vez da quota ser calculada através da permilagem de cada fração, será dividido o valor igualmente por todas as frações.
Ou seja eu que tenho uma loja com 90m2 vou pagar o mesmo valor que um proprietário de um apartamento de 200m2.
Obviamente que não concordo com o que foi acordado, e estou preparado para recusar pagar a quota calculada desta forma.
A minha dúvida é se uma decisão destas, embora seja aprovada em reunião por maioria, seja legal? Isto quer dizer que de certa forma , qualquer condominio tem o poder de anular a cálculo de quotas por permilagem e em muitos casos, lojas serão prejudicadas.
Alguém me pode confirmar que tenho todo o direito de me recusar a pagar esta quota e pedir o recalculamento da mesma quota por permilagem?
Meu estimado, o art. 1424º, nº 1, do CC contém um princípio geral que se traduz na obrigação de os condóminos suportarem, na proporção do valor da sua fracção, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício. No entanto, esta norma do nosso código civilista é uma norma de conteúdo dispositivo e não uma norma de interesse e ordem pública que estabeleça direitos inderrogáveis entre os condóminos. Desta sorte, não se lhe aplica a nulidade prefixada no art. 286º do CC, mas antes o artº 1433º do mesmo.
Dispõe o art. 1424º, do CC, no seu nº 1, que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, sendo em função do valor relativo destas, que se encontra prefixado no título constitutivo da propriedade horizontal, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, como vem complementado pelo art. 1418º, do mesmo diploma legal, que se opera a participação de cada um nessas despesas.
O princípio geral em matéria de repartição das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é, primariamente, o que tiver sido estabelecido pelas partes, no título constitutivo ou em estipulação adequada, vigorando, na falta de disposição negocial, como critério supletivo, o princípio da proporcionalidade, segundo o qual cada condómino paga, “em proporção do valor da sua fracção”, o qual só pode ser afastado, por acordo unânime dos condóminos, formalizado por escritura pública, e não por deliberação maioritária da assembleia de condóminos.
Vale isto por dizer que qualquer alteração deste princípio de proporcionalidade carece da aprovação unânime dos condóminos e, cumulativamente da sua inclusão no título constitutivo da propriedade horizontal, nomeadamente, através do regulamento do condomínio prefixado no artº 1418º do CC. Atente-se que o art. 1424º, do CC, no seu nº 1, começa por dizer “salvo disposição em contrário". Ora esta disposição resulta da lei (que sabemos omissa) ou do competente documento constitutivo.
Desta sorte, estamos perante uma deliberação que enferma de vício e que importa impugnar, a aqui, temos a anulabilidade (artº 286º CC) e a anulabilidade (artº 1433º CC). A regra quanto a deliberações da assembleia dos condóminos contrárias à lei e regulamentos aprovados é a da sua anulabilidade. Apenas estaremos perante situações de nulidade quando tais deliberações puserem em causa o conteúdo de normas imperativas (v. g. normas que tutelam directamente o interesse público ou que estabelecem tutela autónoma de terceiros, preceitos da lei de natureza imperativa, cuja violação dá origem à nulidade da deliberação.
A norma especial - v. g. o art. 1433º do CC - consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (art. 286º e 287º do CC), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da propriedade horizontal. No âmbito deste art. 1433º do CC, não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do art. 286º do CC. Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência, a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique o condómino afectado, que a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente declarativa.
O comando do nº 6 do art. 1432º do CC é de ordem geral – “as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias” -, pelo que o do nº 4 do art. seguinte tem de com ele se articular – “O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.” -.
Isto quer dizer que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes por carta registada com aviso de recepção (AR), sendo a partir de tal comunicação que se conta o prazo de caducidade (20 dias) do direito de pedir a anulação das deliberações tomadas. É para isso (e para que possam dar o seu assentimento ou manifestar a sua discordância, bem como para poderem pedir uma assembleia extraordinária: art. 1432º, nº 7 e art. 1433º, nº 2, do CC) que as deliberações tomadas têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes, sendo que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder ser legalmente exercido (cfr. art. 329º do CC), momento que ocorre precisamente quando a comunicação, que a lei obriga a fazer, chega ao alcance do condómino ausente.
Doutro modo, bastaria que o administrador nunca comunicasse as deliberações tomadas para que os condóminos ausentes nunca pudessem impugnar a assembleia e/ou pedir a anulação das deliberações tomadas, precisamente por as não conhecerem (e talvez nem saberem que foram tomadas). As deliberações tomadas só não têm que ser comunicadas aos condóminos presentes na reunião da assembleia de condóminos.