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Comprar casas e imóveis

Compra de Apartamento T1 p/ arrendamento em Lisboa - onde e por qt?

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  1.  

  1.  # 1

    Boa tarde a todos,

    comecei a minha procura de apartamento T1 para comprar com a finalidade de arrenda-lo a longo prazo e já estou desmotivado.

    primeiro problema:

    Preços exorbitantes: estava um pouco afastado do mercado desde os últimos 5-6 anos (estive a tentar amealhar ) e os preços que ja me percebi que estão a ser practidados são...exorbitantes. obviamente que as rendas tb subiram o que faz manter o rendimento, contudo para mim que tenho limites mínimos de qualidade e de zona onde comprar não vejo nada de razoável tendo em conta o orçamento que tinha definido (160-180k €, é assim tão pouco?).
    vejo a serem pedido 4k € / m2 por coisas miseráveis...mas parece que tudo se vende agora.
    como digo, esta subida faz subir as rendas tb, e obviamente subir o valor dos apartamentos que já temos, contudo o receio que tenho é ao comprar em alta, se houver uma crise possa ser afectado pela baixa das rendas e lá se vão as contas.
    Por outro lado recuso-me a comprar algo degradado ou que não posso proporcionar ao meu (minha) inquilino um bom espaço e conforto...

    segundo problema:
    outro problema com que me defrontei e que está relacionado com o ponto acima, foi que ao apontar para zonas "premium" como campo de Ourique, amoreiras, estrela e expo e me perceber que estava fora de mercado com o meu orçamento teria que me virar para outra zonas . mas quais?
    na vossa opinião quais as zonas que ainda não estão inflacionadas ao máximo mas que têm grande procura para arrendamento?

    estou um pouco perdido, confesso e por isso o texto pode parecer confuso...

    obrigado

  2.  # 2

    veja no e.leiloes da AT se consegue um negócio da china... Mas cuidado!!!

  3.  # 3

    SE esteve 5/6 anos a amealhar e se essa não é a sua primeira ocupação, então fique a amealhar mais 2/3 anos, que a bolha vai arrebentar. Quando os bancos voltarem a ter problemas com crédito mal parado, e as euribor subirem, os bancos vão voltar a preferir empréstimos simples, e depositos do que emprestar para comprar casa. E aí, o mercado cai novamente.

    A regra n1 para qualquer negocio é comprar barato e vender caro. O que vc quer fazer é comprar na altura cara!

    Espere, o mercado vai cair, vc compra mais barato, arrenda com contratos de 2 anos, e após o segundo contrato, o mercado vai estar em alta novamente e vc vai tirar rendimento à séria! SE comprar agora e a crise estoirar, vai ficar com uma casa cara e ninguém a querer pagar arrendamentos caros!

    Mas isto sou eu ... que não percebo nada disto!

  4.  # 4

    Hugo S., o seu raciocino faz todo o sentido.
    Contudo eu tenho um problema que é ser avesso a outro tipos de investimento que nao seja imobiliário, e por isso teria que pensar o que poderia fazer ao dinheiro que tenho parado ate aos próximos 2/3 anos. ou seja, a alternativa seriam dinheiro à ordem :)
    Vejamos: se eu conseguir um renda na ordem dos 700€ mes, daria uns 6.000€ líquidos de rendimento que em 3 anos seriam uns....18k €.
    se as casas nao baixarem (seriam uns 10%-15%)isso eu ficaria sempre a perder.
    :)

  5.  # 5

    Cezinho, aconselho-o a visitar a Quinta dos Barros, Alto dos Moinhos/Laranjeiras e Belém/Ajuda/Alto do Restelo.

    Procure placas de venda nas janelas dos apartamentos, preferencialmente sem serem de imobiliárias e sempre que possível compre prédios em construção ou em renovação total.

  6.  # 6

    Algés...na zona mais antiga.. Pedrouços, Alto da ajuda...
    no outro lado, em Moscavide.
    Mas não deve ser fácil...

  7.  # 7

    Colocado por: cezinhoVejamos: se eu conseguir um renda na ordem dos 700€ mes, daria uns 6.000€ líquidos de rendimento que em 3 anos seriam uns....18k €.


    700€/mês = 8400€/ano - 30% Imposto = 5880€ - IMI (600€) = 5400€ (+-) Por ano de Rendimento
    Compra por 180.000€, paga mais 5900€ de Impostos (IMT e IS), ou seja tem um investimento de 186.000€.

    Tem um rendimento de 2,9% ao Ano Liquido, não considerando desvalorização, ou outros encargos.De facto é superior a um deposito bancário.
    Só lhe faltaria ter sorte com o inquilino, a casa não desvalorizar e não ter azar com arranjos inesperados.
    • RCF
    • 21 setembro 2017

     # 8

    Colocado por: Hugo S.700€/mês = 8400€/ano-30% Imposto = 5880€-IMI (600€) =5400€(+-)Por ano de Rendimento

    e acrescenta (ou melhor, retira) cerca de €400/ano para condomínio...
    Concordam com este comentário: Hugo S.

  9.  # 9

    nos meu cálculos worst case normalmente faço sempre x 10 meses só para IMI e condomínio para casas maiores, neste caso x 10.5 parece me bem.
    3% líquidos que deixo de ganhar nos próximos 2/e anos se não comprar, alem do risco dos bancos irem à vida e ficarem me com a guita.
    :)
    Concordam com este comentário: Extravagancia

  10.  # 10

    Colocado por: Hugo S.SE esteve 5/6 anos a amealhar e se essa não é a sua primeira ocupação, então fique a amealhar mais 2/3 anos, que a bolha vai arrebentar. Quando os bancos voltarem a ter problemas com crédito mal parado, e as euribor subirem, os bancos vão voltar a preferir empréstimos simples, e depositos do que emprestar para comprar casa. E aí, o mercado cai novamente.

    A regra n1 para qualquer negocio é comprar barato e vender caro. O que vc quer fazer é comprar na altura cara!

    Espere, o mercado vai cair, vc compra mais barato, arrenda com contratos de 2 anos, e após o segundo contrato, o mercado vai estar em alta novamente e vc vai tirar rendimento à séria! SE comprar agora e a crise estoirar, vai ficar com uma casa cara e ninguém a querer pagar arrendamentos caros!

    Mas isto sou eu ... que não percebo nada disto!


    Esta história da bolha é altamente discutível.

    Olhem para as outras cidades grandes europeias e vejam o que aconteceu: Londres, Paris, Madrid, Frankfurt... Todas passaram pelo mesmo que Lisboa está agora a passar e não se tratou de nenhuma bolha. O que aconteceu foi que eventualmente os preços estabilizaram e pararam de aumentar, Lisboa ainda está na fase em que os preços estão a crescer.

    Portugal era um dos poucos sítios onde os preços na capital não variavam muito dos preços do resto do país, muito por culpa de uma lei de rendas ridícula que impediu que durante décadas os senhorios pudessem ajustar as rendas ao valor real do mercado.

    Agora que finalmente podem ajustar os valores, é normal que esse ajuste seja muito mais acentuado do que se o tivessem feito gradualmente ao longo dos anos. Lisboa continua a ser muito barata para uma capital europeia, em Londres e Paris só compra quem é milionário, em Lisboa a classe média ainda consegue com mais ou menos esforço comprar qualquer coisinha decente.
    Concordam com este comentário: fcoucelo, CMartin, scarecrow, Eugenia Matos, hand

  11.  # 11

    E ainda há que incluir nos worst case calculations o apanhar-se um inquilino não premium mas besta que lhe escavaque a casa quando sair, obrigando-o a gastar 10 ou 15 k para tornar a casa de novo habitável e arrendável...

    Colocado por: cezinhonos meu cálculos worst case normalmente faço sempre x 10 meses só para IMI e condomínio para casas maiores, neste caso x 10.5 parece me bem.
    3% líquidos que deixo de ganhar nos próximos 2/e anos se não comprar, alem do risco dos bancos irem à vida e ficarem me com a guita.
    :)
    Concordam com este comentário: cezinho

  12.  # 12

    Colocado por: pedrosslpEsta história da bolha é altamente discutível.


    Claro que é, não é uma ciência exacta. É umaopinião, sobre a fragilidade da economia portuguesa, das decisões tomadas pelos sucessivos governos, o que condicionam e têm afectado os vários mercados, incluindo o imobiliário.

    Eu não me queixo ... tenho ganho algum dinheiro com esse movimento.

    Mas sim ... inteiramente discutível!

  13.  # 13

    Colocado por: Hugo S.fique a amealhar mais 2/3 anos, que a bolha vai arrebentar


    Isso não vai acontecer. Quem anda a comprar casa agora, está a fazê-lo a pronto-pagamento.
    Os juros dos depósitos estão baixos, pelo que entre ter o dinheiro no banco a render menos que a inflação (ou seja, a perder dinheiro) e investir em imobiliário, quem tem dinheiro no bolso prefere a segunda opção.

    O preço das casas só vai baixar quando os juros do BCE subirem, que é quando quem compra a pronto actualmente passar a preferir novamente o investimento em produtos bancários.

    E depois a horda de reformados estrangeiros da UE e extra-comunitários que vêm atrás do visto gold há de acalmar e estagnar/diminuir, pois isto não dura para sempre.

    Por fim, não há construção nova actualmente, mas já se começam a ver imensos projectos novos a quererem sair do papel, pelo que a oferta vai aumentar e há de superar a procura.

    As casas hão de continuar a subir de preço mais 2 ou 3 anos, depois estabilizam ou descem lentamente. Mas não vai rebentar bolha nenhuma.

  14.  # 14

    Colocado por: marcoaraujoIsso não vai acontecer. Quem anda a comprar casa agora, está a fazê-lo a pronto-pagamento.


    Não é bem assim. Basta ver o relatório de contas dos bancos para se ver a rubrica de empréstimos bancários para habitação a disparar .. Todos os bancos estão a concorrer de forma louca para atrair clientes ... se eles não existissem, não o fariam.

    Colocado por: marcoaraujoO preço das casas só vai baixar quando os juros do BCE subirem, que é quando quem compra a pronto actualmente passar a preferir novamente o investimento em produtos bancários.


    Tb não concordo em absoluto. Os preços das casas baixam quando deixar de haver dinheiro para as comprar. O dinheiro deixa de haver não é porque tem deposítos a dar mais de 3% liquidos ao ano, e as pessoas começam a meter lá o dinheiro. Quando os juros subirem e os juros deixarem de ser os 1,75% que contratei em spread, e passarem a ser de 4%, em emprestimos de 200k€, a corda na garganta aperta e de que maneira. Crédito mal parado, bancos a colocar acsas no mercado para tentarem salvar algum dinheirinho, e o ciclo repete-se.

    Foi o que aconteceu, bem recente!

    Colocado por: marcoaraujoPor fim, não há construção nova actualmente, mas já se começam a ver imensos projectos novos a quererem sair do papel, pelo que a oferta vai aumentar e há de superar a procura.


    Não sei onde vive, mas aqui em Odivelas (Colina do Cruzeiro), após um interregono de cerca de 4 anos na construção, só a escasso metros de mim, temos 6 prédios a crescerem. 3 em fase avançada e 3 a começar.

    Colocado por: marcoaraujoAs casas hão de continuar a subir de preço mais 2 ou 3 anos, depois estabilizam ou descem lentamente. Mas não vai rebentar bolha nenhuma.


    Pois não. Finalmente existe estabilidade económica no País!

  15.  # 15

    Não existe uma bolha, apenas um ajuste de preços num País Europeu esquecido onde até há pouco tempo o governo obrigava os proprietários a pagar a velhice dos seus arrendatários.
    Proprietários recebiam rendas ridículas e ainda eram enxovalhados na praça pública pelos seus arrendatários que lhes exigiam o pagamento da manutenção do prédio quando a sua renda nem pagava o IMI do imóvel.

    Tenho pena dos Pais e Avós que investiram tudo o que tinham em imóveis pois era seguro e não viveram para usufruir do retorno desse investimento.

    Ainda hoje temos apartamentos no centro de Lisboa com inquilinos de terceira idade que por terem pensões reduzidas pagam pouco mais de 80€ de renda e o governo em vez de os ajudar continua a obrigar os proprietários que investiram tudo o que tinham a pagar a conta.

    Por este motivo, ainda temos prédios degradados por todo o País que aguardam o falecimento dos inquilinos para começar uma década de disputas entre os milhentos netos dos proprietários que aguardaram 30 anos para fazer partilhas com preços de mercado.

    Começamos a ver um pouco do passado com este governo que parece querer limitar a rentabilização do nosso investimento em imoveis.
    Agora dizem que podemos fazer um contracto de arrendamento de 1 mês e pagamos 28% de imposto mas se arrendarmos a um turista durante uma semana para ganhar o triplo já temos de abrir actividade profissional, obter autorização dos vizinhos e no dia que retiremos o imóvel de Alojamento Local temos de pagar mais valias.

    A malta iluminada de esquerda que pela primeira vez ganhou voz no governo não se conseguiu aperceber que quem vai beneficiar com esta medida são as grandes empresas que podem comprar os prédios na sua totalidade para não ter de pedir autorização aos vizinhos.
    As empresas vão tomar conta do mercado de Alojamento Local em detrimento das famílias que também gostavam de poder rentabilizar mais o seu apartamento de investimento arrendando a turistas mas não o podem fazer pois não têm condições para comprar prédios e não têm empresa com contabilidade organizada.
    Estas empresas conseguem fechar o ano a declarar apenas um pequeno lucro tributado à taxa de IRC de 21% em vez da taxa de 28% de IRS que pagariam os proprietários individuais.
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos

  16.  # 16

    Colocado por: cezinhoBoa tarde a todos,

    comecei a minha procura de apartamento T1 para comprar com a finalidade de arrenda-lo a longo prazo e já estou desmotivado.

    primeiro problema:

    Preços exorbitantes: estava um pouco afastado do mercado desde os últimos 5-6 anos (estive a tentar amealhar ) e os preços que ja me percebi que estão a ser practidados são...exorbitantes. obviamente que as rendas tb subiram o que faz manter o rendimento, contudo para mim que tenho limites mínimos de qualidade e de zona onde comprar não vejo nada de razoável tendo em conta o orçamento que tinha definido (160-180k €, é assim tão pouco?).
    vejo a serem pedido 4k € / m2 por coisas miseráveis...mas parece que tudo se vende agora.
    como digo, esta subida faz subir as rendas tb, e obviamente subir o valor dos apartamentos que já temos, contudo o receio que tenho é ao comprar em alta, se houver uma crise possa ser afectado pela baixa das rendas e lá se vão as contas.
    Por outro lado recuso-me a comprar algo degradado ou que não posso proporcionar ao meu (minha) inquilino um bom espaço e conforto...

    segundo problema:
    outro problema com que me defrontei e que está relacionado com o ponto acima, foi que ao apontar para zonas "premium" como campo de Ourique, amoreiras, estrela e expo e me perceber que estava fora de mercado com o meu orçamento teria que me virar para outra zonas . mas quais?
    na vossa opinião quais as zonas que ainda não estão inflacionadas ao máximo mas que têm grande procura para arrendamento?

    estou um pouco perdido, confesso e por isso o texto pode parecer confuso...

    obrigado



    Eu recomendaria Campolide. Daqui a 5 ou 10 anos vai ter lá uma estação de metro e o preço/m2 do bairro vai disparar pois está muito bem localizado (junto de Campo de Ourique, Amoreiras, Praça de Espanha, El Corte Inglês). Só falta mesmo o metro.

    Num investimento mais de longo prazo, Ajuda e Alcantara também são boas opções devido ao metro no futuro (10-15 anos?)
    Concordam com este comentário: Eugenia Matos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: cezinho

  17.  # 17

    Colocado por: cezinhoBoa tarde a todos,

    comecei a minha procura de apartamento T1 para comprar com a finalidade de arrenda-lo a longo prazo e já estou desmotivado.

    primeiro problema:

    Preços exorbitantes: estava um pouco afastado do mercado desde os últimos 5-6 anos (estive a tentar amealhar ) e os preços que ja me percebi que estão a ser practidados são...exorbitantes. obviamente que as rendas tb subiram o que faz manter o rendimento, contudo para mim que tenho limites mínimos de qualidade e de zona onde comprar não vejo nada de razoável tendo em conta o orçamento que tinha definido (160-180k €, é assim tão pouco?).
    vejo a serem pedido 4k € / m2 por coisas miseráveis...mas parece que tudo se vende agora.
    como digo, esta subida faz subir as rendas tb, e obviamente subir o valor dos apartamentos que já temos, contudo o receio que tenho é ao comprar em alta, se houver uma crise possa ser afectado pela baixa das rendas e lá se vão as contas.
    Por outro lado recuso-me a comprar algo degradado ou que não posso proporcionar ao meu (minha) inquilino um bom espaço e conforto...

    segundo problema:
    outro problema com que me defrontei e que está relacionado com o ponto acima, foi que ao apontar para zonas "premium" como campo de Ourique, amoreiras, estrela e expo e me perceber que estava fora de mercado com o meu orçamento teria que me virar para outra zonas . mas quais?
    na vossa opinião quais as zonas que ainda não estão inflacionadas ao máximo mas que têm grande procura para arrendamento?

    estou um pouco perdido, confesso e por isso o texto pode parecer confuso...

    obrigado


    Cezinho,
    Tenho um T1 como pretende para venda já com inquilina.
    A dia 1 ou 2 tenho sempre a renda certinha na conta.
    A casa é de 2002 e está em óptimo estado. Perto de CC, CRIL, 2a Circular, Hospital SFXavier, A5....
    Já o tinha posto à venda por mim mesma, mas depois desisti porque queria vender a um investidor por forma a que a inquilina se mantivesse lá na casa.
    A renda é boa. E o valor de venda é abaixo desses valores que tem disponíveis para investimento.

    Motivo de venda: acabámos de comprar uma casa porque a familia está a aumentar e nao quero manter 2 empréstimos bancários para habitação.

    Poderemos falar por e-mail:
    [email protected]

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