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Rescisão de contrato com empresa gestora de condomínio

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  1.  

  1.  # 1

    Bom dia,

    Venho aqui colocar uma questão na esperança de que alguém me dê umas luzes.
    Temos uma empresa que gere o nosso condomínio, e que supostamente deveria ter apresentado contas em maio. esta não só não o fez, como nos temos vindo a deparar com vários problemas com eles, desde má gestão, má limpeza, nunca haver ninguém para nos atender ou responder a pedidos urgentes, luzes do prédio por mudar desde Janeiro, etc etc.
    Foi marcada então para ontem a assembleia para apresentação de contas, e no fim os condóminos manifestaram a intenção de não renovação de contrato e não assinaram a Ata ainda.
    As senhoras da empresa então informam que não é possível rescindir pois o contrato foi renovado automaticamente em Junho. Ora a nossa questão é, se foi renovado foi porque elas atrasaram tudo e só agora fizeram a reunião, mas mesmo que não fosse esse o caso, não podemos rescindir um contrato no decorrer do mesmo? Sabemos que ha prazos, e estamos dispostos a dar esse prazo, mas não pretendemos estar com eles até Maio do ano que vem.
    Elas alegam haver um contrato que ninguém se lembra de ter assinado, e a única coisa que temos em nossa posse é a primeira Ata e o regulamento interno.

    Com os melhores cumprimentos,

    PL

  2.  # 2

    Bom dia,
    Antes de mais, uma explicação e dúvida: As Administrações (sejam feitas por condóminos ou empresas) são, por norma, eleitas por um ano, renovável (mas não se renova tacitamente...atenção). Por isso, todos os anos há uma reunião ordinária (por norma, em janeiro/fevereiro, mas pode ser noutros meses), onde
    a) se apresentam contas do ano anterior (para aprovação)
    b) se apresenta orçamento para o ano seguinte (para aprovação)
    c) se elege a administração (seja reeleição da anterior, seja eleição de uma nova).
    Essa reunião ordinária já aconteceu? Se sim, qual o resultado do ponto "eleição da administração"? É que, como disse antes, não há reeleições tácitas... tem de haver uma votação...

    Posto isto, e caso tenha havido uma votação em que essa empresa foi reeleita, o que os condóminos podem SEMPRE fazer, a qualquer altura. é pedir uma reunião extraordinária, com o apoio de, pelo menos 25% de permilagem, tudo de acordo com o 1431º, nº 2, do Código Civil (2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.). Convocam, então, uma assembleia extraordinária, para exonerar a administração actual e eleger uma nova (levem propostas, de outras empresas ou de condóminos do prédio que se ofereçam para administrar)
    Dá trabalho, mas às vezes é o que é necessário para tirar empresas de administração que se acomodaram e não fazem nada. Fiz isto há 15 dias no meu prédio...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tixa881, reginamar

  3.  # 3

    Vanpimentel, Obrigado pela resposta.

    A reunião, inicialmente, ocorreu normalmente porque ficou decidido entre nós condóminos, só no final da mesma, avançar com o pedido de rescisão.

    Durante o tempo em que a empresa gestora teve a palavra foram apresentadas as conta do ano anterior com explicações de alguns tópicos. Foi também apresentado o orçamento para a próxima anuidade.
    No decorrer da apresentação por parte da empresa gestora não foi abordado o tema de eleição ou reeleição, ou seja, não existiu qualquer votação enquanto a dita empresa apresentou os orçamentos.

    Quando terminaram a apresentação foi-lhes comunicada a decisão de rescindirmos com os mesmos, e que seria vontade de todos os condóminos essa decisão. Essa vontade foi negada por parte da empresa, que informou que não poderiam aceitar a rescisão porque o contrato era, ou foi, renovado automaticamente em Junho , pelo que, teríamos de honrar o mesmo até Maio de 2018.
    Infelizmente o desconhecimento, nestas situações, não é desculpa mas temos a perfeita noção que nunca vimos o contrato na sua totalidade e o mesmo nunca nos foi entregue.

    A única situação que ficou pedida para já é que na ata conste a nossa vontade de rescidir com a dita empresa. Mas esta ainda não voltou a nós ou foi sequer assinada.

  4.  # 4

    Minha estimada, esta matéria não é pacífica, porquanto, o "contrato de administração de condomínio" é um contrato atípico. Desde logo, entre o condomínio e o administrador há, além de uma relação orgânica, uma relação negocial, porém, esta não se insere na prestação de serviços, no contrato de trabalho, nem no mandato (se bem que, nos termos do artº 10º do CC, possamos deste aproveitar alguns preceitos, contanto não colidam com as regras da ph), no entanto, tendo o administrador como órgão, importa atentar à relevância jurídica da relação entre o órgão e o titular do órgão.

    Nos termos do artº 1152º, contrato de trabalho é aquele pelo qual uma pessoa se obriga, mediante retribuição, a prestar a sua actividade manual e intelectual a outra pessoa, sob a autoridade e direcção desta. A primeira nota distintiva consiste em que o contrato de administração não é necessariamente oneroso (o artº 1435º, nº 4, diz-nos que o cargo do administrador é remunerável, não remunerado). Em segundo lugar, no contrato de trabalho, há identidade entre a pessoa a quem é prestada a actividade e a pessoa sob cuja direcção e autoridade se actua. Estas ideias são muito flutuantes no contrato de administração. O administrador é um órgão do condomínio, ao lado da assembleia de condóminos. A assembleia tem, porém, poderes de controlo sobre a actividade do administrador – poderes esses que, porém, não permitem caracterizar tal actividade como desenvolvida sob a sua “direcção e autoridade”. O administrador goza de autonomia no desenvolver das suas funções, e tem uma margem de discricionaridade que não lhe pode ser negada (por exemplo, a assembleia dos condóminos reunirá sempre que for convocada pelo administrador – art. 1431º, nº 2).

    O contrato celebrado com o administrador também não se confunde com um contrato de prestação de serviços, em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição (cfr. art. 1154º). A actividade do administrador não é, claramente, uma actividade de resultado. Veja-se, por exemplo, os seus deveres de regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum, executar as deliberações da assembleia, ou guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

    Estamos assim pois, perante um novo contrato, que não é, ainda, típico, nem legalmente nem socialmente: um contrato de administração.

    Desde logo, nos termos do artº 1435º, nº 2 do CC, o titular do órgão pode ser investido nas funções de administrador por dois formas: através da assembleia (por votação, nomeação, rotatividade, etc.) ou pelo tribunal (nomeação judicial), podendo o cargo ter-se exercido por um condómino ou terceiro, sendo que este último, ter-se-à, necessariamente contratado e remunerado.

    Do exame do direito positivo resulta que o elemento de facto ao qual se devem reconduzir os efeitos predispostos pelo ordenamento jurídico (poderes do administrador) é a escolha, rectius, eleição, da pessoa do administrador pela assembleia de condóminos, seguida da aceitação (expressa ou tácita) do administrador. Tal escolha reveste a forma de uma deliberação da assembleia, que vale, externamente, como proposta contratual. A determinação volitiva dos condóminos, manifestada pela deliberação da assembleia, é o instrumento de designação da pessoa física e de manifestação de vontade dirigida à instauração de uma relação contratual.

    A deliberação de escolha da pessoa do administrador, reconduzindo-se a uma proposta contratual, evidencia, necessariamente, a existência de um único centro de interesses. Intuitivamente, o grupo dos condóminos, mediante a deliberação lavrada em competente acta, surge configurado por esta como uma única parte contratual.

    Agora importa analisar outras questões inerentes aos contratos, e neste concreto, sou de sublinhar o que dimana do artº 405º do CC: "dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as claúsulas que lhes aprouver".

    O contrato de administração de condomínio pode cessar por, (i) caducidade (o exercício administrativo, salvo disposição em contrário, é de um ano. Significa isto que, nada se havendo convencionado, chegado ao seu termo, o contrato extingue-se naturalmente); (ii) denuncia (os condóminos podem em qualquer altura reunir e deliberar pela não renovação do mandato, sem que isso pressuponha um prazo mínimo); (iii) exoneração (pela assembleia ou judicial, por actos irregulares ou omissões que por incúria, desleixo e falta de profissionalismo, tenha incorrido); (iv) e finalmente por mútuo acordo.

    Quanto à renovação, a letra da lei ensina que o período de exercício administrativo, salvo disposição em contrário é de um ano, renovável. Vale isto por dizer que, se nada se houver convencionado, o contrato é válido pelo período de um ano, havendo-se aquele renovado, se na assembleia com carácter electivo (neste concreto, a de prestação de contas, que regra geral se tem coincidente com a contratação), os condóminos nada manifestarem em contrário. Neste caso, o silêncio vale como declaração negocial, quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção (cfr. artº 218º CC).

    No caso em apreço, e para não alongar mais o presente escrito, podem avançar para a exoneração da administração por justa causa. Para tanto, basta um condómino recorrer para a assembleia dos condóminos, nos termos do artº 1438º do CC. Atente que o recurso dos actos (ou omissões) do administrador é a única situação que permite que, um condómino, sozinho e por sua iniciativa, convoque a assembleia.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AssistentePT, Damiana Maria, reginamar

  5.  # 5

    Boa tarde,
    O contrato de prestação de serviços que o meu condomínio possui com a empresa de grstao de condominio refere que ambas as partes podem denunciar com 60 dias de antecedência (não necessariamente quando se renova).
    Como temos um Administrador interno, este pode denunciar o contrato ou obrigatoriamente tem de ser atraves de uma Assembleia?
    Há ainda a possibilidade do Administrador Interno reunir assinaturas junto dos condóminos e assim denunciar o contrato?

    Apesar de eleita, não deixa de ser uma empresa de prestação de serviços. A empresa das limpezas também presta serviços e a Administração eleita creio poder denunciar o contrato... confirmam?
    • size
    • 5 fevereiro 2022

     # 6

    Apenas a assembleia de condóminos pode decidir a rescisão do contrato em causa.

  7.  # 7

    A empresa também faz administração? Se sim é só em assembleia, se for meramente gestão o administrador pode rescindir.

  8.  # 8

    Boa noite.

    Peço desculpa, mas continuo com uma dúvida. O contrato com uma empresa de gestão de condomínios cessa aquando da assinatura do mesmo, ou pode ser rescindido na Assembleia, independentemente da data de início?
    Obrigada

  9.  # 9

    Tenho outra dúvida. Tenho um terraço, área comum mas uso privativo, em que tem problemas de infiltração há mais de 30anos. Aparentemente parece ser um problema estrutural do prédio, pois quando vim para aqui morar os mosaicos eram os originais! Moro aqui há 16 anos, mas comprei a casa há 3 anos sem saber deste problema. Pelo que percebi, esta situação só foi exposta o ano passado em Assembleia.
    Tenho a responsabilidade de pagar 50% do arranjo do terraço?
    Obrigada

  10.  # 10

    Não
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sandra Branco
    • size
    • 6 fevereiro 2022

     # 11

    Colocado por: Sandra Branco
    Tenho a responsabilidade de pagar 50% do arranjo do terraço?
    Obrigada


    A impermeabilização do terraço é da responsabilidade do condomínio.
    Como tal, apenas tem que comparticipar nessa obra com a quota-parte correspondente ao valor da sua permilagem.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Sandra Branco

  12.  # 12

    Reproduzo um excerto retirado de um Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
    281/14.2TBCMN.G1
    Relator: MARGARIDA SOUSA
    Descritores: CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO RELATIVAMENTE A PARTE DO EDIFÍCIO
    GESTÃO SEPARADA
    APROVAÇÃO
    INFILTRAÇÕES
    TERRAÇOS
    PARTE COMUM
    ...

    IV - A afetação ao uso exclusivo de uma fração de um terraço de cobertura de um prédio, não retira ao condomínio o direito e a obrigação de proceder à conservação e manutenção do aludido terraço, como parte comum do edifício que aquele é, pelo que as obras necessárias a impedirem infiltrações no prédio a partir do terraço a todos os condóminos competem;

    V – Ao proprietário da fração à qual está afeto o uso do terraço compete apenas mantê-lo regularmente limpo, dele fazendo um uso normal;

    VI – Estando em causa danos causados por ocorrência de infiltrações, não se pode dizer que o dever de vigilância que recai sobre aquele que usufrui com exclusividade do terraço de cobertura abranja os cuidados destinados a evitá-los, não podendo, pois, imputar-se-lhe tais danos por aplicação do disposto no art. 493º, nº 1, do Cód. Civil.
    ...

  13.  # 13

    Colocado por: LombrigaBoa tarde,
    O contrato de prestação de serviços que o meu condomínio possui com a empresa de grstao de condominio refere que ambas as partes podem denunciar com 60 dias de antecedência (não necessariamente quando se renova).(1)
    Como temos um Administrador interno, este pode denunciar o contrato ou obrigatoriamente tem de ser atraves de uma Assembleia?(2)
    Há ainda a possibilidade do Administrador Interno reunir assinaturas junto dos condóminos e assim denunciar o contrato?(3)

    Apesar de eleita, não deixa de ser uma empresa de prestação de serviços. A empresa das limpezas também presta serviços e a Administração eleita creio poder denunciar o contrato... confirmam?


    (1) Meu estimado, neste concreto importa desde logo distinguir a denúncia do contrato de administração do condomínio sem justa causa (o prazo havido contratualizado de 60 dias) da denúncia por justa causa (que pode ser suscitada a todo o tempo, isto é, não estando sujeito a qualquer prazo/aviso de antecedência).

    Destas sortes, se se denunciar o contrato, sem causa justa, com menos de 60 dias de antecedência, sobre o condomínio impende a obrigação de indemnizar o administrador exonerado pelo montante correspondente aos meses que faltam para o termo do contrato. Havendo justa causa, podem denunciar o contrato a qualquer momento sem que sobre o condomínio impenda qualquer ónus indemnizatório.

    (2) O administrador interno é um mero coadjuvante administrativo. A exoneração, como já foi ressalvado por um colega, só é válida se, cumulativamente, (i) for regularmente aprovada em assembleia de condóminos e se esta, nessa mesma reunião plenária nomear outro administrador, sob pena de, não obstante a exoneração, o administrador exonerado continuar em funções até se ter substituído. Uma forma de ultrapassar ad hoc este problema é optar-se pela figura do administrador provisório (cfr. art. 1435º-A CC).

    De salientar que a exoneração opera-se também, de forma automática, com a nomeação, em assembleia de outro administrador. Isto é, havendo um administrador em exercício de funções, se a assembleia nomear entretanto um outro, porque não podem coexistir dois administradores efectivos, o primeiro fica automaticamente exonerado de funções.

    (3) A convocação da AG é realizada pelo administrador (cfr. al a) art. 1436º CC), por condóminos que representem 1/4 capital investido (cfr. nº 2 art. 1431º CC), ou por qualquer condómino que isoladamente pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. art. 1438º CC). O administrador interno é equiparado a qualquer outro condómino, pelo que, reúne 25% do capital para obter a exoneração, ou convoca, por si, não para exonerar, mas para recorrer dos actos (que poderão ser actos de omissão) do administrador.

    Se em sede plenária de recurso se entender haver motivos bastantes para se exonerar o administrador, dever-se-à convocar nova reunião para a exoneração formal ou para a eleição de um novo administrador, que como já fui de salientar, implica na automática exoneração do anterior. Atente que a assembleia só pode deliberar sobre matérias constantes na ordem de trabalhos, excepto se se tratar de uma assembleia universal e todos manifestarem o ensejo de que aquela delibere sobre um novo assunto.

    Colocado por: Sandra BrancoBoa noite.

    Peço desculpa, mas continuo com uma dúvida. O contrato com uma empresa de gestão de condomínios cessa aquando da assinatura do mesmo, ou pode ser rescindido na Assembleia, independentemente da data de início?
    Obrigada


    Minha estimada, no seguimento do já referido, o contrato de administração cessa com a deliberação de denúncia, porém, a exoneração só opera quando a assembleia nomear um novo administrador. Se não o fizer, e não obstante a denúncia do contrato, o administrador exonerado manter-se-à em funções até à efectiva eleição/nomeação de um novo administrador.

    A denúncia/exoneração também pode ocorrer indirectamente, isto é, se a assembleia eleger em assembleia expressamente convocada para esse efeito, um novo administrador, esse acto exonera automaticamente o anterior. No entanto, a exoneração de facto só ocorre após formal comunicação (carta registada) do acto ao anterior administrador.

    Ainda de salientar que aquele não pode ser responsabilizado pelos correntes actos de administração que execute no normal e legítimo exercício das suas funções, entre a data que ocorreu a assembleia de denúncia/exoneração e a da formal comunicação da mesma. Por outro lado, importa atentar que, entre a denúncia e a prestação de contas, correm necessariamente, pelo menos, 10 dias (cfr. nº 1 art. 1432º CC), podendo chegar aos 15 (cfr. com devida analogia nº 1 art. 1431º CC).

    Ora, durante este prazo legal, pode e deve o administrador assegurar o exercício corrente da administração, como por exemplo, proceder ao pagamento de facturas pendentes, sendo que, destas operações, deve em plenário prestar contas "suplementares"...

    Colocado por: Sandra Branco
    Tenho a responsabilidade de pagar 50% do arranjo do terraço?
    Obrigada


    Prima facie, não. Sobre si impende a obrigação legal de pagar nos precisos termos havidos fixados no nº 1 do art. 1424º do CC (isto é, em proporção do valor da sua fracção autónoma - cfr. nº 1 art. 1418º CC), excepto se o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal dispuser de outra forma.

    Se houver um qualquer outro "acordo" de pagamento, nomeadamente imputando-lhe o pagamento de 50% da obras de conservação, mesmo que aprovado por unanimidade e lavrado em competente acta, não constando do documento constitutivo, é e será sempre nulo, mesmo que tenha sido aprovado há 30 anos atrás...

    Atente que ao contrário da anulabilidade, a nulidade não tem prazo de prescrição (cfr. art. 286º CC).

    https://apropriedadehorizontal.blogspot.com
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Damiana Maria, ricardo.rodrigues

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