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Comprar casas e imóveis

Investimento como "sócio" em casa para turismo

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  1.  # 1

    Bom dia,

    Um conhecido está em fase de aquisição de casa usada para turismo. A casa funciona bem, faz alguns anos, o dono é que será diferente. Conseguiu avançar o sinal e conseguiu empréstimo mas não para a totalidade. Faltam-lhe 30mil e irá perder o negócio e o sinal se até ao dia de amanhã não conseguir os 30mil (ou adiamento da data do contrato promessa).

    Fez-me proposta de eu investir os 30mil. Em troca, dá-me 10% de toda a facturação (não é 10% do lucro). Conheço a casa e atesto o mínimo que ele diz me garantir, portanto, cerca de 400Eur mês. São 5 quartos e no mínimo por dia estão 3 quartos alugados o que dá uns 135Eur/dia uns 4000 Eur/mês e portanto os meus 10% seriam 400 Eur por mês. Existem ainda extras, as "tours" e os almoços e jantares que se venderem nessa casa, mas isso é apenas um extra e não é muito relevante.

    A minha questão é se, tendo em conta o negócio, aluguer para turismo, receber 400 Eur /mês de um investimento de 30mil, é um bom negócio. E também, se tendo em conta o valor do imóvel de uns 160mil e tendo eu entrado com 30mil, se 10% me é favorável ou se deveria receber mais. Contudo, eu não tenho trabalho nenhum, só invisto, tudo o resto é tratado pela equipa e gestão que a casa tem do anterior dono. Não faço ideia de qual o rendimento de aluguer para turismo com boa taxa de ocupação pelo que estou um pouco à toa com isto.

    Em termos de segurança, as perspectivas futuras de aluguer são favoráveis, a casa tem uma boa equipa e pontuação de 9.5 no booking.com o que me diz que continuará a ter os quartos alugados pelo que se dos 5 quartos, o mínimo de 3 alugados se manter, os 400eur/mês são garantidos.

    Aguardo as vossas orientações. Muito obrigado.

  2.  # 2

    É um rendimento de 16%, em lado nenhum consegue isso. A ocupação média de 3 quartos em 5 parece-me razoável. Depende muito da localização.
    Concordam com este comentário: mhpinto

  3.  # 3

    Colocado por: rjmsilvaÉ um rendimento de 16%, em lado nenhum consegue isso. A ocupação média de 3 quartos em 5 parece-me razoável. Depende muito da localização.

    A localização é boa, por experiência própria que por lá passo várias vezes sei que os quartos estão sempre ocupados pelo que pelo menos um mínimo de 3 quartos para garantir os tais 400eur, estão sempre alugados. Em datas importantes e estando os 5 ocupados, poderá atingir os 800eur mês, mas prefiro orientar-me pelo mínimo.
    Só ainda não sei como me proteger, ou seja, confiar nos dados que me enviam. Por exemplo, dizerem que só estão a alugar 2 quartos quando estão na verdade a alugar 4. Ou como não ficar sem os 30mil investidos se um dia precisar deles ou de vender a minha parte. Presumo que tudo passe por um contracto e advogado.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: AMVP
    • emad
    • 2 outubro 2017

     # 4

    Como é que controlas os 10%? Ele vai comprar o imóvel a título pessoal? Ou como sociedade? Se sociedade vai dar-lhe 10% de quota da mesma ou não?

  5.  # 5

    Vai passar recibo?

  6.  # 6

    Colocado por: emadSe sociedade vai dar-lhe 10% de quota da mesma ou não?


    Não controlo. Esse é o meu risco. Tenho que confiar, a casa pode estar a alugar média de 4 quartos por dia e ao fim do mês dizerem-me que foram alugados média de 2 quartos...

    Ele vai comprar a título pessoal. Precisa dos meus 30mil para juntar a uns 20mil deles+100mil do banco.

    Colocado por: PicaretaVai passar recibo?

    São alugueres para estrangeiros, os únicos registos que devem ficar é nos sites.
    • emad
    • 2 outubro 2017

     # 7

    Isso não é negócio para si.

  8.  # 8

    Colocado por: emadIsso não é negócio para si.

    Pode aprofundar?
    • emad
    • 2 outubro 2017

     # 9

    Primeiro diz que se trata de um conhecido.
    Segundo não tem controlo.
    Terceiro não tem garantias.
    Quarto guarde a massa.
    Quinto essa coisa do sinal e não conseguir o valor cheira-me a história.
    • emad
    • 2 outubro 2017

     # 10

    Outra pergunta para desmistificar a coisa.
    Qual o valor total da compra do imóvel?
    • Itsme
    • 2 outubro 2017 editado

     # 11

    Acho que vai arriscar demasiado, se quer a minha opinião.

    Não é só o poderem-lhe esconder o n.º de quartos alugados...
    - É o ficar minoritário numa sociedade, mesmo que vá a um advogado e se proteja com toda a papelada do mundo. Ainda por cima não confiando a 100% na pessoa ou empresa a que se vai associar.

    Pode ser negócio para o dono da unidade de alojamento local, mas para si não acredito. Ele agora precisa de dinheiro vivo.
    Já vi familiares fazerem o que está a fazer, financiarem a empresa de amigos e depois sairem seriamente prejudicados. Não lhe vou contar histórias que seriam fastidiosas...

    Mas aviso-o: Não faça contas apenas ao presumível rendimento da tal cota que pretende adquirir.

    Faça sobretudo contas:
    - Ás chatisses que vai ter, só para vigiar os rendimentos correspondentes à sua cota.
    - Ao facto de ficar "totalmente dependente" das opções que o dono da casa vai tomar na administração da mesma.
    - À dificuldade em vender a sua cota no futuro, por valores decentes, se sentir prejudicado, etc.

    Tudo vai jogar contar si. Já vi esse filme !
    Concordam com este comentário: mhpinto

  12.  # 12

    30 mil euros não são 30 euros. E mesmo 30 euros não é quantia que muitos possam gastar de olhos fechados.

    Parece-me ter muito pouco tempo para perceber no que se vai meter. Se não tem dados exatos do histórico do alojamento, se não tem como controlar a faturação - porque ocupação é uma coisa e a faturação é outra - pode muito bem vir a ter dissabores e não conseguir recuperar o investimento.

    Em todo o caso, a manter o interesse no negócio, procure um advogado.
    Concordam com este comentário: mhpinto
    •  
      mhpinto
    • 2 outubro 2017 editado

     # 13

    Já lhe deram aqui bons conselhos e o puseram de sobreaviso em relação a questões bem pertinentes.
    Acrescento que para minimizar o risco talvez seja de ponderar pedir a esse conhecido lhe dê algum tipo de garantia.

    Por exemplo, concordando em absoluto com as cautelas do Istme, sei contudo de um caso em que as coisas correram bem, com dinheiro que um familiar meu emprestou a um conhecido de um conhecido.
    A ideia de quem pediu o dinheiro era razoável: preferia pagar a particulares juros acima dos que a banca pagava para depósitos, mas abaixo do que os que pediam para crédito. A garantia que ele dava - que vale o que vale - era entregar logo à partida aos "emprestadores" um cheque não datado pelo valor do empréstimo. A coisa correu durante alguns anos e depois disso o dinheiro foi todo devolvido.

    A somar a pedir garantias, também pode acordar algo faseado, do estilo ele ter de lhe ir devolvendo 2 ou 3 ou 5 mil euros/ano, ou negociar um prazo para ele lhe devolver tudo. Assim o risco ficava também mais controlado.

    São só ideias para reduzir o risco de um negócio que de facto é tentador, ainda que envolvendo bastante risco. Mas se formos ver que quando se investe na bolsa é muito difícil ter rendimentos desses e o risco é talvez até mais alto, a coisa fica mais relativizada.

    Investimentos sem risco não existem. Então com rendimentos elevados o risco tende a disparar. A si lhe cabe decidir se tem "bagagem" para lidar com esse risco.
    Fica uma dica que creio ter lido algures e que procuro usar nos meus (parcos) investimentos: o capital investido em produtos de elevado risco não devem superar os 10-20% das poupanças. Assim, se a coisa correr muito mal, dói sempre e muito, mas não fica com a corda ao pescoço.

  14.  # 14

    Colocado por: emadOutra pergunta para desmistificar a coisa.
    Qual o valor total da compra do imóvel?


    Uns 160mil mas com taxas e no final de tudo(não é em Portugal), uns 300mil.
    Mas segue em valorização e tem sempre procura para compra (tem várias pessoas interessadas no prédio).

    Mas como disse, quem vai comprar percebe do assunto, é um alojamento com imensa procura e está muito bem cotado 9/10 na cidade. Aliás, se não fosse o ramo dele, nunca se meteria nisso.
    Não é de todo o meu ramo, apenas vou investir e receber, sem preocupações com tudo o resto.

    Existem negócios que têm que ter uma base sólida de confiança pois sem isso não acontecem. E risco, claro. Eu só quis perceber se 10% de facturação, ou seja, 400eur mês para um investimento de 30mil eur, se era bom negócio. Pelo que me disseram, é. O resto passa pela confiança que tenho na pessoa e relações.

    Muito obrigado.

  15.  # 15

    Qual o valor total do negocio?
    • joao2
    • 2 outubro 2017 editado

     # 16

    Eu só quis perceber se 10% de facturação, ou seja, 400eur mês para um investimento de 30mil eur, se era bom negócio.

    Eu acho que havia de se preocupar mais era como reavia o seu investimento .

  17.  # 17

    Colocado por: joao2
    Eu acho que havia de se preocupar mais era como reavia o seu investimento .


    Posso reaver vendendo a alguém pelos 30mil ou mais se estiver mais elevado o valor do prédio.

    Colocado por: LuisPereiraQual o valor total do negocio?

    Da minha parte, 30mil de investimento. O valor que receberei é de 10% sobre a facturação do aojamento de 5 quartos, logo é um valor variável consoante a ocupação dos quartos mas que no mínimo será de 400 Eur mês, é garantido pois nos meses piores, é essa a média de quartos alugados.

    Da parte do quem vai comprar e a quem eu vou "emprestar" os 30mil que ele precisa para finalizar, o valor total do negócio já com os 30mil será de 300mil.

  18.  # 18

    Peça para ver as faturas mensais do Booking e do Airbnb dos últimos 6 meses. Já dá para tirar algumas conclusões.

  19.  # 19

    Colocado por: mysterium

    Posso reaver vendendo a alguém pelos 30mil ou mais se estiver mais elevado o valor do prédio.


    Da minha parte, 30mil de investimento. O valor que receberei é de 10% sobre a facturação do aojamento de 5 quartos, logo é um valor variável consoante a ocupação dos quartos mas que no mínimo será de 400 Eur mês, é garantido pois nos meses piores, é essa a média de quartos alugados.

    Da parte do quem vai comprar e a quem eu vou "emprestar" os 30mil que ele precisa para finalizar, o valor total do negócio já com os 30mil será de 300mil.


    Porque nao lhe oferecem 10% na sociedade?

    Mesmo assim eu nao aceitava mas é stranho precisarem do seu dinheiro e nao proporem sociedade.

  20.  # 20

    Colocado por: rjmsilvaPeça para ver as faturas mensais do Booking e do Airbnb dos últimos 6 meses. Já dá para tirar algumas conclusões.


    Claro, sem dúvida, terei acesso a tudo isso.



    Colocado por: LuisPereiraPorque nao lhe oferecem 10% na sociedade?

    Mesmo assim eu nao aceitava mas é stranho precisarem do seu dinheiro e nao proporem sociedade.


    Mas creio que será isso. Não? Portanto, 10% da propriedade ficará em meu nome.

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