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    • k0d
    • há 3 dias

     # 1

    Boas,

    Desde ja' desculpas pelo portugues.

    Gostaria se alguem pode ajudar sobre os meus direitos, em setembro decidi comprar uma casa atravez da imobiliaria remax, quando meti a proposta e foi aceite, pediram-me um cheque de caucao de 2500, sendo esta a primeira casa que tento comprar em portugal (estou fora do pais a' muito tempo) nao vi problema e antes de dar cheque fiz transferencia bancaria ja' que nao tinha cheques comigo (sim, foi um erro grave), e o acordo foi que apos aprovacao do credito passariamos fazer o cpcv, eu em boa fe' e como queria muito a casa nem li o tal papel de reserva porque queria muito a casa (as condicoes da reserva encontra-se anexado).

    Entretando o credito foi aprovado, o problema foi quando chegou as cartas de aprovacao reparei que o juro nao foi o acordado (na simulacao) e as condicoes exigia que eu recebese o ordenado na conta a' ordem, algo que o banco disse nao se aplicaria a mim ja' que vivo no estrangeiro qd foi feito a simulacao, eu obviamente nao quiz assinar o contrato da aprovacao com tais condicoes, apesar de prometerem que apos a escritura iriam pedir alteracao do contrato (e qd perguntei ao agente se era 100% garantido q ia ser aceite, ele disse-me que nao podia garantir ja' que era uma decisacao da central), algo que nao acordei e exigi que alterassem antes de assinar, com tanta demora e tanta burucracia, e o facto de nao poderem remover as condicoes ja' que o contrato e' o normal para todos (de acordo com o banco santander), decidi desistir da compra do imovel e nao fazer o cpcv... se tivesse a viver em portugal eu ia para outro banco para fazer credito e concluir a compra mas tando fora e' algo impossivel.

    Agora a minha questao e', terei possibilidade de reaver os 2500euros que deixei como reserva, ou parte? Eu ja' pedi a devolucao do dinheiro e estou a' espera da resposta , estou pronto para chegar a um acordo ja' que a vendedora provavelmente perdeu potencias compradores e a agencia a sua comissao, no fim do dia tenho que meter-me no lado das outras pessoas e o banco nao e' a culpa da agencia.

    Obviamente tentei fazer o negocio em boa fe', mas devido aos problemas com o banco, a' burucracia, lentidao e as condicoes que nao foram aquelas que prometeram-me acabei por desistir, corria o risco de pagar uma taxa enorme, e nao estando a viver em portugal complicaria a resolucao.

    Estive a pesquisar a internet e aparenta existir aspectos legais sobre a reserva, incluindo os seguintes artigos em:

    http://www.inci.pt/Portugues/inspeccao/Paginas/ListadasContraOrdenacoesImobiliario.aspx

    Empresa de mediação imobiliária recebeu remuneração/ provisão antes de ser devida, ou seja, antes da concretização do negócio ou antes da celebração do contrato-promessa - Artº 18 n.º 3
    Empresa de mediação imobiliária não restituiu quantias ao cliente, após não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária - Artº 18 n.º 4
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  2.  # 2

    Meu estimado, cuidou porventura de consultar o diploma legal?

    Artigo 18.º
    Remuneração
    1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
    2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior:
    a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
    b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
    3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2.
    4 - Quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
    5 - Nos casos previstos no número anterior, os adiantamentos não poderão exceder, no total, 10% da remuneração acordada e só poderão ser cobradas após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente e corresponda às características mencionadas no contrato de mediação imobiliária.
    6 - Caso a empresa de mediação tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão.
    7 - A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação.

    No imediato, interessa ressalvar que na resolução destes conflitos, importa desde logo aferir sobre quem impende a responsabilidade pela não concretização do negócio (o que nem sempre é muito pacífico, porquanto adensam-se as argumentações na atribuição das "culpas", as quais dividem-se pelas partes antagónicas, tornando difícil aquilatar de que lado resulta melhor razão). E é do somatório de todas estas partes que o julgador decide...

    Regra geral, se o negócio não se concretiza porque o promitente-comprador desiste do seu desiderato, para que a caução lhe seja integralmente restituída, deve aquele argumentar uma qualquer (sua) justa causa ou fundamentando-se num qualquer incumprimento da contra-parte (imobiliária) por nao cumprir escrupulosamente o que se houve contratualizado.

    Neste concreto, e fazendo plena fé no seu escrito (e com isto não pretendo insinuar que você nos está a mentir, iludir ou omitir factos, convenhamos que se trata apenas da sua mui parcial versão dos acontecimentos), sou de que, parece existir fundamento para que possa exigir a integral devolução da caução prestada.

    Nos termos do art. 227º, nº 1, do Código Civil, quem “negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.

    Dispenso aqui de citar a doutrina mais relevante sobre esta matéria para não alongar em demasia o presente, no entanto e no caso em causa a frustração do negócio (contrato-promessa de compra e venda de imóvel) não é devido a comportamento imputável ao interessado na compra e ao interessado na venda, mas manifestamente é apontada para a sociedade de mediação imobiliária, que intermediou o negócio.

    De acordo com o disposto no art. 3º, nº 1, do DL 77/99, de 16 de Março, a “actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis”.

    Aliás, como ensina Galvão Telles (Direito das Obrigações, 6.ª ed., p. 65), o teor do art. 227º, nº 1, do CC, “abrange tanto a fase das negociações como a da formação do contrato, desde a emissão da proposta até à sua aceitação. Nesta fase as posições das partes vão-se aproximando até atingirem uma confiança recíproca tal que faz legitimamente prever que a consequência normal será a conclusão do negócio, e de um negócio válido. Quando isto afinal se frustra, por falta de observância das regras da boa fé por uma das partes, surge a obrigação de indemnizar a cargo do faltoso. Portanto, fundamentalmente são duas as situações susceptíveis de ocorrer: ou um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações e o contrato não chega a concluir-se; ou se fecha um contrato afectado de invalidade por culpa de uma das partes.

    Esta obrigação de indemnizar depende também da verificação dos requisitos da responsabilidade contratual, inclusive a presunção de culpa prevista no art. 799º, incumbindo ao devedor provar que o incumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua (n.º 1). Acresce que a culpa é aqui apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, ou seja, à falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (cfr. art. 799º, nº 2, e 487º, nº 2, do CPC).

    A violação do princípio da boa fé constitui a pedra de toque pela qual se distingue e se atribui a responsabilidade pelos prejuízos efectivamente resultantes de uma conduta desleal ou enganosa, de uma das partes, lesiva do interesse contratual negativo da outra. Isto quer pela ruptura ilegítima das negociações, quer pela celebração de um contrato não válido ou ineficaz, devendo a parte que assim procedeu ressarcir o dano (cfr. Carlos Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª ed., p. 443)

    Ora, os factos apurados, como já referido, demonstram a existência de várias negociações com vista à celebração do pretendido contrato, revelada pela atitude de recusa da celebração do contrato final por parte do promitente-comprador por condições exigidas e não satisfeitas pelo mediador (não se constituindo estas impossíveis ou de excessivo zelo), com o argumento de laborar conforme um contrato tipo, quando de facto, na mediação, deve aquela procurar conjugar os interesses das partes para se lograr o negócio. Assim, não sendo, nem se justificaria a intervenção de um mediador/facilitador.

    Desta sorte, com as devidas reservas, sou de que a imobiliária deve devolver a caução recebida, porquanto, nada invalida que, pese embora o contrato possa prever uma data concreta para a formalização do negócio, nada invalida que esta seja adiada, ou ainda que, não logrado esta mediação, outra não possa surgir... Portanto, hão aqui muitos outros elementos a considerar e que não foram apresentados para uma devida apreciação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
    • k0d
    • há 3 dias

     # 3

    Muito obrigado pela resposta Happy hippy, mais do que esperava.


    Regra geral, se o negócio não se concretiza porque o promitente-comprador desiste do seu desiderato, para que a caução lhe seja integralmente restituída, deve aquele argumentar uma qualquer (sua) justa causa ou fundamentando-se num qualquer incumprimento da contra-parte (imobiliária) por nao cumprir escrupulosamente o que se houve contratualizado.


    A minha prova neste caso e' a simulacao do banco VS contrato aprovacao do credito em que mostra claramente (apesar de pequena) a diferenca das taxas de juros, em relacao as condicoes ambas a simulacao e o contrato teem a mesma condicao (o facto de ter que receber o ordernado na conta a' ordem), que na altura da simulacao foi prometido verbalmente pelo banco que a condicao nao iria aplicar-se a mim ja' que vivia no estrangeiro, a minha surpresa que quando recebi o contrato de credito para assinar incluia esta clausula, ao pedir para remover, foi dito (outravez verbalmente) pelo banco que nao poderiam remover esta condicao no contrato mas so' depois da escritura iriam pedir alteracao do contrato, o que para mim foi a gota de agua.

    Tambem secalhar tenho outro ponto em que nao meti aqui no inicio e que secalhar pode ajudar caso recusam devolver a caucao, no relatorio de availacao do imovel feita pelo o banco, o avaliador meteu a seguinte observacao: "As áreas admitidas foram medidas em planta de arquitetura e verificadas no local. A ABP medida no local e nas plantas difere da registada na CPU, pelo que se sugere a sua actualização.", na altura nao liguei a isto ja' que gostava muito da casa, a diferenca e' de 25 m2, obviamente o erro esta' no CPU e nao na imobiliaria, mas tambem nao e' a minha culpa que existe tal diferenca, o anuncio na imobiliaria tem a area errada.

    Sera' com as provas que meti em cima terei problemas em rever a caucao? E caso recusem qual o processo? reclamar na http://www.impic.pt/impic/ ?
  3.  # 4

    Colocado por: k0d

    A minha prova neste caso e' a simulacao do banco VS contrato aprovacao do credito em que mostra claramente (apesar de pequena) a diferenca das taxas de juros, em relacao as condicoes ambas a simulacao e o contrato teem a mesma condicao (o facto de ter que receber o ordernado na conta a' ordem), que na altura da simulacao foi prometido verbalmente pelo banco que a condicao nao iria aplicar-se a mim ja' que vivia no estrangeiro, a minha surpresa que quando recebi o contrato de credito para assinar incluia esta clausula, ao pedir para remover, foi dito (outravez verbalmente) pelo banco que nao poderiam remover esta condicao no contrato mas so' depois da escritura iriam pedir alteracao do contrato, o que para mim foi a gota de agua.(1)

    Tambem secalhar tenho outro ponto em que nao meti aqui no inicio e que secalhar pode ajudar caso recusam devolver a caucao, no relatorio de availacao do imovel feita pelo o banco, o avaliador meteu a seguinte observacao:"As áreas admitidas foram medidas em planta de arquitetura e verificadas no local. A ABP medida no local e nas plantas difere da registada na CPU, pelo que se sugere a sua actualização.", na altura nao liguei a isto ja' que gostava muito da casa, a diferenca e' de 25 m2, obviamente o erro esta' no CPU e nao na imobiliaria, mas tambem nao e' a minha culpa que existe tal diferenca, o anuncio na imobiliaria tem a area errada.(2)

    Sera' com as provas que meti em cima terei problemas em rever a caucao? E caso recusem qual o processo? reclamar nahttp://www.impic.pt/impic/(3)?


    (1) Meu estimado, aqui desconhecemos em concreto sobre que versou a negociação com a entidade bancária, no entanto, atente que a taxa de juros de uma simulação pode não ter-se igual aquando da concretização do contrato. Quanto à domiciliação do vencimento, tem-se este, cumulativamente com outros serviços a contratar, condições para beneficiar de outras taxas mais reduzidas. Neste concreto importaria aferir que consequência sobre si impendia por não contratar este serviço, ou contratando-o, dele viesse a prescindir no futuro.

    (2) Pormenor irrelevante para efeito de justificação do não cumprimento.

    (3) Caso lhe recusem a devolução, e independentemente de qual das partes tem razão, perante tal diferendo, pode reclamar junto de tantas entidades quantas desejar, porém, o mais expectável é que tenha de recorrer à justiça. Para tanto, se no concelho onde se situa o imóvel ou a sede da imobiliária se houver servido por um julgado de paz(*), pode e deve a este recorrer. Não o havendo, terá que recorrer a um tribunal.

    (*) A utilização dos Julgados de Paz está sujeita a uma taxa única no valor de € 70, que pode ser repartida entre o demandante e o demandado. Se houver acordo durante a mediação, o valor a pagar é de € 50, dividido por ambas as partes. Caso o litígio esteja excluído da competência do Julgado de Paz e seja utilizado o serviço de mediação é devida uma taxa de € 25 por cada um dos intervenientes.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
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