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Alteração da utilização de uma fracção autónoma

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  1.  # 1

    Ola boa tarde,

    A cerca de 2 anos adquiri um imovel num predio composto por 8 fracoes que possui a seguinte descricao na caderneta predial:

    Prédio reconstruído de duas frentes rebocadas, constituído por cinco pisos, em regime de propriedade horizontal e composto por oito fracções autónomas de "A" a "H", destinadas a comércio.

    A questao que gostava de colocar e a seguinte, para efetuar a alteracao do uso do imovel para habitacao e necessario proceder a alteracao da propriedade horizontal ?

    Mt obg

  2.  # 2

    Colocado por: lipongA questao que gostava de colocar e a seguinte, para efetuar a alteracao do uso do imovel para habitacao e necessario proceder a alteracao da propriedade horizontal ?

    Sim, além de ter que fazer os projectos que terão que ser aprovados pela câmara municipal.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: lipong

  3.  # 3

    Sou de concordar com a opinião anterior, contudo, cumpre-me ressalvar que o processo de mudança na edilidade de nada vale sem a prévia autorização da assembleia dos condóminos, por maioria qualificada, a saber, por unanimidade se o documento constitutivo fizer menção ao fim a que se destina a fracção (cfr. artº 1418º nº 2 al a) CC), e por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio se o referido título não dispor sobre o fim da fracção (cfr. artº 1422º nº 4 CC).

    Desta sorte, o nº 2 do artº 1418º ensina que o titulo constitutivo «pode ainda conter», e na al a), a menção do fim a que se destina a fracção, logo, esta será meramente facultativa, até porque o nº 3 do preceito não fulmina a sua ausência com a nulidade do documento constitutivo. Em consonância com esta alínea o artº 83º, nº 1, al. c) do CRP, dispõe que a descrição de cada fracção autónoma deve conter a menção do fim a que se destina, se constar do título.

    Aliás, o Ac. do STJ de 12/6/91 decidiu que "O destino das fracções autónomas tanto pode ser estabelecido no título constitutivo da ph mediante declaração expressa, como resultar da forma como elas se encontram ali descritas, designadamente pelo que respeita às características das divisões que as integram, tendo sempre em conta o que constar da respectiva licença de habitação ou de utilização. Uma coisa é o destino ou uso a dar a um compartimento, o que se funda em razões de natureza estritamente técnica ligadas à segurança do edifício, e outra, bem diferente, a definição jurídico-real do regime do mesmo compartimento, matéria que compete exclusivamente ao título constitutivo da ph."

    Já anteriormente (27/5/86, o mesmo STJ decidiu que, "Para a determinação do destino das fracções autónomas de um prédio em regime de propriedade horizontal, o título constitutivo é o acto modelador do respectivo estatuto e só a ele há que atender para esse fim".

    Se no título constitutivo não se fixar qualquer fim específico à utilização da fracção, o proprietário só pode afectá-la ao fim fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente (cfr. nº 3 do artº 1418º CC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: lipong, reginamar

  4.  # 4

    Obrigado pela resposta bastante explicita, a unica duvida como referi no meu texto a descricao que se encontra na caderneta predial e a seguinte:

    Prédio reconstruído de duas frentes rebocadas, constituído por cinco pisos, em regime de propriedade horizontal e composto por oito fracções autónomas de "A" a "H", destinadas a comércio.

    Significa entao que o documento constitutivo fazr menção ao fim a que se destina a fracção ou nao?

    Muito Obrigado mais uma vez

  5.  # 5

    Colocado por: lipong

    Significa entao que o documento constitutivo fazr menção ao fim a que se destina a fracção ou nao?



    Não é obrigatório. Volto a sublinhar que o nº 2 do artº 1418º ensina que o titulo constitutivo «pode ainda conter», e na al a), a menção do fim a que se destina a fracção, logo, esta será meramente facultativa, até porque o nº 3 do preceito não fulmina a sua ausência com a nulidade do documento constitutivo. Em consonância com esta alínea o artº 83º, nº 1, al. c) do CRP, dispõe que a descrição de cada fracção autónoma deve conter a menção do fim a que se destina, se constar do título.

    A diferença entre constar ou não a menção do fim no título para efeito da sua modificação, prende-se com a maioria qualificada exigida para se lograr tal desiderato. Havendo-se lavrada no título constitutivo (e neste caso assim parece) a menção do fim, a sua modificação carece de uma deliberação tomada pela unanimidade do colégio. Caso se tivesse o título omisso, a sua modificação apenas careceria de uma deliberação tomada por uma maioria representativa de 2/3 (67 ou 667 votos, consoante se delibere em percentagem ou permilagem) do valor total do prédio.

    Portanto, no primeiro caso, todos os consortes têm que dar o seu assentimento (o que em bom rigor, não é o mesmo que votar a favor), enquanto no segundo, admitem-se abstenções e inclusive, votos contra (eventualmente com declarações de voto vencido). No referido assentimento, cumpre-me ressalvar que, o silêncio de alguns ou até da maioria dos condóminos, pode valer como aprovação (cfr. artº 218º e artº 1432º, nº 5 e ss., ambos do CC). Vale isto por dizer que o silêncio vale como declaração tácita negocial, tendo subsequentemente o valor de aceitação.

    Logrado este requisito, poderá então abordar os necessários expedientes junto da Câmara Municipal, que poderá ou não autorizar a modificação. Atente que a autorização da assembleia dos condóminos não é factor ponderado na decisão da Câmara Municipal, porém, a autorização desta, sem a da assembleia, de nada vale. Aliás, não posso falar por todas, mas das situações que conheço, as edilidades para evitarem potenciais problemas (já as houve vencidas em tribunal), ou ressalvam este pormenor, ou solicitam prova dessa autorização.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: lipong, reginamar

  6.  # 6

    1) Esqueça, por agora a caderneta predial. Para a maioria das Câmaras, não interessa a descrição na caderneta predial quanto à função do imóvel, apenas a descrição da propriedade horizontal

    2) Concentre-se na descrição da propriedade horizontal (PH) Se tiver mudar a descrição da PH irá necessitar da aprovação de todos os condóminos.

    Resumindo: veja o que está escrito na PH e proceda em conformidade.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: lipong

  7.  # 7

    Colocado por: nunogouveia1) Esqueça, por agora a caderneta predial. Para a maioria das Câmaras, não interessa a descrição na caderneta predial quanto à função do imóvel, apenas a descrição da propriedade horizontal

    2) Concentre-se na descrição da propriedade horizontal (PH) Se tiver mudar a descrição da PH irá necessitar da aprovação de todos os condóminos.

    Resumindo: veja o que está escrito na PH e proceda em conformidade.


    Ok peco deculpa pela ignorancia, pensei que a descricao na caderneta era a descrição da propriedade horizontal, onde poderei entao encontrar a descrição da propriedade horizontal ?

    Mt obg

  8.  # 8

    Ola happy hippy,

    Mais uma vez obrigado pelo esclarecimento, ja tinha percebido na resposta anterior a unica questao e se a descricao que consta na caderneta predial:


    "Prédio reconstruído de duas frentes rebocadas, constituído por cinco pisos, em regime de propriedade horizontal e composto por oito fracções autónomas de "A" a "H", destinadas a comércio. "

    significa que existe "menção do fim a que se destina a fracção" . De acordo com o que escreveu nunogouveia a descricao na caderneta nao e relevante mas sim a descrição da propriedade horizontal (PH), por isso a questao aqui e onde poderei consultar essa tal descricao.

    Mt obg

  9.  # 9

    Colocado por: lipong

    significa que existe "menção do fim a que se destina a fracção" . De acordo com o que escreveu nunogouveia a descricao na caderneta nao e relevante mas sim a descrição da propriedade horizontal (PH), por isso a questao aqui e onde poderei consultar essa tal descricao.

    Mt obg


    Meu estimado, a descrição é relevante porquanto a mesma replica o que consta do título. Ora se esta faz menção do fim a que se destina a fracção é porque do título resulta coisa igual. Na caderneta predial apenas consta o registo do que de essencial resulta, para a cabal identificação das fracções, e que se tenha havido lavrado no documento constitutivo.

    Atente que a PH é normalmente constituída por escritura notarial (negócio jurídico), feita com base em certificação camarária onde conste que o prédio reúne as condições necessárias para ser submetido ao regime de propriedade horizontal (ou exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração, ambos devidamente aprovados pela CM, com indicação do destino da edificação e da utilização contemplada para todos os compartimentos (art. 6º e 8º do RGEU; art. 66º, nº 1 a 3, do RJUE) e devendo depois ser registada no respectivo Registo Predial e averbada nas Finanças, na respectiva matriz predial (art. 66º, nº 3, do RJUE; art. 59º, nº 1 e 2 do Código do Notariado; art. 2º, nº 1, al. b), e 95º, nº 1, al. p), ambos do CRP; art. 92º, nº 1 a 3, do CIMI).

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