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1. •  
     Picareta
   • 7 dezembro 2017

    # 21

   Colocado por: Sergio Rodrigueso comprador fez o que qualquer um de nós faria procurar o melhor negócio

   
   O melhor negócio teria sido ir lá sozinho, sem nenhuma imobiliária.
2. •  
     Sergio Rodrigues
   • 7 dezembro 2017 ^editado

    # 22

   Eu acho que isto é tão simples quanto isto, o vendedor diz assim á imobiliária, " venda-me a casa e vocês ganham a comissão" agora entre as três quem quem a vender recebe, não á cá filmes porque eu mostrei primeiro e não sei quê eu é que angariei o comprador, ao vendedor só interessa quem é que arranjou comprador ponto!

   Concordam com este comentário: Xtrilho, vmcb
3. •  
     Picareta
   • 7 dezembro 2017

    # 23

   Colocado por: Sergio Rodrigues ao vendedor só interessa quem é que arranjou comprador ponto!

   
   O melhor é pensar nisso antes de assinar os contratos.
4. •  
     lprolog
   • 8 dezembro 2017

    # 24

   As imobiliárias ganham comissão sobre a venda ou cobram um valor por mostrar as casas?
5. • Palhava
   • 8 dezembro 2017

    # 25

   Colocado por: lprologAs imobiliárias ganham comissão sobre a venda ou cobram um valor por mostrar as casas?

   
   Era uma pergunta com rasteiras?Hein?Hein?
   
   Toda a gente sabe que eles querem a comissão a todo o custo...seja de que maneira for...
6. •  
     Picareta
   • 8 dezembro 2017

    # 26

   Colocado por: lprologAs imobiliárias ganham comissão sobre a venda ou cobram um valor por mostrar as casas?

   
   Depende do que estiver no contrato de mediação. Se alguém assinar um contrato que preveja o pagamento de 5000€ por cada visita, o cliente só tem é que pagar....provavelmente os interessados até faziam fila :-))
7. • Palhava
   • 8 dezembro 2017

    # 27

   Colocado por: Picareta
   Depende do que estiver no contrato de mediação. Se alguém assinar um contrato que preveja o pagamento de 5000€ por cada visita, o cliente só tem é que pagar....provavelmente os interessados até faziam fila :-))

   
   Para clientes VIP,que querem algo muito exclusivo,com muito cachet....
   Só a Madonna não encontra nada jeitoso...
8. • bluewings
   • 8 dezembro 2017

    # 28

   Colocado por: VCPBoa tarde, gostaria de ser esclarecido nesta questão pertinente. Coloquei a minha habitação à venda em 3 imobiliárias (sem exclusividade em nenhuma delas obviamente), no entanto recebi a visita de uma delas com um potencial comprador, passados alguns dias o mesmo comprador volta de novo à "carga" mas desta feita com outra imobiliária e lança uma proposta.
   Apesar de o valor do imóvel por mim solicitado ser idêntico em ambas as imobiliárias a segunda faz um preço inferior porque cobra menos de comissão.
   Terei algum impedimento legal em fazer a venda à segunda imobiliária, sendo que o comprador é o mesmo que veio na primeira visita?
   
   Obrigado pela ajuda que me possam dispensar.

   
   
   Vá directo ao assunto e fale com as duas imobiliárias. Ouça os argumentos.
   Volte ao forum para esmiuçarmos o assunto e todos nós podermos aprender mais um pouco.
   Se puder publicar os 2 contratos, retirando toda a informação pessoal, também seria uma grande ajuda.
9. •  
     happy hippy
   • 8 dezembro 2017

    # 29

   Colocado por: VCP
   Terei algum impedimento legal em fazer a venda à segunda imobiliária, sendo que o comprador é o mesmo que veio na primeira visita?
   

   
   
   Meu estimado, em face da concreta e relatada situação, pode perfeitamente optar pela proposta de venda da segunda imobiliária, em detrimento da proposta de venda da primeira, atendendo ao manifestado interesse demonstrado pelo potencial cliente, sem quaisquer constrangimentos, pese embora o cliente em questão, seja o mesmo.
   
   Coisa diversa resultaria se a primeira imobiliária, após promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato, se tivesse afastada do negócio e da devida remuneração, se o cliente a arrepio do trabalho por aquela desenvolvido, negociasse directamente com o interessado, para furtar-se ao pagamento da remuneração devida àquela.(*)
   
   Portanto, não concretizado o negócio pela primeira imobiliária e não tendo o cliente negociado directamente com o promitente-comprador, mas através de melhor proposta apresentada por outra imobiliária concorrente, àquela primeira, não há que pagar qualquer remuneração.
   
   Fundamentação:
   
   Mediação é o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico. Assim, para que exista essa mediação, tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio. Ou seja, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respectivas partes, devendo a conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro ser consequência da actividade do mediador/intermediário.
   
   Atente-se contudo que não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É pois indiferente que este intervenha na fase final do negócio. Nesta senda, o contrato de mediação imobiliária é uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, segundo o qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Isto, normalmente, como é óbvio, em contrapartida de uma remuneração, uma vez que tal contrato se tem, em princípio, como oneroso.
   
   Deve dizer-se, porém, que a noção que a Lei nº 15/2013 nos fornece da mediação imobiliária resulta da conjugação de várias das suas normas: art. 2º, nº 1 (“definições (...) – define-se aqui a actividade desenvolvida pelo mediador), e 16, nº 2, c), e 19 (regem sobre a remuneração da empresa (mediadora), maxime sobre as condições para a sua exigibilidade: "A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra."
   
   Deste normativo resulta que a remuneração é devida aquando da conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou aquando da outorga do contrato-promessa – mas, neste caso, apenas se no contrato de mediação estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase. Ou seja, para haver lugar à remuneração, não basta à mediadora a “procura, (...) de destinatários para a realização de negócios” (artº 2º/1 do RJAMI). Nem, sequer, que o contrato visado seja, de facto, levado a efeito.
   
   Exige-se, agora – para além da conclusão do negócio –, ainda, que o negócio (concluído) esteja perfeito (artº 19º/1 do RJAMI), isto é, que seja... eficaz (não ferido de invalidade absoluta ou pendente de condição suspensiva ou em que se venha a verificar a condição resolutiva de que estava dependente). Daí que (por princípio...), sendo nulo o contrato, não haver lugar à remuneração.
   
   Como se vinha dizendo, é, de facto, entendimento pacífico, na doutrina e na jurisprudência, que no contrato de mediação imobiliária a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua actividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito.
   
   Jurisprudência relevante:
   
   Ac. TRC de 17.12.2014: «O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.
   
   Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada não basta, no entanto, que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio que, mais tarde, se veio a concretizar.
   
   Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.
   
   Assim, se, no âmbito de um contrato de mediação em regime de não exclusividade, o proprietário do imóvel celebra o negócio visado na mediação com um terceiro que o contacta directamente, não obstante já ter contactado a mediadora e visitado o imóvel por intermédio desta, e não tendo ficado provado que tenha sido a mediadora a apresentar – por qualquer meio – esse interessado ao seu cliente ou que a mediadora tenha informado oportunamente o seu cliente de que tal interessado a havia contactado e que, por intermédio dela, havia visitado o imóvel e não estando sequer provado que, à data da celebração do negócio, o proprietário (cliente da mediadora) tivesse conhecimento daquele contacto e visita, não estão reunidos os necessários pressupostos para que possa ser reconhecido à mediadora o direito à retribuição acordada no contrato de mediação.
   
   Ac. STJ de 13-11-2012: «I - O contrato de mediação imobiliária pressupõe a incumbência ao mediador de conseguir interessado para certo negócio, a existência de aproximação promovida pelo mediador entre o terceiro e o comitente e o desenvolvimento, para o efeito, de certo tipo de acções conducentes a preparar a conclusão do negócio entre este e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador. II - A actividade de mediação imobiliária não pode limitar-se à promoção do negócio visado, tendo também de alcançar a conclusão desse negócio, sendo a remuneração do mediador, em princípio, apenas devida se o negócio se efectivar.»
   
   Acórdão do TRP de 02/06/2011: «Integrando, como se disse, a categoria dos contratos de prestação de serviços (…), a mediação é um contrato de resultado e não de mera actividade, compreendendo-se que, por regra, sem a obtenção do objectivo contratado não seja devida remuneração».
   
   Ac. STJ de 29-03-2011: «O mediador obriga-se a uma actividade, que não a um resultado, embora seja em função
   da realização do negócio que ele desenvolve toda a sua actividade, sendo a sua remuneração, em princípio, apenas devida se o negócio se efectivar.»
   
   Ac. STJ de 29-09-2011: «IV - O contrato de mediação, salvo acordo em contrário, não exige ao mediador que acompanhe toda a negociação até à celebração do negócio.» (*) Acrescenta o aresto que "para haver direito à remuneração acordada" basta que a mediadora consiga um interessado que concretize o negócio (diz o mesmo aresto). Neste caso, a título de indemnização. No mesmo sentido a súmula infra.
   
   Ac. RL de 30.10.2010: «O contrato de mediação imobiliária é uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.»

   Estas pessoas agradeceram este comentário: treker666, jukz, reginamar, Bruno.Alves
10. •  
      lprolog
    • 9 dezembro 2017

     # 30

    Mesmo depois da intervenção do happy hippo continuo sem saber se a agência só recebe se o negócio se concretizar por seu intermédio, ou se como têm vindo a dizer aqui, um cliente que visite a casa passa a "ser da imobiliária", e aí continua a dúvida do caso em questão, em que o mesmo cliente foi lá através de duas agências.
    Fico com a ideia que a comissão é devida à agência que não só leva o cliente como ajuda a concretizar o negócio e a outra fica a chuchar no dedo.
11. •  
      happy hippy
    • 9 dezembro 2017

     # 31

    Colocado por: lprologMesmo depois da intervenção do happy hippo continuo sem saber se a agência só recebe se o negócio se concretizar por seu intermédio, ou se como têm vindo a dizer aqui, um cliente que visite a casa passa a "ser da imobiliária", e aí continua a dúvida do caso em questão, em que o mesmo cliente foi lá através de duas agências.
    Fico com a ideia que a comissão é devida à agência que não só leva o cliente como ajuda a concretizar o negócio e a outra fica a chuchar no dedo.

    
    
    Meu estimado, sou de crer que o meu anterior escrito se tem cabalmente inteligível, contanto se tenha lido com a devida e requerida acuidade. No entanto, em face da sua confusão, permita-me laborar uma outra explicação.
    
    Como então salientado, condição essencial da aquisição do direito à remuneração é a conclusão do negócio ou, pelo menos, que o negócio final tenha sido concluído como consequência (adequada) da actividade do mediador, ou seja, só na circunstância de as negociações encetadas com a colaboração do primeiro mediador serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, mas já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente se deva à sua participação, isto é, em face a um critério de continuidade lógica à anterior actividade do referido mediador, não se pode excluir o nexo de causalidade adequada, nem o correspondente direito à retribuição do mediador. Portanto, neste caso, era devida remuneração à primeira imobiliária.
    
    Sendo contudo certo que no contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, e houve-o de facto, encetado pela primeira imobiliária, porém esta não se pode rogar deste direito, pese embora tenha havido um resultado útil que conduziu o cliente à realização do negócio, porquanto este resultou da actuação de um outro mediador, logo, ganha este o direito à retribuição. Poderia a primeira exigir a remuneração se o cliente tivesse negociado directamente com o promitente comprador, uma vez que a prestação do mediador teria sido causal, em relação ao negócio celebrado entre o promitente vendedor e o promitente comprador, o que não foi o caso, uma vez que o negócio concretizou-se com a mediação de outra imobiliária.

    Concordam com este comentário: Zecter

    Estas pessoas agradeceram este comentário: treker666, reginamar
12. •  
      lprolog
    • 9 dezembro 2017

     # 32

    Colocado por: happy hippy
    
    Meu estimado, sou de crer que o meu anterior escrito se tem cabalmente inteligível, contanto se tenha lido com a devida e requerida acuidade. No entanto, em face da sua confusão, permita-me laborar uma outra explicação.
    
    Como então salientado, condição essencial da aquisição do direito à remuneração é a conclusão do negócio ou, pelo menos, que o negócio final tenha sido concluído como consequência (adequada) da actividade do mediador, ou seja, só na circunstância de as negociações encetadas com a colaboração do primeiro mediador serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, mas já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente se deva à sua participação, isto é, em face a um critério de continuidade lógica à anterior actividade do referido mediador, não se pode excluir o nexo de causalidade adequada, nem o correspondente direito à retribuição do mediador. Portanto, neste caso, era devida remuneração à primeira imobiliária.
    
    Sendo contudo certo que no contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, e houve-o de facto, encetado pela primeira imobiliária, porém esta não se pode rogar deste direito, pese embora tenha havido um resultado útil que conduziu o cliente à realização do negócio, porquanto este resultou da actuação de um outro mediador, logo, ganha este o direito à retribuição. Poderia a primeira exigir a remuneração se o cliente tivesse negociado directamente com o promitente comprador, uma vez que a prestação do mediador teria sido causal, em relação ao negócio celebrado entre o promitente vendedor e o promitente comprador, o que não foi o caso, uma vez que o negócio concretizou-se com a mediação de outra imobiliária.

    
    
    Inteligível e coerente até à parte ""para haver direito à remuneração acordada" basta que a mediadora consiga um interessado que concretize o negócio", ora a primeira mediadora conseguiu o interessado que concretizou o negócio.
    
    Conclui portanto, como eu, que " a comissão é devida à agência que não só leva o cliente como ajuda a concretizar o negócio e a outra fica a chuchar no dedo.", o que me parece justo.
13. • luisvv
    • 9 dezembro 2017

     # 33

    
    Para que a mediadora tenha direito à remuneração acordada não basta, no entanto, que o interessado com quem vem a ser celebrado o negócio a tenha contactado, tal como não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio que, mais tarde, se veio a concretizar.
    
    Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.
    

    
    
    Os requisitos estão preenchidos, relativamente àm1ª imobiliária : o vendedor diz explicitamente que recebeu a visita do comprador com a primeira imobiliária, o que pressupõe que conheceu o comprador nesse contacto.
14. •  
      lprolog
    • 10 dezembro 2017

     # 34

    Colocado por: luisvv
    Os requisitos estão preenchidos, relativamente àm1ª imobiliária : o vendedor diz explicitamente que recebeu a visita do comprador com a primeira imobiliária, o que pressupõe que conheceu o comprador nesse contacto

    
    
    " não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio"
15. • luisvv
    • 11 dezembro 2017

     # 35

    Colocado por: lprolog
    
    " não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio"

    
    
    Pois, por isso é que postei também o resto do texto:
    

    
    Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação.

    
    
    Ou seja, não basta que tenha havido uma visita, é preciso que o potencial vendedor tenha tido conhecimento dessa visita e da identidade do visitante - e até exemplifica que esse conhecimento pode ser dado através da ficha de visita .. Por maioria de razão, não há forma mais directa de garantir esse conhecimento que a apresentação cara a cara..
16. •  
      lprolog
    • 12 dezembro 2017

     # 36

    Colocado por: luisvv
    
    Pois, por isso é que postei também o resto do texto:
    
    
    Ou seja, não basta que tenha havido uma visita,é preciso que o potencial vendedor tenha tido conhecimento dessa visita e da identidade do visitante - e até exemplifica que esse conhecimento pode ser dado através da ficha de visita ..Por maioria de razão, não há forma mais directa de garantir esse conhecimento que a apresentação cara a cara..

    
    
    O negócio não se concretizou no entanto por causa dessa visita e com o preço pedido por essa agência, mas sim por causa da segunda visita e com o preço (inferior) pedido pela segunda, ou seja, foi esta segunda que atingiu o "resultado e não mera actividade".
17. • luisvv
    • 13 dezembro 2017

     # 37

    Colocado por: lprolog
    
    O negócio não se concretizou no entanto por causa dessa visita e com o preço pedido por essa agência, mas sim por causa da segunda visita e com o preço (inferior) pedido pela segunda, ou seja, foi esta segunda que atingiu o "resultado e não mera actividade".

    
    
    Tem graça, essa. Se o comprador tivesse feito uma proposta ainda mais baixa, indo lá uma terceira vez sozinho....
18. •  
      lprolog
    • 13 dezembro 2017

     # 38

    Colocado por: luisvv
    
    Tem graça, essa. Se o comprador tivesse feito uma proposta ainda mais baixa, indo lá uma terceira vez sozinho....

    
    Leia o que o happy hippo escreveu.
    A agência, nesse caso a primeira, seria a responsável pela concretização do negócio.
    As agências não recebem por arranjar clientes, mas sim por vender a casa (participar activamente na concretização dos resultados) e parece-me ser daqui que vem a confusão toda.
    Neste caso quem vendeu a casa foi a segunda agência, sem intervenção da primeira tinha havido negócio na mesma. Se o cliente fosse posteriormente sozinho, depois de ter conhecido a casa através da agência, esta receberia a comissão porque sem a sua intervenção não teria havido negócio.
    Graça teria duas agências receberem comissão por um só negócio. Eu vejo um eletrodoméstico na Worten, a seguir vou comprar noutra loja onde o mesmo está mais barato e tinha de pagar "comissão" às duas...
19. • luisvv
    • 13 dezembro 2017

     # 39

    Colocado por: lprolog
    Leia o que o happy hippo escreveu.
    

    
    
    Faça melhor ainda: leia o acórdão.
    
    
    

    
    A agência, nesse caso a primeira, seria a responsável pela concretização do negócio.
    As agências não recebem por arranjar clientes, mas sim por vender a casa (participar activamente na concretização dos resultados) e parece-me ser daqui que vem a confusão toda.
    Neste caso quem vendeu a casa foi a segunda agência, sem intervenção da primeira tinha havido negócio na mesma. Se o cliente fosse posteriormente sozinho, depois de ter conhecido a casa através da agência, esta receberia a comissão porque sem a sua intervenção não teria havido negócio.
    Graça teria duas agências receberem comissão por um só negócio. Eu vejo um eletrodoméstico na Worten, a seguir vou comprar noutra loja onde o mesmo está mais barato e tinha de pagar "comissão" às duas...

    
    É estranho como não percebe a incoerência desse
    raciocínio.
    
    Se reler o acórdão citado, percebe que se tratava de uma situação análoga: um cliente que visitou a casa com animobiliaria primeiro e posteriormente contactou o proprietário - e a decisão foi desfavorável à imobiliária porque não se provou que o proprietário sabia que o comprador já lá tinha ido com a imobiliária.
    
    Ora no caso em apreço o proprietário já não pode alegar essa ignorância.
    
    Quanto à analogia com a Worten é descabida a tantos níveis - seria aplicável se você estivesse a comprar aquele exemplar específico do aparelho (e não apenas um aparelho igual) e ele fosse propriedade de um terceiro que encarregasse várias entidades de o vender...

    Concordam com este comentário: Xtrilho
20. • Bruno.Alves
    • 13 dezembro 2017

     # 40

    Não faço ideia do enquadramento legal e quer a resposta do Happy quer o acórdão não são taxativos numa conclusão para este caso. Queria só comentar o seguinte:
    Tenho lido este tópico com atenção porque tenho andado a namorar a ideia de trocar (eventualmente) o apartamento por uma moradia. Com toda a certeza que farei os possíveis para o fazer directamente com o vendedor/comprador. Vejam lá bem, querer receber comissão por um negócio que promoveram mas não fizeram por melhor oferta da concorrência. Chegaria a ter piada, se não fosse tão deprimente.
    Tenho de começar a enviar facturas aos meus clientes por cada solução que perco tempo a dimensionar/calcular/orçamentar e depois eles compram na concorrência.