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1. • luisvv
   • 13 dezembro 2017

    # 41

   Colocado por: Bruno.AlvesNão faço ideia do enquadramento legal e quer a resposta do Happy quer o acórdão não são taxativos numa conclusão para este caso.
   

   
   O acórdão mais extenso é taxativo:
   
   O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.
   
   
   Em resumo: que a imobiliária tenha angariado um cliente e que este tenha comprado.
   E mais à frente, concretiza de forma inequívoca:
   " não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio (..) para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação."
   
   Mais taxativo que isto é difícil.
   
   

   
   Queria só comentar o seguinte:
   Tenho lido este tópico com atenção porque tenho andado a namorar a ideia de trocar (eventualmente) o apartamento por uma moradia. Com toda a certeza que farei os possíveis para o fazer directamente com o vendedor/comprador.
   

   
   Faz muito bem, assim não paga comissões, nem beneficia de um serviço que não quer.
   
   

   
   Vejam lá bem, querer receber comissão por um negócio que promoveram mas não fizeram por melhor oferta da concorrência. Chegaria a ter piada, se não fosse tão deprimente.
   

   
   
   A contrapartida é mais deprimente:seguindo o seu raciocínio, o vendedor devia propor ao comprador pagar ainda menos e poupar a comissão das 2 imobiliárias.
   
   

   
   Tenho de começar a enviar facturas aos meus clientes por cada solução que perco tempo a dimensionar/calcular/orçamentar e depois eles compram na concorrência.
   

   
   
   É uma questão de prever isso nos contratos que celebra. Conheço inúmeras empresas que cobram orçamentos, qual é o problema?
2. • Bruno.Alves
   • 13 dezembro 2017

    # 42

   Colocado por: luisvv
   A contrapartida é mais deprimente:seguindo o seu raciocínio, o vendedor devia propor ao comprador pagar ainda menos e poupar a comissão das 2 imobiliárias.

   
   Claro que não, aí é que "bate o ponto". O vendedor recebe o mesmo quer venda directamente quer venda por uma imobiliária (sendo sério, obviamente). Neste caso, que não há lugar a exclusividade, que o comprador visitou através de imobiliárias diferentes, uma apresentou melhores condições ao comprador que a outra, para o vendedor é igual, mas este tem de pagar comissão ÀS DUAS imobiliárias. Se isto não é ridículo, não sei o que será.
   Claro, se o vendedor cuspir no prato que lhe deu de comer e vender a esse comprador directamente, aí sim aceito que é má fé e deve indemnizar as imobiliárias. Agora no caso apresentado? Ora pois sim...
   
   Vou dar um exemplo recente. Uma das casas que andei a namorar recentemente estava anunciada em várias imobiliárias, em algumas até estava a preços ligeiramente diferentes, e visitei-a com mais de uma. Infelizmente não foi possível avançar mas, sendo, era obrigado a comprar à primeira imobiliária com que visitei, ainda que não fosse a que tinha melhor preço anunciado?
3. •  
     happy hippy
   • 13 dezembro 2017

    # 43

   Meus estimados, por que se me afigura grassar alguma confusão em alguns membros, permitam-me fazer um último esclarecimento, com um exercício exemplificativo extremamente simplista e prático.
   
   Primeiro o enquadramento:
   
   Se o vendedor não celebrou um contrato de exclusividade, nada o impede de anunciar a alienação do seu prédio em mais do que uma imobiliária, cada qual, que o anunciará no seu local de estilo, em jornais, por distribuição, na internet, etc., e com o preço que entender (tendo por base o valor pedido pelo promitente vendedor).
   
   Sendo expectável que na área operam várias imobiliárias em concorrência de mercado, é muito provável que a feitura dos diversos anúncios, pelos múltiplos canais que melhor lhes aproveitem, atinentes ao prédio deste vendedor, sejam pois anunciados pelas respectivas e desta sorte possam todos eles terem-se visionados pelo mesmo interessado.
   
   Fulano (vendedor) celebra dois contratos não exclusivos com outras tantas imobiliárias, a «Favorita» e a «Preferida» para que estas efectuem a competente e completa mediação na alienação. Uma semana volvida, a imobiliária «Favorita» contacta o vendedor, informando-o ter um potencial interessado, Sicrano (de seu nome e que viu o anúncio na montra da referida), o qual visita o imóvel na companhia do agente imobiliário, ficando aquele de pensar se concretiza ou não o negócio.
   
   Cenário 1:
   
   No dia seguinte, Sicrano (o potencial comprador) vê um anúncio no jornal da imobiliária «Preferida» que publicita exactamente o mesmo imóvel, mas a um preço ligeiramente mais baixo. Contacta-a e porque já conhece o imóvel, até prescinde da guiada visita e, porque já tinha um manifesto interesse no negócio, avança para a compra.
   
   Resultado: Neste caso, pese embora Sicrano tenha sido inicialmente angariado pela imobiliária «Favorita» em nada lhe aproveita o facto de Fulano ter concretizado o negócio com Sicrano, porquanto o mesmo cliente foi angariado por outra operadora concorrente que lhe propôs (ao cliente) um melhor negócio.
   
   Cenário 2:
   
   No dia seguinte, Fulano (o promitente vendedor), contacta Sicrano (o potencial comprador) e ambos acordam na concretização do negócio, prescindindo para tanto, da intervenção da imobiliária «Favorita». Desta forma, Fulano evita o pagamento da devida comissão à imobiliária e eventualmente, até faz um pequeno desconto ao cliente.
   
   Resultado: Neste caso, porque Sicrano foi inicialmente angariado pela imobiliária «Favorita» já lhe aproveita o facto de Fulano ter concretizado o negócio com Sicrano, sem a sua intervenção, porquanto foi aquela quem proporcionou o encontro que levou à alienação, podendo então exigir a sua legitima compensação - pagamento comissão.
   
   Dixit!

   Concordam com este comentário: medicineeng, spoliv, sognim, reginamar

   Estas pessoas agradeceram este comentário: mandrongo, reginamar, PedroGomes, Bruno.Alves
4. • Bruno.Alves
   • 13 dezembro 2017 ^editado

    # 44

   Tal e qual como me parecia e, talvez até obviamente, dita o bom senso. Obrigado
5. •  
     Picareta
   • 13 dezembro 2017

    # 45

   Colocado por: happy hippyCenário 1:
   
   No dia seguinte, Sicrano (o potencial comprador) vê um anúncio no jornal da imobiliária «Preferida» que publicita exactamente o mesmo imóvel, mas a um preço ligeiramente mais baixo. Contacta-a e porque já conhece o imóvel, até prescinde da guiada visita e, porque já tinha um manifesto interesse no negócio, avança para a compra.
   
   Resultado: Neste caso, pese embora Sicrano tenha sido inicialmente angariado pela imobiliária «Favorita» em nada lhe aproveita o facto de Fulano ter concretizado o negócio com Sicrano, porquanto o mesmo cliente foi angariado por outra operadora concorrente que lhe propôs (ao cliente) um melhor negócio.

   
   Ou seja, o que está no contrato de mediação não vale nada !!
6. • luisvv
   • 14 dezembro 2017

    # 46

   Colocado por: Bruno.Alves
   Claro que não, aí é que "bate o ponto". O vendedor recebe o mesmo quer venda directamente quer venda por uma imobiliária (sendo sério, obviamente). Neste caso, que não há lugar a exclusividade, que o comprador visitou através de imobiliárias diferentes, uma apresentou melhores condições ao comprador que a outra, para o vendedor é igual, mas este tem de pagar comissão ÀS DUAS imobiliárias. Se isto não é ridículo, não sei o que será.
   

   
   Está na mão do proprietário evitar isso, da forma mais simples: informar a 2ª imobiliária que aquele cliente já tinha sido apresentado pela 1ª. Cabe a todos os intervenientes agir com lealdade. Se é um problema a empresa X cobrar mais que as empresas Y e Z, contrate apenas estas.
   
   

   
   Claro, se o vendedor cuspir no prato que lhe deu de comer e vender a esse comprador directamente, aí sim aceito que é má fé e deve indemnizar as imobiliárias. Agora no caso apresentado? Ora pois sim...
   

   
   Portanto, é má-fé o vendedor optar por ignorar o facto de o comprador ter visitado a casa por 2 imobiliárias, mas ignorar apenas 1 já é normal?
   
   

   
   Vou dar um exemplo recente. Uma das casas que andei a namorar recentemente estava anunciada em várias imobiliárias, em algumas até estava a preços ligeiramente diferentes, e visitei-a com mais de uma. Infelizmente não foi possível avançar mas, sendo, era obrigado a comprar à primeira imobiliária com que visitei, ainda que não fosse a que tinha melhor preço anunciado?
   

   
   
   Você compra ao vendedor e em última análise é ele que estabelece o preço, seja qual for a imobiliária que venha a intermediar o negócio.

   Concordam com este comentário: jrgsantos
7. • Bruno.Alves
   • 14 dezembro 2017

    # 47

   Concordemos em discordar então. Parece-me o mais elementar bom senso que vende quem fizer melhor preço pelo mesmo bem, como o Happy bem ilustrou.
   
   Se não, não...
8. • PedroGomes
   • 14 dezembro 2017

    # 48

   Resumindo passou de uma venda a um leilão. Se a primeira agência quiser pode baixar o preço da sua comissão para vencer a segunda agência. Aí ganha quem fizer menos lucro com a comissão. É preferível ganhar menos do que não ganhar nada
9. •  
     Picareta
   • 14 dezembro 2017

    # 49

   Colocado por: Bruno.AlvesParece-me o mais elementar bom senso que vende quem fizer melhor preço pelo mesmo bem

   
   Quem determina o preço é o proprietário, não são as imobiliárias, se o proprietário acha que uma determinada imobiliária cobra uma comissão muito alta, não a contrata. Contratar um serviço e depois achar que é caro, não é ser sério.
   
   Também se estão a esquecer que poucos ou nenhuns imóveis são vendidos pelo preço anunciado.
10. •  
      Picareta
    • 14 dezembro 2017

     # 50

    Colocado por: PedroGomesResumindo passou de uma venda a um leilão.

    
    Todos os negócios são assim, isso é negociar.
11. • luisvv
    • 14 dezembro 2017

     # 51

    Colocado por: happy hippy
    Cenário 1:
    No dia seguinte, Sicrano (o potencial comprador) vê um anúncio no jornal da imobiliária «Preferida» que publicita exactamente o mesmo imóvel, mas a um preço ligeiramente mais baixo. Contacta-a e porque já conhece o imóvel, até prescinde da guiada visita e, porque já tinha um manifesto interesse no negócio, avança para a compra.
    
    Resultado: Neste caso, pese embora Sicrano tenha sido inicialmente angariado pela imobiliária «Favorita» em nada lhe aproveita o facto de Fulano ter concretizado o negócio com Sicrano, porquanto o mesmo cliente foi angariado por outra operadora concorrente que lhe propôs (ao cliente) um melhor negócio.
    

    
    
    Ressalvando naturalmente a possibilidade de a diversos decisores poderem ter diferentes entendimentos, o "resultado" deste cenário é contrariado pelo entendimento expresso no acórdão supracitado.
    "O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa"
    
    
    

    
    Cenário 2:
    No dia seguinte, Fulano (o promitente vendedor), contacta Sicrano (o potencial comprador) e ambos acordam na concretização do negócio, prescindindo para tanto, da intervenção da imobiliária «Favorita». Desta forma, Fulano evita o pagamento da devida comissão à imobiliária e eventualmente, até faz um pequeno desconto ao cliente.
    Resultado: Neste caso, porque Sicrano foi inicialmente angariado pela imobiliária «Favorita» já lhe aproveita o facto de Fulano ter concretizado o negócio com Sicrano, sem a sua intervenção, porquanto foi aquela quem proporcionou o encontro que levou à alienação, podendo então exigir a sua legitima compensação - pagamento comissão.
    

    
    
    É curiosa a diferença de critério: a angariação do cliente só é irrelevante se surgir outra imobiliária pelo meio..
12. • PedroGomes
    • 14 dezembro 2017

     # 52

    Colocado por: Picareta
    Todos os negócios são assim, isso é negociar.

    sim mas neste caso o regatear não é pelo valor do imóvel mas sim pela comissão.
13. • Bruno.Alves
    • 14 dezembro 2017

     # 53

    Confesso que não entendo... Com a quantidade de imobiliárias, com a quantidade de anúncios do mesmo imóvel que vejo em “n” imobiliárias a preços ligeiramente diferentes, com a internet, sugerir que, se o mesmo cliente visitar a casa com 2, 3, 10! imobiliárias, se elas oferecerem condições diferentes e o comprador opte pelo que lhe for mais favorável, o vendedor seja obrigado a pagar a comissão a todas elas é... nem tenho como descrever.
    
    Bom, da minha parte obrigado pelos esclarecimentos aqui deixados, quer legais quer de opinião. É um alerta importante para quem se possa encontrar na mesma situação
14. •  
      lprolog
    • 15 dezembro 2017

     # 54

    Luisvv, não se está a esquecer da parte de
    "se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora"?
    Sem a primeira imobiliária não teria havido negócio?
    No seu entender, a comissão será então para a primeira agência por ter sido a primeira a levar o cliente, para a segunda por ter levado o cliente e concretizado o negócio, repartido pelas duas, ou duas comissões por um só negócio?
    Pela forma como se fala, parece que as agências angariam visitantes, passando estes a ser sua propriedade, em vez de venderem casas (e pagas por isso mesmo).
15. • luisvv
    • 15 dezembro 2017

     # 55

    Colocado por: lprologLuisvv, não se está a esquecer da parte de
    "se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora"?
    Sem a primeira imobiliária não teria havido negócio? "

    
    
    Não estou a esquecer:
    
    " não basta que o tenha acompanhado numa visita ao imóvel, ainda que tenham sido esse contacto e essa visita que despoletaram nesse terceiro o interesse no negócio (..) para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação."
16. • luisvv
    • 15 dezembro 2017

     # 56

    Colocado por: lprolog
    No seu entender, a comissão será então para a primeira agência por ter sido a primeira a levar o cliente, para a segunda por ter levado o cliente e concretizado o negócio, repartido pelas duas, ou duas comissões por um só negócio?
    Pela forma como se fala, parece que as agências angariam visitantes, passando estes a ser sua propriedade, em vez de venderem casas (e pagas por isso mesmo).

    
    
    No meu entender, a lisura de procedimentos implicaria que o vendedor informasse a segunda imobiliária de que aquele cliente já tinha visitado a casa com a primeira.
    
    A partir daí, é uma questão de acertarem forma de proceder, sendo certo que se entendermos que é razoável aceitar que o comprador procure o preço mais conveniente teremos que levar a coisa mais longe e admitir que após as visitas ele possa procurar ainda mais barato, prescindindo das imobiliárias.
17. •  
      lprolog
    • 16 dezembro 2017

     # 57

    Colocado por: luisvv
    
    No meu entender, a lisura de procedimentos implicaria que o vendedor informasse a segunda imobiliária de que aquele cliente já tinha visitado a casa com a primeira.
    
    A partir daí, é uma questão de acertarem forma de proceder, sendo certo que se entendermos que é razoável aceitar que o comprador procure o preço mais conveniente teremos que levar a coisa mais longe e admitir que após as visitas ele possa procurar ainda mais barato, prescindindo das imobiliárias.

    
    
    Lá está, no seu entender aquele cliente é da primeira agência simplesmente por ter sido a primeira a levá-lo ao imovel, ou seja, o trabalho das agências é apenas levar clientes (pela primeira vez) ao imovel, depois o negócio já não importa, faça com outra agência ou até sozinho recebe sempre a comissão e assim as agências não cobram por vender a casa mas apenas por mostra-la.
    
    Não pode ir mais longe porque nesse caso, sem a agência não teria havido negócio (o cliente conheceu a casa através da mesma). No caso em questão, o cliente recorreu a uma segunda agência que lhe mostrou a casa (e a vendeu) portanto o trabalho da primeira foi irrelevante.

    Concordam com este comentário: treker666
18. • Bruno.Alves
    • 16 dezembro 2017

     # 58

    sem a agência não teria havido negócio (o cliente conheceu a casa através da mesma).

    
    Mas como, se a casa está em mais de uma imobiliária, se há a Internet, o imovirtual, o OLX,....
19. • mandrongo
    • 16 dezembro 2017

     # 59

    O vendedor faz N contratos com N imobiliárias. As imobiliárias anunciam, publicitam, acompanham visitas e mediam a venda.
    
    O comprador desconhece os termos do(s) contrato(s), pelo que procura fazer o melhor negócio. Compre ele a quem comprar, o vendedor estará a cumprir o contrato com essa imobiliária.
    
    Agora se o vendedor se aproveita do facto de conhecer os potenciais compradores através das imobiliárias e, agindo de má fé, vende diretamente o imóvel, acho justo que pague a comissão à imobiliária (ou às imobiliárias).

    Concordam com este comentário: Bruno.Alves, jrgsantos
20. •  
      lprolog
    • 16 dezembro 2017

     # 60

    Colocado por: Bruno.Alves
    Mas como, se a casa está em mais de uma imobiliária, se há a Internet, o imovirtual, o OLX,....

    
    Se fosse através desses meios que conheceu a casa não tinha ido lá através da agência, se foi com a agência que conheceu a casa e a comprou, está foi responsável pelo negócio e tem direito a comissão.