Colocado por: pedrosslpA dívida é da responsabilidade do anterior proprietário, não sua. O condomínio tinha a obrigação de ter resolvido o assunto por via judicial muito antes de terem sido atingidos esses valores e por alguma razão escolheu não o fazer. Têm que ir para tribunal, mas num processo contra o anterior proprietário, não contra si.
O condomínio não tem qualquer direito de impedir o que quer que seja no interior da sua fração, desde que as obras estejam a decorrer dentro da legalidade.
Colocado por: [email protected]Bom dia,
Efectuei a escritura de um imóvel recentemente e comecei obras no mesmo, no entanto este fim de semana, recebo uma chamada de um dos supostos administradores do condominio a indicar-me que o antigo proprietário tinha uma dívida de 10 mil€ ao condominio e como tal transita para mim.
Adicionalmente indica-me que as obras terão que parar e que a dívida terá que ser liquidada até final do ano, caso contrário irão por vias juridicas.
- Tendo em conta que as obras são feitas no meu apartamento, o condominio tem o direito de me exigir que as pare??
Colocado por: [email protected]Bom dia,
Efectuei a escritura de um imóvel recentemente e comecei obras no mesmo, no entanto este fim de semana, recebo uma chamada de um dos supostos administradores do condominio a indicar-me que o antigo proprietário tinha uma dívida de 10 mil€ ao condominio e como tal transita para mim.(1)
Adicionalmente indica-me que as obras terão que parar e que a dívida terá que ser liquidada até final do ano, caso contrário irão por vias juridicas.(2)
Como devem calcular fui apanhado completamente de surpresa e questiono-me sobre o seguinte:(3)
- No contrato da compra e venda do imóvel tenho lá a cláusula
"A parte vendedora declara que o mencionado imóvel é vendido livre de quaisquer ônus ou encargos, designadamente das hipotecas e das penhoras supra referidas, cujos cancelamentos se econtram devidamente assegurados, conforme declaração e certidões de cancelamento que apresenta"(4)
Ora perante isto, a divida do condominio pertence ao antigo proprietário e terá que ser ele a liquida-la, correcto?(5)
- Uma dívida de 10mil €, num condominio com valor a rondar os 70€ mensais, estamos a falar de mais de 8 anos sem pagar, porque agora me dizem que tenho até final do ano senão tribunal?? Como deixaram chegar a este ponto? A nivel legal existe algum prazo de prescrição desta dívida?(6)
- Tendo em conta que as obras são feitas no meu apartamento, o condominio tem o direito de me exigir que as pare??(7)
Desde já agradeço os vossos comentários, e/ou experiência com este tipo de situações.
Colocado por: happy hippy
(1)Meu estimado, embora o expediente administrativo seja de todo incorrecto, as dívidas havidas transitam de facto para o novo proprietário, no entanto, importa atentar aos prazos de prescrição (cfr. artº 309º e 310º do CC), à ambulatoriedade ou não ambulatoriedade das mesmas (cfr. art. 663º, nº7 do CPC), e finalmente, ao direito de regresso (cfr. artº 524º do CC).
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 364/2006-6
Relator: PEREIRA RODRIGUES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA OBRIGAÇÃO REAL
Data do Acordão:02-02-2006
Votação: UNANIMIDADE
Meio Processual:APELAÇÃO
Decisão:CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:
I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular.
Acórdãos TRP
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Processo:
0753550
Nº Convencional: JTRP00040482
Relator: SOUSA LAMEIRA
Descritores: CONDOMÍNIO
DESPESAS
COMPRA E VENDA
Nº do Documento: RP200707090753550
Data do Acordão: 09-07-2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Indicações Eventuais: LIVRO 307 - FLS 188.
Área Temática: .
Sumário: Não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário.
Colocado por: luisvv
Assunto largamente debatido neste e noutros locais, mas há larga jurisprudência a apontar para entendimento diferente (pese embora a ambiguidade da resposta).
Colocado por: happy hippy
Meu estimado, labora você em erro. O citado Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (vide ponto III) corrobora precisamente a ambulatoriedade que ressalvei no meu escrito. Quanto à súmula do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, importa atentar nos pormenores intrínsecos à causa e que não devem ter-se extrapolados para todas as situações.
Processo:
7855/07.6BOER-A.L1-7
Relator: MARIA AMÉLIA RIBEIRO
Descritores: CONDOMÍNIO
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
PRAZO DE PRESCRIÇÃO
Ora, é entendimento dominante de que a obrigação dos condóminos pagarem as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum é, no que às despesas em atraso respeita, uma obrigação ob rem ou propter rem de dare, não ambulatória, já que, apesar da sua ligação genética ao direito real, não o acompanha em caso de transmissão.
Assim, a obrigação de contribuir para tais despesas, no dizer de Pires de Lima e Antunes Varela, é “…uma típica obrigação «propter rem», decorrente não de uma relação creditória autónoma, mas do estatuto do condomínio…”[3].
Ou seja, o novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino.
Processo: 2648/13.4TBLLE-A.P1
Nº Convencional: JTRP000
Nº do Documento: RP201602042648/13.4TBLLE-A.P1
Data do Acordão: 04/02/2016
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
(..)
Nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do Código de Processo Civil “toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva”. Por sua vez o n.º 1 do artigo 53.º do mesmo diploma estabelece que “a execução tem de ser promovida pela pessoa que no título executivo figure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor”. Finalmente, prescreve o artigo 54.º que “tendo havido sucessão no direito ou na obrigação, deve a execução correr entre os sucessores das pessoas que no título figuram como credor ou devedor da obrigação exequenda; no próprio requerimento para a execução o exequente deduz os factos constitutivos da sucessão”.
Daqui resulta que a execução só pode ser instaurada contra a pessoa que no título tenha a posição de devedor ou contra os seus sucessores mas apenas no caso de ter havido sucessão na obrigação. E só pode ser instaurada para obter a satisfação do direito exigível ao próprio executado, não a terceiros.
Ora em relação ao período anterior à aquisição da fracção no condomínio autor pelo actual proprietário e ora executado, as actas apenas podiam constituir título executivo em relação à pessoa que então tinha a qualidade de proprietário da fracção e, subsequentemente, de condómino, não em relação a qualquer outra pessoa, designadamente pessoa que só posteriormente adquiriu a titularidade desse direito e qualidade.
O que justifica a atribuição de valor de título executivo à acta é, com efeito, a possibilidade de o condómino participar nas assembleias gerais do condomínio e fiscalizar o teor e conteúdo das deliberações que nelas sejam tomadas e, bem assim, a probabilidade de as deliberações serem tomadas no confronto entre os verdadeiros titulares dos interesses (os condóminos) e o seu teor, formado pela vontade da maioria, traduzir uma correcta definição e ponderação desses interesses. Tudo isto só faz sentido e tem aplicação em relação à pessoa que na data da deliberação tem efectivamente a qualidade de condómino, pelo que se deve entender que a acta apenas forma título executivo em relação ao então condómino, não em relação a terceiros.
O condomínio instaurou a execução reclamando do actual proprietário, não do anterior proprietário, a satisfação da totalidade das contribuições em falta relativas à fracção, quer as que se constituíram enquanto o proprietário da fracção era o anterior que não foi demandado, quer as que se constituíram quando o proprietário já era o executado.
Nessa circunstância o condomínio não possui título executivo contra o executado em relação às dívidas que se constituíram antes da data em que este adquiriu a fracção. Por referência a essas dívidas poderia ter título contra o anterior proprietário (título que não perdia a sua validade e eficácia apesar de este ter transmitido o seu direito de propriedade e perdido a qualidade de condómino), mas não foi contra ele que instaurou a execução.
O mais que se poderia questionar era se o actual proprietário sucedeu nas dívidas ao condomínio do anterior proprietário e, como tal, poderia ser executado não propriamente como devedor mas na qualidade de sucessor do devedor, operando-se a sua habilitação no requerimento executivo.
Todavia, como se escreve Acórdão da Relação do Porto de 29.05.2014, relatado por José Amaral (proc. n.º 3771/12.8TBVLG-A.P1) e subscrito pelos aqui 1.º e 2.º Adjuntos, in www.dgsi.pt, que aqui se acompanha, “a obrigação de pagamento de despesas relativas à fracção de prédio em propriedade horizontal qualifica-se como propter rem, em função da coisa, mas não é ambulatória”. Com efeito, afirma-se ali, “nos termos do artº 1424º, nº 1, do Código Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamentos de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções – salvo disposições em contrário. A ressalva visa estipulações de natureza negocial, sejam as estabelecidas pelos interessados logo no título constitutivo, sejam as deliberadas sob qualquer outra forma adequada. Assim como as previstas em disposições legais. E contempla não só o critério proporcional de determinação do valor a pagar mas também da imputação subjectiva da obrigação de pagamento. Assim, se é certo que ao modo de repartição supletivamente fixado se deve recorrer apenas na falta de outro de origem e natureza negocial, não o é menos que à desresponsabilização de certos condóminos não fecha a lei as portas, como decorre, desde logo, dos nºs 2 e 3 do mesmo artigo (despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio ou dos ascensores que sirvam apenas alguns deles) e, bem assim, nos casos de usufruto e de uso e habitação (artºs 1472º e 1489º). Tal significa que, tratando-se embora de obrigação em função da coisa (propter rem), ela nem sempre se conserva no titular do direito real sobre ela ou acompanha a mudança dessa titularidade. Daí que esta não possa servir de critério absoluto de imputação. Como se disse no Acórdão do STJ, de 10-07-2008 [2], “Estão neste caso, entre outras, precisamente as obrigações dos condóminos de um edifício em propriedade horizontal no que tange ao pagamento das despesas”, isto porque, valendo-se de citado ensinamento de Henrique Mesquita [na obra Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção Teses, Almedina, 1997, reimpressão, páginas 336 a 340], que as indica como exemplo, elas devem considerar-se como não ambulatórias, pois ”verifica-se que a dívida propter rem representa, em muitos casos, o correspectivo de um uso ou fruição que couberam ao alienante, devendo ser este, por conseguinte a suportar o custo do gozo que a coisa lhe proporcionou (cuius commoda, eius incommoda)”. A dívida propter rem mantém-se, assim, na esfera jurídica do seu causador e não se desloca em função da titularidade coisa.”
Sendo assim, como entendemos, o exequente não dispõe de título executivo para reclamar do executado, proprietário da fracção somente desde 19.05.2006, o pagamento das dívidas que se constituíram antes dessa data e cuja responsabilidade pelo pagamento é da pessoa que até essa data tinha a qualidade de condómino mas que não é executado neste processo. E ainda que apesar da transmissão do direito de propriedade, o adquirente não sucedeu na obrigação do anterior proprietário de pagar as contribuições relativas ao período em que foi condómino, pelo que nem a título de sucessor na obrigação o actual proprietário poderia ser executado para pagamento daquelas dívidas.
Concluímos assim que independentemente de a dívida exequenda se encontrar ou não total ou parcialmente prescrita, com fundamento na falta de título executivo contra o executado a execução nunca poderia ser admitida e prosseguir contra ele para pagamento das dívidas ao condomínio correspondentes à sua fracção mas constituídas antes da aquisição da propriedade pelo executado.
Colocado por: luisvv
Mas não sou apenas eu que laboro em erro:
Colocado por: happy hippyTem aliás o dever de se informar, não só no que toca ao registo predial e no que lá possa estar inscrito, bem como deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir; da mesma forma que tem o dever de se informar junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.
Colocado por: happy hippy
Meu estimado, labora você em erro. O citado Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa (vide ponto III) corrobora precisamente a ambulatoriedade que ressalvei no meu escrito. Quanto à súmula do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, importa atentar nos pormenores intrínsecos à causa e que não devem ter-se extrapolados para todas as situações.