Colocado por: MiguelReis
1. Como obrigar os vizinhos a cumprir a lei? As deliberações dos julgados de paz têm um carácter vinculativo e compulsório?(1)
2. Posso chamar alguma entidade com autoridade para fiscalizar e obrigar a aplicar a lei?(2)
3. Em relação ao processo anterior basta que o vendedor assine o contrato promessa com cláusula “livre de ónus e encargos.” para eu estar efectivamente a salvo de qualquer decisão de segunda instância que venha a recair sobre o anterior condomínio?(3)
4. É legal ter um painel solar a produzir energia para o prédio sem um contrato com a edp?(4)
5. Se houverem dívidas do prédio à EDP eu herdarei essas dívidas ou a cláusula isenta-me?(5)
Colocado por: MiguelReisCaro Happy, muito obrigado por mais uma informada e informativa resposta.
Houve desenvolvimentos, falei com uma proprietária de outra fracção do prédio, que é jurista, e que reiterou que a sentença é para cumprir e que se eu comprar o apartamento que a obrigação continuará a pender sobre a fracção que vou comprar, mesmo que eu tenha assinado com a cláusula "livre de ónus, encargos e outras obrigações". Será realmente assim?
Terá o proprietário o poder de me libertar dessa obrigação com essa cláusula?
Colocado por: MiguelReisComplemento a informação do último post informando que o tribunal atribuiu a administração do condomínio à fracção com maior permilagem.(1)
Segundo o que me me foi dito, o proprietário dessa fracção será o Banif, que como será previsível, não estará a responder às solicitações nem exerce a efectivamente a administração do condomínio.(2) Ou seja, não é possível obter uma declaração por parte da administração actual do condomínio sobre se há dívidas ou outras obrigações da fracção que pretendo comprar.(3) Pelo que li acima é possível constituir nova administração, mas não me compete a mim fazê-lo enquanto ainda sou comprador e não proprietário.(4) O vendedor já comprou a sua fracção depois da sentença e segundo ele estará isento de quaisquer obrigações considerando-se um elemento externo a todo este processo.(5)
Segundo o que também me disseraram, apenas duas das fracções pagaram efectivamente as suas obrigações relativamente à sentença que já terá sido proferida há cerca de uma década. E são essas pessoas que estão a exigir que todas as fracções paguem, independentemente de terem "herdado" esta obrigação. Só assim aceitam constituir novo condomínio.(6)
Perguntas:
poderá suceder o caso de haver prescrição neste processo?(7)
Se depois de comprar o apartamento, eu o quiser vender, não poderei ficar comprometido com este problema, não conseguindo apresentar eu próprio prova de que a situação da minha fracção está regularizada?(8)
Já paguei a abertura do processo no banco e estou muito pressionado para comprar sob o risco de perder cerca de 1000 euros já investidos nessa abertura. O preço do apartamento é muito bom, confesso que estou muito angustiado e necessito da sábia ajuda deste forum.(9)
Colocado por: MiguelReisCaro Happy, parece que estávamos a lavrar neste fórum em simultâneo :)
Muito obrigado por mais uma contribuição.
Em relação aos dois primeiros itens da cláusula "ónus e encargos", tenho o registo predial actualizado no mês passado e não há qualquer averbamento relativo a ónus ou encargos para além da hipoteca do actual proprietário.
Em relação às obrigações, se pendem sobre a minha fracção, pelo que entendi, terei que as pagar, com os respectivos juros e pedir depois o regresso ao proprietário anterior. Ou seja, teria que recorrer aos tribunais ou julgados de paz para tentar recuperar este valor. E mesmo assim, continuaria com o problema de as restantes fracções não pagarem as suas obrigações e continuar a uma situação de condomínio irregular caso pretenda vender. Estarei correcto?
Colocado por: happy hippy
(1)Um pouco estranha essa decisão do tribunal, porém, desconhecendo de todo o processo, abstenho-me de tecer quaisquer considerações, até pelo considerando seguinte...
(2)A decisão do tribunal tem-se tão vinculativa quanto uma deliberação colegial, porém, se por um lado, nenhum condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção se pode furtar ao cumprimento daquela obrigação, em boa verdade, também não pode ter-se obrigado. Desta sorte, ou requer a anulabilidade por manifesto abuso de direito ou, requer a nomeação de terceiro que reporte idóneo. Não assumindo o ónus e nada fazendo a assembleia, tem-se esta conivente...
(3)Pelos «ónus e encargos», pode e deve requerer outras provas que são estranhas à administração. Quanto a eventuais dívidas condominiais, perante a impossibilidade de confirmar da sua existência, pode e deve salvaguardar-se exigindo que o promitente-vendedor sublinhe que nada deve, fazendo lavrar no contrato de compra e venda que a alienação se tem cumulativamente feita livre de outras obrigações ou responsabilidades...
(4)A lei permite que um terceiro (que não condómino ou titular de direitos sobre a fracção autónoma) exerçam o cargo, porém, se para um condómino ou equiparado, tem-se por bastante que o mesmo se voluntarie para exercer o cargo, desse desiderato dando formal conhecimento aos demais consortes, já no caso de um terceiro, as coisas, prima facie, não se colocarão nesses termos...
(5)Eu não compro esse argumento do promitente-vendedor, porquanto, no limite, tem-se aquele vinculado a todas as obrigações havidas e não satisfeitas, compreendidas aquelas entre a data da aquisição do imóvel por parte daquele, e a data da sua posterior alienação...
(6)Permita-me uma questão. A referida entidade bancária ainda se conta proprietária da fracção de maior permilagem há dez anos?
(7)Aqui importa ressalvar a que prescrições tem-se independente da detenção da posse, pelo que esta opera-se aos 5 ou 20 anos, consoante o enquadramento da dívida, e desde que a prescrição se tenha suscitada pelo efectivo devedor.
(8)Prima facie, ter-se-à você responsabilizável pelas dívidas havidas durante o tempo em que a fracção autónoma se teve em sua efectiva posse.
(9)Avance para a aquisição. Seguidamente assuma a efectiva administração (dando desse desiderato formal conhecimento aos demais consortes) e prepare-se para algum trabalho (nada de extraordinário). A partir deste ponto, cá estaremos para melhor o elucidar sobre como melhor agir em função das circunstâncias enfrentadas!
Colocado por: carlosj39Caro Happy Hippy em relaçao ao ponto 1, então não é o costume na pratica quando se recorre aos Tribunais nestes casos para nomeação de Administrador os Tribunais nomearem o condomino que tem a maior permilagem ( ou se forem vários com a maior permilagem igual, a fração com primeira letra)?
Em relação ao facto do imovel ser de banco, o que acho estranho é o banco não assumir essa função ( há sempre o gestor do imovel), sendo certo que o banif como o bes são casos á parte, como sabemos.
Colocado por: MiguelReisObrigado mais uma vez.
O condomínio foi condenado a pagar a indemnização, são duas sentenças que estão a ser executadas (uma de cada fracção do terceiro andar).
Os solicitadores até agora não estão a conseguir a execução (talvez por a fracção maior ser propriedade de um banco falido, o banif, mas em boa verdade não sei a razão) mas sei que estão ainda activamente a tentar.
Sei que algumas fracçoes ja pagaram.
Uma pergunta, se todo o condomínio continua a ser executado, e se os proprietários vierem a ser executados entretanto, os que já pagaram junto do solicitador, não poderão também ser executados uma vez que é o condomínio o devedor e não cada fracção específica?(1)
Outra pergunta:
Com a situação caótica em que se encontra a administração do condomínio, se vier a ser aprovada uma lei que exiga, aquando da escritura, uma declaração da administraçao do condomínio em como não impendem dívidas no imóvel, não ficarei eu impossibilitado indefinidamente de vender a casa no futuro.(2)
Colocado por: MiguelReisObrigado, então segundo entendi posso ser executado (e estamos a falar de penhoras bancárias etc) em que mesmo que eu pague a minha parte, continuarei executado enquanto toda a dívida do condomínio não for paga. Se assim é, este é uma problema de solução impossível e terei que desistir da compra pois não vejo como pode este processo ter fim.
Colocado por: MiguelReisObrigado, então segundo entendi posso ser executado (e estamos a falar de penhoras bancárias etc) em que mesmo que eu pague a minha parte, continuarei executado enquanto toda a dívida do condomínio não for paga. Se assim é, este é uma problema de solução impossível e terei que desistir da compra pois não vejo como pode este processo ter fim.
Colocado por: MiguelReis
Solicitei esta declaração ao vendedor, no entanto este argumenta que não a consegue em tempo útil uma vez que o administrador indigitado pelo tribunal (um banco) não responde a qualquer comunicação.(1)
Penso que a dificuldade maior que os agentes de execução estão a ter é precisamente o facto de não haver possibilidade de comunicar com a administração indigitada. Dificuldade que eu próprio herdarei.(2)
Se for constituída uma nova administração, os agentes de execução terão um alvo para a execução, e esse novo administrador passará a ter que gerir toda este processo que poderá finalmente ter andamento, facto que não interessa aos proprietários, para quem esta ausência de comunicação do actual administrador indigitado interessa bastante.(3)
Ou seja, nunca se chegam a ver a si próprios executados pelo que o problema tem sido assim empurrado com a barriga há mais de uma década. Se o meu raciocínio estiver correcto, e se a declaração obrigatória do condomínio vier a ser sei, terei em mãos um imóvel que nunca conseguirei vender, uma vez que a maioria dos condóminos se oporão à constituição de uma nova administração.(4)