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  1.  # 21

    Colocado por: MiguelReis

    1. Como obrigar os vizinhos a cumprir a lei? As deliberações dos julgados de paz têm um carácter vinculativo e compulsório?(1)
    2. Posso chamar alguma entidade com autoridade para fiscalizar e obrigar a aplicar a lei?(2)
    3. Em relação ao processo anterior basta que o vendedor assine o contrato promessa com cláusula “livre de ónus e encargos.” para eu estar efectivamente a salvo de qualquer decisão de segunda instância que venha a recair sobre o anterior condomínio?(3)
    4. É legal ter um painel solar a produzir energia para o prédio sem um contrato com a edp?(4)
    5. Se houverem dívidas do prédio à EDP eu herdarei essas dívidas ou a cláusula isenta-me?(5)


    (1) Hão variadas formas. Desde logo a AGC pode fixar penas pecuniárias, previstas no art. 1434º, nº 1, do CC, para a inobservância das disposições do CC (regime legal do condomínio), das deliberações da assembleia dos condóminos e das decisões do administrador do condomínio, sendo a respectiva pena pecuniária enquadrável na expressão “contribuições devidas ao condomínio” constante no art. 6º, nº 1, do DL nº 268/94, de 25 de Outubro. Quanto à segunda questão, a resposta é afirmativa. Sobre o funcionamento vide aqui.

    (2) Pode e deve (enquanto legitimo proprietário). Vide aqui.

    (3) A expressão “livre de ónus e encargos” não se tem por bastante para o livrar de alguns constrangimentos e eventuais responsabilidades. O mais avisado e fazer lavrar no contrato «livre de ónus, encargos e outras obrigações» ou «livre de ónus, encargos e outras responsabilidades». Vide aqui.

    (4) De acordo com o DL nº 153/2014 de 20 de Março e as Portarias nº 14/2015 e nº 15/2015, ambas de 23 de Janeiro, sistemas para autoconsumo com uma potência entre 200 W e 1500 W (compostos por 1 a 6 painéis fotovoltaicos), potência até à qual não é necessário efectuar registos nem pagar taxas junto das entidades competentes, apenas necessitam de uma comunicação prévia. Para instalação de uma maior potência é necessário efectuar um registo e pagar a respectiva taxa.

    (5) As dívidas inerentes à fruição, conservação e pagamentos de serviços de interesse comum, não são ambulatórias, logo, nunca transitam para o novo proprietário. Casa a administração lhe exija a quitação desta dívida, pode (i) recusar ou (ii) pagar e exigir direito regresso relativamente ao anterior proprietário. As dívidas havidas com outras despesas (obras, inovações, etc.) prima facie, são ambulatórias, isto é, transitam com a alienação. Para se furtar a qualquer obrigação, pode e deve fazer lavrar tal ressalva (vide ponto 3).
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  2.  # 22

    Caro Happy, muito obrigado por mais uma informada e informativa resposta.

    Houve desenvolvimentos, falei com uma proprietária de outra fracção do prédio, que é jurista, e que reiterou que a sentença é para cumprir e que se eu comprar o apartamento que a obrigação continuará a pender sobre a fracção que vou comprar, mesmo que eu tenha assinado com a cláusula "livre de ónus, encargos e outras obrigações". Será realmente assim?

    Terá o proprietário o poder de me libertar dessa obrigação com essa cláusula?
  3.  # 23

    Colocado por: MiguelReisCaro Happy, muito obrigado por mais uma informada e informativa resposta.

    Houve desenvolvimentos, falei com uma proprietária de outra fracção do prédio, que é jurista, e que reiterou que a sentença é para cumprir e que se eu comprar o apartamento que a obrigação continuará a pender sobre a fracção que vou comprar, mesmo que eu tenha assinado com a cláusula "livre de ónus, encargos e outras obrigações". Será realmente assim?

    Terá o proprietário o poder de me libertar dessa obrigação com essa cláusula?


    Meu estimado, com efeito, se o promitente-vendedor procede ao lavramento da ressalva que a alienação é feita «livre de ónus, encargos e outras obrigações», tem-se por evidente que aquelas não se extinguem, se impenderem sobre imóvel, porém, havendo-os, nos dois primeiros casos (ónus ou encargos), assiste ao promitente-comprador denunciar o contrato de compra-e-venda, e no terceiro (outras obrigações), o de contestar ou accionar o direito de regresso.

    Segundo competente decisão do STJ de 22/1/15, "Cumpre ao promitente-vendedor demonstrar o cancelamento de eventuais inscrições de ónus e encargos que incidam sobre o prédio sobre que incide a promessa de venda", pelo que, "Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade" (cfr. artº 905º e ss. do CC).

    Ainda no acompanhamento da douta decisão do Supremo, dimana do seu acórdão que "Na medida em que a manutenção das inscrições predais relativas a “ónus e encargos” possa afectar os interesses patrimoniais do promitente-comprador ou seja susceptível de gerar uma situação de insegurança ou de incerteza quanto aos limites ou conteúdo do direito de propriedade sobre o prédio prometido vender, é inexigível impor-lhe a outorga da escritura pública de compra e venda antes do cancelamento de tais inscrições."

    E ainda que "Não demonstrando o promitente-vendedor o cancelamento dos ónus e encargos nem a possibilidade de o conseguir num prazo razoável, é legítimo ao promitente-comprador declarar a resolução do contrato-promessa de compra e venda."

    Destarte, o cancelamento de tais registos constituí um ónus que impende sobre o promitente-vendedor, permitindo a outorga do contrato prometido sem quaisquer impedimentos formais e materiais ao direito de propriedade (cfr. art. 879º, al. a), e 905º e ss. do CC). Ónus que, de todo o modo, fica expressamente assumido pelo promitente-vendedor e que, por essa via, igualmente estariam vinculados ao mesmo (cfr. art. 405º e 406º do CC).

    Acresce também que "Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver" (cfr. nº 1 do artº 405º do CC), pelo que, no seguimento desta norma, podem as partes convencionar que o contrato de compra e venda, se tem cumulativamente livre de outras obrigações, havendo-se pois esta contratualização vinculativa para as partes (cfr nº 1 do artº 406º do CC).
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  4.  # 24

    Complemento a informação do último post informando que o tribunal atribuiu a administração do condomínio à fracção com maior permilagem.
    Segundo o que me me foi dito, o proprietário dessa fracção será o Banif, que como será previsível, não estará a responder às solicitações nem exerce a efectivamente a administração do condomínio. Ou seja, não é possível obter uma declaração por parte da administração actual do condomínio sobre se há dívidas ou outras obrigações da fracção que pretendo comprar. Pelo que li acima é possível constituir nova administração, mas não me compete a mim fazê-lo enquanto ainda sou comprador e não proprietário. O vendedor já comprou a sua fracção depois da sentença e segundo ele estará isento de quaisquer obrigações considerando-se um elemento externo a todo este processo.

    Segundo o que também me disseraram, apenas duas das fracções pagaram efectivamente as suas obrigações relativamente à sentença que já terá sido proferida há cerca de uma década. E são essas pessoas que estão a exigir que todas as fracções paguem, independentemente de terem "herdado" esta obrigação. Só assim aceitam constituir novo condomínio.

    Perguntas:
    poderá suceder o caso de haver prescrição neste processo?
    Se depois de comprar o apartamento, eu o quiser vender, não poderei ficar comprometido com este problema, não conseguindo apresentar eu próprio prova de que a situação da minha fracção está regularizada?

    Já paguei a abertura do processo no banco e estou muito pressionado para comprar sob o risco de perder cerca de 1000 euros já investidos nessa abertura. O preço do apartamento é muito bom, confesso que estou muito angustiado e necessito da sábia ajuda deste forum.
  5.  # 25

    Caro Happy, parece que estávamos a lavrar neste fórum em simultâneo :)

    Muito obrigado por mais uma contribuição.
    Em relação aos dois primeiros itens da cláusula "ónus e encargos", tenho o registo predial actualizado no mês passado e não há qualquer averbamento relativo a ónus ou encargos para além da hipoteca do actual proprietário.

    Em relação às obrigações, se pendem sobre a minha fracção, pelo que entendi, terei que as pagar, com os respectivos juros e pedir depois o regresso ao proprietário anterior. Ou seja, teria que recorrer aos tribunais ou julgados de paz para tentar recuperar este valor. E mesmo assim, continuaria com o problema de as restantes fracções não pagarem as suas obrigações e continuar a uma situação de condomínio irregular caso pretenda vender. Estarei correcto?
  6.  # 26

    Colocado por: MiguelReisComplemento a informação do último post informando que o tribunal atribuiu a administração do condomínio à fracção com maior permilagem.(1)
    Segundo o que me me foi dito, o proprietário dessa fracção será o Banif, que como será previsível, não estará a responder às solicitações nem exerce a efectivamente a administração do condomínio.(2) Ou seja, não é possível obter uma declaração por parte da administração actual do condomínio sobre se há dívidas ou outras obrigações da fracção que pretendo comprar.(3) Pelo que li acima é possível constituir nova administração, mas não me compete a mim fazê-lo enquanto ainda sou comprador e não proprietário.(4) O vendedor já comprou a sua fracção depois da sentença e segundo ele estará isento de quaisquer obrigações considerando-se um elemento externo a todo este processo.(5)

    Segundo o que também me disseraram, apenas duas das fracções pagaram efectivamente as suas obrigações relativamente à sentença que já terá sido proferida há cerca de uma década. E são essas pessoas que estão a exigir que todas as fracções paguem, independentemente de terem "herdado" esta obrigação. Só assim aceitam constituir novo condomínio.(6)

    Perguntas:
    poderá suceder o caso de haver prescrição neste processo?(7)
    Se depois de comprar o apartamento, eu o quiser vender, não poderei ficar comprometido com este problema, não conseguindo apresentar eu próprio prova de que a situação da minha fracção está regularizada?(8)

    Já paguei a abertura do processo no banco e estou muito pressionado para comprar sob o risco de perder cerca de 1000 euros já investidos nessa abertura. O preço do apartamento é muito bom, confesso que estou muito angustiado e necessito da sábia ajuda deste forum.(9)


    (1) Um pouco estranha essa decisão do tribunal, porém, desconhecendo de todo o processo, abstenho-me de tecer quaisquer considerações, até pelo considerando seguinte...

    (2) A decisão do tribunal tem-se tão vinculativa quanto uma deliberação colegial, porém, se por um lado, nenhum condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção se pode furtar ao cumprimento daquela obrigação, em boa verdade, também não pode ter-se obrigado. Desta sorte, ou requer a anulabilidade por manifesto abuso de direito ou, requer a nomeação de terceiro que reporte idóneo. Não assumindo o ónus e nada fazendo a assembleia, tem-se esta conivente...

    (3) Pelos «ónus e encargos», pode e deve requerer outras provas que são estranhas à administração. Quanto a eventuais dívidas condominiais, perante a impossibilidade de confirmar da sua existência, pode e deve salvaguardar-se exigindo que o promitente-vendedor sublinhe que nada deve, fazendo lavrar no contrato de compra e venda que a alienação se tem cumulativamente feita livre de outras obrigações ou responsabilidades...

    (4) A lei permite que um terceiro (que não condómino ou titular de direitos sobre a fracção autónoma) exerçam o cargo, porém, se para um condómino ou equiparado, tem-se por bastante que o mesmo se voluntarie para exercer o cargo, desse desiderato dando formal conhecimento aos demais consortes, já no caso de um terceiro, as coisas, prima facie, não se colocarão nesses termos...

    (5) Eu não compro esse argumento do promitente-vendedor, porquanto, no limite, tem-se aquele vinculado a todas as obrigações havidas e não satisfeitas, compreendidas aquelas entre a data da aquisição do imóvel por parte daquele, e a data da sua posterior alienação...

    (6) Permita-me uma questão. A referida entidade bancária ainda se conta proprietária da fracção de maior permilagem há dez anos?

    (7) Aqui importa ressalvar a que prescrições tem-se independente da detenção da posse, pelo que esta opera-se aos 5 ou 20 anos, consoante o enquadramento da dívida, e desde que a prescrição se tenha suscitada pelo efectivo devedor.

    (8) Prima facie, ter-se-à você responsabilizável pelas dívidas havidas durante o tempo em que a fracção autónoma se teve em sua efectiva posse.

    (9) Avance para a aquisição. Seguidamente assuma a efectiva administração (dando desse desiderato formal conhecimento aos demais consortes) e prepare-se para algum trabalho (nada de extraordinário). A partir deste ponto, cá estaremos para melhor o elucidar sobre como melhor agir em função das circunstâncias enfrentadas!
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  7.  # 27

    Colocado por: MiguelReisCaro Happy, parece que estávamos a lavrar neste fórum em simultâneo :)

    Muito obrigado por mais uma contribuição.
    Em relação aos dois primeiros itens da cláusula "ónus e encargos", tenho o registo predial actualizado no mês passado e não há qualquer averbamento relativo a ónus ou encargos para além da hipoteca do actual proprietário.

    Em relação às obrigações, se pendem sobre a minha fracção, pelo que entendi, terei que as pagar, com os respectivos juros e pedir depois o regresso ao proprietário anterior. Ou seja, teria que recorrer aos tribunais ou julgados de paz para tentar recuperar este valor. E mesmo assim, continuaria com o problema de as restantes fracções não pagarem as suas obrigações e continuar a uma situação de condomínio irregular caso pretenda vender. Estarei correcto?


    Meu estimado, pode sempre opor-se ao cumprimento de uma obrigação que não é a sua, requerendo que o anterior proprietário seja chamado à responsabilização. Porém, mesmo que tal dívida lhe fosse imputada, teria sempre o chamado direito de regresso relativamente ao anterior proprietário. Importa ressalvar que neste caso, você teria que suscitar a prescrição e avançar posteriormente com uma competente acção contra o anterior proprietário.

    Quanto aos demais devedores, tem o administrador o poder-dever de efectuar a cobrança coerciva - se necessário for - tendo-se por bastante uma acta onde aquela faça o apuramento das dívidas, acrescidas dos juros de mora. Atente que a lei ressalva que o administrador deve «exigir», o que não é o mesmo que pedir...
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  8.  # 28

    Caro Happy Hippy em relaçao ao ponto 1, então não é o costume na pratica quando se recorre aos Tribunais nestes casos para nomeação de Administrador os Tribunais nomearem o condomino que tem a maior permilagem ( ou se forem vários com a maior permilagem igual, a fração com primeira letra)?

    Em relação ao facto do imovel ser de banco, o que acho estranho é o banco não assumir essa função ( há sempre o gestor do imovel), sendo certo que o banif como o bes são casos á parte, como sabemos...




    Colocado por: happy hippy

    (1)Um pouco estranha essa decisão do tribunal, porém, desconhecendo de todo o processo, abstenho-me de tecer quaisquer considerações, até pelo considerando seguinte...









    (2)A decisão do tribunal tem-se tão vinculativa quanto uma deliberação colegial, porém, se por um lado, nenhum condómino ou terceiro titular de direitos sobre a fracção se pode furtar ao cumprimento daquela obrigação, em boa verdade, também não pode ter-se obrigado. Desta sorte, ou requer a anulabilidade por manifesto abuso de direito ou, requer a nomeação de terceiro que reporte idóneo. Não assumindo o ónus e nada fazendo a assembleia, tem-se esta conivente...

    (3)Pelos «ónus e encargos», pode e deve requerer outras provas que são estranhas à administração. Quanto a eventuais dívidas condominiais, perante a impossibilidade de confirmar da sua existência, pode e deve salvaguardar-se exigindo que o promitente-vendedor sublinhe que nada deve, fazendo lavrar no contrato de compra e venda que a alienação se tem cumulativamente feita livre de outras obrigações ou responsabilidades...

    (4)A lei permite que um terceiro (que não condómino ou titular de direitos sobre a fracção autónoma) exerçam o cargo, porém, se para um condómino ou equiparado, tem-se por bastante que o mesmo se voluntarie para exercer o cargo, desse desiderato dando formal conhecimento aos demais consortes, já no caso de um terceiro, as coisas, prima facie, não se colocarão nesses termos...

    (5)Eu não compro esse argumento do promitente-vendedor, porquanto, no limite, tem-se aquele vinculado a todas as obrigações havidas e não satisfeitas, compreendidas aquelas entre a data da aquisição do imóvel por parte daquele, e a data da sua posterior alienação...

    (6)Permita-me uma questão. A referida entidade bancária ainda se conta proprietária da fracção de maior permilagem há dez anos?

    (7)Aqui importa ressalvar a que prescrições tem-se independente da detenção da posse, pelo que esta opera-se aos 5 ou 20 anos, consoante o enquadramento da dívida, e desde que a prescrição se tenha suscitada pelo efectivo devedor.

    (8)Prima facie, ter-se-à você responsabilizável pelas dívidas havidas durante o tempo em que a fracção autónoma se teve em sua efectiva posse.

    (9)Avance para a aquisição. Seguidamente assuma a efectiva administração (dando desse desiderato formal conhecimento aos demais consortes) e prepare-se para algum trabalho (nada de extraordinário). A partir deste ponto, cá estaremos para melhor o elucidar sobre como melhor agir em função das circunstâncias enfrentadas!
  9.  # 29

    Colocado por: carlosj39Caro Happy Hippy em relaçao ao ponto 1, então não é o costume na pratica quando se recorre aos Tribunais nestes casos para nomeação de Administrador os Tribunais nomearem o condomino que tem a maior permilagem ( ou se forem vários com a maior permilagem igual, a fração com primeira letra)?

    Em relação ao facto do imovel ser de banco, o que acho estranho é o banco não assumir essa função ( há sempre o gestor do imovel), sendo certo que o banif como o bes são casos á parte, como sabemos.


    Em bom rigor e pelo que expus, não faz sentido que o condómino recorrente indique ao juiz que pretende que o administrador seja aquele a quem a própria lei já atribui esse ónus. Se por um lado ele é obrigado a acatar a deliberação da assembleia ou a decisão do tribunal, certo é que ele, condómino não pode ser obrigado a assumir o cargo.

    Quando a assembleia de condóminos delibere ou um tribunal nomeio um administrador-condómino, não assumindo este funções (até porque, como foi ressalvado, não pode ser obrigado, pese embora sobre ele impenda tal obrigação), pode-se recorrer a um terceiro (nomeadamente uma empresa), para que naquele ano, exerça as funções, sendo que pelas despesas daquela, responde o agente que as originou.

    Por outro lado, sou de estranhar esta matéria, porquanto, a regra é que quem peticiona a nomeação judicial do administrador, deve indicar pessoa que repute idónea, sendo os demais consortes chamados para se pronunciarem com a sua concordância ou discordância. Se a maioria concordar, tudo pacífico, se a maioria discordar (e não basta discordar por discordar, há que justificar a razão para tal, sendo então aquela apreciada pelo juiz, que no limite pode agir contra os discordantes se verificar que estão de má fé), deverá o recorrente nomear outra pessoa.

    Vale isto por dizer que não compete ao juiz procurar um administrador, tem sempre que lhe ser indicado pelo condómino que pretende a sua nomeação judicial.

    Acresce também ressalvar que chamados, ninguém é obrigado a deslocar-se ao tribunal para dar a sua concordância ou discordância, pelo que no silêncio, tem-se o seu assentimento. Feita a nomeação, esta tem-se vinculativa.
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  10.  # 30

    Obrigado mais uma vez.

    O condomínio foi condenado a pagar a indemnização, são duas sentenças que estão a ser executadas (uma de cada fracção do terceiro andar).
    Os solicitadores até agora não estão a conseguir a execução (talvez por a fracção maior ser propriedade de um banco falido, o banif, mas em boa verdade não sei a razão) mas sei que estão ainda activamente a tentar.
    Sei que algumas fracçoes ja pagaram.

    Uma pergunta, se todo o condomínio continua a ser executado, e se os proprietários vierem a ser executados entretanto, os que já pagaram junto do solicitador, não poderão também ser executados uma vez que é o condomínio o devedor e não cada fracção específica?

    Outra pergunta:
    Com a situação caótica em que se encontra a administração do condomínio, se vier a ser aprovada uma lei que exiga, aquando da escritura, uma declaração da administraçao do condomínio em como não impendem dívidas no imóvel, não ficarei eu impossibilitado indefinidamente de vender a casa no futuro.
  11.  # 31

    Colocado por: MiguelReisObrigado mais uma vez.

    O condomínio foi condenado a pagar a indemnização, são duas sentenças que estão a ser executadas (uma de cada fracção do terceiro andar).
    Os solicitadores até agora não estão a conseguir a execução (talvez por a fracção maior ser propriedade de um banco falido, o banif, mas em boa verdade não sei a razão) mas sei que estão ainda activamente a tentar.
    Sei que algumas fracçoes ja pagaram.

    Uma pergunta, se todo o condomínio continua a ser executado, e se os proprietários vierem a ser executados entretanto, os que já pagaram junto do solicitador, não poderão também ser executados uma vez que é o condomínio o devedor e não cada fracção específica?(1)

    Outra pergunta:
    Com a situação caótica em que se encontra a administração do condomínio, se vier a ser aprovada uma lei que exiga, aquando da escritura, uma declaração da administraçao do condomínio em como não impendem dívidas no imóvel, não ficarei eu impossibilitado indefinidamente de vender a casa no futuro.(2)


    (1) Meu estimado, o condomínio é constituído por todas e cada uma das suas fracções autónomas (cfr. artº 1420º, nº 2 do CC). Portanto, o condomínio (leia-se proprietários das fracções autónomas) podem ter-se executados por tantas dívidas quantas as que impenderem sobre o mesmo - excepto se aqueles se tiverem em posição de não possuírem bens penhoráveis.

    (2) Simples, você assume a administração provisória nos termos do artº 1425º-A do CC dando desse facto formal conhecimentos aos demais consortes e emite tal declaração. Um senão, a lei impõe que o condómino é obrigado a permanecer no cargo até que a assembleia sufrague ou o tribunal nomeie um novo administrador (cfr. artº 1435º, nº 5 do CC)...

    ... mas alienando aquele a sua fracção, deixa de ser condómino, logo já não se lhe aplica aquele preceito, mas - e com as devidas adaptações - as regras do mandato, pelo que, ter-se-ia em princípio por bastante fazer o envio formal da documentação contabilística que possuísse para o condómino titular da maior permilagem do prédio...
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  12.  # 32

    Em relação ao ponto (1) acho que não me expliquei bem. Refiro-me ao facto de, se voluntariamente o proprietário de uma fracção pagar a obrigação que lhe é imposta relativamente à sentença, e os alguns outros ainda não o tenham feito, esse que pagou poderá ser à mesma ser executado por o valor total ainda não ter sido pago por todos?
  13.  # 33

    Sim... porém, assiste-lhe um direito de regresso através da figura jurídica da sub-rogação. O direito de sub-rogação traduz a substituição do credor na titularidade do direito a uma prestação fungível, pelo terceiro que cumpre em lugar do devedor (ou que faculta a este os meios necessários ao cumprimento): a sub-rogação pode ser voluntária, quando decorre de manifestação expressa da vontade do credor ou do devedor, designadamente quando, apesar de ser o devedor a cumprir, o faz com dinheiro ou outra cousa fungível emprestada por terceiro – cfr. arts. 589º, 590º e 591º do CC – ou legal, quando opera por determinação da lei, independentemente de declaração do credor ou devedor – cfr. art. 592º, nº 1, do CC.

    No entanto, importa ressalvar que isto não significa que este condómino possa garantidamente recuperar o que houver pago por conta dos consortes devedores...
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  14.  # 34

    Obrigado, então segundo entendi posso ser executado (e estamos a falar de penhoras bancárias etc) em que mesmo que eu pague a minha parte, continuarei executado enquanto toda a dívida do condomínio não for paga. Se assim é, este é uma problema de solução impossível e terei que desistir da compra pois não vejo como pode este processo ter fim.
  15.  # 35

    Uma das possiveis saídas: compra agora a preço de saldo, e aproveitando esta situação, este apartamento. Daqui a uns anos quando tiver possibilidades financeiras, se puder compra outro apartamento (ao lado ou por cima/baixo de preferencia) aproveitando tb. o preço de saldo. Assim se quiser convocar sozinho uma A. Condóminos já tem os 25 de permilagem minimos.

    Eu tenho um apartamento assim num predio pequeno, e pese embora preferisse ter o condominio organizado, como para as reparações essenciais as pessoas se organizam para pagar as obras sem problemas ( até ver) , deixo estar como está, só o não gramar e aturar as papeladas e as peixeradas que costumam ser a maior parte das reuniões de condominio já vale tb. muito. Claro que a fachada do predio precisa de pintura há anos, etc., etc...
    Mas, se houver um problema á seria no predio aí o caso muda de figura e tenho de começar por intimar por escrito o "administrador provisório"...


    Colocado por: MiguelReisObrigado, então segundo entendi posso ser executado (e estamos a falar de penhoras bancárias etc) em que mesmo que eu pague a minha parte, continuarei executado enquanto toda a dívida do condomínio não for paga. Se assim é, este é uma problema de solução impossível e terei que desistir da compra pois não vejo como pode este processo ter fim.
  16.  # 36

    Colocado por: MiguelReisObrigado, então segundo entendi posso ser executado (e estamos a falar de penhoras bancárias etc) em que mesmo que eu pague a minha parte, continuarei executado enquanto toda a dívida do condomínio não for paga. Se assim é, este é uma problema de solução impossível e terei que desistir da compra pois não vejo como pode este processo ter fim.


    Meu estimado, como compreenderá aqui não conhecemos os processos em curso, porém, atrevo-me a assegurar que com as execuções que estão a decorrer não tem que se preocupar. O "problema" incide essencialmente no pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias que poderão ter-se suportadas apenas por alguns dos condóminos, sendo que será nestes casos que se colocará a figura da sub-rogação relativamente aos incumpridores.

    No mais, só é alvo de uma execução quem não satisfazer voluntariamente a obrigação a que está vinculado. No seu caso, a única preocupação é aferir quais as despesas que impendem sobre o condomínio (e apenas este - execuções relativas às fracções são-lhe estranhas), como consumo de água e energia (sendo que nestes casos, em caso de dívida, tem-se cortado o serviço - pelo que a dívida não será muito elevada), limpeza das áreas comuns, manutenção do elevador (este sim pode ter-se penhorado por dívidas à EMA e os valores podem ser consideráveis), entre outras inerentes à administração das partes comuns.

    Avançando para a aquisição, aconselho-o vivamente a subscrever um seguro multi-riscos habitação que cubra cumulativamente as partes comuns na exacta proporção da sua pemilagem, cuidando de fazer incluir a cobertura de responsabilidade civil, e bem assim, a criar e amealhar um pequeno fundo de reserva próprio para fazer face a eventuais despesas não previstas (obras ou reparações nas áreas comuns).
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  17.  # 37

    Sábios conselhos Happy,

    De acordo com as últimas notícias, o pacto de justiça recentemente ratificado vem propor aso deputados que coloquem na lei a obrigatoriedade de que o vendedor seja obrigado a apresentar uma declaração em como não há dívidas ao condomínio, e a haver, qual o valor destas.
    Solicitei esta declaração ao vendedor, no entanto este argumenta que não a consegue em tempo útil uma vez que o administrador indigitado pelo tribunal (um banco) não responde a qualquer comunicação.

    Penso que a dificuldade maior que os agentes de execução estão a ter é precisamente o facto de não haver possibilidade de comunicar com a administração indigitada. Dificuldade que eu próprio herdarei.

    Se for constituída uma nova administração, os agentes de execução terão um alvo para a execução, e esse novo administrador passará a ter que gerir toda este processo que poderá finalmente ter andamento, facto que não interessa aos proprietários, para quem esta ausência de comunicação do actual administrador indigitado interessa bastante. Ou seja, nunca se chegam a ver a si próprios executados pelo que o problema tem sido assim empurrado com a barriga há mais de uma década. Se o meu raciocínio estiver correcto, e se a declaração obrigatória do condomínio vier a ser sei, terei em mãos um imóvel que nunca conseguirei vender, uma vez que a maioria dos condóminos se oporão à constituição de uma nova administração.
  18.  # 38

    Estarei certo neste meu raciocínio?
    Mais alguém poderá ajudar neste assunto?
  19.  # 39

    Colocado por: MiguelReis
    Solicitei esta declaração ao vendedor, no entanto este argumenta que não a consegue em tempo útil uma vez que o administrador indigitado pelo tribunal (um banco) não responde a qualquer comunicação.(1)

    Penso que a dificuldade maior que os agentes de execução estão a ter é precisamente o facto de não haver possibilidade de comunicar com a administração indigitada. Dificuldade que eu próprio herdarei.(2)

    Se for constituída uma nova administração, os agentes de execução terão um alvo para a execução, e esse novo administrador passará a ter que gerir toda este processo que poderá finalmente ter andamento, facto que não interessa aos proprietários, para quem esta ausência de comunicação do actual administrador indigitado interessa bastante.(3)

    Ou seja, nunca se chegam a ver a si próprios executados pelo que o problema tem sido assim empurrado com a barriga há mais de uma década. Se o meu raciocínio estiver correcto, e se a declaração obrigatória do condomínio vier a ser sei, terei em mãos um imóvel que nunca conseguirei vender, uma vez que a maioria dos condóminos se oporão à constituição de uma nova administração.(4)


    (1) Meu estimado, olvide tal declaração, optando antes por fazer lavrar no contrato promessa de compra e venda ou na na posterior escritura que o imóvel se tem alienado livre de ónus, encargos e outras obrigações. No entanto, mesmo que não inclua as «outras obrigações», pode sempre furtar-se ao cumprimento das obrigações não ambulatórias. E mesmo que o fosse, tinha o chamado direito de regresso.

    (2) A administração tem-se estranha às execuções em curso. Esta, perante a necessidade de fazer face às despesas comuns, se não se tiverem os proprietários condóminos de boas contas, pode ter que também executar os incumpridores, esbarrando na impossibilidade de efectuar a boa cobrança das devidas dívidas.

    (3) Incorrecto, o administrador nunca é um "alvo", atendendo à sua função executiva. Exceptuando aquilo que lhe possa ser directamente imputado pelos seus actos ou omissões, em tudo o mais, enquanto órgão executivo da assembleia (órgão de administração hierarquicamente superior) a responsabilidade impende sempre daquela.

    (4) Incorrecto. Se os condóminos - no seu interesse - não procedem à eleição/nomeação/contratação de um administrador, qualquer condómino pode requerer a sua nomeação judicial, tendo-se esta imposta por um juiz com carácter de imperatividade, mesmo contra a vontade daqueles. No limite podiam aqueles avançar para a exoneração, mas aí, só estariam a adiar uma inevitabilidade...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  20.  # 40

    Obrigado
    Mas cariíssimo, sobre o ponto (4):
    Mas ao ser indigitado judicialmente, nao irá o tribunal indigitar de novo a fracção com maior premilagem, e neste caso, o maior incumpridor?
 
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