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  1.  # 21

    obrigado a todos,

    ja tentei ligar para o administrador que não atende o telefone. entretanto envei email e carta registada.

    inclui o seguinte na carta:

    "Caso a reparação/verificação não seja efectuada no prazo máximo de 8 (oito) dias úteis, dada a urgência, terei que assumir a iniciativa das obras e, oportunamente, imputar o valor das mesmas ao Condomínio."

    Entretanto estou a consultar empresas para ver a melhor forma de sanar o problema. se decorridos 8 dias uteis nao obtiver solução/resposta do condominio irei avnaçar com as impermeabilização e posteriormente submeter a assembleia os custos.
    Caso não haja acordo apra restituição do valor irei para os julgados da paz.
  2.  # 22

    Atenção às pressas na hora de escolher quem vai impermeabilizar agora a cobertura, se possível e se as previsões meteorológicas forem favoráveis pondere também remover as telas originais, pelo que diz deve haver bastante humidade debaixo da mesma e se não for removida vai demorar bastante tempo a secar, caso não seja possível alguns respiros directos à placa devidamente vulcanizados também ajudavam
    Concordam com este comentário: LI077
  3.  # 23

    Colocado por: Sérgio KYOAtenção às pressas na hora de escolher quem vai impermeabilizar agora a cobertura, se possível e se as previsões meteorológicas forem favoráveis pondere também remover as telas originais, pelo que diz deve haver bastante humidade debaixo da mesma e se não for removida vai demorar bastante tempo a secar, caso não seja possível alguns respiros directos à placa devidamente vulcanizados também ajudavam
    Concordam com este comentário:LI077


    Estou a contactar varias empresas para estar munido de várias opções. Terei em conta a sua sugestão que agradeço. Condição Sine qua non, para mim, é contrato de empreitada e garantia por escrito de 10 anos.
  4.  # 24

    Boa noite;

    Uma dica para tu, de um Eng. Civil que atua somente com detecção de infiltrações em coberturas: primeiro contrate algum profissional que encontre de fato o local da infiltração.

    É extremamente comum casos em que toda cobertura é vedada, gastando assim uma fortuna, e não solucionando o problema, que normalmente é bem mais simples do que aparenta.
    Concordam com este comentário: LI077, DanielRibeiro
  5.  # 25

    Colocado por: EliasafeS.SchwertnerBoa noite;

    Uma dica para tu, de um Eng. Civil que atua somente com detecção de infiltrações em coberturas: primeiro contrate algum profissional que encontre de fato o local da infiltração.

    É extremamente comum casos em que toda cobertura é vedada, gastando assim uma fortuna, e não solucionando o problema, que normalmente é bem mais simples do que aparenta.
    Concordam com este comentário:LI077



    Agradeço a recomendação.

    É evidente a necessidade de reparação da cobertura que é imprescindível. Tem o contacto de alguma empresa especializada em localizar a infiltração?

    obrigado,
  6.  # 26

    as empresas mais especializadas na maior parte dos casos são também as mesmas que aplicam as telas logo ha um conflito de interesses.
    O amigo é da zona do grande porto?
  7.  # 27

    Boa tarde. Como está a correr esta situação? Foi feita reunião? O condomínio vai efectuar as obras? Ou vai ter de efectuar as obras por si?
  8.  # 28

    Viva,

    após varias tentativas de contacto com o administrador que está ausente (carta registada, telefone, email), tendo decorrido o prazo de 8 dias que indiquei como prazo para resolução da infiltração, não obtive resposta. Por descargo de consciência, informei os vizinhos todos para dar conhecimento da situação. Todos tomaram conhecimento e concordaram com a reparação.

    Avancei com a mesma. Paguei e pedi recibo das obras em nome do condomínio.

    Neste momento, aguardo reunião de condomínio para acerto de contas. Uma vez que o administrador se encontra no estrangeiro, ainda não foi possível concretiza-la. (Já tentei contacta-lo várias vezes....sem resposta)

    Entretanto, quando a mesma acontecer, conto receber de volta o valor das obras. Caso, não exista saldo suficiente e mediante acordo com os restantes condóminos, cada um irá ressarcir-me dos valores em função das permilagem ou caso não seja possível, pedirei para abater em quotas de condomínio até existirem fundos suficientes.

    Neste momento, já não chove na minha casa, foi em boa hora, caso contrario, com as chuvas que ocorreram os prejuízos seriam incalculáveis.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: jonny_mm
  9.  # 29

    Boa noite. Que tipo de reparação foi efetuada? Substituição da tela? Qual foi o tamanho? pode indicar a empresa? queria-lhe mandar uma sms privada mas não encontro o sitio.
  10.  # 30

    Ola Jonny_mm,

    foi colocada tela pela empresa DERBIPOR. Foi me recomendada por vários eng. civis. A empresa dá 10 anos de garantia + extensão de 5 anos e tem estudos de durabilidade de 30 anos. ficamos satisfeitos com o trabalho e pela garantia que a empresa dá. (garantia com apólice de seguro).
    O preço também é competitivo face a outras empresas do mercado.


    Colocado por: jonny_mmBoa noite. Que tipo de reparação foi efetuada? Substituição da tela? Qual foi o tamanho? pode indicar a empresa? queria-lhe mandar uma sms privada mas não encontro o sitio.
    • LI077
    • 11 abril 2018 editado

     # 31

    Colocado por: happy hippy

    (1)Sobre a matéria, rege o art. 1421º CC, que especifica em seu nº 1 as partes do edifício necessariamente comuns e descreve no n.º 2 as partes presumidamente comuns, dispondo o nº 3 sobre a possibilidade de, no título constitutivo da propriedade horizontal, se afectarem ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Ao que aqui importa pôr em evidência, o nº 1 do citado preceito identifica como necessariamente comuns “b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”.

    (2)A tentativa de accionar o seguro é uma manifesta perda de tempo. Os danos por água é uma cobertura que pode ser accionada em caso de ruptura, defeito, entupimento ou transbordamento da rede interior de distribuição de água e esgotos do edifício, bem como de todos os aparelhos ligados a essa mesma rede, havendo-se nas suas exclusões os danos causados pela entrada de água das chuvas através de telhados, portas, janelas, clarabóias, terraços e marquises. A prova fotográfica é um dos vários tipos de prova que pode e deve produzir. Finalmente, quanto ao três orçamentos, a lei não impõe tal obrigatoriedade.

    (3)15 dias??? Meu estimado, se as reparações são de facto indispensáveis e urgentes, olvide todo esse expediente. Pode muito bem alertar o administrador verbalmente, cuidando que dessa comunicação possa fazer prova futura caso essa seja eventualmente necessária (por exemplo, fazendo-se acompanhar por testemunha idónea, ou se efectuar uma chamada telefónica, com o registo da mesma), exigindo que a reparação seja efectivada em 24-48 horas...

    (4)Na propriedade horizontal, as reparações que incidam sobre partes comuns do prédio só podem ter lugar, por iniciativa de um dos condóminos, na falta ou impedimento do administrador, e quando as mesmas sejam indispensáveis e urgentes. Quando elas não se revistam de urgência, terá de ser aprovada a sua realização pela assembleia de condóminos para que o condómino que as execute possa pedir o reembolso das despesas com elas efectuadas, a satisfazer nos termos do nº 1 do art. 1424º do CC.

    (5)Havendo-se as reparações de facto indispensáveis e urgentes, se o administrador nada fizer nas referidas 24-48h, pode o condómino avançar para a sua feitura. A natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (cfr. art. 474º do CC) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art. 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa. O enriquecimento, que constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base no enriquecimento sem causa, tem de ser alegado enquanto facto integrativo desta causa de pedir. A circunstância de o condómino pretender ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando indispensabilidade e urgência (cfr. art. 1427º do CC) que não provou, não significa que essas despesas sejam inexoravelmente exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC).

    (6)Se pode esperar 15 dias pela actuação do administrador, olvide esse seu argumento de que as reparações são indispensáveis e urgentes. Decorridos os referidos 15 dias, a lei não lhe permite obrar, exigindo-lhe a si que recorra do administrador para a assembleia nos termos do artº 1438º do CC, podendo você para tanto, convocar por sua exclusiva iniciativa a assembleia plenária nos termos do artº 1432º do CC, invocando aquele primeiro preceito e cumulativamente a indisponibilidade do administrador para o fazer.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:reginamar,LI077


    Bom dia, precisava, por favor, de uma orientação da sua parte:

    resumindo os factos:
    - Tive varias infiltrações em casa tendo alertado o administrador do condomínio para a necessidade de reparação urgente da cobertura da fracção por questões de segurança e para evitar prejuízos na minha fracção. Enviei email, 2 cartas registadas e tentei ligar. Nas comunicações enviadas estipulei um prazo de 8 dias para contacto e resolução do problema. Actualmente o administrador do condomínio encontra-se no estrangeiro, não sendo possível um contacto directo com o mesmo.
    - Apesar de ter provas que o mesmo tomou conhecimento do problema (recibos de leituras dos emails), não se manifestou no prazo estipulado.
    - Enviei nova comunicação: carta registada e email a informar que por falta de resposta e dada a urgência iria iniciar as obras de reparação, liquidar os custos e apresentar a fatura ao condomínio para ser ressarcido do montante em causa.
    - Por descargo de consciência, Dei conhecimento a todos os condóminos, presencialmente e por email da situação. Apresentei os 2 orçamentos de obras que consegui recolher em tempo útil (tendo optado pelo orçamento de valor mais baixo). Todos os condóminos concordaram com a decisão de avançar com as obras dado o carácter de urgência.
    - Foram iniciadas as obras de reparação/impermeabilização, no dia seguinte ao prazo estipulado (9º dia após informar o administrador) . Liquidei o valor e enviei a respectiva fatura e garantias para o administrador tendo solicitado para o efeito uma convocatória para assembleia a fim de apresentar as contas do condomínio, efectuar a passagem da administração para outro condómino (que por sinal deveria ter ocorrido no inicio do ano) e encontrar a melhor solução para ser ressarcido dos valores das obras.
    - O administrador respondeu que não tinha interesse em deslocar-se a Portugal apenas para resolver esta situação. Já lhe enviei 2 emails a solicitar a marcação da assembleia, sem resposta...

    Decorreram já 2 meses desde o momento que liquidei a fatura, as infiltrações ficaram resolvidas mas o administrador não dá sinal de vida.

    Vários vizinhos (condóminos) manifestaram o descontentamento face a situação, isto é, tal como eu acham urgente eu ser ressarcido do valor despendido (felizmente tenho bons vizinhos). Sugeriram, eu fazer uma carta assinada pelos condóminos onde conste o valor em divida e o acordo dos mesmos para pagamento imediato do valor salvaguardando os 10% de fundo de reserva obrigatórios. Para o efeito, anetecipo, conseguir recolher a assinatura da maioria do condomínio. Após recolha, das assinaturas conto enviar novo email e estipular um prazo para resposta.

    As minhas duvidas são:
    - Qual a validade desta reoclha de assinaturas? Ainda que não tenham validade por falta de realização de uma assembleia poderá servir de prova contra o administrador pela sua inercia?
    - Caso o administrador, não responda novamente, Que outras alternativas me restam?
    -Até que ponto posso exigir responsabilidade civil ao administrador pela sua propositada inércia como por exemplo juros de mora?

    Agradeço antecipadamente a sua ajuda!
  11.  # 32

    A assembleia reúne quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido (Artigo 1431 nº 2 do Código Civil). Ou seja, se vocês quiserem e representarem, pelo menos 25 %, podem convocar uma assembleia.
    A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos (Artigo 1432 nº 1 do Código Civil) e deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (Artigo 1432 nº 2 do Código Civil).
    Nessa reunião pode ser decidida a exoneração do atual administrador e nomeação de novo administrador (Artigo 1435 nºs 1 e 5 do Código Civil), sendo que tal assunto deve constar na ordem de trabalhos da reunião.
    • LI077
    • 11 abril 2018 editado

     # 33

    Colocado por: spolivA assembleia reúne quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido (Artigo 1431 nº 2 do Código Civil). Ou seja, se vocês quiserem e representarem, pelo menos 25 %, podem convocar uma assembleia.
    A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos (Artigo 1432 nº 1 do Código Civil) e deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (Artigo 1432 nº 2 do Código Civil).
    Nessa reunião pode ser decidida a exoneração do atual administrador e nomeação de novo administrador (Artigo 1435 nºs 1 e 5 do Código Civil), sendo que tal assunto deve constar na ordem de trabalhos da reunião.


    Grato pela resposta, e como ocorrerá a exoneração sem prestação de contas? Neste momento, apenas o administrador tem acesso as mesmas.
  12.  # 34

    Coloquem na ordem de trabalhos, como primeiro ponto, a prestação de contas. O Administrador também deverá ser convocado para a assembleia para as prestar aliás como é obrigado a fazê-lo (Artigo 1436 alínea j) do Código Civil).
    Aliás, o Administrador deve anualmente, na primeira quinzena de Janeiro, marcar uma assembleia para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (Artigo 1431 nº 1 do Código Civil).
  13.  # 35

    Colocado por: spolivColoquem na ordem de trabalhos, como primeiro ponto, a prestação de contas. O Administrador também deverá ser convocado para a assembleia para as prestar aliás como é obrigado a fazê-lo (Artigo 1436 alínea j) do Código Civil).
    Aliás, o Administrador deve anualmente, na primeira quinzena de Janeiro, marcar uma assembleia para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano (Artigo 1431 nº 1 do Código Civil).


    Antes de mais obrigado!

    Não o fez na primeira quinzena de janeiro apesar lhe ser solicitado por diversas vezes, e muito provavelmente, ainda que convocado não irá comparecer nesta nova assembleia.
  14.  # 36

    Se ele não prestar as contas a que se encontra obrigado, devem de imediato exonerá-lo e nomear novo administrador, para que este tome posse das contas bancárias do Condomínio, e verifique os movimentos/saldo existente.
    Se detetarem alguma ilegalidade, podem apresentar ação em tribunal para que o Administrador seja obrigado a prestar contas, proceder à devolução de alguma quantia que não tenha justificação, e entregar os documentos respeitantes às mesmas ao novo Administrador.
    Nalguns casos, imagine que o Administrador se apropriou indevidamente do dinheiro do Condomínio, é necessário apresentar queixa crime, e pedir a devolução dos montantes subtraídos.
  15.  # 37

    Penso que este tópico explica quase tudo.

    Mas penso que falta explicar o seguinte caso alguém saiba.

    Existindo de facto as infiltrações pelo telhado ou terraço e danificando o interior de uma ou mais frações, por exemplo a pintura, rodapés de madeira, etc, cabe ao condomínio pagar estás reparações ou paga apenas a obra de reparação dos ditos telhados e terraços?
  16.  # 38

    Colocado por: ragdollPenso que este tópico explica quase tudo.

    Mas penso que falta explicar o seguinte caso alguém saiba.

    Existindo de facto as infiltrações pelo telhado ou terraço e danificando o interior de uma ou mais frações, por exemplo a pintura, rodapés de madeira, etc, cabe ao condomínio pagar estás reparações ou paga apenas a obra de reparação dos ditos telhados e terraços?

    Tudo o que ficou afetado pela infiltração!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ragdoll
  17.  # 39

    Colocado por: ragdoll

    Existindo de facto as infiltrações pelo telhado ou terraço e danificando o interior de uma ou mais frações, por exemplo a pintura, rodapés de madeira, etc, cabe ao condomínio pagar estás reparações ou paga apenas a obra de reparação dos ditos telhados e terraços?


    Imperativamente, o condomínio.
    Questão enquadrável na Responsabilidade Civil para com terceiros. O Condomínio (todos os condóminos, incluindo o lesado) é responsável pelos danos que provoca.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ragdoll
 
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