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1. • LI077
   • 11 janeiro 2018

    # 1

   Bom dia a todos,
   
   Após várias pesquisas e recolha de informação queria submeter o meu caso para vossa apreciação:
   
   Moro atualmente no ultimo andar de um predio. Adquiri o andar recentemente e verifiquei depois de me instalar que existem infiltrações em alguns quartos e dentro em breve irão causar danos materiais na minha habitação. Estas infiltrações são causadas pelo desgaste da tela que cobre o terraço por cima da minha habitação e que pertence ao nosso condomínio.
   
   Estando perante uma reparação indispensável e urgente vou desde já contactar o meu seguro multiriscos (que vai certamente remeter para o condominio), tirar fotos a cobertura e as infiltrações para ficar com registos e pedir desde já 3 orçamentos para isolamento e impermeabilização da cobertura.
   
   Logo que tenha todos estes elementos reunidos irei enviar em carta registada com aviso de recepção para o administrador do condomínio estabelecendo um prazo de resposta de 15 dias para autorização/aprovação das obras.
   
   Caso, não me receba resposta nesse prazo, ou que a assembleia de condóminos não me dê uma resposta ou que a aprovação seja rejeitada irei avançar com as obras e suportar os custos para evitar tanto quanto possível mais danos materiais na habitação.
   
   No final da intervenção irei submeter a assembleia o pedido de reembolso. Caso não seja aprovado reservo me o direito de suspender o pagamento do condomínio até perfazer o valor gasto nas obras.
   
   Devo proceder de outra forma? Falhou alguma etapa?
   
   Grato pela ajuda!
2. • Palhava
   • 11 janeiro 2018

    # 2

   Aconteceu no meu prédio e o perito do seguro disse que não pagavam por falta de manutenção da cobertura e falta de limpeza dos algerozes.

   Concordam com este comentário: LI077, happy hippy
3. • LI077
   • 11 janeiro 2018

    # 3

   Colocado por: PalhavaAconteceu no meu prédio e o perito do seguro disse que não pagavam por falta de manutenção da cobertura e falta de limpeza dos algerozes.

   Concordam com este comentário:LI077

   
   
   Viva, por esse motivo quero accionar seguro para ficar como meio de prova por falta de manutenção.
   No seu caso como resolveu? o condominio assumiu?
4. • Palhava
   • 11 janeiro 2018

    # 4

   Sim foi o condomínio que pagou as obras,mas tinham dinheiro na conta.Devido à urgência das obras o assunto nem foi a reunião.Vamos fazer a reunião em Fevereiro.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: LI077
5. • LI077
   • 11 janeiro 2018

    # 5

   Preferia evitar qualquer tipo de conflito com os restantes condóminos.
   
   Se o condomínio, não tiver dinheiro estou disposto a assumir o custo e descontar em quotas até ser ressarcido do valor. Queria perceber e se os passos que descrevi acima são os corretos.
6. • size
   • 11 janeiro 2018

    # 6

   Convém dar um prazo mais conveniente ao Administrador para procurar resolver o problema. Possivelmente, ele terá necessidade de convocar uma Assembleia Extraordinária, com uma antecedência de 10 dias.
   
   É que, só poderá utilizar o expediente do artigo 1427º se existir falta de ação do Administrador.

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7. • Palhava
   • 11 janeiro 2018 ^editado

    # 7

   Já falou com a administração?
   Normalmente são eles que chamam o seguro (fazem a participação do sinistro)e não o condómino afectado.
   Boa sorte!
8. • LI077
   • 11 janeiro 2018

    # 8

   Colocado por: sizeConvém dar um prazo mais conveniente ao Administrador para procurar resolver o problema. Possivelmente, ele terá necessidade de convocar uma Assembleia Extraordinária, com uma antecedência de 10 dias.
   
   É que, só poderá utilizar o expediente do artigo 1427º se existir falta de ação do Administrador.

   
   
   compreendo, mas 10 dias a chover dentro de casa para mim é uma eternidade. por isso é que reveste o carácter urgente. Ele não tem que necessariamente convocar assembleia, tem poderes para aprovar ou recusar as obras sendo de carater urgente.
9. • sognim
   • 11 janeiro 2018

    # 9

   Na minha opinião está a pensar fazer está correto, menos a parte de descontar nas quotas o valor da despesa, a não ser que o administrador esteja de acordo.
   Caso os restantes condóminos não estejam de acordo, é preferível recorrer a um Julgado de Paz se o houver na sua área de residência, para ser ressarcido das despesas efectuadas.
10. • LI077
    • 11 janeiro 2018

     # 10

    Colocado por: sognimNa minha opinião está a pensar fazer está correto, menos a parte de descontar nas quotas o valor da despesa, a não ser que o administrador esteja de acordo.
    Caso os restantes condóminos não estejam de acordo, é preferível recorrer a um Julgado de Paz se o houver na sua área de residência, para ser ressarcido das despesas efectuadas.

    
    
    Que provas devo apresentar no julgado de Paz? Queria preparar o terreno na eventualidade do condomínio recusar assumir as despesas.
11. • sognim
    • 11 janeiro 2018

     # 11

    O relatório do seguro, fotos, comprovativo da carta que vai enviar ao condomínio, indica uma ou duas testemunhas ( não familiares de preferência) que tenham visto o estado em que se encontra o apartamento devido às infiltrações.
    Mas acho que devia falar com o administrador com urgência e mostrar-lhe in loco o que se passa.
12. • Sérgio KYO
    • 11 janeiro 2018

     # 12

    Acho que devia tentar manter um contacto mais directo com o administrador de condomínio, cartas, reuniões e tudo mais não vão agilizar a sua situação.
    Quando pedir orçamentos para a sua cobertura tente perceber com os empreiteiros se há algo que que possa ser feito para reduzir as infiltrações enquanto decorre esse processo, por vezes alguns metros de tela e umas horas de trabalho podem reduzir drasticamente as infiltrações, não estou a dizer que seja a sua situação mas não custa tentar

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13. • LI077
    • 11 janeiro 2018

     # 13

    Colocado por: Sérgio KYOAcho que devia tentar manter um contacto mais directo com o administrador de condomínio, cartas, reuniões e tudo mais não vão agilizar a sua situação.
    Quando pedir orçamentos para a sua cobertura tente perceber com os empreiteiros se há algo que que possa ser feito para reduzir as infiltrações enquanto decorre esse processo, por vezes alguns metros de tela e umas horas de trabalho podem reduzir drasticamente as infiltrações, não estou a dizer que seja a sua situação mas não custa tentar

    
    
    O administrador encontra-se fora do país. Vou contacta-lo por telefone e enviar por carta para ficar o registo
14. • LI077
    • 11 janeiro 2018

     # 14

    Segue carta tipo para envio, devo acrescentar alterar alguma coisa?
    
    Exmo(s). Senhor Administrador,
    
    
    Na qualidade de condómino, venho por este meio, exigir a reparação urgente da cobertura da fração.
    Sempre que chove, verificam-se infiltrações diretamente relacionadas com o desgaste e isolamento deficiente da cobertura. Como podem verificar nas fotografias recentes que anexo, o problema está a afetar teto falso, paredes, rodapés e chão flutuante.
    Para além de ser perigosas para a saúde e bem-estar, estas infiltrações, estão a provocar danos na minha habitação sendo indispensável e urgente uma intervenção.
    Como também é do seu conhecimento, infiltrações com origem em partes comuns, como é o caso da cobertura do edifício, é responsabilidade do condomínio.
    Para resolver o mais rapidamente este problema que nos afeta, encontro-me já a reunir orçamentos para a realização dos trabalhos de reparação. Dada a natureza do problema, quanto mais tardar a reparação maior será decerto o prejuízo para todos nós sendo os custos de todas as intervenções e materiais necessários para a reparação, imputados ao condomínio.
    Assim, solicito uma resolução para este problema no prazo máximo de 30 dias a contar da data de envio desta comunicação.
    Dada a urgência, caso não exista liquidez financeira para suportar os custos de reparação, disponibilizo-me para suportar as mesmas sendo o valor total a crédito posteriormente descontado no valor da minha quota de condomínio.
    Caso não haja qualquer verificação e intervenção até o prazo acima indicado, reservo-me no direito de mandar reparar e apresentar a fatura ao condomínio para reembolso total das despesas suportadas.
    
15. • sognim
    • 11 janeiro 2018

     # 15

    Acho que deve exigir a reparação dos danos causados na sua fracção.
    " Na qualidade de condómino" Eu colocava na qualidade de proprietário da fracção x .
    
    " reparação urgente da cobertura da fração" reparação urgente da cobertura do edifício sobre a minha fracção.
    De resto acho que está bem.
16. • AssistentePT
    • 11 janeiro 2018

     # 16

    Eu solicitava cópia do balancete da execução do orçamento, como os saldos/dívidas, fundo de reserva atualizado, para perceber o "ambiente".
    Solicite cópia das atas das assembleias... Eles podem já ter conhecimento do problema! E não sei até que ponto se comprou à pouco tempo se não "foi enganado"...
    30 dias é tempo demais...no meu entender
    O Administrador no estrangeiro ? Por dias ? ou eternamente ? Os administradores devem estar perto... digo eu :)
17. • clasus
    • 11 janeiro 2018

     # 17

    Colocado por: LI077reembolso total das despesas suportadas

    
    Você não será ressarcido do valor total mas sim do total menos o valor que terá de suportar dependendo da sua permilagem.
18. • pedro goncalves
    • 12 janeiro 2018

     # 18

    Tem que enviar uma carta registada com aviso de recepção a relatar o sucedido e pedir que alguém vá avaliar e orçamentar da parte deles.
    
    E aí sim caso não haja movimentação por parte do condomínio pede orçamento e da um prazo de 15 dias novamente com carta registada e aviso de recepção passado esse tempo pode fazer a obra e pedir o reembolso caso não lhe seja devolvido pode suspender o pagamento do valor mensal até fazer o total das obras incluindo estragos dentro do seu apartamento.
    
    Esqueça o seguro para esta situação.
    
    Note que é preciso atenção aos orçamentos muito altos pois o condomínio pode alegar que fez uso da situação e o valor não corresponde com a realidade da obra e conseguir o não pagamento total ou parcial da mesma.
    
    Cumprimentos

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19. •  
      happy hippy
    • 12 janeiro 2018

     # 19

    Colocado por: LI077Bom dia a todos,
    
    Após várias pesquisas e recolha de informação queria submeter o meu caso para vossa apreciação:
    
    Moro atualmente no ultimo andar de um predio. Adquiri o andar recentemente e verifiquei depois de me instalar que existem infiltrações em alguns quartos e dentro em breve irão causar danos materiais na minha habitação. Estas infiltrações são causadas pelo desgaste da tela que cobre o terraço por cima da minha habitação e que pertence ao nosso condomínio.(1)
    
    Estando perante uma reparação indispensável e urgente vou desde já contactar o meu seguro multiriscos (que vai certamente remeter para o condominio), tirar fotos a cobertura e as infiltrações para ficar com registos e pedir desde já 3 orçamentos para isolamento e impermeabilização da cobertura.(2)
    
    Logo que tenha todos estes elementos reunidos irei enviar em carta registada com aviso de recepção para o administrador do condomínio estabelecendo um prazo de resposta de 15 dias para autorização/aprovação das obras.(3)
    
    Caso, não me receba resposta nesse prazo, ou que a assembleia de condóminos não me dê uma resposta ou que a aprovação seja rejeitada irei avançar com as obras e suportar os custos para evitar tanto quanto possível mais danos materiais na habitação.(4)
    
    No final da intervenção irei submeter a assembleia o pedido de reembolso. Caso não seja aprovado reservo me o direito de suspender o pagamento do condomínio até perfazer o valor gasto nas obras.(5)
    
    Devo proceder de outra forma? Falhou alguma etapa?(6)
    
    Grato pela ajuda!

    
    
    (1) Sobre a matéria, rege o art. 1421º CC, que especifica em seu nº 1 as partes do edifício necessariamente comuns e descreve no n.º 2 as partes presumidamente comuns, dispondo o nº 3 sobre a possibilidade de, no título constitutivo da propriedade horizontal, se afectarem ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Ao que aqui importa pôr em evidência, o nº 1 do citado preceito identifica como necessariamente comuns “b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”.
    
    (2) A tentativa de accionar o seguro é uma manifesta perda de tempo. Os danos por água é uma cobertura que pode ser accionada em caso de ruptura, defeito, entupimento ou transbordamento da rede interior de distribuição de água e esgotos do edifício, bem como de todos os aparelhos ligados a essa mesma rede, havendo-se nas suas exclusões os danos causados pela entrada de água das chuvas através de telhados, portas, janelas, clarabóias, terraços e marquises. A prova fotográfica é um dos vários tipos de prova que pode e deve produzir. Finalmente, quanto ao três orçamentos, a lei não impõe tal obrigatoriedade.
    
    (3) 15 dias??? Meu estimado, se as reparações são de facto indispensáveis e urgentes, olvide todo esse expediente. Pode muito bem alertar o administrador verbalmente, cuidando que dessa comunicação possa fazer prova futura caso essa seja eventualmente necessária (por exemplo, fazendo-se acompanhar por testemunha idónea, ou se efectuar uma chamada telefónica, com o registo da mesma), exigindo que a reparação seja efectivada em 24-48 horas...
    
    (4) Na propriedade horizontal, as reparações que incidam sobre partes comuns do prédio só podem ter lugar, por iniciativa de um dos condóminos, na falta ou impedimento do administrador, e quando as mesmas sejam indispensáveis e urgentes. Quando elas não se revistam de urgência, terá de ser aprovada a sua realização pela assembleia de condóminos para que o condómino que as execute possa pedir o reembolso das despesas com elas efectuadas, a satisfazer nos termos do nº 1 do art. 1424º do CC.
    
    (5) Havendo-se as reparações de facto indispensáveis e urgentes, se o administrador nada fizer nas referidas 24-48h, pode o condómino avançar para a sua feitura. A natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (cfr. art. 474º do CC) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art. 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa. O enriquecimento, que constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base no enriquecimento sem causa, tem de ser alegado enquanto facto integrativo desta causa de pedir. A circunstância de o condómino pretender ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando indispensabilidade e urgência (cfr. art. 1427º do CC) que não provou, não significa que essas despesas sejam inexoravelmente exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC).
    
    (6) Se pode esperar 15 dias pela actuação do administrador, olvide esse seu argumento de que as reparações são indispensáveis e urgentes. Decorridos os referidos 15 dias, a lei não lhe permite obrar, exigindo-lhe a si que recorra do administrador para a assembleia nos termos do artº 1438º do CC, podendo você para tanto, convocar por sua exclusiva iniciativa a assembleia plenária nos termos do artº 1432º do CC, invocando aquele primeiro preceito e cumulativamente a indisponibilidade do administrador para o fazer.

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20. • pedro goncalves
    • 12 janeiro 2018

     # 20

    Caso ajude, deixo uma carta tipo que poderá utilizar...
    
    
    
    Carta Registada com Aviso de Receção
    
    Matosinhos, 12 de Outubro de 2017
    
    Assunto: Condomínio Edifício
    
    Exmos. Senhores,
    
    Serve a presente, na qualidade de proprietário da fração Sita na Rua, para reiterar:
    
    Não obstante os inúmeros contactos efetuados, certo é que, até à presente data, ainda não procederam à reparação das infiltrações presentes na minha fração e respetivos danos dai provenientes e, que passo a citar:
    
    - Fissuras em paredes e tetos,
    - Levantamento de grande parte do chão,
    - Rodapés e guarnições empenados.
    
    Como V. Exas. bem sabem, têm origem no terraço da cobertura pertence a fração do piso superior (6ºandar).
    Tratam-se de reparações imprescindíveis e urgentes, pois os danos causados pelas infiltrações impedem-me de usufruir com segurança da minha habitação.
    Atento o supra exposto, caso V. Exas. não procedam à sua reparação no prazo máximo de 8 (oito) dias úteis, assumirei a iniciativa das obras e, oportunamente, imputarei o valor das mesmas ao Condomínio, conforme preceituado no artigo 1427.º do Código Civil.
    Na expectativa de V/breves noticias, subscrevo-me,
    Com os melhores cumprimentos,
    Atentamente,

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