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  1.  # 41

    Tá linda P_Lopez :D
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  3.  # 42

    Colocado por: P_Lopez

    Ainda cheguei a considerar essa opção, que na verdade não está fora de questão em definitivo. Posso sempre voltar a considerar. De momento estão essas 3 coisas que se vê na foto que são velas, sempre dá para acender e dar um pouco mais de ambiente.

    É isso mesmo marco1. Vê-se por aí com cada velharia que até mete medo. Eu teria vergonha. Aliás, tive mesmo, este apartamento teve escritura em Junho e já não me deu tempo para o renovar nesse verão (2017). Mas como mesmo no estado velho em que estava se arrenda, decidi arrendar mas tive tanta vergonha que o entreguei a uma agência e eles trataram de tudo, para não ter eu que lidar directamente com os hóspedes.

    Na agência disseram que têm apartamentos em muito piores condições, por isso até nem foi assim tão mau. Arrendei só mesmo Julho e Agosto. E também se as pessoas ao ver as fotos estão interessadas, é porque não se importam muito. Mas claro, cobrei metade daquilo que cobro agora...

    Eletrodomésticos, mobiliário, acessórios de cozinha, materiais, etc, comprei de melhor qualidade / mais caro que aqueles que tenho na minha própria casa. Aliás, o colchão (que nem foi muito caro), depois de o experimentar, convenceu-me de tal forma que acabei por trocar o meu velho por um igual. E tenho confirmado a boa decisão, é mesmo confortável, parece que dormimos todas as noites num hotel, até dá mais gosto ir dormir.

    Um dos módulos do sofá da sala abre em cama (é o módulo com cama Vallentuna do IKEA) e é também uma cama tão confortável que acabei por comprar outro igual para outra casa. No sofá só tenho condições para acomodar 1 pessoa, propositadamente, pois apenas arrendo a 1 casal ou no máximo 1 casal + 1 filho. Ao contrário de outros apartamentos iguais no mesmo prédio, onde no verão vejo que se chegam a acomodar até 6 ou 7 pessoas.

    Olha o bluewings :) Desculpa lá no ano passado ter-te deixado quase aqui a falar sozinho, hehe. A coisa demorou mais 2 meses que o previsto e depois já nem me apeteceu actualizar isto. Agora é que andei a ver tópicos iniciados por mim onde houve participação desde a minha última intervenção e vi este...

    O que se passou para a máquina de lavar roupa ter ficado à vista, na varanda, foi apenas decisão pessoal. A máquina de lavar roupa no apartamento quando o comprei (tal como na maioria dos apartamentos dos vizinhos) estava na casa de banho. Eu no outro apartamento que tinha neste prédio tinha uma igual, na varanda. Optei por fazer igual, pois em termos de distribuição e aproveitamento do espaço encaixa muito bem ali.

    Optei por máquina de carga superior pois em vez de 60x60cm de base, é 60x40cm, poupando 20cm de espaço ali naquele local da varanda, o que é muito conveniente. Ainda assim é uma máquina de 6kg (Electrolux), que é o normal das máquinas que temos em nossas casas (entre 6 e 8kg).

    O que ponderei fazer foi pedir ao carpinteiro uma caixa por medida, para que a máquina ficasse dentro de uma caixa (tipo armário). Mas depois também acabei por desistir, era um mono na varanda, que depois com o tempo também acumulava sujidades e humidades. Assim está ali, à vista mas simples e bem arrumada. Ainda poupei os prováveis 150-300 euros que teria que pagar por esse dito armário.

    -

    Meu caro é sempre um prazer trocar comentários porque é assertivo.
    Já passei por uma situação semelhante. Ao ver a foto a foto em anexo penso que poderia ter alterado o móvel do lavatório para instalar a MLR de encastrar.
    Na zona do apartamento como estão os preços dos T2 para remodelar?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
      14 - WC2.JPG
  4.  # 43

    Plopez. Está muito porreira. Não entendi foi porque escolheu aquele cinzento nas portas dos armários... Foi pena. Acho que estão fora do contexto.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez

  5.  # 44

    Fica mais leve e giro, mas vale mais pelas fotos do que pelo apartamento. Ta tudo muito direitinho, arrumadinho e limpo. Do que vou vendo nos alugueres, a casa não fica assim por muito tempo... até as caixilharias a malta trata mal. É preciso ganhar bom dinheiro para manutenção e isso vai furar um bocado as contas perfeitas...
    Concordam com este comentário: rjmsilva
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
  6.  # 45

    Colocado por: GT_racingDo que vou vendo nos alugueres, a casa não fica assim por muito tempo... até as caixilharias a malta trata mal.


    Não deixa de ter razão, mas se apontar a um público mais endinheirado, já filtra muita chungaria. Mas tratando-se de pessoas, há sempre a imprevisibilidade do comportamento das mesmas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
  7.  # 46

    Pois exactamente, a capacidade económica não tem uma relação direta com o cuidado e o jeito que as pessoas têm...

    Um descuido.... pufff... vai se o chão de 40euros

    E depois metem um tapete por cima e nem vê quando lhe entregam a casa. Hmmmm isso tem de ser muito bem gerido ou daqui a uma temporada de arrendamento ja nao tira fotos dessas, e os comentários começam a ficar mais negativos, reduzindo a pontuação e consequente procura...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
  8.  # 47

    Ai credo tão negativos! O proprietário tem que estar pronto pra fazer face às despesas de degradação do seu património, principalmente se o vai deixar à mercê de outros. Concerteza o P_Lopez sabe disso!
    Concordam com este comentário: P_Lopez
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
  9.  # 48

    Trabalho com Alojamento Local desde 2014, sei bem do que falo, é mesmo como o GT_racing diz.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: GT_racing, P_Lopez
  10.  # 49

    Colocado por: bluewings
    Meu caro é sempre um prazer trocar comentários porque é assertivo.
    Já passei por uma situação semelhante. Ao ver a foto a foto em anexo penso que poderia ter alterado o móvel do lavatório para instalar a MLR de encastrar.
    Na zona do apartamento como estão os preços dos T2 para remodelar?
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Lopez
      14 - WC2.JPG


    Sim, ponderei arrumar a máquina de lavar roupa na casa de banho, fazendo um móvel por medida que a acomodasse. São opções e essa teria as suas vantagens e desvantagens.

    Pedro Barradas: isso por estar demasiado escuro? Acontece que houve um ou outro detalhe em que tive que simplificar e poupar (por uma questão de tempo e orçamento), sendo que as portas dos guarda-roupas são as originais forradas com papel de parede e espelhos. Sei que provavelmente dentro de 2 ou 3 anos vou ter que repensá-las, pois papel de parede em portas onde se está sempre a mexer não deverá durar muito tempo, mas pronto, ficou por 120 euros e por isso não é grave se durar pouco tempo de modo que depois possa encontrar solução definitiva tranquilamente e sem pressas.

    -
    Concordam com este comentário: Mjdias
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  11.  # 50

    Colocado por: desofiapedroAi credo tão negativos! O proprietário tem que estar pronto pra fazer face às despesas de degradação do seu património, principalmente se o vai deixar à mercê de outros. Concerteza o P_Lopez sabe disso!
    Concordam com este comentário:P_Lopez



    Ora essa, é normal estes comentários neste fórum. Aliás, provavelmente deverei ter batido um record por aqui, tantos posts positivos de seguida. Aguentou-se muito bem a coisa por aqui até chegarem os negativos.

    E têm razão, a casa terá o seu desgaste, como é óbvio. Porém 16 mil euros anuais dá para renovar tudo igual a cada 10 anos se fosse preciso, que não é pois electricidade, canalização e mais meia dúzia de detalhes não vão carecer de renovação nem reparo tão depressa. Eu também já faço alojamento local há 5 anos e sei até que ponto vou ter que investir em reparações. Apenas aceitar casais e ter metade da época alta preenchida por pessoas que já conheço de outros anos e que tratam a casa como se fosse delas, ajuda um bocadinho.

    De resto, em 5 anos nunca tive um azar. Devo ser mesmo muito sortudo, pois nunca um hóspede meu danificou o apartamento nem nenhum item do seu recheio.

    Não bastasse, quem chega entrega-me 200 euros de caução, de modos que se houver danos, pelo menos até 200 euros estão pagos. Mas como disse anteriormente, nunca tirei nem 5 euros dos valores das cauções.

    Na minha opinião (e respeito aquelas aqui partilhadas pelos demais) um apartamento que se destaca da maioria dos outros apartamentos na zona, dá margem para arrendar apenas a determinados hóspedes (casais a partir de X anos de idade) e mesmo assim conseguir-se muito boa taxa de ocupação. Também há a tendência para que um hóspede que paga 900 euros por uma semana tenha fortes probabilidades de ser uma pessoa bem comportada.

    Mas é verdade o que dizem, já ouvi muita gente falar de apartamentos mal tratados e até danificados por hóspedes. Felizmente nunca me aconteceu. Quando acontecer, com 5% dos rendimentos anuais dá para reparar tudo e ainda guardar as facturas para abater nos valores de IRS que pago relativos ao arrendamento do apartamento. Mas isto sou eu que sou optimista :)

    bluewings: Um T2 nestes prédios (são 4 prédios) sem estar renovado (com o aspecto das imagens que deixei na 1ª página deste tópico), deverá rondar os 190-220 mil euros. Há 6 meses estava um T2 à venda por 195 mil euros, mas era noutro prédio menos interessante, com vista para as casas dos vizinhos da frente e vista para a estrada movimentada.

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    Concordam com este comentário: desofiapedro
  12.  # 51

    Colocado por: GT_racingPois exactamente, a capacidade económica não tem uma relação direta com o cuidado e o jeito que as pessoas têm...

    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Lopez


    Realmente, este pessoal endinheirado que não percebe nada disto. Fazem 16 mil euros anuais com um investimento inicial de 95 mil euros sem ter a mínima noção de que um dia passados 2 ou 3 anos vão ter que gastar umas centenas de euros em manutenção e reparações :D

    Estou a brincar, claro, não sou nem propriamente endinheirado. É o único rendimento que tenho além do salário da minha profissão e são 16 mil brutos, porque limpos e depois de despesas sobram se tanto uns 10 mil, o que já não é nada mau. Muito vai para o estado, ou seja, para todos nós. Ao contrário de muito vizinhos do mesmo prédio que arrendam as suas velharias a 6 pessoas num T1 e fazem tudo ilegal, sem pagar impostos.


    Colocado por: GT_racing
    Um descuido.... pufff... vai se o chão de 40euros
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Lopez


    O chão não é flutuante, é cerâmico. Tinha que ser mesmo um grande descuido para haver um dano que chegasse a preocupar. Aliás, por muito grande que seja, mesmo que me partam 3 ou 4 azulejos, tenho 18 azulejos guardados que sobraram, seriam uma intervenção que me ia custar menos de 100 euros.

    Conto com pintura em média a cada 3 anos. Umas vezes mais frequente, outras menos, mas a média será 3 anos. Pintar toda a casa custa 900 euros. Depois, conto com cerca de 1000 euros anuais (a jogar muito por alto) para outras reparações com origem em desgaste ou danos que possam surgir e que não se possam pagar com as cauções dos hóspedes nem ser reparados no âmbito da garantia de quem me renovou o apartamento.

    Mas pronto, isto é a minha opinião, posso estar enganado mas vão ter que me desculpar pois preocupado não estou nem um bocadinho. Antes pelo contrário, estaria sim preocupado se quando há 5 anos decidi investir 95 mil euros num apartamento para rentabilizar, tivesse decidido não o fazer. Hoje tem capacidade para render 16 mil euros anuais brutos e se o quiser vender vale no mínimo 190 mil euros, que é apenas o dobro do que investi inicialmente. Vejam só a minha cara de preocupado com um eventual e pouco provável dano no pavimento ou numa caixilharia :D

    Cumprimentos.

    -
  13.  # 52

    Colocado por: rjmsilva

    Não deixa de ter razão, mas se apontar a um público mais endinheirado, já filtra muita chungaria. Mas tratando-se de pessoas, há sempre a imprevisibilidade do comportamento das mesmas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Lopez


    Exactamente. Veja bem o caro rjmsilva que só agora li esta sua mensagem, que vai ao encontro do meu raciocínio que se tem provado correcto ao longo destes 5 anos. Quem paga 900 euros por uma semana de férias num apartamento, tendencionalmente tem um comportamento correcto e cuidadoso. Claro que há excepções, mas também como referi anteriormente, tenho tido a sorte de não me ter ainda calhado nenhuma excepção.

    -
  14.  # 53

    P_Lopez, obrigado pela partilha da informação.
    Pelos numeros que apresenta, a casa estará apenas 'alugada' meio ano?
    Boa sorte para os seus projectos.
    Concordam com este comentário: P_Lopez
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Lopez
  15.  # 54

    Ya... não houve negativismo, houve apenas esclarecimento de coisas que as vezes não são contempladas e a meu ver, tanto o investimento no imóvel como o custo de renovação/reparação deve ser ponderado para definição da tarifa a aplicar!

    Se o P_lopez tem essas contas feitas, o que poderá correr mal? Que eu veja, nada... = investimento mais seguro.

    Talvez mais 1 ou 2 imóveis assim e arranjava um full time engraçado na gestão dos mesmos...
    Concordam com este comentário: P_Lopez
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  16.  # 55

    Colocado por: fagulhasP_Lopez, obrigado pela partilha da informação.
    Pelos numeros que apresenta, a casa estará apenas 'alugada' meio ano?
    Boa sorte para os seus projectos.
    Concordam com este comentário:P_Lopez


    Hehehe, era bom que estivesse alugada apenas meio ano e ainda assim rendesse os 16 mil euros que atirei ali atrás. Esse valor tem em consideração que esta época baixa tive um "hóspede" que arrendou durante 7 meses, de 15 de Outubro a 15 de Maio. Depois, de 15 de Maio a 30 de Junho rende 3 mil euros brutos. Em Julho, 3 mil euros. Em Agosto 4 mil euros. E entre 1 de Setembro e 15 de Outubro são 3 mil euros.

    Os 900 euros por semana que atirei ali atrás, são em Agosto, o pico da época alta. Tendo-os eu mencionado na perspectiva de que quem paga 900 euros por semana por um apartamento à partida tende a ter alguma educação e civismo, faço o mesmo paralelo para a época média, por exemplo se na 1ª quinzena de Junho há quem opte por pagar 650 euros neste apartamento em detrimento de outros onde pagaria metade, a supracitada tendência aplica-se mais ou menos no mesmo sentido.

    Se eu não conseguir hóspede que fique de 15 de Outubro a 15 de Maio, acaba por ser ela por ela, pois o valor por semana cai bastante, sendo que em Janeiro e Fevereiro vale tão pouco por semana (250-350 euros) que quase mais vale nem arrendar. Uma semana aqui, outra ali, e em 7 meses dá para fazer o mesmo que recebi neste arrendamento de Outubro a Maio. A diferença é dá mais trabalho e despesa com limpezas e lavandarias.

    -
    Concordam com este comentário: fagulhas
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  18.  # 56

    Colocado por: GT_racingYa... não houve negativismo, houve apenas esclarecimento de coisas que as vezes não são contempladas e a meu ver, tanto o investimento no imóvel como o custo de renovação/reparação deve ser ponderado para definição da tarifa a aplicar!

    Se o P_lopez tem essas contas feitas, o que poderá correr mal? Que eu veja, nada... = investimento mais seguro.

    Talvez mais 1 ou 2 imóveis assim e arranjava um full time engraçado na gestão dos mesmos...
    Concordam com este comentário:P_Lopez
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Lopez


    Obrigado.

    É verdade, há sempre margem para derrapagens por factores imprevisíveis. Em 5 anos, tanto posso ter que largar apenas mil euros para compensar danos e desgastes, como ter que largar 5 ou 10 mil euros. Mas mesmo assim, dá-me margem de segurança para ter mais "lucro" neste "negócio" que vendendo e investindo o capital noutro negócio qualquer. Menos arriscado também.

    E é verdade que com mais 1 ou 2 imóveis deste tipo nesta localização, eu (e qualquer um) podia fazer disto profissão, caso um dia perdesse o emprego ou me fartasse do mesmo. Se tivesse capacidade financeira (tipo um prémio de 500 mil euros no totoloto), era isso que fazia, apesar de cada vez ser mais difícil encontrar imóveis que sejam bons investimentos. Os preços estão muito altos. Ainda assim, ao longo dos últimos 24 meses vi aparecer 3 ou 4 apartamentos daqueles que é bom negócio com toda a segurança e que teria certamente adquirido se tivesse dinheiro. Alguns foram vendidos e depois revendidos 50-80% mais caros no mesmo ano. Mas leva-os quem tem liquidez no momento para agarrar a oportunidade em 2 dias.

    Por outro lado, se eu não residisse a apenas 15 minutos de Vilamoura, já não consideraria este "hobby" assim tão bom. Se residisse em Lisboa ou mais a norte, nunca teria apostado neste negócio, nesta localização. Considero importante estar próximo. Assim trato eu de tudo e apenas deixo limpeza e lavandaria a cargo de uma agência. No primeiro ano ainda era eu e a minha mulher que tratávamos disso, mas é muito duro, perder todos os Sábados de verão para estar em stress a fazer um check-out às 12h00 e um check-in às 16h00, com limpeza pelo meio sob temperaturas de 40 graus e caos nas estradas para qualquer deslocação. Agora fazemos o check-out, vamos almoçar e um pouco antes das 16h00 vamos ver se está bem limpo e se está tudo no lugar. Só temos que repor os consumíveis e já está.

    O que considero pouco justo (mas é uma opinião pessoal) é que os rendimentos com o apartamento acumulem com os meus rendimentos profissionais, de tal modo que me fazem subir um escalão no IRS. Não tenho a contabilidade ainda tão bem controlada como gostaria, mas penso que por cada 1000 euros que os hóspedes pagam, 200 a 300 vão para o estado, além de pagar mais impostos sobre o meu salário.

    Ou seja, um vizinho meu que esteja no desemprego, ganha mais pelo mesmo serviço. O que faz com que este negócio seja mesmo mesmo bom é para quem está no desemprego. Quase que dá vontade de ir ao Alentejo pedir a um primo qualquer que por lá tenho que está no desemprego para ser ele o explorador do apartamento em Alojamento Local, que é o que muita gente deve fazer. Para não falar dos que nem legais estão, que deve ser ainda a maioria dos apartamentos para férias em zonas do Algarve como esta.

    Mas é uma opinião pessoal e aceito que pague mais do que alguém que tenha menos rendimentos. Custou mais foi quando vendi o outro apartamento, as mais valias também acumularam com os meus rendimentos profissionais, levando-me nesse ano a um escalão pornográfico. Ou seja, se um vizinho no desemprego fizesse o mesmo negócio, não tinha pago nem metade das mais valias que eu paguei (paguei cerca de 16 mil euros ao estado). Quase que mais valia ter pedido licença de 1 ano sem vencimento no ano em que o vendi, hehehe...

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