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  1.  # 1

    Olá a todos,

    Estou a renovar um apartamento T1 em Vilamoura e, se me o permitirem, vou usar este tópico para ir colocando fotos da evolução das obras.

    A expectativa é que esteja finalizado até final de Abril.

    A renovação será total, incluindo canalização e electricidade. Não tenho um orçamento definido pois sei que o que gastar a mais ajudará a valorizar o imóvel, porém na minha opinião deverá ficar tudo entre 17 e 23 mil euros, incluindo electrodomésticos, móveis e decoração.

    Como não sei incorporar as fotos no próprio post, deixo-as em anexo. Aqui ficam então as fotos pré-renovação e também as fotos após 3 dias de trabalhos de preparação. Como ao que parece existe um limite de 3 fotos por post, vou ter que usar mais alguns posts para deixar todas as fotos que pretendo deixar. Espero que não haja problema. Se houver avisem ;)

    Cumprimentos a todos e até breve.
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  3.  # 2

    Mais 3 Fotografias.
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  4.  # 3

    E agora as fotografias após 3 dias de trabalhos.
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  6.  # 4

    Mais 3 fotografias.

    E agora voltarei em breve com fotos já com o tecto falso instalado.

    Depois vai ser preciso esperar umas 3 ou 4 semanas até chegar o material, que já foi encomendado (azulejos, móveis por medida, loiças wc, ar condicionado, etc).

    Cumprimentos.
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  7.  # 5

    Faltou deixar a planta :D

    Não é oficial. Foi feita por mim, a olho, pelo que serve apenas para perceber a distribuição das áreas.

    .
      22c - Planta.jpg
  8.  # 6

    Boas!

    Mais umas fotos, estas com o tecto falso...
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  9.  # 7

    ...

    Agora já com boa parte do pavimento...
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  10.  # 8

    ...

    Pavimento na sala...
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  11.  # 9

    ...

    A casa de banho...
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  12.  # 10

    ...

    E os azulejos que falta colocar, os da casa de banho e os da cozinha...

    Neste momento vai a 50%, dentro de 3 semanas estará a 90% e dentro e entre 6 e 8 semanas estará terminado. A última coisa a ser instalada serão as janelas que foram encomendadas hoje e como a cor exterior não é standard demoram entre 6 e 8 semanas a chegar.

    Em breve deixo mais umas fotos ;)

    ...
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  13.  # 11

    Boas pessoal!

    Tenho mais umas quantas fotos para adicionar ao tópico, a coisa vai já muito bem encaminhada. Mas entretanto tenho uma dúvida que talvez vocês me possam esclarecer.

    Na parede do quarto onde vai ficar a cabeceira da cama, pedi para colocarem azulejos iguais aos do pavimento. Ora bem, já estão colocados e agora é que percebi que haviam peças com aquilo a que eu chamo "defeito" mas que pode ser considerado um efeito diferente do "normal".

    Ou seja, que as peças tenham padrões algo diferentes, compreendo e é totalmente aceitável, já não é a primeira vez que lido com isso e não me preocupa. O problema é que umas poucas peças (3 ou 4) trazem um efeito muito estranho que parece tipo riscos e que, ao lado das outras "normais" parece que estão com defeito. E logo foram escolher o local mais visível de todos para as colocar.

    Não sei se me faço entender mas também o importante é a minha questão que é a seguinte:

    Tendo em conta que as peças foram colocadas há 3 dias e que ainda nem sequer têm as juntas preenchidas, se eu pedir que retirem 3 peças e que as substituam por outras 3, qual seria o valor justo a pagar por esta alteração de última hora?

    É que sobraram inúmeras peças deste material (mais de 20 peças) e as que sobraram são perfeitas. Parece que escolheram as mais bonitas para deixar de sobra, por incrível que pareça. E como tenho as peças e estou com dificuldades em aceitar que precisamente na parte mais importante da casa tenham colocado as mais feias/defeituosas, estou tentado a pedir que retirem essas 3 ou 4 mais feias e as substituam por 3 ou 4 das que sobraram e que provavelmente nunca irei utilizar para nada.

    São peças de 20 x 120cm

    Obrigado e cumprimentos.

    -
  14.  # 12

    Pessoalmente acho que não deve haver lugar a pagamento por essa alteração, se visivelmente têm defeito, devem ser substituídas até junto do fornecedor. Mas se tem a sobrar, peça só para retirarem e aplicarem as que estão "boas".
  15.  # 13

    Colocado por: P_Lopez...

    E os azulejos que falta colocar, os da casa de banho e os da cozinha...

    Neste momento vai a 50%, dentro de 3 semanas estará a 90% e dentro e entre 6 e 8 semanas estará terminado. A última coisa a ser instalada serão as janelas que foram encomendadas hoje e como a cor exterior não é standard demoram entre 6 e 8 semanas a chegar.

    Em breve deixo mais umas fotos ;)

    ...
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    P_Lopez
    Não chegou a publicar as fotos com os acabamentos finais. Gostaria de vê-las.

    Contratou a mão de obra individualmente (pedreiro, electricista, canalizador) ou contratou empreiteiro?

    Li que o material foi encomendado. Por si ou pelo empreiteiro?

    Estava a ponderar comprar ai perto um apartamento com 30 anos para remodelar a meu gosto e passar umas boas férias.
  16.  # 14

    Boas!

    É verdade, mas tenho as fotos...

    O que aconteceu é que tive que deixar a renovação em standby durante quase mês e meio por motivos que relatei aí noutro tópico e que explico aqui resumidamente. Em simultâneo com a renovação adquiri também um lote de terreno para construção de moradia (para habitação própria) e como não tinha o dinheiro suficiente para tudo (renovação deste apartamento e compra do lote) tive que pedir ao banco 25% do valor do lote. Só que o banco falhou, falhou e voltou a falhar e a coisa atrasou-se cerca de mês e meio.

    Neste sentido, para assegurar o lote (que era único) tive que usar o dinheiro que tinha para a renovação para adquirir o lote e deixei a renovação pendente até que o empréstimo fosse finalmente atribuido. O que apenas sucedeu há 10 dias atrás. Portanto, agora é que estamos a retomar a renovação, que já vai a 80% mas ainda assim estes últimos 20% demoram sempre entre 3 e 6 semanas. Já deixo por aqui fotos do estado actual do apartamento, para que possa ver como vai a coisa.

    Todo os materiais (cerâmicas, loiças, torneiras, cozinha, etc, etc, etc) são escolhidos por mim. Quase tudo numa loja de materiais de construção. Vou lá, escolho, pago quando as coisas chegam (entre 2 e 4 semanas a chegar) e depois assim que as coisas chegam o empreiteiro vai lá buscar e leva para o apartamento. Depois é ele que tem uma "equipa" e cada dia manda lá uma pessoa. Vai o especialista do tecto falso, vai o que instala os pavimentos e azulejos, vai o electricista, o canalizador, etc, etc. Tem corrido bem, mas está claro que há sempre entraves e coisas que não saem bem à primeira.

    Mas esta pessoa já me renovou outro apartamento, no ano passado, e fiquei bastante satisfeito. Por isso voltei a contratar os seus serviços. Além de que reside no mesmo prédio onde está o apartamento que estou a renovar, o que é um grande bónus, e também é daquelas pessoas que em 90% dos casos atende os meus telefonemas e quando não atende telefona de volta imediatamente.

    Já vou dando mais noticias. É bom saber que alguém acompanha o tópico ;)

    Cumprimentos.

    -
  17.  # 15

    P_lopez
    Obrigado pela informação.

    Vou passar férias ai perto de 09 a 15 Julho e por vezes vou a Albufeira. Pode ser que possa visitar o "tópico" ao vivo? ;)
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  19.  # 16

    Boas!

    Nessa altura está sempre ocupado, mas quem sabe na mudança entre hóspedes (sábados entre as 12h00 e as 16h00) possa ser possível. Depois vimos isso. Vai passando aqui no tópico e quando estiver a renovação terminada seguimos em contacto.

    Cumprimentos.

    -
  20.  # 17

    Colocado por: P_LopezBoas!

    Nessa altura está sempre ocupado, mas quem sabe na mudança entre hóspedes (sábados entre as 12h00 e as 16h00) possa ser possível. Depois vimos isso. Vai passando aqui no tópico e quando estiver a renovação terminada seguimos em contacto.

    Cumprimentos.

    -

    OK, combinado.

    Estive a ver novamente as fotos do apartamento "pré-renovação". Não me parece que o apartamento estivesse assim tão mal para se gastar em obras 17000/23000€. Não quero por em causa o "investimento" até porque não conheço a zona, o prédio e o alojamento local.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Kazuza148
  21.  # 18

    Boas!

    Hehehe, eu compreendo, as fotos que coloquei até disfarçavam os problemas. Mas deixa lá, quando vires as fotos com a renovação terminada vais perceber a razão pela qual investi esse dinheiro ;)

    É que eu tinha outro apartamento no mesmo prédio com uma renovação espectacular (não coloco fotos para não contaminar o tópico) e como para mim tudo é negociável, coloquei esse apartamento à venda por um valor 58.000€ acima daquele que tinha pago 21 meses antes. E vendeu. E no mesmo prédio estava outro apartamento absolutamente idêntico por um valor 43.000€ abaixo daquele que eu estava a vender. Então, comprei e assumi desde logo que os 43 mil euros seriam para 3 coisas: Uma, a renovação. Outra, os impostos sobre as mais valias. E outra, a compensação dos meses que ia estar sem arrendar até a renovação estar completa. E foi à justa, para ser sincero.

    Mas valeu a pena porque tenho a certeza absoluta que este vai ficar ainda melhor que o outro. Além disso fica na outra esquina do prédio, ou seja, mais longe da estrada (menos barulho de carros) e com uma melhor vista (frontal para a piscina). Além de que apesar de ser o mesmo prédio, são 2 blocos diferentes e neste bloco não há devedores no condomínio e por isso, entre outras coisas, o elevador foi totalmente renovado.

    Olha, afinal lembrei-me que posso deixar link para o anterior apartamento que eu tinha, pois o actual proprietário, um francês, tem para arrendamento no Airbnb -> https://www.airbnb.pt/rooms/19066087?location=Vilamoura&s=XdoHPXk3

    Agora compara essas fotos com as que deixei no inicio deste tópico e pensa que essa renovação custou 17 mil euros e que esta que estou a fazer está nos 25 mil. Considerando também que é renovação total: electricidade, canalizações, todas as janelas novas (3500 euros), ar condicionado (2100 euros), etc, etc, e que estou a comprar tudo com uma qualidade pouco vista em casas para férias. Tenho pavimento de 35 euros o m2 e azulejos no wc de 45 euros o m2. Até o pavimento das varandas é de luxo, de 40 euros o m2.

    É possível gastar "apenas" 60% daquilo que estou a gastar e conseguir-se um impacto visual muito semelhante nas fotos de promoção do imóvel. Mas lá está, como disse anteriormente para mim tudo é negociável e sei que não vou resistir a tentar vendê-lo por um preço astronómico depois da época alta. E, nesse momento, além do impacto visual tenho também o argumento da qualidade superior dos materiais, electrodomésticos e móveis, podendo apresentar facturas dos mesmos aos eventuais interessados, ajudando a que fiquem mais confiantes no negócio e avancem para a compra. Se vender vende, se não vender, ainda melhor, pois sei por experiência própria que o rendimento anual bruto se situa entre os 14 e os 18 mil euros.

    Mas como digo, é uma questão de opção e tens toda a razão quando dizes que é possível gastar muito menos ou até de deixar estar como estava e rentabilizar de forma vantajosa.

    Vamos falando. Cumprimentos.

    -
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bluewings
  22.  # 19

    Colocado por: P_LopezBoas!

    Hehehe, eu compreendo, as fotos que coloquei até disfarçavam os problemas. Mas deixa lá, quando vires as fotos com a renovação terminada vais perceber a razão pela qual investi esse dinheiro ;)

    É que eu tinha outro apartamento no mesmo prédio com uma renovação espectacular (não coloco fotos para não contaminar o tópico) e como para mim tudo é negociável, coloquei esse apartamento à venda por um valor 58.000€ acima daquele que tinha pago 21 meses antes. E vendeu. E no mesmo prédio estava outro apartamento absolutamente idêntico por um valor 43.000€ abaixo daquele que eu estava a vender. Então, comprei e assumi desde logo que os 43 mil euros seriam para 3 coisas: Uma, a renovação. Outra, os impostos sobre as mais valias. E outra, a compensação dos meses que ia estar sem arrendar até a renovação estar completa. E foi à justa, para ser sincero.

    Mas valeu a pena porque tenho a certeza absoluta que este vai ficar ainda melhor que o outro. Além disso fica na outra esquina do prédio, ou seja, mais longe da estrada (menos barulho de carros) e com uma melhor vista (frontal para a piscina). Além de que apesar de ser o mesmo prédio, são 2 blocos diferentes e neste bloco não há devedores no condomínio e por isso, entre outras coisas, o elevador foi totalmente renovado.

    Olha, afinal lembrei-me que posso deixar link para o anterior apartamento que eu tinha, pois o actual proprietário, um francês, tem para arrendamento no Airbnb ->https://www.airbnb.pt/rooms/19066087?location=Vilamoura&s=XdoHPXk3

    Agora compara essas fotos com as que deixei no inicio deste tópico e pensa que essa renovação custou 17 mil euros e que esta que estou a fazer está nos 25 mil. Considerando também que é renovação total: electricidade, canalizações, todas as janelas novas (3500 euros), ar condicionado (2100 euros), etc, etc, e que estou a comprar tudo com uma qualidade pouco vista em casas para férias. Tenho pavimento de 35 euros o m2 e azulejos no wc de 45 euros o m2. Até o pavimento das varandas é de luxo, de 40 euros o m2.

    É possível gastar "apenas" 60% daquilo que estou a gastar e conseguir-se um impacto visual muito semelhante nas fotos de promoção do imóvel. Mas lá está, como disse anteriormente para mim tudo é negociável e sei que não vou resistir a tentar vendê-lo por um preço astronómico depois da época alta. E, nesse momento, além do impacto visual tenho também o argumento da qualidade superior dos materiais, electrodomésticos e móveis, podendo apresentar facturas dos mesmos aos eventuais interessados, ajudando a que fiquem mais confiantes no negócio e avancem para a compra. Se vender vende, se não vender, ainda melhor, pois sei por experiência própria que o rendimento anual bruto se situa entre os 14 e os 18 mil euros.

    Mas como digo, é uma questão de opção e tens toda a razão quando dizes que é possível gastar muito menos ou até de deixar estar como estava e rentabilizar de forma vantajosa.

    Vamos falando. Cumprimentos.

    -
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    Eu já desconfiava....assim já faz sentido o "investimento". Bom trabalho.

    Só mais uma coisa. No arrendamento tradicional o retorno do investimento para ser interessante deve ser no mínimo de 6%/ano (bruto, antes de impostos).

    Não quero falar em números de compra/venda de apartamentos, custo de remodelações, etc. Nessa zona qual seria o valor expectável de retorno após a remodelação de acordo com o mercado actual? Tenho lido que o Algarve está a começar a ficar muito inflacionado.
  23.  # 20

    Boas!

    São os entre 14 e 18 mil euros anuais (brutos, sem impostos nem despesas de condomínio, água e luz).

    O apartamento do link que lhe enviei custou 95 mil euros em 2015 tal como está nas fotos.

    O apartamento que ainda estou a remodelar custou 110 mil euros há precisamente 1 ano e a renovação vai ficar à volta de 25 mil euros (mobilias e electrodomésticos também incluidos neste valor).

    Portanto, jogando com 15 mil euros anuais para um investimento de 135 mil euros, são 11,1%.

    Mas se imaginarmos que eu não tinha vendido o outro apartamento, o rendimento que o mesmo permitia era precisamente o mesmo (os cerca de 15 mil euros anuais) e nesse caso para um valor de aquisição de 95 mil euros, estaríamos a falar em 15,8%. E o meu investimento inicial foram esses 95 mil, pois o segundo apartamento comprei com o valor da venda do primeiro, pelo que de certa forma pode dizer-se que o meu investimento de 2015 está a render 15% ao ano.

    Agora, neste momento já não se arranjam apartamentos como estes por estes preços. Repare que o francês me comprou o das fotos do link por 153 mil euros e já assim foi bom negócio (há 1 ano), pois hoje tenho quase a certeza que o vendia por 180 mil em menos de 3 meses. É fazer-se uma pesquisa sobre o que há no mercado e abaixo de 150 mil só há coisas minúsculas e feias ou então muito longe da praia.

    Como bem referes o Algarve está a finar muito inflaccionado (desde há 24-36 meses) mas esta zona de Vilamoura penso que tem batido todos os recordes, se calhar praticamente ao nível do centro de Lisboa e Porto.

    Cumprimentos.

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