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1. •  
     NTORION
   • 10 abril 2018 ^editado

    # 21

   Até deveria era constituir uma sociedade, uma vez que são vários "sócios", pode deduzir o IVA (se é para comércio e AL)... Amortizar o edifício, etc.
2. • fernandoFerreira
   • 10 abril 2018

    # 22

   não se esqueça de subtrair às rendas, os impostos que vai pagar sobre as mesmas.
3. • R Marques
   • 17 abril 2018 ^editado

    # 23

   Colocado por: NTORIONAté deveria era constituir uma sociedade, uma vez que são vários "sócios", pode deduzir o IVA (se é para comércio e AL)... Amortizar o edifício, etc.

   
   Agradeço a indicação.
   
   Pelas informações que li neste site, nem sempre recomendam a constituição de uma sociedade/empresa quando o objetivo é a construção/reabilitação. Teríamos o custo da constituição dessa sociedade, o de passarmos/vendermos o terreno à empresa a constituir, e depois os custos de funcionamento dessa mesma empresa, nomeadamente com a contabilidade.
   
   Mas será uma possibilidade a ter em atenção, naturalmente, principalmente se a nossa ideia for avançarmos efetivamente para o Turismo Local.
4. • R Marques
   • 17 abril 2018 ^editado

    # 24

   Colocado por: fernandoFerreiranão se esqueça de subtrair às rendas, os impostos que vai pagar sobre as mesmas.

   
   Sim, claro.
   
   Sabemos já que a Câmara Municipal tem um programa para a requalificação/reabilitação do edificado, com reduções/isenções significativas no IVA, IMI e IMT. Aliás, um dos factores que nos leva a avançarmos para a construção, é precisamente esse apoio da Câmara.
   
   Contudo, estamos ainda a ver projetos e pensarmos se vale mais a pena construir apartamentos mais espaçosos (para famílias comuns) ou se construímos T0 e T1 (de 25 a 35 m2) mais direccionados para o Turismo Local.
   
   E, para além de tudo o resto, há as constas que tenho de fazer para ver se valerá a pena entrar nessa aventura de (re)construir o edifício com os meus familiares.
   
   Essas contas não têm sido fáceis de fazer...
5. •  
     NTORION
   • 17 abril 2018

    # 25

   Colocado por: R MarquesPelas informações que li neste site, nem sempre recomendam a constituição de uma sociedade/empresa quando o objetivo é a construção/reabilitação. Teríamos o custo da constituição dessa sociedade, o de passarmos/vendermos o terreno à empresa a constituir, e depois os custos de funcionamento dessa mesma empresa, nomeadamente com a contabilidade.

   
   
   A questão aqui é que não é um simples imóvel, são lojas (comércio), apartamentos, que podem ter destinos diferentes, como aluguer para habitação ou turismo/AL, tudo isto tem tratamentos fiscais diferentes uns em que se pode deduzir iva, outros que não, logo nesta parte deveria procurar informar-se com um contabilista eficiente.
   
   Depois tem outra questão, se são vários proprietários e não constitui uma sociedade como é que vai fazer a faturação? Em nome de quem? Como são imputados/distribuidos lucros, e as responsabildades civil/juridica etc?
6. • R Marques
   • 17 abril 2018

    # 26

   Sim, compreendo. Mas o que me agora me tem dado mais dor de cabeça é determinar se vale a pena o investimento. E é nesse(s) cálculo(s) que eu estou a ter dificuldade...
   
   Tenho já uma previsão de gastos para arquitecto, engenharia, construção e posteriores "custos fixos" com impostos. embora saiba que depois a realidade vai sempre ultrapassar o orçamentado (estou a dar uma folga de 15%).
   Tenho também uma previsão para as rendas previstas, isto em função do m2 dos apartamentos a construir e pressupondo um arrendamento "normal".
   
   Não sei agora como (ou se) devo contabilizar o valor do terreno existente, que é nosso. Não será um custo (pois não vamos gastar dinheiro com a sua aquisição), mas naturalmente terá um valor. Como fazer entrar este valor nos meus cálculos... sinceramente, não sei.
7. •  
     NTORION
   • 17 abril 2018

    # 27

   Simples, se o vender como está quanto vale?
   Qual seria o rendimento esperado com esse dinheiro investido noutro produto?
   Se não tivesse o terreno e o tivesse de comprar?
   
   
   Tem de o considerar como um custo do projeto...
8. • nunomp
   • 17 abril 2018

    # 28

   Colocado por: R MarquesSim, compreendo. Mas o que me agora me tem dado mais dor de cabeça é determinar se vale a pena o investimento. E é nesse(s) cálculo(s) que eu estou a ter dificuldade...
   
   Tenho já uma previsão de gastos para arquitecto, engenharia, construção e posteriores "custos fixos" com impostos. embora saiba que depois a realidade vai sempre ultrapassar o orçamentado (estou a dar uma folga de 15%).
   Tenho também uma previsão para as rendas previstas, isto em função do m2 dos apartamentos a construir e pressupondo um arrendamento "normal".
   
   Não sei agora como (ou se) devo contabilizar o valor do terreno existente, que é nosso. Não será um custo (pois não vamos gastar dinheiro com a sua aquisição), mas naturalmente terá um valor. Como fazer entrar este valor nos meus cálculos... sinceramente, não sei.

   
   
   Tem de arranjar (aka pagar) quem lhe faça esse estudo, é o melhor.
9. • R Marques
   • 17 abril 2018

    # 29

   Colocado por: NTORIONSimples, se o vender como está quanto vale?
   Qual seria o rendimento esperado com esse dinheiro investido noutro produto?
   Se não tivesse o terreno e o tivesse de comprar?
   Tem de o considerar como um custo do projeto...

   
   Estou a fazer um raciocínio semelhante. Penso assim...
   Se vendermos este terreno, recebo X.
   Se a este X eu juntar o montante que vou pagar pela construção do imóvel, com quanto vou ficar?
   O que consigo comprar com este montante em termos de apartamentos (p.ex. T1's actualmente existentes no mercado)?
   Penso que faz sentido este raciocínio, não acham?
10. •  
      Picareta
    • 17 abril 2018

     # 30

    Colocado por: nunompTem de arranjar (aka pagar) quem lhe faça esse estudo, é o melhor.

    
    Nestas coisas temos que ser nós a fazer as contas, se não soubermos não nos metemos no negócio.
11. • R Marques
    • 17 abril 2018 ^editado

     # 31

    Colocado por: Picareta
    Nestas coisas temos que ser nós a fazer as contas, se não soubermos não nos metemos no negócio.

    
    Concordo. Embora existam "chatices" que não são quantificáveis nos números mas que não são de excluir da análise.
    
    Por exemplo, no meu caso tenho:
    - avançar para a obra/construção juntamente com 3 familiares: há sempre o risco de desacordos;
    - não conhecer propriamente a área da construção (só de ler e ouvir falar);
    - estar a construir apartamentos muito pequenos, mesmo para os pradrões habituais de T0 e T1, tendo em vista o AL, reduzindo bastante a possibilidade de venda individual dos apartamentos (dificilmente encontro quem compre um T0 com 25m2 ou um T1 com 35m2, inseridos num edificio de AL).
    
    Para além das "contas", tenho ainda de ter em atenção estes elementos que embora laterais poderão influenciar a minha decisão.
    
    Confesso, já tive muito inclinado para avançar com a construção, mas agora, à medida que vou pensando no assunto, vou fazendo contas, analisando todos os parâmetros, já não estou tão entusiasta...
    
    De qualquer forma, também considero que seria muito importante eu efetuar um estudo financeiro deste investimento, para não estar a deitar dinheiro pela janela fora. Vou tentar fazer esse estudo, reunindo/quantificando todas as premissas que temos aqui falado.
12. • nunomp
    • 17 abril 2018

     # 32

    Colocado por: Picareta
    Nestas coisas temos que ser nós a fazer as contas, se não soubermos não nos metemos no negócio.

    
    
    Isso não tem grande lógica, nem todos sabem cálculo financeiro por isso devem recorrer a quem os aconselhe. Sendo uma parte desinteressada, não tem muito a perder. Já faz lembrar aquele que queria saber como fazer cálculos de transmissão de calor para mostrar ao engenheiro que lhe estava a projectar a casa. Há coisas que não fazem muito sentido.
13. • tnjp
    • 17 abril 2018

     # 33

    Essas areas não são pequenas de mais? A lei tem limites mínimos para construção e esses números parecem -me abaixo.
14. •  
      Picareta
    • 17 abril 2018

     # 34

    Colocado por: nunompnem todos sabem cálculo financeiro

    
    Isto não tem nada de cálculo financeiro, são contas de somar.....somar custos. Depois é preciso conhecer o mercado e tentar prever a sua evolução, e isso não se confia a ninguém, temos que ser nós a analisar o mercado, conhecê-lo e tentar adivinhar como é que vai evoluir.

    Concordam com este comentário: NTORION
15. • nunomp
    • 17 abril 2018

     # 35

    Colocado por: Picareta
    Isto não tem nada de cálculo financeiro, são contas de somar.....somar custos. Depois é preciso conhecer o mercado e tentar prever a sua evolução, e isso não se confia a ninguém, temos que ser nós a analisar o mercado, conhecê-lo e tentar adivinhar como é que vai evoluir.

    
    
    Não recomendo contas de lápis na orelha para análises de investimento, ainda que possam resultar em certos casos, isto é, seguindo o mercado (um género de conhecimento colectivo). Tem de se definir a janela de investimento, retorno esperado (probabilístico), custo de capital, etc... Calcula o valor actualizado líquido do investimento e vê se vale a pena ou não face à alternativa. Se temos ao nosso alcance ferramentas especializadas, não vale a pena seguirmos por caminhos mais básicos.

    Concordam com este comentário: Diogo999
16. • PedroGomes
    • 17 abril 2018

     # 36

    Sou técnico numa empresa de climatização e vou lhe dar um conselho baseado na carteira de clientes da minha empresa. Adquirir prédios para remodelar num centro histórico =lucrativo. Começar com AL numa habitação já feita e ver o mercado e como evolui= lucrativo. Construir de raiz sem conhecimento de mercado só porque o seu vizinho tem um prédio e está a ganhar rios de dinheiro = possível falencia

    Concordam com este comentário: NTORION
17. • tnjp
    • 17 abril 2018

     # 37

    Acho que o melhor será construir algo mais abrangente, onde dê para diversificar mercados. Algo que seja vendável, possível de arrendar a longo prazo ou para AL.
18. • R Marques
    • 18 abril 2018 ^editado

     # 38

    Colocado por: PedroGomesSou técnico numa empresa de climatização e vou lhe dar um conselho baseado na carteira de clientes da minha empresa. Adquirir prédios para remodelar num centro histórico =lucrativo. Começar com AL numa habitação já feita e ver o mercado e como evolui= lucrativo. Construir de raiz sem conhecimento de mercado só porque o seu vizinho tem um prédio e está a ganhar rios de dinheiro = possível falencia

    Concordam com este comentário:NTORION

    
    Não sei se me expliquei bem... não estamos a pensar construir "por comparação" a um vizinho. Não. A situação é diversa. Nós (4 herdeiros) temos um prédio que está em estado de ruína e que, necessariamente, temos de lhe dar uma solução. Não pode continuar como está, a cair aos pedaços, ameaçando quem passa na rua. Já mandámos emparedar as entradas, mas, mesmo assim, é um risco até para os vizinhos.
    Chegados aqui, penso que é natural nós colocarmos a questão "o que fazer?" E uma das alternativas é construir. Só isso.
19. • R Marques
    • 19 abril 2018

     # 39

    Volto a este assunto, porque ontem tivemos uma (longa) reunião com o arquitecto que fez o primeiro esboço de projecto para a construção/reabilitação da casa que temos vazia e em ruínas.
    
    Disse-nos que foi à Câmara Municipal inteirar-se do que podia ser construído e que, com aquele esboço de projeto, pretendeu maximizar a área disponível. Como se trata de uma "reabilitação" (o ARU da Câmara tem apoios concretos para este fim), a construção deverá manter a fachada do prédio, não podendo o edifício crescer em altura. Continuará, portanto, apenas com r/c e 1º andar (no r/c tem de manter a loja c/ montra e escadas para o 1º andar, e no dito 1º andar as habitações, podendo aqui, talvez, aproveitar o vão do telhado para fazer mais um piso para quartos/duplex).
    
    Dada esta limitação imposta pela Câmara, o arquitecto procurou, como disse, maximizar o espaço, desenhando o máximo apartamentos que pôde. Por isso, temos na planta, para além da loja (30m2): 1 T0 com 25m2 ; 1 T1 com 35m2 ; e 2 T2 com 60m2.
    
    Disse que a alternativa de reconstruir o prédio ficando tal como está, isto é, apenas com loja, 1 andar por cima e pátio nas traseiras, não dá rentabilidade no mercado de arrendamento. Ainda pra mais o prédio não tem garagem.
    
    Esta "concentração" de tipologias pequenas, tem como objetivo dar mais rendimento ao investimento, permitindo o arrendamento a estudantes, "divorciados", jovens independentes, que não têm dinheiro ou não querem, não precisam de grandes áreas.
    
    Nós, os quatro proprietários, ficamos a pensar. Será uma boa opção? Dada a situação actual, em que praticamente não existem apartamentos para arrendamento, parece dizer que sim...
20. • PedroGomes
    • 19 abril 2018

     # 40

    Boas... Eu pensei que vocês tivessem apenas o terreno. Um prédio para remodelar é outra conversa. Já tem a infra estrutura. Assim as possibilidades são diferentes