Colocado por: PedroGomesBoas... Eu pensei que vocês tivessem apenas o terreno. Um prédio para remodelar é outra conversa. Já tem a infra estrutura. Assim as possibilidades são diferentes
Colocado por: PedroGomesQual é a área bruta do prédio? Qual é o investimento que vai ser feito? Se fosse a vender a sua parte do prédio mais o terreno quanto é que iria ganhar?
Colocado por: R Marques
O prédio actual, em ruína, é constituído por R/C (c/ loja+montra e entrada/escada para o 1º andar) e 1º andar (com 2 quartos, sala, banhos e cozinha). Nas traseira há um anexo que servia para arrumos à loja.
O arquitecto considera que não faz sentido manter esta distribuição, já que não rentabiliza o investimento na reconstrução do edifício. Daí propor-se a construir nesta área (tem de frente 7,5 m) o que eu já referi: para além de uma loja mais pequena (de 30m2, em vez dos 60m2 do espaço de loja actual) ; um T0 com 25m2 ; um T1 com 35m2 ; e dois T2 com 60m2.(números redondo)
A área útil prevista de construção andará, portanto, pelos 250 m2.
Os orçamentos que temos rondam os 180/200 K + IVA. A juntar a isto, teremos o arquitecto e as engenharias. Pra isto conto com um gasto de 10K.
O valor actual de venda da casa/terreno será dificil de avaliar. Não tenho o projeto aprovado e esse valor depende muito do que se poderá construir nele. Contudo, julgo que um valor entre os 180-200K será de pedir pelo tereno/casa atual, mas repito é sempre subjectivo.
Colocado por: nunomp
Trate primeiro de saber os preços de venda de propriedades similares à sua, ou seja, em estado de ruína ou a caminho disso. Ainda não disse a localização do prédio, assim fica mais difícil perceber a viabilidade da sua ideia. Existe um mercado de arrendamento saudável nessa zona? Para alojamento local, qual a ocupação média que prevê atingir? Tem de saber, com substancial certeza, os custos envolvidos na reconstrução, estar a contar assim por alto é má ideia. Ainda assim, terá que contar com um potencial desvio dos gastos, percebendo se compensa ou não. As contas são fáceis, faz isso no Excel, mas se estiver a adivinhar valores então não servirá de nada.
Colocado por: R Marques
Trate primeiro de saber os preços de venda de propriedades similares à sua, ou seja, em estado de ruína ou a caminho disso.
Já fiz essa pesquisa. Embora dependa da área de construção que o terreno permita, a opinião que 2 agentes imobiliários que contactei, sem compromisso, é a de que o terreno possa valer entre os 150 e os 200K.
Ainda não disse a localização do prédio, assim fica mais difícil perceber a viabilidade da sua ideia.
O prédio situa-se no centro em Matosinhos (grande Porto). É relativamente perto da praia e está muito bem servido de transportes (tem o metro, literalmente, à porta).
Existe um mercado de arrendamento saudável nessa zona? Para alojamento local, qual a ocupação média que prevê atingir.
Sim, claro, existe mercado de arrendamento. Com a redução do comércio, a zona ficou um tanto degradada, mas já se nota alguma recuperação. Para a ocupação, tracei, nos meus cálculos, 3 cenários, que vão de taxas de ocupação 50% (otimista), 40% (conservador) e 25% (pessimista). Estabeleci um preço médio previsional de 60 euros por cada dia arrendado.
Tem de saber, com substancial certeza, os custos envolvidos na reconstrução, estar a contar assim por alto é má ideia.
Temos 3 orçamentos, em "papel timbrado", de construtoras e o mapa de trabalhos do arquitecto + engenharias. Defini 15% para derrapagens/trabalhos a mais. Procurei, portanto, ser o mais rigoroso possível nos cálculos.
As contas são fáceis, faz isso no Excel, mas se estiver a adivinhar valores então não servirá de nada.
Não, sinceramente, não me parece que as contas sejam assim tão "fáceis de fazer" como diz...
Tive dificuldade em incluir nos cálculos, por exemplo, o valor do terreno que, sendo nosso, terá de entrar de alguma forma nas contas. Também no cálculo dos vários cenários de receita, não foi pacífico estimar um valor de renda mensal ou preço médio da diária para cada uma das habitações, tendo usado aqui de alguma parcimónia.
Outro aspecto em que não tenho ainda uma definição precisa é quanto à taxa de rendibilidade do investimento. Qual será a adequada para um investimento deste tipo? Disseram-me que, para este tipo de investimento (no arrendamento), um valor abaixo dos 5% (de rentabilidade mínima) era para esquecer. Será assim?
Portanto, como vês, não encontrei "facilidades" nos cálculos e, confesso, ainda estou à procura de informação que me permita melhorar as imensas contas que já fiz sobre a rentabilidade deste projeto.
Outra possibilidade será, em vez de construir este 4 apartamentos, nós limitarmo-nos a reconstruir o que está, exactamente nas mesmas áreas. Isto é, ficaria a loja de 60 m2 + o pátio c/ anexos nas traseiras e, por cima, o T2. A (re)construção sairia bem barata (do que os previstos 240K para os 4 apartamentos), mas parece-me que, economicamente, em termos de retorno, seria menos interessante.
Colocado por: nunompEntão aqui vai: A análise de viabilidade económica do projecto deve ser feita com o que se designa de valor actualizado líquido. No Excel vai utilizar a função NPV (inglês) ou VAL (português)
B1: valor da rentabilidade, por ex: 0.05
B3: investimento total, obras e valor de venda do terreno
B4: Estimativa do valor do imóvel daqui a 10 anos, por exemplo, já se sabe que aqui há grande incerteza, imaginemos que fica na mesma (pessimista)
Agora, estimando um prazo de 10 anos, vai colocar as receitas anuais a cada ano, sendo que no último ano (B16) irá somar às receitas o valor de B4. Por exemplo, em B7 (B6:ano 1) o valor é x. Em B8 o valor é y, etc...
Agora vai calcular o valor actualizado dos fluxos de caixa, ou seja, das suas receitas. B18 = O valor actualizado = NPV(B1,B7:B16).
Agora o mais importante, o valor actualizado líquido, aquele que considera o capital que investiu à cabeça, subtraindo-o.
O valor actualizado líquido = -B3+B18
Assim fica com uma ideia, ainda que simplista, da viabilidade do seu projecto. O valor actualizado líquido deve ser sempre superior a zero. Ao comparar com a outra ideia, com obras mais baratas, só tem de actualizar as receitas e o investimento, escolhendo aquele que tem o valor actualizado líquido mais alto. A taxa de juro, os 0.05, indica a rentabilidade de referência de outro projecto alternativo com o mesmo risco (ex: consegue comprar uma casa aí por 100k€ que rende 5k€ ano, rentabilidade=0.05, 5%). É bom lembrar que deve deduzir os impostos às receitas.
https://www.investopedia.com/university/excel-finance/pv-fv-functions.asp
Colocado por: R MarquesFui ontem informado que um dos meus familiares, comproprietário do edifício, pretende desligar-se do projecto de (re)construção. Ele não quer criar obstáculos, portanto, pelo que me disse, estará na disposição de vender a sua parte a um dos outros herdeiros, por "um preço justo" (segundo as suas palavras). Este fim de semana vamos todos conversar.
Eu não estava preparado para isto, pois agora abrem-se 3 possibilidades para mim: a) eu comprar a parte deste meu parente, b) de não fazer nada ou de... c) também alinhar na venda, e em vez de um, haver 2 dos actuais proprietários a querer vender.
Vou ter de pensar bem...
Colocado por: CarvaiE face ao que se avizinha em matéria de leis de arrendamento o melhor é vender mesmo. Arrendar é só para masoquistas...ou para quem já tem o trabalho estudado...
Colocado por: CarvaiE face ao que se avizinha em matéria de leis de arrendamento o melhor é vender mesmo. Arrendar é só para masoquistas...
Colocado por: PedroGomesVocê já sabe qual será o investimento total que vai ter de despender? Sem saber isso não tem onde agarrar. É o ter de investir quanto tempo é que terá de apenas recuperar o que gastou até efectivamente começar a obter lucro?
Colocado por: R MarquesAcho um valor elevado, mas o arquitecto disse-nos que a justificação para isso está no facto de ser uma construção intensiva (vários apartamentos numa área pequena), já que são as cozinhas e as casas de banho que encarecem mais a obra.
Colocado por: PedroGomes250k ok. Já tem um valor assim por alto. Quer dizer que vai ter de investir 63k por 1/4 do trabalho. Quanto tempo espera pagar isso e começar a ter lucro?