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  1.  # 1

    Estou a vender a minha casa, celebrei contrato de promessa de compra e venda (CPCV) em Fevereiro com data limite de escritura de 90 dias e como tal a início de Maio.

    Só aceitei porque me garantiram o prazo. Não havia créditos e o dinheiro estava disponível (possivelmente falso). Sempre desconfiei de algo estranho no meio disto tudo.

    O CPCV estipula que a marcação de escritura compete ao comprador.

    O comprador quer adiar por 30 dias e dá um motivo de ordem pessoal (marcou o casamento para o final do prazo) eu não posso por vários motivos e incorro em risco de enormes perdas do meu lado, de ordem pessoal, profissional e fiscal.

    Essencialmente, quero saber em que condições posso resolver o contrato sem correr o risco de mais tarde ter de devolver o sinal em dobro (mais a comissão da agência que já está paga).


    Durante o processo a imobiliária sempre me pareceu zelar mais pelos interesses do comprador do que dos meus. O facto do comprador estar a comprar por uma empresa faz-me assumir que é cliente habitual o que me coloca numa situação delicada.

    Mal soube deste pedido por intermédio do mediador imobiliário enviei logo uma carta registada com aviso de receção a manifestar a minha disponibilidade imediata para a escritura, desde que até 90 dias pós a assinatura do CPCV e notificado por carta registada com aviso de receção com 10 dias úteis de antecedência, conforme o CPCV.

    Ele ainda não levantou a carta.

    Entretanto foi marcada uma reunião comigo e com o comprador na imobiliária na passada segunda-feira. Eu entrei em contacto com o meu advogado e ele disse para eu não me comprometer com nada e muito menos assinar qualquer adenda ao contrato.

    A reunião foi surreal. Estiveram presentes Eu, o mediador que tratou do processo, o seu superior e o comprador. Quando já estávamos sentados aparece alguém muito estranho que nunca se identificou de forma clara e que quando perguntei porque ali estava disse que vinha com o comprador. Eu perguntei a que qualidade e ele gaguejou "advogado". Mais tarde o comprador identificou-o também como amigo além de advogado. Eu estive quase para sair porque nunca ninguém me tinha dito que a outra parte traria outra pessoa.

    O comprador pediu os 30 dias porque disse que marcou o casamento para o final da escritura. Eu disse que estava disposto a fazer o negócio com procurador nomeado por ele. Ele recusou terminantemente.

    Tudo isto me leva a crer que ele não tem capital e necessita de vender um outro imóvel para transacionar este.

    Eu quando falei com o agente disse que 30 dias não era possível mas poderia considerar uma semana indo pensar sobre o assunto. Mais tarde disse que tinha decidido não dar qualquer prolongamento e na reunião mostrei-me irredutível.

    O comprador começou então a pedir pelo menos uma semana. Recusei.

    Aí o representante da agência disse-me que ao faltar o prazo o comprador apenas entra em mora e que eu não posso resolver logo o contrato, tendo de ser eu a marcar duas escrituras falhadas pelo comprador sempre notificadas com 10 dias úteis de antecedência. Só aí posso resolver o contrato.
    Eu acho isso estranho visto por CPC competir ao comprador marcar a escritura.

    Eu já tinha lido algo deste tipo (mas noutros moldes) e recusei uma semana porque entendo que na realidade ele acaba sempre por ter direito a isso e que é apenas um estratagema para obter os 30 dias com o prazo de mora.


    Amanhã vou falar com o meu advogado mas queria uma opinião vossa.


    Como devo proceder a partir daqui?

    Obrigado.
    • PJLS
    • 3 janeiro 2020

     # 2

    Comigo está a acontecer algo muito parecido. Gostava de saber o que fazer para que a venda deixe de se concretizar. Os 60 dias dados no CPCV foram ultrapassados. Foram pedidos mais 30 dias, a que se acedeu. Mas até à data não se marcou ou realizou qualquer outro desenvolvimento. Pediram para se esperar até 31 de Março 2020, por dificuldades na obtenção do crédito. Entretanto o dinheiro do sinal foi directamente para outra casa (venda de uma e compra de outra) na sua totalidade. Tudo foi arranjado pela REMAX. A venda e a compra. Por agentes diferentes.
    O vendedor da casa a quem entreguei o sinal diz agora que não separa mais tempo e que não devolve o sinal.
    O que devo fazer agora?
    Obrigado
    • PJLS
    • 3 janeiro 2020

     # 3

    Comigo está a acontecer algo muito parecido. Gostava de saber o que fazer para que a venda deixe de se concretizar. Os 60 dias dados no CPCV foram ultrapassados. Foram pedidos mais 30 dias, a que se acedeu. Mas até à data não se marcou ou realizou qualquer outro desenvolvimento. Pediram para se esperar até 31 de Março 2020, por dificuldades na obtenção do crédito. Entretanto o dinheiro do sinal foi directamente para outra casa (venda de uma e compra de outra) na sua totalidade. Tudo foi arranjado pela REMAX. A venda e a compra. Por agentes diferentes.
    O vendedor da casa a quem entreguei o sinal diz agora que não separa mais tempo e que não devolve o sinal.
    O que devo fazer agora?
    Obrigado
  2.  # 4

    Colocado por: PJLSO que devo fazer agora?

    advogado
  3.  # 5

    Realmente é com cada situação que não passa pela cabeça de ninguém.

    Vejam o vosso CPCV, quem é que marca a escritura? O comprador ou o vendedor?

    Eu vendi e comprei em 2018, em ambos negócios era o comprador a marcar. Sem eu ser especialista em direito, mas interpretando puro português, se for o comprador a marcar num determinado prazo e não marcar nesse prazo, então é o comprador que está em falta.

    E essas tretas das imobiliárias que tem direito a faltar a escrituras tem que se lhe diga, o que recomendo por experiência própria é a não aceitar reuniões desse gênero, tudo por escrito conforme estipulado no CPCV sempre! Em casos mais bicudos como estes, o melhor é advogado e rápido.

    E nunca, mas nunca paguem comissão ao assinar CPCV, só na escritura. Assim mantém se a imobiliária motivada. Já há quem tenha ficado com comissões retidas porque há compradores que desistem e depois o vendedor tem que devolver o sinal ao comprador (se assim for acordado ao assinar CPCV) e é preciso que a.imoviliaria devolva o sinal, e aqui é que a coisa se complica...

    As imobiliárias são um intermediário útil, ajudam a construir uma boa base de.mercado e há que reconhecer a sua necessidade, mas no que toca ao negócio em si, ter sempre muito claros os pressupostos antes de qualquer assinatura, ao assinar, ler bem o CPCV, ter plena noção de quem é responsável por marcar escritura, em que prazo, e quando se paga a comissão. E muito cuidado com aquelas reservas que parecem inofensivas, mas depois de assinadas não há volta atrás para o vendedora basta procurar resultados de julgamentos. Todo o cuidado é pouco. Sem querer ser pessimista, diria que a partir do momento em que alguém está interessado em comprar oi vender, ou já percebe da poda, ou é melhor entregar tudo a um advogado e dar lhe os pressupostos. Muito cuidado.
  4.  # 6

    Colocado por: PJLSC
    O que devo fazer agora?
    Obrigado


    Meu (minha) estimado (a), incorrendo uma das partes em incumprimento, incorre aquela apenas em mora, contanto não tenha perdido o interesse que tinha na promessa, que será o motivo que fundamenta a resolução do contrato. Assim, o incumprimento definitivo do contrato de promessa, pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:
    1) inobservância de prazo fixo essencial para a prestação;
    2) ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
    3) ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação;
    4) encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor.

    Quanto à primeira, há-de estar-se perante as chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto – “negócios fixos absolutos” ou de “prazo fatal” – em que o decurso do prazo sem o devido cumprimento "pode" determinar, sem mais, a sua extinção, por oposição às de prazo fixo relativo, simples ou usual em que o decurso do prazo poderá fundamentar o direito à resolução quando concorram os requisitos gerais (cfr. art. 808º, 801 e 802º, todos do CC).

    As duas últimas situações enunciadas correspondem a outros tantos casos que a lei expressamente equipara ao não cumprimento definitivo em consequência da mora (cfr. art. 808º, nº 1, do Código Civil), ou seja, a perda do interesse é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» (cfr. art. 808º, nº 2).

    Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se -, apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo que razoavelmente for fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal.

    No mais, a jurisprudência do Supremo Tribunal tem-se pronunciado dominantemente no sentido doutrinário de que a norma do art. 442º, nº 2, na parte em que refere que “se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou”, deve ser interpretada no sentido de que estes efeitos só se produzem em caso de incumprimento definitivo do contrato promessa, e, por outro, na tese de que a execução específica tem lugar quando não há incumprimento definitivo.

    Pelo exposto, incorrendo uma parte em mora, pode a outra avançar para uma intimação para o cumprimento, dentro de um prazo/dilação razoável para o mesmo, sob pena da declaração de resolução, impendendo sobre o incumpridor as sanções fixadas na lei. Segundo o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 27-03-2012, decidiu que "Prima facie, o prazo de 8 dias concedido ao devedor para a entrega de todos os documentos necessários para a marcação e realização da escritura de compra e venda, sob a cominação de o credor deixar de ter interesse na consumação do negócio, não se revela de todo e à partida como irrazoável, nos termos e para os efeitos previstos no cit. art. 808º-1 do CC".

    Acresce contudo sublinhar que que o devedor interpelado pode legitimamente solicitar uma prorrogação de tal prazo ou alegar que o mesmo é manifestamente insuficiente invocando o argumento da irrazoabilidade do aludido prazo admonitório de 8 dias, porquanto pode atentar gravemente contra a boa-fé que deve sempre nortear o comportamento dos contraentes (cfr. art. 762º, nº 2 do CC: “No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.”). Assim, 30 dias, afigura-se-me um prazo razoável o bastante.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, newtonc
  5.  # 7

    Estive a ler com atenção, comigo passa-se algo parecido, mas eu sou compradora, o cpcv só obriga a devoluçao do sinal se da parte do vendedor nao sejam dados os documentos necessarios, o que tem acontecido "over and over again" ao longo do processo, acontece que o prazo eram só 45 dias, agora estamos a pedir adiamento porque já com as cartas de aprovação assinadas a escritura foi adiada pois a procuração (que o vendedor tem) não se encontra correta, e mesmo assim ele recusa adiar, terá de me devolver o sinal (grande) que por acaso eu sei que ele já gastou... Vou ficar a morar em casa de familiares pois ao perder o sinal não tenho forma de comprar casa... a minha compra como a venda está a ser tratada por diferentes remax, agora irei ver o que me vao valer os advogados da "minha" remax mas suponho que irei ter que contratar um advogado e só daqui a muitos anos irei ver o dinheiro... é assim Portugal anda meio mundo a enganar o outro...
  6.  # 8

    De facto uma situação a lamentar. Um processo de compra e venda, por definição, rege-se por princípios de boa fé e pelo que está reduzido a escrito no CPCV. Não obstante, tudo pode acontecer entre o momento em que o CPCV é assinado e acontece a escritura (quando acontece). No seu lugar procurava um avogado, embora a imobiliária, certamente é parte interessada na concretização do negócio, a não ser que já tenha recebido a comissão (tente perceber isso).
  7.  # 9

    Colocado por: sarapinypinyEstive a ler com atenção, comigo passa-se algo parecido, mas eu sou compradora, o cpcv só obriga a devoluçao do sinal se da parte do vendedor nao sejam dados os documentos necessarios, o que tem acontecido "over and over again" ao longo do processo, acontece que o prazo eram só 45 dias, agora estamos a pedir adiamento porque já com as cartas de aprovação assinadas a escritura foi adiada pois a procuração (que o vendedor tem) não se encontra correta, e mesmo assim ele recusa adiar, terá de me devolver o sinal (grande) que por acaso eu sei que ele já gastou... Vou ficar a morar em casa de familiares pois ao perder o sinal não tenho forma de comprar casa... a minha compra como a venda está a ser tratada por diferentes remax, agora irei ver o que me vao valer os advogados da "minha" remax mas suponho que irei ter que contratar um advogado e só daqui a muitos anos irei ver o dinheiro... é assim Portugal anda meio mundo a enganar o outro...


    Minha estimada, queira escusar-me, certamente será confusão minha, mas parece ter-se o seu escrito um tanto ou quanto confuso, no entanto, sou de me debruçar sobre os pontos que ressalvei do seu discurso, relativamente ao adiamento (e possível desinteresse do promitente-vendedor cumprir o prometido), o facto daquele já ter disposto do sinal (prevendo-se alguma dificuldade na devolução em dobro), em face do seu receio de no limite o perder mesmo em singelo.

    Atente que só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (transmissão da propriedade), perda esta que deve ser apreciada objectivamente. O art. 442º do CC, em que o legislador traça o regime do sinal, ressalva a relevância da vontade das partes que podem formular estipulação contrária ao disposto no nº 4 desse artigo.

    O cumprimento do clausulado que importa na devolução do sinal, será obviamente temperado pelo imperativo da lisura e lealdade do comportamento negocial dos celebrantes, exigível em conformidade com os ditames gerais da boa-fé (cfr. art. 762º, nº 1 do CC).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
 
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