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  1.  # 1

    Boa tarde.
    Tenho um apartamento T3 sem hipoteca onde resido neste momento.
    Vou construir uma moradia. já assinei cpcv e dei sinal com capitais próprios para o sinal.
    De capitais próprios só me resta para projeto de arquitetura e licença camarária, o resto terá de ser com financiamento.
    Já falei com dois bancos por mail e telefone e tenho reunioes agendadas para esta semana. Ambos dizem ter solução de financiamento para mim, pois tenho um imovel para hipotecar.
    A solução à partida passará por fazer uma hipoteca no apartamento para parte ou totalidade do terreno e uma margem para iniciar a obra.
    depois faço um credito terreno+construção ou só construção. Eu já percebi que eles só emprestam entre 60% e 80% do valor do imovel + terreno pronto, o que quase de certeza ficará proximo do valor total da obra.
    A minha questão é que não quero ficar com hipoteca no apartamento no final, nem com dois creditos, ou seja, quero tentar abater o credito hipotecário com as tranches do banco para a construção.
    Alguém já fez isto? Como se processa?
    Imaginemos que tenho folga do credito hipotecário para começar a obra, logo quando o banco libertar a primeira tranche liquido logo esse valor. E como faço nas tranches seguintes para abater mais do credito hipotecário? Eles mesmo que eu faça credito hipotecário para o terreno depois quando pedir o credito para construção posso pedir na mesma os 210.000euros? Sendo que o terreno custa 67000 e o resto será para construçã. (Moradia T3 com garagem lateral)
    Agradeço que me ajudem.
    Obrigado
  2.  # 2

    Apenas um ponto: no momento em que você está, todos os bancos vão dizer que têm soluções e que não há problema nenhum. Depois, na altura certa, começam a apertar.

    Essas questões deve colocar nos bancos onde reunir mas tem aí um esquema complicado. Só o facto de não ter dinheiro para o terreno já faz acender umas luzes vermelhas, mesmo tendo um apartamento para hipotecar.
  3.  # 3

    Eu sei que consigo fazer um credito hipotecário com o apartamento e que estou apto para pedir crédito (empregos estaveis, casados e se necessário bom fiador)

    A minha questão é que eu quero ficar sem hipoteca no apartamento no final do processo, sei que é possivel mas gostava de saber de alguem que tivesse passado pelo mesmo e perceber qual a ginástica necessária para esse processo.

    Pq eu gostava de fazer credito terreno+construção (no bpi é possivel mas só financiam 60& da avaliação do terreno) e dp fazia o credito hipotecário só para o que falta do terreno, projecto e inicio de obra.

    A outra possibilidade é pedir a totalidade do terreno com hipoteca do imovel (posso pedir até 90.000euros com a hipoteca do apartamento) e depois pedir credito para construção. A minha questão é se depois posso pedir a totalidade do dinheiro 210.000 (terreno e construção) ou se vou só poder pedir a construção (+/-150000). É que se puder pedir tudo já sei que consigo acabar com o credito hipotecário durante o processo.
  4.  # 4

    Estive aqui a ver melhor, também posso optar por fazer um crédito hipotecário por exemplo no bpi onde peço 40% do valor de terreno mais o valor de adjudicação da obra, +/- 20% do valor de construção.

    De seguida faço um crédito para aquisição de terreno que pode ser feito no bpi e no santander, financiando os 60% de valor do terreno em falta e depois faço o credito à construção que no santander vai até 80% enquanto no bpi vai apenas até 60%.

    Dessa forma depois posso amortizar o valor da adjudicação da obra e quem sabe com sorte esses 40% da aquisição do terreno, mas no caso de não conseguir fico apenas com a divida na hipoteca de 40% do terreno e depois com o credito habitação onde entra o restante financiamento.

    Opiniões??
  5.  # 5

    Bom dia Pmartins985,

    Embora tenha poucos dados para dar a minha opinião, penso que está a complicar a coisa.
    Na minha opinião tem de analisar a coisa ao contrário. Comece por calcular a sua "capacidade de taxa de esforço", ou seja, assuma por exemplo uma taxa de esforço de 30% e calcule (soma dos salarios liquidos mensais X14/12X0,3). Com este calculo, e considerando que não tem créditos nem rendas nem poupanças/investimentos, obterá o valor que os vossos salários poderão suportar de prestações com créditos. E com base neste valor faça simulações de crédito hipotecário (100% valor do terreno) + crédito à construção, e veja o que pode suportar. Se estiver muito confortável, o que tem a fazer para libertar a hipoteca do apartamento mais rápido é contratualizar o crédito hipotecário para o período mais curto que conseguir pagar.
    Outra possível maneira de se libertar do crédito hipotecário será, depois de concluir a construção, se a avaliação o permitir, transferir o crédito para outro banco com um reforço que lhe permita liquidar o crédito hipoteca´rio, mas a uma distancia tão grande não sabe nem saberá se nessa altura haverá essa possibilidade.
  6.  # 6

    Mto obrigado por essa dica. Mas uma questão, eu compro o terreno com recurso ao credito hipotecário. O terreno custa 67000. Depois peço credito para construção, imaginando que preciso 150.000euros para construir, eles fazem avaliação de terreno e casa (65.000euros + 150.000) e dão 60 a 80% disso ou só dão os 60 a 80% dos 150.000 necessarios à construção?
    A taxa de esforço com esse calculo dá 850euros, conto ficar a pagar menos!
  7.  # 7

    Colocado por: luisDSBom dia Pmartins985,

    Embora tenha poucos dados para dar a minha opinião, penso que está a complicar a coisa.
    Na minha opinião tem de analisar a coisa ao contrário. Comece por calcular a sua "capacidade de taxa de esforço", ou seja, assuma por exemplo uma taxa de esforço de 30% e calcule (soma dos salarios liquidos mensais X14/12X0,3). Com este calculo, e considerando que não tem créditos nem rendas nem poupanças/investimentos, obterá o valor que os vossos salários poderão suportar de prestações com créditos. E com base neste valor faça simulações de crédito hipotecário (100% valor do terreno) + crédito à construção, e veja o que pode suportar. Se estiver muito confortável, o que tem a fazer para libertar a hipoteca do apartamento mais rápido é contratualizar o crédito hipotecário para o período mais curto que conseguir pagar.
    Outra possível maneira de se libertar do crédito hipotecário será, depois de concluir a construção, se a avaliação o permitir, transferir o crédito para outro banco com um reforço que lhe permita liquidar o crédito hipoteca´rio, mas a uma distancia tão grande não sabe nem saberá se nessa altura haverá essa possibilidade.


    Porquê? O dinheiro nunca esteve tão barato..

    Por norma que taxas são praticadas na hipotecas?
  8.  # 8

    Colocado por: pmartins985Mto obrigado por essa dica. Mas uma questão, eu compro o terreno com recurso ao credito hipotecário. O terreno custa 67000. Depois peço credito para construção, imaginando que preciso 150.000euros para construir, eles fazem avaliação de terreno e casa (65.000euros + 150.000) e dão 60 a 80% disso ou só dão os 60 a 80% dos 150.000 necessarios à construção?
    A taxa de esforço com esse calculo dá 850euros, conto ficar a pagar menos!


    Depende do banco, mas normalmente é com terreno.

    Se necessitar de apoio neste processo de estruturação financeira do seu projeto e obtenção de propostas por parte da banca disponha. Sou consultor financeiro na Decisões e Soluções e o meu trabalho passa por aconselhar e apoiar e os clientes na procura do melhor financiamento para o seu projeto. Penso que no seu caso, o melhor será apresentar desde já o "projeto" na sua totalidade, ou seja crédito hipotecário + crédito à construção. Podemos fazer esse trabalho por si, de uma forma célere, evitando deslocações e perdas de tempo, e gratuitamente, beneficiando das melhores taxas de mercado através dos protocolos celebrados entre a Decisões e Soluções e a generalidade da banca em Portugal. Se estiver interessado contacte-me atraves do email [email protected]
  9.  # 9

    Colocado por: Apostador

    Porquê? O dinheiro nunca esteve tão barato..

    Por norma que taxas são praticadas na hipotecas?


    Concordo consigo, penso que talvez seria mais benéfico "constituir" poupança para ter ainda mais argumentos para a negociação com a banca, ou simplesmente para ter "folga", mas também não se esqueça que o juro do crédito hipotecário não tem nada a ver com o juro de um crédito habitação. No entanto, o Pmartins985 frisou que se queria libertar da hipoteca do T3 rapidamente, e por isso tentei apresentar-lhe uma solução.
  10.  # 10

    A questão é que eu tive de avançar com a sinalização do terreno e agora com a compra pq os terrenos estavam a acabar, só restavam terrenos pequenos e caros.
    A questão da poupança ou dos encargos não me preocupa mto pois dp de me mudar para a moradia ou vendo o apartamento e fico livre do credito hipotecario e ainda consigo amortizar parte do credito habitação ou alugo e fico com grande parte das prestações pagas.

    Já percebi que não vou conseguir libertar a hipoteca durante a construção portanto secalhar o melhor sera optar por um banco que financie terreno a 60% e dp construção a 80% e fazer o credito hipotecário para os 40% que restam do terreno e para mais 30.000euros para a adjudicação/inicio da obra. Assim estes 30.000 amortizo com a primeira tranche e fico apenas com cerca de 22.000euros no credito hipotecário q entao posso colocar um prazo de 4 ou 5 anos e livro-me da hipoteca e fico só com a prestação do credito habitação. Que acham?

    LuisDS você trabalha onde? Eu noro em Setubal. So para o caso de precisar!
  11.  # 11

    Sou de Aveiro, mas é igual. Tudo se faz através de e-mail e telefone, e escolha o banco que escolher utiliza o balcão que lhe for mais conveniente.
  12.  # 12

    Eu tenho agora duas reuniões marcadas na terça, se necessitar eu digo-lhe algo para o email. Mto obrigado. Já agora o q acha da ultima opção: credito terreno (60%) mais construção 80% e hipotecario para os 40% do terreno e 30.000 para adjudicação da obra? O projeto só estará pronto dentro de 3 meses, vou terça falar com o arquiteto para dar inicio pq só assinei cpcv há 5dias.
  13.  # 13

    Boa tarde,

    É uma possibilidade se os bancos concordarem. Mas só vendo os valores envolvidos poderei dar opinião.
    Falando só de spread, deveria ter uma taxa entre 1,15% e 1,25% para a o crédito imobiliário. Já o multifunções é bem capaz de rondar uns 3 ou 4%.
  14.  # 14

    Terreno 67000 e casa 150.000!
  15.  # 15

    Mas tb se fizer o credito habitação e terreno no Santander e o Hipotecario no Bpi cada um só tem de decidir do seu certo,
  16.  # 16

    Eu quando disse valores, falava de spreads, seguros, etc, ou seja só vendo as propostas.
    Cada um só decide o seu, claro, mas o banco que fizer o segundo crédito entra com as responsabilidades do primeiro nas contas. Por isso é preferível sempre apresentar o plano global e ver quais são as opções/soluções.
  17.  # 17

    Amanhã, depois das reuniões partilhe connosco os resultados.
    Depois, se assim o entender, o que eu posso fazer é tentar encontrar uma solução melhor.
  18.  # 18

    Está combinado. Assim que tiver noticias eu coloco aqui e se necessário tento outra solução consigo. Mto obrigado!
  19.  # 19

    Já agora outra questão, deram-me agora um contacto no novo banco onde um amigo conseguiu spread de 1,15. Eu sou titular de uma conta que o meu avô tem lá que paga o gasto com a casa quase 4 vezes. Se bem que o dinheiro é dele, eu apenas sou titular. Isso facilita o credito se fizer nesse banco ou o facto de ter dinheiro lá n interfere no pedido de credito?
  20.  # 20

    É um indicador importante para o banco que deve beneficiá-lo em termos de spread nesse banco, no entanto, não significa que seja a entidade que lhe concederá melhores condições.
    Concordam com este comentário: luisDS
 
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