Boa Tarde! Antes de mais gostaria de felicitar este fórum, uma vez que acredito que estes são de verdadeiro interesse público. Em relação à minha dúvida ela é a seguinte: Uma vez que considerámos as propostas de gestão de condomínio externo demasiado caras para um prédio novo, optamos por maioria votar favoravelmente a gestão própria. No entanto as contas que nos foram apresentamos pelos moradores que se autopropuseram disponíveis para assumir essa gestão são iguais e até mesmo superiores às apresentadas pelas demais empresas. Na última assembleia de condóminos, onde foram apresentados somente os valores finais que cada um de nós deve começar a pagar já este mês, os moradores não quiseram entrar em conflito directo que os ditos vizinhos e deixaram terminar a reunião. Pela omissão depreendeu-se que os mesmos aceitaram as condições, mas na realidade não é isso que se passa e ninguém se encontra disponível para o pagamento do referido valor. Entretanto em assembleia deixou-se bem claro que só aceitaríamos pagar o valor durante os primeiros três meses tendo em conta o arranque da gestão do condomínio, mas que depois ficaria assumido que voltaríamos a fazer contas com os valores reais das facturas pagas por nós. Agora tive acesso à Acta que não menciona esse facto, bem como diz que a gestão deles vai ser por dois anos. Existe também a situação de que eles (“administradores, 3 neste caso”) propuseram não pagar as suas cotas nesse mesmo período. Não houve votação eles apenas falaram nisso na reunião. Duas questões as votações têm que estar por escrito quem votou contra e a favor? Temos que assinar algum papel que valide a votação. É que na tal dita reunião não assinamos nada a não ser a folha de presenças. Entretanto os moradores já se aperceberam que a autogestão não é a melhor situação, como podemos fazer para destitui-los das funções? Aguardo uma resposta o mais rápido possível uma vez que já me apercebi por este fórum que temos datas a cumprir. A reunião realizou-se dia 20 de Fevereiro. Obrigada,
Gostaria de, se possivel, ver esclarecida uma dúvida. A administração do condominio do meu prédio tem acumulado uma divida a uma determinada empresa. Neste momento essa dívida já ascende a mais de € 15.000. Nas contas apresentadas nas Assembleias são incluidas verbas que dizem ser de pagamento a essa empresa mas que, vim agora a saber não ser verdade. A minha pergunta é a seguinte: Posso impugnar a Assembleia que aprovou as contas onde figuravam essas verbas que na realidade não foram pagas? Pergunto porque não me foi possível estar na Assembleia e não tive hipoteses de delegar este assunto em mais ninguém e os presentes na Assembleia como não sabem desta dívida nada podiam dizer. Agradeço a V/ pronta ajuda poruq como sei tenho tempo limite para poder agir. Obrigado
Caro condómino, não sei a que se refere quando afirma que a proposta da empresa de gestão é cara. Será os honorários a cobrar pela empresa de gestão ou a quota no seu todo. A empresa deveria apresentar um orçamento descritivo, onde se mostrasse as diversas rubricas, a saber: despesas correntes, ( Elect. Água, Manutenção de elevadores, que já devem vir equipados com comunicação bidireccional, já obrigatório, Despesas com as garagens, Limpeza) Fundo Comum de Reserva etc. e finalmente os honorários da empresa. Não faço sequer ideia do montante apresentado pela empresa, mas pelo que explana a seguir, parece-me que não fizeram um bom “negócio”, ou seja a deliberação da Assembleia-Geral em não aceitar a empresa foi, a meu ver, errada, digo isto a pesar de poder ser acusado de suspeito por ser empresário de gestão de condomínios. Próximos tempos virão em que os Administradores residentes terão muita dificuldade em gerir os condomínios, dado que as responsabilidades que em breve virão, para os Administradores, serão de tal género que poderão ser responsabilizados criminalmente. Por outro a prática recomenda que a Assembleia-Geral de condóminos deve, SEMPRE, eleger uma comissão de acompanhamento e auditoria, ( não aceito nenhum contrato que não inclua esta cláusula) de dois elementos, que verificarão o desempenho da gestão que está a ser praticada. Quanto ao oferecimento dos condóminos para fazerem a “gestão própria” ao apresentarem propostas iguais ou maiores, devo dizer que não esperava outra situação. O condomínio está sem Administrador, a situação criou receios e os condóminos aceitam tudo. Ou seja estão a aproveitarem-se disso. A atestar o que pressinto, é o facto de, pelo que explica, os pontos da ordem de trabalhos não terem sido votados ponto por ponto de forma a que, na acta se possa considerar os votos contra e os votos a favor. Digo isto porque afirma que houve “OMISSÃO depreendeu-se”. Caríssimo, em Assembleia-Geral de Condóminos não se depreende nada. Ou é ou não é, ou então há abstenção, ponto final, parágrafo. Há Administradores que juntam a folha de presenças à acta para justificar que os condóminos tomaram conhecimento. É errado porquanto as folhas de presença são assinadas no início da reunião, portanto antes da discussão da ordem de trabalhos. Se os Administradores se auto-elegeram como refere, a reunião não é sequer válida e, portanto, é nula. Para que as deliberações sejam consideradas nulas deverão impugná-las nos termos do artº 1433º do CC, no prazo de 10 dias, contados da deliberação, ou contado da sua comunicação aos condóminos ausentes, exigindo ao Administrador uma assembleia extraordinária a ter lugar no prazo de 20 dias. Ora o prazo de 10 dias, para os condóminos presentes já expirou, resta o prazo de 10 dias para os condóminos ausentes, a quem a Administração deve comunicar. Se não o fizer constitui mais um tema para impugnar as deliberações. Se por ventura não houve condóminos ausentes, resta reunirem 1/4 dos condóminos e enviarem uma carta ao Administrador, em correio registado, a solicitar uma Assembleia-Geral Extraordinária, com um único ponto de ordem de trabalhos – Exoneração da actual Administração e eleição de novo Administrador (geralmente a eleição ou designação do administrador do condomínio decorre na reunião da assembleia de condóminos, para o efeito convocada (cfr. art.º 1432.º do Código Civil), e a escolha é feita pela SIMPLES MAIORIA (50% +1) dos votos representativos do valor total do edifício (representado por percentagem ou por permilagem, tantos votos quantos os expressos pelo número inteiro i.e. permilagem 2,21= 2 votos; 3,99 = 3 votos e assim por deante) que representa o quorum deliberativo (cfr. art.º 1432.º, n.º 3, do Código Civil - reunião em “1.ª convocatória”) ou por simples maioria dos votos dos condóminos presentes, no caso da reunião da assembleia de condóminos ser efectuada na data correspondente à realização da reunião em “2.ª convocatória” (cfr. art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Se por ventura quiserem entregar a gestão a uma empresa de gestão, recomendo que consultem o mercado e obtenham três orçamentos de outras tantas empresas, para apresentarem nessa reunião. Caso não queiram, deverão criteriosamente escolher um de entre os condóminos para exercer o cargo. É muito recomendável que, quer numa situação quer noutra, emprestem toda a vossa colaboração e boa vontade à pessoa que escolherem, pois ela tem o dever de ZELAR PELO VOSSO PATRIMÓNIO, tão àrduamente conquistado. Espero ter contribuído para que consiga desembaraçar esse novelo e disponha sempre. [email protected] Cumprimentos
Caríssimo(a) soeu, penso que se está a referir a uma dívida a uma EMA (Empresa de Manutenção de Ascensores) e portanto a uma dívida referente ao elevador. Penso também que se está a referir a um Administrador , empresa de gestão porque de contrário um dos Administradores residentes já teria denunciado a situação.(a meu ver é incorrecto utilizar a expressão Administração quando se quer referir ao Administrador apenas, porque Administração é o conjunto de Administrador + Assembleia –Geral de Condóminos. Ambas as figuras Administram os imóveis sendo que o Administrador executa as suas funções determinadas pela lei e as deliberações emanadas da Assembleia-Geral de Condóminos, desde que legais, e só.) Respondendo à questão que apresentou, para impugnar a deliberação que aprovou as contas do ano anterior e aprovou as do presente ano, como não foi presente , deve aguardar a comunicação da acta feita nos termos que expliquei na resposta anterior. Se, por ventura, nada puder ser feito quanto a impugnação da deliberação, (são as deliberações que se impugnam, não as actas nem as Assembleias), como deve calcular a legislação prevê sempre alternativas. Para tanto, deve recorrer do acto do Administrador, para a Assembleia-Geral de Condóminos nos termos do artº 1438º do CC, solicitando uma Assembleia-Geral Extraordinária, onde indicará como ponto único de trabalho – Discussão de sonegação de informações orçamentais por parte do Administrador. Note que nessa Assembleia-Geral Extraordinária apenas se pode discutir aquele acto, excepto se todos os condóminos presentes o permitirem, por votação que deve também ser exarada na acta. Neste caso não se esqueça de que terá de fazer a convocatória com uma antecedência de 10 dias, o dia do correio não conta, em carta registada ou em mão (protocolo) com recibo de recepção (note que por correio não necessita de aviso de recepção) Deve agir com toda a cautela , do ponto de vista da legalidade do processo de convocatória e munir-se de provas documentais, pois afigura-se estar em presença de um acto sujeito a responsabilidade criminal e, portanto que poderá a Assembleia-Geral ter de decidir por queixa crime contra o Administrador. Nestes casos é sempre recomendável dar oportunidade de conciliação, desde que o Condomínio veja salvaguardados todos os seus direitos patrimoniais ( verbas) e não patrimoniais (ofensas ao bom nome do condomínio enquanto devedor) Quaisquer dificuldades que lhe surjam, sabe que poderá contar com o fórum (que me perdoe o Administrador do fórum por estar a meter foice em seara alheia) ou comigo através do e-mail com que assino as minhas intervenções. Bom Trabalho [email protected] Cumprimentos
desde já agradece o seu comentário e preciosa ajuda a clarificar estes pontos. sem dúvida este seu parecer vai ajudar-nos muito a resolver este novelo e a ajudar a não cometer erros como os que já foram feitos. Devemos agradecer também a prontidão da sua ajuda.
uma situação que nos assola também é o facto de ao convocarmos essa dita assembleia, se nenhum dos três administrador comparecer o que isso significa? Uma vez que já inicialmente os convocamos para uma reunião e eles não comparecerem.
Caro IM, desde já agradeço os seus comentários favoráveis, mas desde já solicito que redireccione os seus encómios ao Administrador deste fórum por permitir estes autênticos “testamentos” que aqui exaro. Como já se deve ter percebido, a temática do Condomínio é assunto que me é muito, mas mesmo muito, caro, tanto do ponto de vista de condómino como do ponto de vista de empresário de gestão de condomínios. Um dos meus grandes cavalos de batalha, neste momento é a implantação criteriosa de Planos de Contingência nos condomínios, que levo à consideração e aprovação dos bombeiros locais e em seguida à consideração dos condóminos, através de Assembleia-Gerais para a consequente vinculação, onde cada condómino deve saber o seu próprio papel e a sua envolvência familiar, na eventualidade de incêndio e/ou derrocada, através dos meios e pontos de fuga estratègicamente estudados. Para isso torna-se necessário perceber tècnicamente, o comportamento e a constituição dos fumos. Sabe que os fumos são responsáveis por cerca de 80% das mortes nos incêndios. Transportam produtos químicos extremamente tóxicos, que se volatilizam durante a combustão e acompanham os fumos? Sabe que os fumos dos incêndios podem atingir temperaturas até aos 600º célsius? Que inalar fumo a 100º célsius durante 5 minutos queima os pulmões, resultando daí uma morte atroz? Caro IM sabe que o que refiro não é de ânimo leve. Infelizmente, e não raro, os noticiários abrem com estas trágicas notícias. Dirigindo a atenção para a questão que apresentou, não acha que já abriram um precedente ao permitir, se é que isso aconteceu, que o Administrador (comissão Administrativa) continuassem o seu exercício, pois quando convocados não compareceram. Vai desculpar a ousadia e, correndo o risco de ser suspeito, afirmar que fizeram um mau “negócio” ao trocar o Administrador empresa de gestão por Administrador residente. Pelo que expôs, na sua 1ª intervenção, pareceu-me que estariam a ser objecto de oportunismo. Daí, não só apresentaram um orçamento mais gravoso, como se isentaram da sua própria quotização. E, até me parece que os condóminos estão intimidados com receio de não haver quem possa ser, de facto, Administrador, pois na Assembleia-geral calaram-se. Os condóminos devem ter em atenção que, quer para eleição de um condómino quer para eleição de uma empresa de gestão condomínio, devem EXIGIR, aos candidatos um COMPLETO caderno de encargos, escrito e que ficará anexo à acta da reunião que o elegeu. Devo referir que nos contratos a estabelecer com os condomínios e no caso de ser a minha empresa a escolhida/eleita, o caderno de encargos que apresento ficará SEMPRE anexo. Também devo referir que, quando sou contactado para me candidatar a gerir um condomínio, exijo estudar a situação do condomínio, pois pode haver situações graves criminalmente, cuja opção pela gestão empresarial apenas sirva para obstaculizar e enjeitar responsabilidades por parte de anterior Administração (administrador mais Assembleia-geral de condóminos). É que são funções do administrador do condomínio, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º, alíneas a) a m), do Código Civil): verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro – c) e assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio l), o que é, digo eu, extremamente vago e que permite, portanto limitações. Ora, se houver caderno de encargos, estará perfeitamente definido o âmbito de funções a que se estende, para cabal cumprimento da referida l)pela sua pormenorização. Òbviamente que se torna difícil ao Administrador residente, por falta de preparação técnica, o que aliás acontece também com várias empresas de gestão de condomínios, infelizmente. Penso que já expirou o prazo para a impugnação da deliberação que determina que se solicite uma convocatória da Assembleia-Geral Extraordinária, feita nos termos que lhe referi anteriormente, dirigida ao(s) Administrador(es), resta-lhe o recurso ao artº 1438º do CC que permite a qualquer condómino convocar, ele próprio, ou seja o caro IM, a Assembleia-Geral de Condóminos, com a ordem de trabalhos que já referi. Bom trabalho [email protected] Cumprimentos
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