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1. • cv09
   • 29 julho 2009 ^editado

    # 1

   Já pesquisei no forúm sobre este assunto mas ainda assim tenho algumas dúvidas. Espero que me possam ajudar.
   
   Estou neste momento em negociações para a compra de um apartamento. E em todos os bancos em que fui e coloquei a questão sobre como se desenrola o processo da compra de uma casa após acordo sobre o valor, todos me disseram o mesmo: há uma análise da minha capacidade financeira para sustentar um crédito, se for viável é feita a avaliação à respectiva casa e só depois é assinado o contracto de compra e venda e dada a entrada do processo de pedido de crédito e marcação de escritura. Até aqui tudo bem, parece-me lógico. No entanto, em conversa com o agente imobiliário foi-lhe colocada a mesma questão e, sem surpresa, foi-me dito que ao chegar-se a acordo é dado o sinal e assinado de imediato o contracto de compra e venda, no qual será incluída uma cláusula em que se o banco não me conceder crédito o sinal será devolvido. Bom, primeiro não tenho o valor para o sinal, segundo ainda que o contracto tenha a referida cláudsula, não me agrada de todo assinar algo que, no caso de haver má fé, possa de alguma me prejudicar.
   
   Qual será a melhor forma de chegar a acordo com a imobiliária de modo a que ela não tenha dúvidas de que eu quero de facto comprar a casa? (tenho a certeza de que consigo financiamento, tenho apenas algum receio é que a avaliação não seja suficiente para conseguir os 90% que preciso) 
   
   E também eu, como terei a certeza que entre o tempo em que se inicia o processo (análise e avaliação), que serão entre 2/3 semanas, a imobiliária não arranja um outro comprador que aceita assinar o contracto e lhe dá o sinal?
   
   Um dos bancos disse que por vezes existe a possibilidade de passar um cheque de reserva (por volta dos 500€) e que até á data nãp tinha conhecimento de algum ter sido descontado. Mas claro que haveria sempre o risco de a outra parte poder agir de má fé.
   
   Como é que poderei resolver esta questão sem passar o cheque de reserva e sem assinar o contracto de compra e venda até à avaliação? Qual é afinal a prática comum nestes casos?
2. •  
     Luis K. W.
   • 29 julho 2009

    # 2

   A prática comum destes casos é:
   se um dos intervenientes (você) desconfia de o outro poder vir a agir de má fé, não se faz negócio.
3. • rjmsilva
   • 29 julho 2009

    # 3

   A outra é:
   "Put your money where your mouth is". Ou seja, se está interessado no negócio sinalize o mesmo ou então sujeita-se.
4. • Barba Negra
   • 30 julho 2009

    # 4

   Julgo que a melhor forma é analisar 1º qual o valor máximo que o banco lhe concede de empréstimo, e se estiver dentro dos valores que pretende, então a seguir verificar se o imóvel valerá o valor que lhe pedem (existe por aqui no fórum umas tabelas que o podem ajudar, claro que serve apenas para ter uma ideia e não deve tomar esses valores como certos, uma vez que depende depois de vários factores).
   Depois decide se avança com o negócio ou não e se avançar já sabe que tem de assinar o CPCV e dar o sinal, com a tal cláusula e se calhar poderá pedir mais outra caso o banco lhe faça uma avaliação abaixo, para que o valor do sinal lhe seja restituído caso o vendedor não baixe o valor de venda.
   
   Se assim não fôr sujeita-se a que o valor que lhe pedem seja excessivo para a zona ou para o apartamento em questão e se não compra (uma vez que o problema já não é o empréstimo mas sim o valor da avaliação), sujeita-se a que seja considerada uma desistência do negócio e perde o valor que deu de sinal.
   
   Por fim é como os intervenientes acima disseram, se parte para um negócio com a ideia que a outra parte está de má fé, então desista e não compre casa, porque vai ficar sempre com esse receio, e ninguém lhe reserva casa alguma sem algo na mão.
   Ponha-se na posição do vendedor, aparece-lhe alguém muito interessado e você confia e reserva a casa, deixa de mostrá-la a outros potenciais compradores porque a pessoa está mesmo interessada e ao fim de 2 meses ou 3 o cliente desiste, porque o banco não emprestou ou porque encontrou algo mais em conta, como é que você ficava?
   Você pensa que a outra parte de está de má fé, mas a outra parte pode pensar o mesmo, logo se há 2 interessados tem que haver algo que vincule o negócio.
   
   Cumps
5. • isacarvalho
   • 30 julho 2009

    # 5

   conto vos a de que fui vítima. Noutro dia fui ver uma casa com um imobiliário da cashouse do lumiar. Fiquei apaixonada pela casa e quis logo fazer reserva com o dito sinal dos 500eur.Fiquei descansada, porque o dito senhor me garantiu que se já tinha ido ao banco e o banco me emprestava a dita quantia então tudo iria decorrer da melhor forma. Fui ao banco e o dito empréstimo que solicitei foi me disponibilizado faltando apenas a avaliação do imóvel para verificarem os valores que me emprestavam, visto que emprestam ate 90% do valor de avaliação. Aliás, chegamos mesmo a entrar com 170 eur para a abertura de processo e tudo.Hoje dia 29, apenas 10 dias depois de ter feito a reserva, o dito homenzinho execrável telefonou-nos a dizer que o nosso negócio estava sem efeito pq resolveu vender a uns senhores que tinham visto o imóvel 1º e do qual tb fez reserva. Conclusão 2 reservas p o mesmo imóvel! não acham o máximo? Confesso que sempre achei que qualquer de estranho se passava. O dito senhor sempre fez muita pressão para que o negócio fosse rápido e aliás queria que em menos de um més fizéssemos a escritura. Sabe Deus com que interesse! Agora resta-me a mim tomar as diligências necessária para averiguar quem me vai pagar estas despesas que me causaram.Gostaram?
6. • cv09
   • 30 julho 2009

    # 6

   Antes de mais, obrigada pelos comentários.
   
   Bom, a verdade é que eu não sei, nem desconfio que haja má fé por parte da imobiliária. Eu ainda não discuti sequer isto com o o agente imobiliario, o que estou a fazer neste momento é pensar em todas as hipóteses e perceber como é que posso minimizar riscos num negócio que, para mim é uma novidade e supostamente será para a vida (40 anos, o tempo de crédito) e que para a imobiliária é o ganha pão, tal como eu recebo o salário certinho ao final do mês.
   
   Por essa razão é que perguntei como posso dar eu garantias à imobiliária que não vou desistir do negócio e ao mesmo tempo não corro eu riscos de passar por alguma situação idêntica à de Isacarvalho.
   
   Há ainda a questão de que como é que posso dar o sinal de imediato uma vez que vou recorrer ao crédito de sinal e este só é concedido após a primeira parte do processo se desenrolar (feita a análise e a avaliação)?
   
   Eu também me coloquei no lugar da imobiliária por isso é que perguntei qual é a pratica comum para resolver estas situações e ao mesmo tempo ambas as partes tenham a certeza que nenhuma faltará ao acordado, durante esse período inicial do processo. Não existe um outro tipo de contracto usado nestas situações?
   
   Mais uma vez obrigada,
   Cumprimentos
7. • rjmsilva
   • 30 julho 2009

    # 7

   Colocado por: isacarvalhoconto vos a de que fui vítima. Noutro dia fui ver uma casa com um imobiliário da cashouse do lumiar. Fiquei apaixonada pela casa e quis logo fazer reserva com o dito sinal dos 500eur.Fiquei descansada, porque o dito senhor me garantiu que se já tinha ido ao banco e o banco me emprestava a dita quantia então tudo iria decorrer da melhor forma. Fui ao banco e o dito empréstimo que solicitei foi me disponibilizado faltando apenas a avaliação do imóvel para verificarem os valores que me emprestavam, visto que emprestam ate 90% do valor de avaliação. Aliás, chegamos mesmo a entrar com 170 eur para a abertura de processo e tudo.Hoje dia 29, apenas 10 dias depois de ter feito a reserva, o dito homenzinho execrável telefonou-nos a dizer que o nosso negócio estava sem efeito pq resolveu vender a uns senhores que tinham visto o imóvel 1º e do qual tb fez reserva. Conclusão 2 reservas p o mesmo imóvel! não acham o máximo? Confesso que sempre achei que qualquer de estranho se passava. O dito senhor sempre fez muita pressão para que o negócio fosse rápido e aliás queria que em menos de um més fizéssemos a escritura. Sabe Deus com que interesse! Agora resta-me a mim tomar as diligências necessária para averiguar quem me vai pagar estas despesas que me causaram.Gostaram?

   
   
   Assinou contrato promessa compra e venda?
8. •  
     FD
   • 30 julho 2009

    # 8

   Na sua situação, se não tem dinheiro para o sinal, só lhe resta uma coisa: falar com a imobiliária e dizer isso mesmo.
   
   Se eles são de fiar e são compreensivos, dão-lhe alguns dias para tratar de tudo, não mostrando a casa a mais ninguém, ou dando-lhe direito de preferência no caso de existir mais algum interessado.
   De resto, é como em todos os negócios: há sempre um risco, deve-se é saber exactamente qual é.
   
   Eu, pessoalmente, prefiro perder uma casa a perder dinheiro. Você coloca os seus pesos na balança e vê para que lado ela pende.
   
   Por outro lado, ou faz contrato de promessa de compra e venda ou então não faz NADA (reservas, cauções e outras porcarias não interessam a ninguém a não ser à imobiliária).
   Relembro que num contrato de promessa de compra e venda não é obrigatório existir um sinal, apesar de esse ser a garantia de que é cumprido. De qualquer forma, 500€ é um sinal, pouco, mas é - deve ajustar o risco à circunstância, nunca dê muito dinheiro de sinal.
   
   Conforme lhe disseram, também é possível colocar essa claúsula de que se o crédito for reprovado devolvem-lhe o sinal mas:
   -> o contrato deve ser o mais detalhado possível (nunca é rídiculo especificar tudo) e tem sempre que ter datas e prazos - NUNCA ESQUECER ISTO
   -> não vá em histórias, já apareceu por aqui um caso de alguém a quem lhe reprovaram o crédito com esse tipo de contrato mas, a imobiliária exigia, para que o sinal fosse devolvido, que tivesse mais 2 ou 3 reprovações noutros bancos. Ora, as imobiliárias também "tratam" dos créditos (e ganham comissões dos mesmos) e podem tentar impingir-lhe um crédito com um spread altíssimo com base nesse pressuposto ficando a perder numa de duas coisas: no spread ou o sinal.
9. • cv09
   • 30 julho 2009

    # 9

   Isso é exactamente o que vou fazer.
   Precisava no entanto, antes de expor a situação ao mesmo, perceber como é ela poderia ser resolvida. De preferencia a bem para ambas as partes.
   
   Vou expor esta situação ao agente imobiliário e logo se vê se chegamos a acordo.
   
   Obrigada pelos esclarecimentos e conselhos.
10. • mlroque
    • 24 agosto 2009

     # 10

    Bom dia,
    
    no meu caso não assinei nenhum contrato de promessa de compra e venda mas foi me dito que o crédito estava pré parovado e que por isso era melhor reservar a casa e foi me pedido um cheque de 1500€ à ordem da imobiliária. Afinal o crédito não estava nada aprovado. Posso pedir para desreservar a casa? Perco o direito ao dinheiro?
11. • Barba Negra
    • 24 agosto 2009

     # 11

    Colocado por: mlroqueBom dia,
    
    no meu caso não assinei nenhum contrato de promessa de compra e venda mas foi me dito que o crédito estava pré parovado e que por isso era melhor reservar a casa e foi me pedido um cheque de 1500€ à ordem da imobiliária. Afinal o crédito não estava nada aprovado. Posso pedir para desreservar a casa? Perco o direito ao dinheiro?

    
    
    Como costumo dizer, nada como saber nós mesmos qual o montante máximo que o banco aprova, para evitar situações destas.
    Como as vendas estão tão más, muita imobiliárias já recorrem a todos os estratagemas ao seu alcance para vincular o cliente a um contrato ou a um sinal, porque dessa forma, esse mesmo cliente não vai a outro lado e desiste dos serviços deles.
    Infelizmente aqueles que deveriam ser sérios, com crise muitos deixaram de sê-lo, e já não se pode confiar em ninguém, já para não falar dos bancos, onde o montante máximo que lhe dizem hoje, pode amanhã por alterações ás taxas de juros ou á comissão que é cobrada, deixar de ser válida.
    Depois como deve saber, as imobiliárias têm comissão dos bancos na angariação de clientes para contratos de crédito, além da comissão que já cobram ao vendedor do apartamento, e como será de esperar por vezes (para não dizer a maior parte da vezes) as taxas e os spreads não são os mais favoráveis ao cliente.
    
    Cumps
12. • mlroque
    • 24 agosto 2009

     # 12

    E em todos os bancos em que fui e coloquei a questão sobre como se desenrola o processo da compra de uma casa após acordo sobre o valor, todos me disseram o mesmo: há uma análise da minha capacidade financeira para sustentar um crédito, se for viável é feita a avaliação à respectiva casa e só depois é assinado o contracto de compra e venda e dada a entrada do processo de pedido de crédito e marcação de escritura. Até aqui tudo bem, parece-me lógico. No entanto, em conversa com o agente imobiliário foi-lhe colocada a mesma questão e, sem surpresa, foi-me dito que ao chegar-se a acordo é dado o sinal e assinado de imediato o contracto de compra e venda, no qual será incluída uma cláusula em que se o banco não me conceder crédito o sinal será devolvido. Bom, primeiro não tenho o valor para o sinal, segundo ainda que o contracto tenha a referida cláudsula, não me agrada de todo assinar algo que, no caso de haver má fé, possa de alguma me prejudicar.
    
    
    Embora normalmente de processe assim, incito a que leiam e consultem mais extensivamente no site da IMOPPI a seguinte legislação e já agora se houver por aí algum Advogado que se possa pronunciar agradecemos.
    Informação retirada de 5526 DIÁRIO DA REPÚBLICA— I SÉRIE-A N.o 196 — 20 de Agosto de 2004
    Artigo 16.o
    Deveres para com os interessados
    1 — A empresa de mediação é obrigada a:
    a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
    Se por contrato de mediação se entender a compra, o contrato só devia ser assinado depois da imobiliária ter a certeza (analisando a situação e até quem sabe propondo ao banco sem compromisso) que a pessoa que vai comprar tem posses para isso. Assim era escusado andarem a pedir cheques para reservas....
    
    Artigo 17.o
    Recebimento de quantias
    1 — Consideram-se depositadas à guarda da empresa de mediação quaisquer quantias que lhe sejam confiadas, nessa qualidade, antes da celebração do negócio ou da promessa do negócio visado com o exercício da mediação.
    2 — As empresas de mediação são obrigadas, até à celebração da promessa do negócio ou, não havendo
    lugar a esta, do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, a restituir, a quem as prestou, as quantias mencionadas no número anterior.
    3 — As empresas de mediação estão obrigadas a entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias
    prestadas por conta do preço do negócio visado com o exercício da mediação que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas.
    4 — É expressamente vedado às empresas de mediação utilizar em proveito próprio as quantias referidas nos números anteriores.
    5 — O depósito efectuado nos termos do n.o 1 é gratuito, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as
    disposições previstas no Código Civil para o contrato de depósito.
    
    Artigo 18.o
    Remuneração
    1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
    2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
    b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato
    de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
    3 — Sem prejuízo do disposto no n.o 4, é vedado àsempresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2.
    4 — Quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário, a empresa, desde que
    tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
    5 — Nos casos previstos no número anterior, os adiantamentos não poderão exceder, no total, 10% da remuneração acordada e só poderão ser cobradas após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente e corresponda às características mencionadas no contrato de mediação imobiliária.
    6 — Caso a empresa de mediação tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo
    negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão.
    7 — A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação.
    
    Parece me que há aqui uma diferenciação entre Recebimento de quantias e Remuneração, ou seja, um cheque que é passado em nome da imobiliária para reserva de uma casa, até o banco emprestar o dinheiro, devia ser sempre devolvido caso o processo não seja aprovado certo?
    
    Bem deixo à consideração de alguém que perceba mais disto.
13. • brunobras
    • 25 agosto 2009

     # 13

    O Sr/a Barba negra deixe de falar daquilo que não sabe! Sou agente imobiliario sim senhor e o ultimo emprestimo que ajudei a concretizar o cliente teve spread de 0,35% e SIM ganhei comissão do banco! Gostava de saber qual é a sua profissão...(só para perceber se há bons e maus profissionais nela)!
14. • Barba Negra
    • 27 agosto 2009

     # 14

    Colocado por: brunobrasO Sr/a Barba negra deixe de falar daquilo que não sabe! Sou agente imobiliario sim senhor e o ultimo emprestimo que ajudei a concretizar o cliente teve spread de 0,35% e SIM ganhei comissão do banco! Gostava de saber qual é a sua profissão...(só para perceber se há bons e maus profissionais nela)!

    
    
    Serviu-lhe a carapuça, ou não gostou do que eu disse?
    Bons e maus profissionais há-os em todas a profissões, incluindo na minha, depois há também os curiosos (refiro-me á minha profissão, não confunda).
    
    De resto não imagino o que terei dito de errado, para que me diga para falar do que não sei, aliás como pode comprovar pelo post inicial de quem abriu o tópico, a coisa não correu como era suposto.
    Ou terá sido por ter dito para junto de 2 ou 3 bancos tentar saber qual o montante máximo que poderá obter de empréstimo, e assim acabar por eventualmente reduzir essa receita para a imobiliária (seja a sua ou qualquer outra)?
    
    Cumps
15. • Dina_maria
    • 27 agosto 2009

     # 15

    Não sei com que instituições bancárias ou com que imobiliárias vocês lidam, mas eu só assinei o CPCV depois do crédito aprovado e o sinal (10%) foi concedido pelo banco (Crédito de Sinal). A unica coisa que fiz foi emitir um cheque de € 1000 em nome do vendedor (não da imobiliaria) que foi anulado logo ali à minha frente e que me foi devolvido no acto da assinatura do CPCV. Esta história de assinar CPCV sem o acrédito aprovado cheira mal.
16. • jm1982
    • 27 agosto 2009

     # 16

    Isto em como tudo na vida existem bons e maus profissionais.
    Neste forum parece que existe uma regra clara que é dizer mal de toda a gente, ora são os engenheiros, ora são os mediadores, ora são os arquitectos esquecem-se é que em tudo na vida existem bons e maus profissionais, boas e más empresas, etc.
    
    Em relação ao assunto, estou dentro da área e não aconselho nenhum cpcv ser feito antes da aprovação completa do negócio. Sei que se pode fazer doutra maneira mas julgo que assim seja melhor (mas nao digo mal da outra forma).
    
    Já agora, miroque, esse dec lei 211/04 está mais que correcto e nos deveres da mediadora, tem que ler é a parte do contrato de anariação. cá em Pt não se fazem contratos (normalmente, existem excepções) com os compradores. E quando eles falam da capacidade bem como da legalidade em fazerem o negócio é verificar se a pessoa que assina o contrato de mediação é de facto o proprietário.