Esclareçam-me uma dúvida, as leis de denúncia do contrato de arrendamento por parte unilateral, são as mesmas caso o prioritário seja particular ou uma instituição de solidariedade social?
Pergunto pois tenho um contrato de arrendamento com + de 20 anos que tem sido actualizado anualmente conforme manda a lei, mas a CML intimou os proprietários para a realização de obras de conservação.
Resultado, denuncia de contrato no espaço de 120d.
Isto é legal? Tendo em conta que não são proprietários particulares, podem despejar as pessoas pelo lucro, já nem referindo os prazos apresentados.
Esclareçam-me uma dúvida, as leis de denúncia do contrato de arrendamento por parte unilateral, são as mesmas caso o prioritário seja particular ou uma instituição de solidariedade social?
Meu estimado, a lei do arrendamento não diferencia senhorios particulares de senhorios colectivos. Atente que pese embora as Instituições Particulares de Solidariedade Social se tenham como associações sem fins lucrativos, em bom rigor nada obsta a que possam prosseguir de forma contínua fins económicos desde que mas não lucrativos, isto é, que da exploração da actividade económica não haja distribuição de lucros pelos associados, sendo antes estes aplicados na prossecução do escopo daquelas.
Quanto ao demais, primeiramente importa verificar qual a lei aplicável ao contrato celebrado. O Novo Regime de Arrendamento Urbano (Lei 6/2006, de 27/02), “aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como as relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”- art. 59º nº 1. Estas normas transitórias estão previstas nos art. 26º e ss do NRAU e aplicam-se a situações específicas de contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e a outros celebrados antes da sua entrada em vigor.
Assim, como o seu contrato foi celebrado há 20 anos, encontrava-se em vigência o RAU. Desta forma, devemos, desde já, verificar o disposto nas normas transitórias do NRAU relativas ao arrendamento de duração indeterminada aí celebrados. Prevê o art. 26º nº 4 do NRAU, no que para aqui interessa que “Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: a) continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do nº 1 do art. 107º do RAU (…)”. Este artigo impossibilita a denúncia pelo senhorio quando o arrendatário tenha 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre numa situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços.
Tendo presente a existência destas limitações, importa aferir agora em que situações pode o senhorio denunciar o contrato. Nos termos do art. 1101º do CC “O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos seguintes casos: a) necessidade de habitação pelo próprio ou pelos descendentes em 1º grau; b) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauros profundos que obriguem à desocupação do locado; c) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretende a cessação.”
Face ao clausulado, pode-se desde já referir que no caso em análise, se poderá fazer cessar o contrato de arrendamento, uma vez que a sua denúncia será efectuada com fundamento na necessidade de obras de remodelação profundas, no entanto, caso o arrendatário se encontre em alguma das situações enunciadas no art. 107º do RAU, a denúncia ficaria impossibilitada. Caso não exista nenhuma limitação quanto ao estado do arrendatário, nos termos expostos, importa saber a que formalidades obedece a denúncia do contrato de arrendamento nesta situação. De acordo com o previsto no art. 1102º do CC, é necessário que essa denúncia seja acompanha pelo pagamento ao arrendatário do montante equivalente a um ano de renda e, ao mesmo tempo, prova de que o senhorio é proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos.
A comunicação ao arrendatário deve necessariamente ser efectuada por escrito, com uma antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, através de carta registada com aviso de recepção, para o local arrendado, fundamentando a razão da denúncia, sob pena de ineficácia. Após a desocupação do prédio, deve ser dado ao local a utilização invocada no prazo de três meses.
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