Boa tarde. Problema com construtor. Comprei uma casa nova há 1 ano e tenho encontrado vários problemas quer de acabamentos, quer em janelas, quer na caldeira. Falei com o construtor, que de cada vez que lá ia a muito custo resolver os problemas, danificava tudo em redor. A partir de certa altura deixou de atender o telefone e resolvemos colocar isto num advogado. Depois do construtor receber a carta do advogado, responde com uma a dizer que os problemas foram resolvidos a tempo e horas e por isso agora necessitam de nova avaliação do apartamento para perceber se é culpa deles. Fui enganada e continuo a ser enganada. Por exemplo, o chão das minhas varandas são diferentes, não nos materiais mas nos acabamentos. Perguntei ao construtor o porquê, ao qual me respondeu que era por causa da exposição solar. todos os outros vizinhos têm o chão de todas as varandas corretamente acabados. O que fazer agora? Já alguém passou pelo mesmo? Obrigada desde já.
Minha estimada, custa-me a crer que havendo recorrido aos serviços de um jurisconsulto, não cuidou aquele de salvaguardar os seus legítimos interesses. Desta sorte, ou a sua história tem-se mal contada (e aqui não estou a insinuar que nos esteja a mentir, mas na sua versão dos factos pode estar, involuntariamente - sublinho - a incorrer em involuntários lapsos), ou não quis/soube instruir devidamente o seu constituinte para avançar por outras vias mais formais (recurso a um Julgado de Paz ou tribunal, se não se houver o seu concelho abrangido pelo primeiro, a havendo-o, se o valor da reparação for inferior a 15 mil euros), ou estamos simplesmente perante um mau profissional de advocacia...
Independentemente de onde more a culpe, que certamente não se terá solteira, convenhamos, compete-lhe a si primeiramente - repito-me e sublinho: - lutar pela defesa dos seus legítimos interesses! Teria sido porventura mais avisado vir cá ao fórum antes de avançar para a contratação do jurisconsulto, porquanto, aquando daquela já teria algum trabalho de casa feito para melhor perceber todas as vicissitudes.
Quanto ao prazo de garantia:
Resulta da letra da lei (cfr. artº 204º do CC) que na aquisição de um imóvel novo a garantia é de 5 anos, contados desde a data da entrega do bem, sendo que durante este período, o construtor está obrigado a reparar todos os defeitos que surjam e todas as vezes que forem necessárias, caso não fiquem resolvidos após a primeira intervenção.
No entanto, pese embora este prazo de garantia de 5 anos, o consumidor dispõe de um ano para denunciar as falhas que encontrar, após detectá-las, sendo que a queixa deve ser sempre formal, isto é, enviada por carta registada e com aviso de recepção ao construtor (a comunicação verbal não tem juridicamente valor vinculativo), o qual dispõe de um prazo limite para resolver o problema consoante a natureza da situação (cfr. art. 4º e segs. do DL nº 67/2003, de 8 de Abril*).
Importa salientar que certos bens móveis, quando incorporados na própria construção com carácter de permanência, podem passar a beneficiar do mesmo regime aplicável aos bens imóveis, como por exemplo, as loiças de casa de banho, sanita, lavatório, banheira ou bases de duche ou ainda o bidé, as torneiras, os armários de parede da cozinha, ou outras “coisas” com carácter fixo, como as portas, janelas, portadas e estores, os próprios elevadores, sistema de campainhas ou vídeo porteiro ou outros equipamentos móveis com a mesma natureza. Já relativamente a outros bens móveis, como por exemplo máquinas de lavar loiça ou roupa, frigorífico ou outros electrodomésticos que possam fazer parte de imóvel, como por exemplo na venda de imóvel com cozinha equipada, parece não existirem dúvidas que o regime de garantia deverá ser o dos bens móveis, ou seja, deverá aplicar-se o prazo de de e anos (cfr artº 1225º do CC).
* Nota: O DL nº 67/2003, de 8 de Abril, que transpôs para a ordem jurídica nacional a Directiva nº 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, sobre certos aspectos da venda de bens de consumo e das respectivas garantias, veio a ser alterado através do DL nº 84/2008 de 21 de Maio, que o republicou com as alterações introduzidas.
Quanto à caducidade do exercício do direito:
O prazo para a competente acção judicial ao abrigo das garantias de imóveis, caduca decorridos 3 anos a contar da data da denúncia, podendo existir no entanto, causas de suspensão do prazo de caducidade previstas na lei. Importa aqui ressalvar o facto, de o art. 1224º CC e o artº 1225º CC preverem um prazo inferior para o exercício dos direitos, designadamente de 1 ano, enquanto o prazo previsto no nº 3 do art. 5º-A do DL 67/2003 de 8 de Abril é de 3 anos, devendo ser este o prazo a ter em conta.
Conclusão:
Destas sortes, pode e deve solicitar uma vistoria por quem de direito, da qual resulte um competente documento indicativo dos defeitos detectados. Na posse deste, envie nova carta registada com aviso de recepção ao construtor, solicitando num prazo que considere razoável, a reparação de todos os defeitos (não carece do envio de cópia da vistoria), podendo - ou não - alertar aquele que, decorrido o prazo, terá que avançar para outras vias.
Neste ponto, solicite 2 ou 3 orçamentos para a competente reparação dos defeitos (recorra preferencialmente a profissionais mais dispendiosos). Se os montantes orçados se tiverem inferiores a 15 000,00 € e havendo-se no seu concelho um Julgado de Paz, recorra ao mesmo. Havendo-se o valor superior, terá necessariamente que recorrer aos tribunal - sendo o mesmo válido para o caso de não haver no seu conselho um JdP.
Importa ressalvar que, a regra em direito é que, quem alega um determinado facto, tem a obrigação de prová-lo. É o que conceptualmente se designa de ónus de prova. O art. 342º do CC preceitua precisamente esta regra. No entanto, a lei circunscreve a obrigação de prova dos factos que sejam constitutivos do direito que se alega, isto é, aqueles que servem de fundamento e que substancialmente configuram uma determinada posição jurídica.
Vale isto por dizer, que você deve, repito - deve -, produzir tanta prova quanto possível dos argumentos que apresenta, seja ela fotográfica, testemunhal e técnica (os relatos havidos inclusos nos pareceres escritos de profissionais terceiros têm grande peso face aos argumentos verbalizados pelo construtor (conhece certamente o velho adágio popular: contra factos não há argumentos)...
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