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Comprar casas e imóveis

Cancelamento de contrato compra e venda

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  1.  

  1.  # 1

    Muito boa tarde a todos!

    fui comprador à 4 anos e sou atualmente vendedor de um imóvel antigo(com isenção de licença de habitabilidade), que possui uma parte que foi alterada para um anexo não destacado com aspeto de segunda habitação (já antes da compra por minha parte, e que apesar da área do anexo estar na planta como arrumos, não se encontra atualizada) . Contratei a imobiliária Era para a venda, e até a data tudo dentro da normalidade. Surgiu um comprador com capital próprio, efetuou-se um contrato compra e venda em que ficou explícito que existia alguma degradação e partes que não estavam em conformidade com o projeto, efetuando-se uma declaração que realçava que havia discrepâncias, e que passavam a responsabilidade da correção do descrito para o comprador.

    Apesar de todos estes entraves tudo correu dentro da normalidade e efetuou-se a boa cobrança do sinal e pagamento da comissão á imobiliária.

    Recentemente recebi uma informação do advogado do comprador a informar a rescisão unilateral por justa causa, alegando que não tinha tido a devida percepção dos trabalhos a efectuar, que pelo fato de ser emigrante, poder existir lapso, e que foi pressionado a efetuar a compra, bem como não terá tempo de efetuar o licenciamento da obra antes do término da data prevista para a escritura,

    Questiono o seguinte

    Farão sentido os motivos apresentados?
    Se eu pude comprar sem atualizar tudo nas mesmas condições, o "futuro" comprador não poderia comprar?
    Deverei prosseguir com o processo mesmo que judicialmente?

    Sinceramente não pretendo nada que não tenha direito, muito menos andar a fazer perder o meu tempo e o do comprador.

    Já agora, a comissão paga á imobiliária, fará sentido voltar a solita-la de volta mesmo que eu fique com o sinal?

    Agradeço desde já a atenção dispensada,
    Cumps.

  2.  # 2

    PS: em relação a imobiliária até á data não tenho nada a apontar, mas nunca é demais ter ideia do que realmente temos ou não direito!;)

  3.  # 3

    Chuta a bola para a imobiliária.
    Acredito que o contrato tenha sido assinado para a venda, se a venda não se concretizar então a imobiliária tem de restituir o valor.
    É por essas e por outras que o pagamento da comissão deve ser efectuado apenas com a finalização.

    Quanto às alegações do comprador, não me parecem válidas uma vez que teve conhecimento de tudo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tiagosferreira

  4.  # 4

    A Era tem assessoria jurídica.Têm obrigação de ajudar o vendedor que se encontre nesta situação.

    Não percebo como é que a Era já foi paga se o negócio ainda não foi escriturado.
    Concordam com este comentário: tiagosferreira, jorgealves
    • size
    • 14 agosto 2018 editado

     # 5

    Colocado por: Palhava.

    Não percebo como é que a Era já foi paga se o negócio ainda não foi escriturado.


    Pois, mas parece-me que, lamentavelmente, é o procedimento da maioria das imobiliárias, em cobrarem a comissão sobre o primeiro que recebem. Ou seja, dá cá o meu...antes do mais
    Concordam com este comentário: 21papaleguas, tiagosferreira

  6.  # 6

    Colocado por: size

    Pois, mas parece-me que, lamentavelmente, é o procedimento da maioria das imobiliárias, em cobrarem a comissão sobre o primeiro que recebem. Ou seja, dá cá o meu...antes do mais

    Os clientes aceitam o procedimento porque confiam nas imobiliárias.

  7.  # 7

    Colocado por: tiagosferreira
    Farão sentido os motivos apresentados? (1)

    Se eu pude comprar sem atualizar tudo nas mesmas condições, o "futuro" comprador não poderia comprar?(2)

    Deverei prosseguir com o processo mesmo que judicialmente?(3)

    Sinceramente não pretendo nada que não tenha direito, muito menos andar a fazer perder o meu tempo e o do comprador.

    Já agora, a comissão paga á imobiliária, fará sentido voltar a solita-la de volta mesmo que eu fique com o sinal?(4)

    Agradeço desde já a atenção dispensada,
    Cumps.


    (1) Meu estimado, os requisitos da excepção de não cumprimento de um contrato promessa de compra e venda consistem na resolução do contrato fundada na lei ou em convenção (cfr. art. 432º, nº 1 CC) ou na justa causa (cfr. art. 461º, nº 1 CC). Ora no domínio do Direito das Obrigações, o conceito de justa causa, é um conceito indeterminado cuja aplicação exige necessariamente uma aplicação valorativa do caso concreto.

    Será assim uma justa causa ou um fundamento importante, (i) qualquer circunstância, facto ou situação em face da qual, e segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a continuação da relação contratual; (ii) todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim; (iii) qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento do dever de correcção e lealdade (ou ao dever de fidelidade na relação associativa).

    Desta sorte, a justa causa representará, em regra uma violação dos deveres contratuais (e, portanto, um incumprimento), sendo portanto aquela violação contratual que dificulta a torne insuportável ou inexigível para a parte não inadimplente a continuação da relação contratual.

    (2) Queira escusar-me, mas não se tem por ora e para mim, a questão inteligível...

    (3) Nos termos dos artigos 406º, n.º 1, e 762º, n.º 2, do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios da boa fé envolvente de ambos os contraentes. E, o devedor cumpre a obrigação quando, realiza a prestação a que está vinculado, e não a cumpre quando a não realiza (cfr. art. 762º do CC). Verificado o incumprimento definitivo do contrato por parte do devedor, ou tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, assiste ao credor a faculdade da sua resolução (cfr. art.s 432º, nº 1 762º, nº 1, 804º, nº 2 e 801º, nº 1, do CC).

    (4) Dispõe o art. 2º nº 1, do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, que “ A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.”

    O contrato de mediação imobiliária é assim o contrato nos termos do qual uma parte - a imobiliária - se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel. No entanto, importa sublinhar que, “a mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.” (neste sentido Ac. Supremo Tribunal de Justiça, de 3/4/2008, in www.dgsi.pt).

    Desta sorte, resulta pacífico que a comissão só é devida aquando da concretização do negócio!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, tiagosferreira

  8.  # 8

    Seria correcto pensar-se que neste caso concreto:
    1-O comprador desistente vai perder o sinal,pois as razões invocadas não têm consistência?
    2-A Era vai continuar com a casa angariada,e se se arranjar outro comprador,no prazo de duração do contrato não vai ser paga uma segunda vez pelo serviço?
    3-O vendedor fica com o dinheiro pago no contrato promessa,sem a comissão.

  9.  # 9

    Colocado por: PalhavaSeria correcto pensar-se que neste caso concreto:
    1-O comprador desistente vai perder o sinal,pois as razões invocadas não têm consistência?
    2-A Era vai continuar com a casa angariada,e se se arranjar outro comprador,no prazo de duração do contrato não vai ser paga uma segunda vez pelo serviço?
    3-O vendedor fica com o dinheiro pago no contrato promessa,sem a comissão.


    Meu estimado, se me é permitido intervir nas questões que muito pertinentemente suscita, oferece-me fazer os seguintes considerandos.

    Questão 1): Prima facie, em caso de incumprimento por parte do promitente-comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao promitente-vendedor (importa ressalvar que “a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente-vendedor têm carácter de sinal”). Só assim não será que aquele lograr provar haver justa causa para justificar o incumprimento. Acresce salientar que parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato (o objectivo é conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda).

    Agora, se aquelas razões invocadas se têm por bastantes para justificar a causa justa para o incumprimento, salvo melhor opinião, julgo que não. Não aquelas...

    Atente-se que um contrato-promessa de compra e venda é um documento escrito, assinado por quem promete vender e por quem promete comprar, tratando-se este de uma convenção pela qual as partes, de boa fé e conscientes do alcance e responsabilidades dos seus actos, se obrigam a celebrar um novo contrato, futuro e definitivo, num determinado prazo (cfr. art. 410 nº 1 do CC).

    Questão 2): Essa questão nem se coloca. À imobiliária não lhe assiste qualquer direito para receber (e muito menos manter, seja qual for a argumentação, por manifesta falta de almofada legal) uma qualquer comissão de venda, leia-se, honorários pelo serviço a prestar. Vale isto por dizer que, (i) por não ter havido uma concretização da compra e venda, não lhe é devido qualquer pagamento e (ii) nenhum pagamento pode ter-se recebido por uma eventual venda futura.

    Questão 3): O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, bilateral e oneroso, através do qual o mediador se obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a efectiva realização do pretendido negócio e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Destarte, a remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida, caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.

    Segundo o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 17/01/2012: "Nos termos do art. 18.º do DL 211/2004, de 20-08, só é devida remuneração quando a actividade de mediação imobiliária tiver êxito." Deste resulta inequívoco o ensinamento de que, sendo o contrato de mediação imobiliária um típico contrato de prestação de serviços, a remuneração relativa à actividade de mediação imobiliária só é devida com a perfeição do negócio visado pela mediação.

    Pelo exposto, e salvo melhor opinião, havendo-se um incumprimento de uma das contra-partes, frustra-se de todo a efectiva conclusão do negócio, pelo que haverá tão somente lugar aos sancionamentos prefixados na lei, não sendo nenhuma comissão devida à imobiliária.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ik, reginamar, Palhava

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