Outras questões sobre casas ou imóveis
Crédito habitação com novas regras!
- bruno cristeta
- 19 setembro 2018
Eu pela experiência que tenho ganho nestes meses a fazer simulações e a negociar com o banco...chego a conclusão que o que importa mesmo é somente o MTIC,lá vem expresso o lucro que se dá ao banco(com todas as despesas incluídas,seguros.. prestação mensal e afina)e também o valor que cobram por cada € emprestado!! é que há bancos que cobram pouco de mensalidade..mas depois nos seguros e outras porcarias associadas...vão buscar uns euros aqui..outros ali,e isso conta tudo como encargo mensal!!fiz simulação no EuroBic com spread de 1.65 e outro na caixa geral a 1.35...e no EuroBic nos primeiros 14anos pagava mais 70€ anuais,depois desses 14anos...a caixa geral era sempre mais cara anualmente até ao fim do crédito!- tiagooliveira20
- 19 setembro 2018
Colocado por: tmmc
TAER?
Spread?
So com esses valores nao da para perceber onde esta a diferença, tirando a carencia de capital nesses 2 anos so paga juros.
TAER não estou a encontrar, a TAEG do AB é de 2,3% e do CA é de 2,7%
Spread
No AB aparece isto: Spread Base - 3%
Spread no prazo remanescente - 1,25%
No CA
Spread Base 1.95%
Spread Contratado 1,5%Colocado por: tiagooliveira20Isto dos créditos não se pode olhar só para o juro, ainda estou a tentar perceber 2 simulações que obtive.
CAgrícola
TAN 1,331%
Prestação mensal 356,23€
ActivoBank -
TAN 1,081%
Prestação mensal 117,11€ - 24 meses
355,37€ restante
Mesmo prazo, mesmo valor, tudo igual.
MTIC
CA - 226993€
AB - 260719€
Como aparece uma diferença tão grande? Será pela carência de capital dos primeiros 24 meses no AB?
considerando que o valor da prestação mensal que apresenta (dependendo de onde retirou a informação) apenas é o valor do juro e do capital amortizado por mês : e para o cálculo desses dois valores só influência a TAN, capital em dívida e o número de prestações, aí tem um bom exemplo como períodos de carência, são muito pouco vantajosos para o cliente (salvo raras excepções...) e pensando ao contrario, como é importante, amortizar rapidamente no vcspital em dívida, para baixar o custo total.- tiagooliveira20
- 19 setembro 2018
Não, os valores da prestação incluem também os seguros. Mas sim, no CA disseram logo que a carência era pouco vantajosa para nós.-
ADROatelier
- 20 setembro 2018
Ouço muitas vezes isto. Que o CA informa logo á partida que as condições não sao vantajosas por não se dedicarem ao segmento da habitação.Colocado por: tiagooliveira20Não, os valores da prestação incluem também os seguros. Mas sim, no CA disseram logo que a carência era pouco vantajosa para nós.
ok, da mesma forma se vê o mesmo- tiagooliveira20
- 20 setembro 2018
Colocado por: ADROatelierOuço muitas vezes isto. Que o CA informa logo á partida que as condições não sao vantajosas por não se dedicarem ao segmento da habitação.
Não foi isso que disse, até agora até me parece o local mais vantajoso de onde tenho andado a simular, e fazem logo à partida a simulação sem carência para tornar o crédito mais vantajoso para o cliente, que foi o que eu disse atrás, que me tinham dito que ficar 24 meses com carência de capital, só a pagar juros, não é vantajoso. Além do que se vê no aumento do MTIC de um crédito, fará com que a prestação fique sempre mais alta no final dos 24 meses, afinal o crédito que era à partida para 30 anos por exemplo, só é 28 e o capital tem que se diluir em menos meses..- bruno cristeta
- 21 setembro 2018
Alguém que saiba esclarecer que valores são estes,e se é pago no mês 1 de todos os anos?!Colocado por: bruno cristetaAlguém que saiba esclarecer que valores são estes,e se é pago no mês 1 de todos os anos?!
Não. Só no início...
São custos relacionados com abertura do processo, etc...- desofiapedro
- 21 setembro 2018
Quando me deram a minha FINE tbm perguntei logo o que era essa coluna linha lol mas já assinei a escritura e não paguei nada do que lá anda. Na altura o meu gestor de conta disse-me que era uma soma do ano 1. O meu empréstimo é de 68000euros- bruno cristeta
- 21 setembro 2018
Ah ok...já percebi,deve ser algumas das despesas que pagas de processos,uma parcela daquele bolo todo que pagas junto com a escritura!!- bruno cristeta
- 21 setembro 2018 editado
Já agora...que Euribor é que acham melhor??6 ou a 12meses...visto que possivelmente vai começar a Euribor a aumentar,e já não me recordo dos anos de 2009 se quando aumentou daquela forma abrupta...penalizou mais quem tinha a 6 ou 12 meses!?estão a deixar optar por uma ou outra?
como calculam quando o valor é negativo, já tem a cláusula que considera ZERO, para valores de euribor negativa?- bruno cristeta
- 21 setembro 2018
Sim no EuroBic dão me opção..mas estão a modos que querer "Influenciar" para a de 6 meses!acerca dessa cláusula ou a situação dos valores a zero...creio que na simulação FINE..está lá explicito no mapa de pagamentos até ao fim do contrato...visto que a Euribor agora está a negativosa 6meses, teoricamente vai sair do negativo primeiro, e é mais rápida a responder às variações do mercado,,, ora como o sentido é subir ... por outro lado é mais progressivo nas variações da prestação (para quem apenas pensa naquilo que paga mensalmente, sem uma poupança adicional) ao longo do tempo : os saltos na prestação devido a actualização da euribor.
ou não percebeu a pergunta ou não percebi eu a resposta
o que alguns bancos estão a fazer, nos novos contratos (nos antigos, a maioria não previa que as euribor viessem para negativo) é que a TAN é a soma do spread com o indexante, em que o indexante assumirá o valor de 0, quando a euribor se assuma negativa.
com alguma manha, e outra ignorância do cliente, se vai aqui e ali ganhando qualquer coisa.
um exemplo:
indexante -0,15%
banco 1 : spread 1,3
banco 2: spread 1,4
qual melhor? fácil, a que tem o spread mais baixo,,, o spread é que conta,
(letras miudinhas)
banco 1 : indexante utilizado será calculado pelo máximo entre o valor do indexante e zero
banco 2 : indexante
resultado, TAN= spread + indexante
banco 1 : TAN 1,3%
banco 2 : TAN 1,25%
qual o melhor agora? (isto para não falar nas taxas, comissões e afins que vem a seguir...) mas se alguém souber onde é que dão spread de 1,01% esse é que é bom.
na FINE, essa tabela cheia de números, e tão maior quanto o número de anos que pedir o empréstimo, é uma “fotografia” que só é correcta e verdadeira nas seguintes condições:
até ao aniversário do indexante utilizado E não fizer nenhuma amortização antecipada (e claro deixando de lado alterações contratuais, incumprimentos e afins...)
ou seja, essa tabela é teórica e pouco mais que serve para validar os cálculos que CADA cliente devia fazer por si, juntamente com alguns cenários que deve simular.- bruno cristeta
- 21 setembro 2018
Colocado por: nmex2a 6meses, teoricamente vai sair do negativo primeiro, e é mais rápida a responder às variações do mercado,,, ora como o sentido é subir ... por outro lado é mais progressivo nas variações da prestação (para quem apenas pensa naquilo que paga mensalmente, sem uma poupança adicional) ao longo do tempo : os saltos na prestação devido a actualização da euribor.
essa situação do indexante não percebi muito bem..aliás quase todas as simulações que fiz têm lá essa situação do "indexante"!!o indexante é melhor ser um número mais alto ou mais baixo?!tenho aqui simulações com indexante a 0,269 e outras a 0,169!eu normalmente olho mais para o MTIC e também para o "diagnóstico da maturidade do crédito"!!por exemplo,na caixa geral daí me um spread de 1,35 e no EuroBic dão 1,65..toda a gente vai logo a correr para o de 1,35,e de facto nos primeiros 12anos a prestação sai mais barato uns 12€...mas a partir daí, é sempre a subir(comparada com a do EuroBic) quase até ao final do empréstimo!!tanto que no final...com um spread de 1,35 no MTIC vou pagar na totalidade quase mais 8000€ que no EuroBic!!
ou não percebeu a pergunta ou não percebi eu a resposta
o que alguns bancos estão a fazer, nos novos contratos (nos antigos, a maioria não previa que as euribor viessem para negativo) é que a TAN é a soma do spread com o indexante, em que o indexante assumirá o valor de 0, quando a euribor se assuma negativa.
com alguma manha, e outra ignorância do cliente, se vai aqui e ali ganhando qualquer coisa.
um exemplo:
indexante -0,15%
banco 1 : spread 1,3
banco 2: spread 1,4
qual melhor? fácil, a que tem o spread mais baixo,,, o spread é que conta,
(letras miudinhas)
banco 1 : indexante utilizado será calculado pelo máximo entre o valor do indexante e zero
banco 2 : indexante
resultado, TAN= spread + indexante
banco 1 : TAN 1,3%
banco 2 : TAN 1,25%
qual o melhor agora? (isto para não falar nas taxas, comissões e afins que vem a seguir...) mas se alguém souber onde é que dão spread de 1,01% esse é que é bom.
na FINE, essa tabela cheia de números, e tão maior quanto o número de anos que pedir o empréstimo, é uma “fotografia” que só é correcta e verdadeira nas seguintes condições:
até ao aniversário do indexante utilizado E não fizer nenhuma amortização antecipada (e claro deixando de lado alterações contratuais, incumprimentos e afins...)
ou seja, essa tabela é teórica e pouco mais que serve para validar os cálculos que CADA cliente devia fazer por si, juntamente com alguns cenários que deve simular.- andcalvario
- 21 setembro 2018
O indexante é o valor a que a euribor de referencia para esse crédito se encontra...indexante é a euribor, que pode ser 3, 6 ou 12 meses.
a TAN (que é o que serve para o cálculo do que paga por mês, entre juros e capital amortizado) é a soma do spread e do indexante
o spread, como já percebeu, cada um da o seu, e quando se da de um lado, terão que tirar noutro,,, como em tudo, a oferta está mais ou menos alinhada entre a concorrência, depois variam aqui e ali e pode ser mais apelativo para um cliente ou o outro,
o indexante (euribor) é um valor variável, que ninguém controla (supostamente) e que varia diariamente (por exemplo https://www.euribor-rates.eu) e que quanto mais baixo melhor... o que os bancos fazem ao considerar um número negativo como zero, é estarem a “comer” essa poupança como ganho deles (forma encaputada de aumentar o spread) para a TAN ficar igual.
para o cálculo do indexante, a aplicar junto do spread para obter a TAN, faz-se, depois de identificado o tipo de euribor, a média mensal no mês em que é considerado o indexante:
por exemplo, numa euribor a 12M, anualmente e sempre no mesmo mês, esse cálculo é feito para se obter o valor a utilizar mas 12 prestações seguintes, e assim sucessivamente ao longo de todo o contrato.. se for a 6M, será de 6 em 6 meses (haverão dois meses de referencia), se for a 3M, serão 4 meses de referência,
nas simulações que tem, tem a certeza que os indexante são números positivos?
a euribor em agosto fechou com
12M -0,169
3M -0,319- bruno cristeta
- 22 setembro 2018
Colocado por: nmex2indexante é a euribor, que pode ser 3, 6 ou 12 meses.
a TAN (que é o que serve para o cálculo do que paga por mês, entre juros e capital amortizado) é a soma do spread e do indexante
o spread, como já percebeu, cada um da o seu, e quando se da de um lado, terão que tirar noutro,,, como em tudo, a oferta está mais ou menos alinhada entre a concorrência, depois variam aqui e ali e pode ser mais apelativo para um cliente ou o outro,
o indexante (euribor) é um valor variável, que ninguém controla (supostamente) e que varia diariamente (por exemplohttps://www.euribor-rates.eu) e que quanto mais baixo melhor... o que os bancos fazem ao considerar um número negativo como zero, é estarem a “comer” essa poupança como ganho deles (forma encaputada de aumentar o spread) para a TAN ficar igual.
para o cálculo do indexante, a aplicar junto do spread para obter a TAN, faz-se, depois de identificado o tipo de euribor, a média mensal no mês em que é considerado o indexante:
por exemplo, numa euribor a 12M, anualmente e sempre no mesmo mês, esse cálculo é feito para se obter o valor a utilizar mas 12 prestações seguintes, e assim sucessivamente ao longo de todo o contrato.. se for a 6M, será de 6 em 6 meses (haverão dois meses de referencia), se for a 3M, serão 4 meses de referência,
nas simulações que tem, tem a certeza que os indexante são números positivos?
a euribor em agosto fechou com
12M -0,169
3M -0,319aí está :)
estão a considerar euribor 12M : como referência para a simulação, será o mês de agosto o mês de referência : em agosto de 2018 a euribor 12M fechou com -0,169%
estão lhe a dar um spread base de 2,15% e um bonificado (contratando os produtos/serviços associados : aqui é que tem que ter atenuação, não bonifiquem o spread e “carregeum” nas comissões de alguns produtos...) de 1,65%
como assumem o valor da euribor negativo (o que falamos atras), obtém uma TAN de
2,15-0,169 = 1,918% sem os produtos/serviços
e
1,65-0,169 = 1,481% com os produtos/serviços contratados0.0258 seg. NEW
