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Comprar casas e imóveis

Ausência de caderneta P. rústica que inviabiliza ir a escritura para compra de prédio mist

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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Venho desta forma pedir ajuda e algumas opiniões que me possam ajudar a contornar uma situação que estou a atravessar e me está a dificultar a aquisição de um prédio misto, pois o banco não avança para escritura se não conseguir a caderneta predial da parte rústica do prédio. Passo a descrever toda a envolvencia da questão de forma a fazer o enquadramento da situação.

    Assinei um cpcv tendo em vista a aquisição de prédio misto com artigo da matriz urbana e artigo da matriz rustica descritos na certidão permanente. Avancei para pedido de crédito com o Santander e depois de tudo aprovado e de estar à espera das cartas de aprovação os técnicos do banco e os solicitadores detectaram que não tinha sido entregue a caderneta predial rústica do imóvel e sem a qual não poderiam escriturar. Ao que parece dito pela imobiliária e pelo proprietário atual não existe caderneta predial rústica apenas urbana. Em Setembro do ano passado foi entregue às finanças por parte do proprietário um pedido de destaque da parte rústica,documento que enviei para o banco mas donde me.dizem que mesmo com esse documento não podem avançar para escritura. Perante esta situação a imobiliária e o proprietário entregaram nas finanças a semana passada, um pedido de reclamação com carácter de urgência,para se tentar perceber em que ponto de situação se encontra o processo de cadastro geométrico para constituição de prédio rústico distinto e desanexação do artigo cadastral já existente.

    Desloquei me à conservatória onde me disseram que isso era problema das finanças mas que levasse a antiga escritura para verem se poderiam ajudar. De qualquer das formas confirmaram me o que o banco disse, que não era má vontade do banco e que sem caderneta predial rústica não poderiam fazer escritura.

    Posto isto começo a ficar um bocado desesperado pois tenho até final de Fevereiro para fechar negócio e estou em vias de poder perder um negócio por um problema que nem me diz respeito à mim pois cumpri sempre com tudo o que me foi pedido. Pedia ajuda e recomendações sobre o que fazer a seguir, continuo sem perceber o porquê de não existir a caderneta predial e qual o motivo do pedido de destaque entregue em Setembro às finanças. A conservatória disse que com uma certidão de teor matricial poderiam escriturar mas ao que sei para ter esse documento implica ter uma caderneta predial. Agradeço toda a ajuda que me poderem dar nesta situação e se alguém me poder explicar o porquê de não existir a caderneta e o que significa o pedido de destaque agradeço. Cumprimentos

  2.  # 2

    Primeira coisa a ter em atenção:

    Cabe ao vendedor, actual proprietário do terreno, arranjar todos os documentos do prédio.
    Se fez CPVC e recebeu um sinal, e o negócio não se concretizar por causa imputável ao vendedor - que é o caso - este perderá o sinal.
    Já leu o que está estipulado no seu CPCV?

    Pode transcrever o que está na CPU e na CPP de que dispõe?
    Qual é o concelho?
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  3.  # 3

    Mais um exemplo da incompetência comum às imobiliárias no geral: só vão tratar dos documentos quando aparece um comprador.
    Antes de colocarem o imóvel no mercado,deviam ter as papeladas prontas.
    A que título merece a imobiliária o dinheiro num caso destes?
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  4.  # 4

    Também não compreendo. Não deveriam ser profissionais do sector?...
    Só encontro uma misera explicação para estas situações.

    As imobiliárias entendem que a sua missão é facilitar o negócio,o que corresponde a emparelhar um comprador a um vendedor.
    Se a documentação do prédio depois não estiver em dia, e o negócio não for concretizado por causas imputaveis ao comprador ou vendedor, a lei protege a imobiliária e esta recebe sempre a comissão.
    Logo, não há estimulo a verificar essas questões - apenas os bons profissionais o fazem.

    A maioria dos problemas surge com a documentação do prédio. Não é difícil arranjar compradores e vendedores.
    Aliás, é por este motivo que muitas pessoas que vendem sem recurso a imobiliária tem dificuldades. O complicado não é acompanhar visitas e eleger um comprador. O complicado vem depois.
    Que documentos são necessários? Como se resolve se os mesmos não estão actualizados? Quem faz o contrato de promessa de compra e venda? Como defendo os meus interesses? etc., etc., etc...

    Ora, tendo em conta que as comissões do sector rondam os 5%, é um serviço bem pago - em meu entender.
    Cada imobiliária deveria ter um arquitecto/engenheiro para acessorar nestas questões, da mesma forma que têm um advogado. Tudo correria muito melhor.
    As boas imobiliárias já têm este serviço.



    Colocado por: PalhavaMais um exemplo da incompetência comum às imobiliárias no geral: só vão tratar dos documentos quando aparece um comprador.
    Antes de colocarem o imóvel no mercado,deviam ter as papeladas prontas.
    A que título merece a imobiliária o dinheiro num caso destes?
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    • LVM
    • 13 janeiro 2019

     # 5

    Assinei um cpcv tendo em vista a aquisição de prédio misto com artigo da matriz urbana e artigo da matriz rustica descritos na certidão permanente.

    Se a escritura não poder ser realizada por motivos imputáveis ao vendedor, como parece ser o caso, tem direito à devolução do sinal em dobro, caso tenha pago alguma coisa no CPCV.
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  6.  # 6

    Tem uma planta?
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  7.  # 7

    Em relação ao cpcv a parte da devolução do sinal em dobro está efetivamente contemplada, no entanto isso é a última coisa que quero que aconteça porque é um excelente negócio que não quero perder mesmo sabendo que vou receber o sinal em dobro por motivo imputavel ao vendedor e imobiliária.

    O concelho é Setúbal, a certidão permanente menciona que se trata de um prédio misto com uma área total de 6090 m2, tem dois números de matriz um referente à parte rústica que nunca foi de cultivo, ou seja penso que possa ser considerado um logradouro para a parte urbana e ainda um número de matriz associado à parte urbana. Descreve na composição e confrontações uma parcela de terreno de cultura arvense, com edificio de rés do chão e 1ºandar para habitação com a área coberta de 275m2.

    Na caderneta predial urbana faz a descrição normal dos artigos , do edificio, das áreas associadas e diz que é propriedade plena, ou seja basicamente é uma caderneta normalissima com as descrições normais que uma caderneta urbana deve ter.

    Em setembro é feito um pedido de destaque que eu penso que tenha sido pedido ao proprietário pela imobiliária, já prevendo que esta situação poderia surgir,o que eu acho é que a imobiliária nunca acreditou que o banco se rejeitasse a ir a escritura com aquele pedido de destaque. Agora perante esta situação a imobiliária começou a mexer-se e foram as finanças fazer um pedido de urgência para o cadastro geometrico, para que isto possa resultar na desanexação do antigo artigo e resultar num novo.

    Como tinha dito desloquei-me à conservatória a senhora não me ajudou muito porque disse automaticamente que era problema nas finanças, mas sempre adiantou que efetivamente o banco tem razão e que sem caderneta predial rústica não pode haver escritura.

    O que eu queria saber é se existe alguma forma de se obter a caderneta de forma mais rápida e com caracter de com urgência,ou como é que se pode obter a certidão de teor matricial na conservatória pois este documento também dá para ir a escritura. Meto um advogado a tratar disto ???

    O meu objetivo é concretizar negócio acima de tudo e segunda feira volto à conservatória com a antiga escritura e vou de seguida às finanças tentar perceber como se encontra toda a situação, é que mesmo que este pedido de cadastro seja rápido isso não me dá automaticamente a caderneta predial. Peço ajuda e conselhos para resolver esta situação tendo vista a conclusão do negócio.

  8.  # 8

    Adro atelier sim tenho plantas.

  9.  # 9

    A responsabilidade pela obtenção dos documentos é sempre do vendedor, a imobiliária poderia ter alguma responsabilidade se tivesse o exclusivo da venda, mas isso nós não sabemos, pelo que é extemporâneo estar a criticar a imobiliária.
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  10.  # 10

    Com os dado que refere, efectivamente, também me parece que faz falta a caderneta predial rustica.

    Não compreendo o seguinte.
    O que é que vai comprar? O terreno todo? Ou só a parte que foi alvo de Destaque de Parcela?
    A camara já respondeu ao Destaque de Parcela? Se sim, actualizaram as matrizes?


    As actualização das matrizes rústicas pode levar anos.
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  11.  # 11

    Picareta posso garantir lhe que a imobiliária tem o exclusivo da venda e até de trata de um imóvel que nem a mercado foi..

    Eu vou comprar o terreno todo ou seja os 6090 m2, eu acho que o proprietário nunca cadastrou a parte rústica e por isso também não pagou imi, em Setembro a imobiliária apercebeu se disso que não existia caderneta rústica e solicita o pedido de destaque ao proprietário, nunca pensaram foi que o banco inviabiliza se a escritura não havendo caderneta predial.

    A imobiliária agora começou se a mexer e foi pedir uma certidão de destaque com carácter de urgência, passada pelas finanças que inclusivamente menciona " para efeitos de escritura" que vai resultar no cadastro geométrico da parte rústica tendo em vista a desanexação do antigo artigo existente, no entanto não me parece que os solicitadores do banco nao aceitem está certidão. Segunda feira volto à conservatória com a antiga escritura para ver se me podem ajudar e vou às finanças para tentar perceber em que ponto de situação isto tudo se encontra.

    Na conservatória mencionaram que uma certidão de teor matricial também daria para escritura mas isso não está dependente do tal cadastro pergunto eu??

    Quase de certeza que isto não chegou à câmara por enquanto.. Isto foi tratado na passado segunda feira.

    Queria perceber que alternativas tenho sem inviabilizar o negócio..

  12.  # 12

    o terreno que pretende comprar faz ainda parte de um terreno maior, é isso?
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  13.  # 13

    Acabei de sair da conservatória e do notário onde assinei cpcv, donde me disseram que fosse às finanças e pedi se a caderneta predial do artigo matricial respeitante à parte rústica que está a figurar na certidão permanente. Das duas uma ou o pedido de destaque entregue pelo proprietário em Setembro não faz sentido nenhum se essa caderneta mencionar os tais 6090 m2 ou então e que esta é a situação mais provável este artigo que figura na certidão diz respeito a um terreno muito maior e que nem sequer está no nome do atual proprietário. Neste momento encontro me nas finanças para pedir está caderneta deste artigo, independentemente do nome em que se encontre. N sei se o banco com esta caderneta consegue fazer a ligação e avança para escritura, uma vez que me dizem do notário e conservatória que assim consegue se fazer escritura, o problema é que o banco segue uma plataforma legal e fazem tipo check list, se falha alguma coisa bloqueia tudo... Mas vou tentar fazer isto porque se estiver a espera do cadastro só daqui a uns dez anos é que escrituro..Ou se souberem de alguma forma diferente de contornar isto..agradeço todas as indicações que me possam dar.

  14.  # 14

    Felizmente o distrito e concelho de Setúbal está cadastrado:

    http://www.dgterritorio.pt/cadastro/cadastro_geometrico_da_propriedade_rustica__cgpr_/consultar_seccoes_cadastrais/


    Outros distritos não estão,e não sei como se faz a busca.
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  15.  # 15

    Palhava e daqui eu consigo retirar algum documento? Obrigado

  16.  # 16

    Ou seja, a secção onde está o terreno não está destacado com um número próprio? Está num número com vários proprietários e não individualizado?

  17.  # 17

    Acho que só a localização e os números de artigo e matriz de acordo com a sobreposição de mapas.
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  18.  # 18

    Como obteve o vendedor a titularidade do bem que está a vender?
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  19.  # 19

    O vendedor obteve a titularidade do bem que está a vender através de escritura pública em notário, que eu tenho inclusivamente em minha posse. Ao que parece existe uma caderneta predial rústica, que foi a caderneta que deu origem ao artigo nº78 que figura na certidão permanente e que permitiu ao proprietário escriturar . Ou seja havendo um número de artigo na certidão permanente,era impossível não existir a caderneta rústica. Eu ainda não tenho a caderneta na minha posse mas quase de certeza absoluta que é uma caderneta que não corresponde aos 6090 m2 mas sim a um terreno maior com os nomes ainda dos antigos proprietários, daí o tal pedido de destaque para desanexação e constituição deum novo prédio rústico com um novo número de artigo por parte do vendedor. Basicamente comprou aquilo e nunca pensou em atualizar o registo e pedir uma nova caderneta que desse origem a um novo artigo, agora quer vender e não pensou que isso lhe pudesse trazer problemas. Sendo que o banco segue uma plataforma legal tipo check list não sei se aceitam esta caderneta não atualizada, mas penso que o solicitador já consiga ver que existe caderneta e consegue fazer a ligação da história do prédio até à data.

  20.  # 20

    Tem um problema.
    Já falou com a câmara por causa da aprovação do Destaque de Parcela? Cumpre?

    Terá sido sensato fazer CPCV nestas circunstancias?

    Colocado por: ADROateliero terreno que pretende comprar faz ainda parte de um terreno maior, é isso?
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    Colocado por: ADROatelier
    A camara já respondeu ao Destaque de Parcela?
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