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  1.  # 1

    Olá a todos, estou prestes a assinar um CPCV para compra da moradia com cláusula de devolução do sinal (5%) caso o crédito a habitação não seja aprovado.

    Alguém me poderia ajudar a determinar se a cláusula de devolução do sinal está clara o suficiente e se não entra em conflito com a cláusula do incumprimento por tempo? O que acontece se não obtiver resposta do banco até ao fim do período máximo para agendar a escritura? Quanto ao reconhecimento das assinaturas, é normal recorrer a esta cláusula em vez do seu reconhecimento?

    Agradeço desde já qualquer feedback uma vez que não temos quaisquer conhecimentos jurídicos e estamos com receio de estar a deixar passar alguns pontos importantes.

    A minuta que me foi proposta foi a seguinte:


    CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA



    Entre: PRIMEIRA OUTORGANTE:

    Construtora X, NIPC X, com igual

    número de matrícula na Conservatória do Registo Comercial, com sede na Rua X, representada por X, titular do Cartão do Cidadão n.º X, emitido pela República Portuguesa válido até X, contribuinte fiscal n.º X, com domicílio profissional na sede da sua representada e na qualidade Sócio e Gerente, com poderes para o acto, adiante designada por Promitente Vendedora.-----------------------------------------------------------------------------------------------------


    E: SEGUNDOS OUTORGANTES:

    Y e Z. Y, titular do Cartão do Cidadão n.º , emitido pela República Portuguesa, válido até e contribuinte fiscal n.º Z, titular do Cartão do Cidadão n.º, emitido pela República Portuguesa, válido até e contribuinte fiscal n.º, ambos residentes na rua, adiante designados por Promitentes Compradores.----------------------------------------------------


    As partes acordam na celebração do presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas cláusulas seguintes:


    Cláusula Primeira

    (Objecto)

    1. A Promitente Vendedora é dona e legítima possuidora do prédio urbano – Terreno para construção - sito x descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número … daquela freguesia, inscrito na matriz predial da … sob o artigo…--------------------------------------------

    2. No prédio urbano melhor identificado no número anterior encontra-se construída uma moradia tendo sido atribuída a Licença de Utilização nº …, emitida pela Câmara Municipal de … em… de 2018.----------------------------------------------------------------------------------------
    Cláusula Segunda

    (Promessa, Preço e Condições de Pagamento)

    1. Pelo presente contrato a Promitente Vendedora promete vender aos Promitentes Compradores que, por sua vez, prometem comprar àquela, o prédio urbano melhor identificado na cláusula anterior pelo preço de …, que será pago da seguinte forma:-----------------------------------------------------------
    a) Na presente data, a título de sinal e princípio de pagamento, pelos Promitentes Compradores será entregue à Promitente Vendedora, que declara ter recebido, a quantia de … por meio transferência Bancária do IBAN … para o IBAN …-----------------------------------cujo presente contrato dará quitação, após boa cobrança.------------------------------------------------------------

    b) O remanescente, no valor de…, será pago, por meio de cheque bancário ou visado, no acto da celebração da Escritura Pública de Compra e Venda.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    2. Os Outorgantes convencionam, nos termos do artigo 432.º do Código Civil, que o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda se considera automaticamente resolvido, sem necessidade de qualquer interpelação, se a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, prevista na alínea a) do número anterior, não obtiver boa cobrança.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    3. A Promitente Vendedora obriga-se à devolução da quantia mencionada na al. a) do presente contrato, paga pelos Promitentes Compradores a título de sinal, caso não lhes seja concedido o empréstimo bancário para aquisição do imóvel objecto do presente contrato, não se considerando esta situação como sendo causa de incumprimento definitivo do contrato imputável aos Promitentes Compradores, considerando-se o Contrato de promessa de Compra e Venda automaticamente resolvido sem necessidade de qualquer interpelação.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Cláusula Terceira

    (Ónus e Encargos)

    O prédio urbano melhor identificado na cláusula primeira será vendido pela Promitente Vendedora livre de quaisquer ónus ou encargos e responsabilidades de qualquer natureza e totalmente desocupado de pessoas e de bens.-------------------------------------------------------------------


    Cláusula Quarta

    (Escritura)

    As partes acordam que a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda deve realizar-se prazo máximo de 60 (sessenta) dias, contados a partir da data de assinatura deste contrato, cabendo aos Promitentes Compradores a sua marcação, que comunicarão à Promitente Vendedora, através de carta registada com aviso de recepção, fax ou mail, com recibo comprovativo de envio e recepção, a data, hora e local para a realização da mesma, com uma antecedência mínima de 15 (quinze) dias de calendário.------------------------------------------------


    Cláusula Quinta

    (Despesas Contratuais)

    1. Ficam por conta dos Promitentes Compradores as despesas referentes ao pagamento do IMT e Imposto de Selo, emolumentos notariais, registos e outras legalmente exigíveis e necessárias para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.-----------------------------------


    2. Ficam por conta da Promitente Vendedora todas as despesas pendentes, anteriores à outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, nomeadamente as respeitantes a obtenção da documentação necessária para a outorga da referida Escritura, obrigações fiscais e cancelamento de quaisquer hipotecas, ónus ou encargos que incidam sobre o prédio urbano objecto do presente contrato promessa, ainda que se vençam em data posterior.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Cláusula Sexta

    (Incumprimento Definitivo)

    1. Caso a Escritura Pública de Compra e Venda não seja celebrada até ao termo do prazo previsto na cláusula quarta do presente contrato poderá desde logo ser invocado o seu incumprimento definitivo, aceitando ambas as partes o mero decurso desse lapso de tempo como necessário e suficiente para extrair tal consequência.---------------------------------------
    2. O presente contrato fica subordinado aos princípios legais aplicáveis e em caso de incumprimento definitivo: -------------------------------------------------------------------------------------------------------
    a) Por parte da Promitente Vendedora: assistirá aos Promitentes Compradores, o direito de requerer a restituição em dobro da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento ou quaisquer outros reforços que venham a efectuar posteriormente.----------------
    b) Por parte dos Promitentes Compradores: assistirá à Promitente Vendedora o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento ou quaisquer outros reforços que se venham a efectuar posteriormente. --------------------------------------------------------------
    3. Ambas as partes, em alternativa aos números anteriores, poderão requerer a execução específica do presente contrato-promessa nos termos do artigo 830.º do Código Civil. -------


    Cláusula Sétima

    (Notificações)

    1. Todas as notificações, eventualmente necessárias, serão feitas para as moradas indicadas na identificação das partes.-------------------------------------------------------------------------------------
    2. A comunicação de novas moradas deverá ser sempre efectuada por carta registada com aviso de recepção.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    3. O simples envio de carta registada com aviso de recepção para as moradas dos Promitentes constituirá prova bastante para demonstrar que se efectuou qualquer notificação, nomeadamente para efeitos de resolução ou para a realização da Escritura Pública de Compra e Venda.----------------------------------------------------------------------------------------------------
    4. Se a carta não for reclamada, poderá o remetente da mesma dirigir uma carta subsequente por correio simples registado, bem como por correio electrónico para os respectivos endereços electrónicos facultados pelos outorgantes por ocasião do presente contrato-promessa, considerando-se a notificação efectuada no terceiro dia útil posterior ao desse envio.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


    Cláusula Oitava

    (Tradição da Coisa)

    A tradição material do prédio urbano que constitui o objecto deste Contrato Promessa só se efectuará na data da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda com a entrega das chaves aos Promitentes Compradores.---------------------------------------------------------------------------


    Cláusula Nona

    (Reconhecimento de Assinaturas)

    As partes declaram prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas no presente contrato, não podendo invocar a nulidade do mesmo por omissão deste requisito legal, prescindido, livre e mutuamente, desse reconhecimento presencial das assinaturas e renunciam, expressamente, à invocação de tal omissão, sob pena de abuso de direito, nos termos do preceituado no artigo 334.º do Código Civil.-----------------------------------------------------------

    Cláusula Décima

    (Mediação)

    O presente negócio jurídico teve intervenção de mediadora imobiliária … - Licença….-----------------------------------------------------------------------------

    Cláusula Décima Primeira

    (Modificações)

    O presente contrato traduz e constitui o acordo celebrado entre as partes, só podendo ser modificado por documento escrito e assinado pelas partes e junto a este contrato como seu aditamento e parte integrante.------------------------------------------------------------------------------------------
    Cláusula Décima Segunda

    (Lei Aplicável e Foro Competente)

    Para qualquer questão emergente do contrato, dúvidas na sua aplicação ou interpretação, as partes convencionam que será competente o tribunal da área do prédio, com expressa renúncia de qualquer outro.-----------------------------------------------------------------------------------------------------
    No omisso, o presente Contrato reger-se-á pela lei portuguesa aplicável e em vigor.------------- Feito em duplicado, ficando um exemplar para cada uma das partes, tendo, cada um deles, o valor de original.--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Muito obrigado!
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  3.  # 2

    Do texto que enviou reti o seguinte:

    "Agradeço desde já qualquer feedback uma vez que não temos quaisquer conhecimentos jurídicos e estamos com receio de estar a deixar passar alguns pontos importantes."

    Então não tem conhecimentos jurídicos, vai assinar um contrato e vai fiar-se no comentário de uma pessoa aqui no fórum que provavelmente não conhece nem sabe se fala com conhecimento de causa?

    Ficaria mais descansada e protegida se marcasse uma consulta com um advogado (esse sim, com conhecimento jurídico!) e pedisse para analisar o cpcv. Seria dinheiro bem empregue.
    Concordam com este comentário: zed, A. Madeira
  4.  # 3

    Pede para alterar o tempo de 60 dias para 90 dias.

    O mais importante é antes de assinar qualquer contrato saber se o valor que o banco empresta.

  5.  # 4

    Como vendedor, não aceitei vender o meu apartamento com essa cláusula de rescisão sem penalização caso o banco não empreste. Isto porque esta cláusula permite ao comprador sair do negócio sempre que queira: imagine que o banco até empresta porque você vai entrar com 50% do €€, mas a certo momento o comprador lembra-se de outro negócio e quer desistir do presente, basta ir ao banco e dizer que afinal já não entra com €€ nenhum e assim o banco chumba o crédito e pronto, CPCV sem efeito com sinal devolvido.
    Por isso, comigo não há CPCV com essa cláusula: quem vai para o negócio, tem que ter a certeza se tem €€!!
    Concordam com este comentário: smart, zed
  6.  # 5

    Colocado por: ANdieselquem vai para o negócio, tem que ter a certeza se tem €€!!

    Essa é a premissa que mais faz sentido para qualquer negócio, mas muita gente dá os passos de forma incorreta.
    Primeiro procuram casa e só depois tentam saber se tem €€ para a comprar.
    A forma correta é primeiro sabe quanto €€ tem e só depois é que procura casa dentro dos valores que pode pagar.
  7.  # 6

    Se não conseguir obter o crédito bancário dentro do prazo previsto, a outra parte pode desistir no negócio.
    Dois meses é muito pouco tempo para o efeito.

    Outra questão que me chamou a atenção é o que é referido na descrição do prédio. Terreno para construção... mas existe uma moradia já com licença... falta actualizar algum registo?
  8.  # 7

    Colocado por: ADROatelierSe não conseguir obter o crédito bancário dentro do prazo previsto, a outra parte pode desistir no negócio.

    Não será bem assim, mas mesmo que tenha razão uma coisa é certa, o vendedor não poderá ficar com o sinal que recebeu.
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