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    • casa
    • 16 março 2008 editado

     # 1

    Boas!
    Tou a pensar vender casa proximamente e adquirir outra. Terei que fazer novo empréstimo bancário e liquidar o anterior. Sendo que a venda da minha vai ser mais ou menos pelos mesmos valores que eu a comprei mas superior ao valor a liquidar ao banco, ocorreu-me o seguinte após ler um pouco da lei...
    Não me valerá mais a pena em vez de usar a hipótese de reinvestimento, pagar o imposto sobre as mais valias que pelo que entendi não é calculado pelo empréstimo, mas que é sempre de menor valor em relação ao valor com que vou ficar.
    Como exemplo isto:
    venda minha - 100.000€; valor aquisição -95.000€; despesas - 6.000€; divida banco- 87.000€
    Compra nova - 150.000€ e empréstimo pelo mesmo valor em vez de reinvestir.
    A pagar imposto das mais valias na declaração de IRS pela venda da minha não pago nada certo(?)
    Se declarar como reinvestimento vão calcular pelo empréstimo o que dá um reinvestimento obrigatório de 15.000€, que me ia dar muito jeito para a escritura e afins.
    Será isto possível preenchendo só o anexo G quadro 4 ou a operação é logo admitida nas finanças como reinvestimento e eu tenho obrigatóriamente de preeencher também o quadro 5?
    •  
      FD
    • 16 março 2008

     # 2

    Mas, fiquei um pouco confuso, qual é mesmo o seu objectivo em pagar as mais valias?
    • casa
    • 16 março 2008

     # 3

    No caso de reinvestimento o cálculo de mais valia é feito pelo valor de empréstimos ao banco, acho eu.
    Daquilo que percebi se fôr declarado como mais valias sem reinvestimento, o cálculo é feito pelo valor compra/venda.
    No exemplo que dei, a ser assim, se fôr declarado apenas a venda do imóvel sem reinvestimento nem existem mais valias porque com as despesas com a venda o valor fica superior ao de compra.
    Já agora as despesas com imobiliárias também dão para incluir nas despesas, certo?
    • A.S.
    • 16 março 2008 editado

     # 4

    Olá boa noite Casa! Estive a ler a tua questão e resolvi deixar-te um apontamento sobre as mais valias de imóveis para te ajudar na tua decisão.

    Vendi a minha casa e comprei outra através de um crédito à habitação. Pensei que tinha reinvestido o dinheiro na totalidade, mas nas finanças disseram-me que o fisco não considera como reinvestidosos montantes obtidos com o crédito. É verdade?

    De facto, está correcto.

    Exemplo:

    Valor da nova casa - 150.000 €uros
    Valor do empréstimo - 120.000 €uros

    O fisco só considera como reinvestido o montante até 30.000 €uros (150.000 €uros-120.000€uros)

    Se que a mais valia foi de 50.000 €uros, a diferença entre este valor e os 30.000 €uros (20.000 €uros) será tributada segundo as regras da categoria G (Mais valias).

    No entanto, desde 2002, no caso de reinvestimento, o fisco passou a ter em conta a amortização do empréstimo para compra de imóvel destinado a habitação própria e permanente. Isto, desde que o reinvestimento seja feito na compra, construção de um imóvel ou compra de terreno para construção com o mesmo objectivo.

    Por exemplo:

    Em 2007:
    Valor da casa nova - 150.000 €
    Valor do empréstimo - 60.000 €
    Valor da casa vendida em 2006 (adquirida em 2002) - 125.000 €
    Valor da casa adquirida em 2002 - 100.000 € (recorreu ao crédito à habitação)

    Quando vendeu a casa, teve de amortizar 50.000 € junto do banco (valor em dívida na altura). Portanto, temos de deduzir ao valor 125.000 € o valor da amortização, 50.000 €. Logo, o valor de venda corrigido é de 75.000 € (125.000 - 50.000).

    Neste caso, o fisco considera como reinvestido um montante até 90.000 €, resultante da diferença entre o valor de compra da nova casa e o montante do crédito pedido. (150.000€ - 60.000€), não tendo de pagar imposto sobre esta operação.

    Se o empréstimo para comprar a nova casa fosse de montante superior, por exemplo, ascendesse a 100.000 €, as contas já seriam diferentes.

    Neste caso estaríamos perante um reinvestimo parcial, tendo de se calcular a proporção reinvestida:

    Fórmula:
    + Valor aquisição da nova casa
    - Valor do crédito pedido
    = Valor X
    Valor X / [valor de venda-amortização do crédito], ou seja;
    [150.000 € - 100.000 €] / [125.000€ - 50.000€] = 0,67

    Não tendo em conta eventuais encargos, a mais valia apurada seria no valor de 15.000 € (125.000€ - 100.000 € x 1,10], sendo este último o coeficiente de desvalorização da moeda.

    A proporção da mais valia reinvestida seria, então, de 10.050 € (15.000 € x 0,67).

    A mais valia sujeita a imposto > 4.950 € (15.000 € - 10.050 €). Como, para calcular o imposto, o fisco só considera metado do ganho, ou seja, 2.475 €, este seria o valor englobado aos restantes rendimentos.

    Caso o contribuinte opte por não reinvestir a mais-valias, metade do seu valor será englobada aos restantes rendimentos.

    Notas:
    - Os coeficientes de desvalorização da moeda para efeitos de correcção monetária dos valores de aquisição de determinados bens e direitos, constam da Portaria n.º 768/2007, de 9 de Julho.
    - Fonte: O Decreto-Lei n.º 361/2007 e Guia Fiscal 2007

    Espero ter sido útil à tua questão.

    A.S.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: casa
    • casa
    • 17 março 2008

     # 5

    Muito obrigada A.S.!
    Uma ajuda preciosa e um post muito ùtil para eu guardar...
    Sendo assim e ao reler tudo vejo que o estado usa fórmulas de cálculo baseadas em valores diferentes para o mesmo negócio e apuramento de mais-valias. No primeiro caso o valor da mais valia ou valor de reinvestimento baseia-se no valor dos empréstimos pedidos/liquidados e no caso do reinvestimento parcial a fórmula baseia-se no valor de compra inicial e venda final. Passando isso para o exemplo de valores que eu dei, sendo que as despesas são no valor de 6000€ e o valor de compra de 95000€, venda a 100000€ e empréstimo de 87000€, a questão pode ser diferente...
    Se usarmos o valor de empréstimo tenho um valor de venda corrigido de 13000€-6000€(despesas)=7000€ do quais 3500€ (50%) terei de pagar imposto pois ao fazer novo empréstimo, faço pelo mesmo valor de compra da nova casa.
    Até aqui tudo bem, mas se fôr usado como cálculo de reinvestimento parcial os valores de compra e venda da minha casa a mais valia diminui para os 5000€ (100000€ - 95000€), mesmo sem usar o coeficiente de desvalorização da moeda. Se incluirmos as despesas de 6000€ aparece então uma menos-valia de 1000€.
    Ou seja, o estado para a mesma situação considera que eu possa ter ganho 7000€ ou perdido 1000€.
    Eu como vou aumentar o valor do meu empréstimo, vai ser considerado reinvestimento parcial e não terei de pagar nada, pois o estado considera que perdi dinheiro no negócio?
    Poderei estar a ver mal desde o inicio, mas para determinados conjuntos de valores depende o valor que escolhermos pedir ao banco e é possível jogar com isso. Até na questão de englobarem valores diferentes no rendimento para IRS pode fazer a diferença, pela questão dos escalões.
    E já agora as possíveis despesas com imobiliária podem ser deduzidas à mais valia?
    Obrigada.
  1.  # 6

    Quando vende uma casa não tem que ter despesas com imobiliária.
    Supostamente quem comprar a sua casa é que paga a comissão e o IVA à imobiliária (pelo menos deveria ser assim)
  2.  # 7

    Vendi uma casa e quero reinvestir em obras de melhoramento da minha casa. Sabem o que se entende por obras de melhoramento? Refazer cozinha, casa de banho, pintar, são consideradas obras de melhoramento para fins de reinvestimento aplicando ais valias.
    Obrigada pela ajuda
    M
  3.  # 8

    manuela, não se esqueça de pedir e guardar todas as facturas das obras.
    • casa
    • 18 março 2008

     # 9

    pipocas4 : "Quando vende uma casa não tem que ter despesas com imobiliária.
    Supostamente quem comprar a sua casa é que paga a comissão e o IVA à imobiliária (pelo menos deveria ser assim)"

    É ao contrário pipocas4!
    Quem faz contrato com a imobiliária é o vendedor.
    E é ele que tem de pagar à imobiliária e não o comprador.
    O negócio processa-se por um acordo em relação ao preço de venda entre comprador e vendedor e é o vendedor que paga desse valor, a comissão à imobiliária...
    Fico é na dúvida se é permitido ou não deduzir esse valor à mais-valia, como despesa. Já li as duas versões...
  4.  # 10

    Quantias pagas a imobiliárias não são descontadas nas mais valias. Li isso há pouco mas não me lembro onde.
  5.  # 11

    Podemos considerar reinvestimento amortizações a um crédito de uma nova habitação?

    Por exemplo:
    Compra em 2007 de novo imóvel (habitação propria permanente) no valor de 200.000€ com recurso a crédito no valor de 150.000€. Venda de imovel no mesmo ano com mais-valias brutas no valor de 75.000€(já deduzido amortização imovel antigo e despesas com a compra e beneficiação).
    Pelo que li acima o fisco faz a seguinte conta: 200.000-150.000=50.000 reinvestidos na nova habitação, logo tributará em IRS 50% dos 25.000€ não reinvestidos.

    A minha questão neste exemplo é a seguinte, se antes do final de 2007, após a venda do imovel foi feito uma amortização ao crédito do novo imóvel no valor de 30.000€ e a dívida ao banco passou a ser de apenas ~120.000€. Podemos recalcular o reinvestimento, estes 30.000€ são reinvestimento (neste caso só 25.000 que era o que faltava reinvestir)?
  6.  # 12

    olá boa noite!
    No seguimento deste tema de debate, também eu preciso de ajuda. A minha dúvida, para já, é a seguinte: é possível ficar isento das mais valias, se apartir da venda de um terreno,envistir o valor dessa venda, na compra de um outro terreno para construção de habitação própria permanente.
    Se algum de vós me conseguir ajudar, agradeço desde já!
  7.  # 13

    Olá, bom dia!
    Será que alguém me pode esclarecer?
    Vou vender a minha casa por 87.500€ e vou comprar outra por 89.000€, ainda devo ao banco 42.000€.
    Logo aqui terei um "lucro" de 45.500€. Se aplicar este dinheiro todo na compra da outra, pagarei mais valias? Quanto? E se só aplicar 50% desse "lucro", quanto terei que pagar? Resta-me dizer que a minha casa foi comprada em 1998, por 45.000€ (empréstimo ao banco), mais 10.000€ para obras, mais 17.500€ que dei de entrada (valor este que foi de vender outra casa).
    Se alguém me poder dar uma ajuda, agradeço muito.
 
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