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  1.  # 1

    Olá a todos!

    Recorro à vossa preciosa ajuda de novo para tentar ficar esclarecido no seguinte assunto.

    Quatro irmões herdaram há 10 anos um imóvel rústico.
    Por comum acordo, um deles comprou o imóvel aos restantes, vamos supor, por 10.000 eur.

    Entanto deram-se conta que o imóvel está avaliado nas finanças por 26.000 Eur.

    Ora estamos quase na época IRS e levantaram-se estas dúvidas:

    - Vender o imóvel por um valor abaixo da avaliação das finanças pode trazer algum problema?

    - Qual o valor que cada um dos 3 irmãos terá que declarar como mais-valias no IRS?

    Obrigado!
    AR
  2.  # 2

    Boa noite,

    Mesmo que o imóvel seja vendido por um valor inferior ao das finanças, o comprador vai pagar IMPOSTOS sobre o valor mais alto portanto não vejo interesse nenhum em vender o imóvel abaixo do seu VPT.

    As mais valias irao ser a diferença entre o valor que adquiriram e o valor que vão receber com a venda
    Estas pessoas agradeceram este comentário: replicaz
  3.  # 3

    Colocado por: replicazherdaram há 10 anos um imóvel


    Mas se o venderam agora há também a descontar o factor de desvalorização da moeda.10anos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: replicaz
  4.  # 4

    Colocado por: FJDMCBoa noite,

    Mesmo que o imóvel seja vendido por um valor inferior ao das finanças, o comprador vai pagar IMPOSTOS sobre o valor mais alto portanto não vejo interesse nenhum em vender o imóvel abaixo do seu VPT.

    As mais valias irao ser a diferença entre o valor que adquiriram e o valor que vão receber com a venda


    A casa era da mãe que faleceu há 10 anos.
    Não faço ideia do valor de aquisição, mas deve ser realmente baixo pois é uma casa rústica muito antiga, em uma aldeia no interior.

    De facto ninguém se lembrou dessa questão quando chegaram a acordo para um dos irmãos comprar a casa aos outros.
    Só agora na altura de IRS é que se colocou a questão de como reportar as mais valias, e sobre que valor iriam incidir.

    Ora como cada um dos irmãos vendedores recebeu ~3300 Eur, é esse valor que deve ser declarado no IRS, certo?

    Entretanto, continua a existir a possibilidade de reinvestimento, ao que sei.
    Se assim for e for reinvestido em obras de melhoramentos na habitação de cada um (exemplo), haverá lugar a pagamento de mais-valias ainda assim?

    Obrigado pela ajuda!
    bom fim semana
    AR
  5.  # 5

    Colocado por: replicazEntretanto, continua a existir a possibilidade de reinvestimento, ao que sei.
    Se assim for e for reinvestido em obras de melhoramentos na habitação de cada um (exemplo), haverá lugar a pagamento de mais-valias ainda assim?


    Não existe essa opção, teria de ser habitação própria e permanente.
    O que interessa como valor de aquisição (caso n exista escritura) é o vpt à data da herança.
    Na venda existindo a escritura é esse o valor, ou o vpt se superior. Em q valor incidiu o imt?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: replicaz
  6.  # 6

    Existe escritura.
    No entanto, como o valor da venda que cabe a cada um dos 3 irmãos é inferior ao do vpt, já percebi que o imposto vai recair sobre o vpt.

    O vpt é o tal de 26.000 (salvo erro, o cabeça de casal pagava em média 80 eur de IMI).

    Assumindo que o valor de aquisição a considerar é o vpt:
    - Nas finanças: o valor total de vpt é, neste caso, repartido por 3 para efeitos de apurar mais-valias, para cada um dos vendedores?
    - Penso que regra geral o imposto incide sobre metade do valor da venda: mantém-se essa regra mesmo o valor base sendo o vpt e não o de venda?

    Obrigado.
  7.  # 7

    "Artigo 44.º
    Valor de realização

    1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização:

    a) No caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o valor de mercado, quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar;

    b) No caso de expropriação, o valor da indemnização;

    c) No caso de afetação de quaisquer bens do património particular do titular de rendimentos da categoria B a atividade empresarial e profissional, o valor de mercado à data da afetação;

    d) No caso de valores mobiliários alienados pelo titular do direito de exercício de warrants autónomos de venda, e para efeitos da alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º, o preço de mercado no momento do exercício;

    e) Tratando-se de bens ou direitos referidos na alínea d) do n.º 4 do artigo 24.º, quando não exista um preço ou valor previamente fixado, o valor de mercado na data referida;

    f) Nos demais casos, o valor da respetiva contraprestação.

    2 - Nos casos das alíneas a), b) e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.


    [...]

    5 - O disposto no n.º 2 não é aplicável se for feita prova de que o valor de realização foi inferior ao ali previsto.

    6 - A prova referida no número anterior deve ser efetuada de acordo com o procedimento previsto no artigo 139.º do Código do IRC, com as necessárias adaptações.
    "

    Se venderam por 10 o que valia 26, considerando que são 4 irmãos (uma vez que 3 venderam ao quarto) o VPT de 3/4 será de 19.500 sendo que a cada um caberá 6.500... que é o valor a declarar, sendo que serão tributados em 50% desse valor... claro que a esse valor de realização devem descontar o valor de aquisição, que é o vpt do imovel à data de constituição da herança... e ainda a atualização monetária, mas o sistema calcula isso tudo.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, replicaz
  8.  # 8

    Excelente explicação, muito obrigado!!!

    Assim já fico com um ideia concreta de como se processa, impostos e valores envolvidos 👍

    Living & learning...
    • PRRM
    • 29 março 2019

     # 9

    Este assunto interessa-me porque tenho duvida semelhante que nunca consegui esclarecer aqui no fórum.

    Colocado por: replicazOlá a todos!
    - Qual o valor que cada um dos 3 irmãos terá que declarar como mais-valias no IRS?


    Na minha opinião não há mais valias. Se têm um bem que vale 1/4 de 26.000 e vendem o bem por 1/4 de 10.000, que mais valia poderão ter?
    Se vendessem precisamente por 1/4 de 26.000 teriam mais valia nula, e só para valores superiores é que começam a ter mais valia.

    Colocado por: NTORION
    Se venderam por 10 o que valia 26, considerando que são 4 irmãos (uma vez que 3 venderam ao quarto) o VPT de 3/4 será de 19.500 sendo que a cada um caberá 6.500... que é o valor a declarar, sendo que serão tributados em 50% desse valor... claro que a esse valor de realização devem descontar o valor de aquisição, que é o vpt do imovel à data de constituição da herança... e ainda a atualização monetária, mas o sistema calcula isso tudo.


    Se bem li, o nº 5 anula o nº 2 que neste caso é o que se aplica (o valor de realização foi de 10.000). Neste caso o valor a tributar serão sobre os 2500 e não sobre os 6.500 Estarei errada?
  9.  # 10

    Hum..... se é assim, estaremos então a entrar no domínio das menos-valias?
    Ou no caso concreto não se aplica...


    As menos-valias são, essencialmente, o prejuízo que resulta da venda ou troca de um ativo abaixo do seu preço de compra. Isto é, são consideradas menos-valias as perdas sofridas relativamente a elementos do ativo mediante transmissão onerosa, qualquer que seja o título por que se opere.
  10.  # 11

    Colocado por: PRRMSe bem li, o nº 5 anula o nº 2 que neste caso é o que se aplica (o valor de realização foi de 10.000). Neste caso o valor a tributar serão sobre os 2500 e não sobre os 6.500 Estarei errada?


    O 5º anula o 2º se fizer a prova prevista no 6º... o que ng faz, aliás houve aqui recentemente uma discussão sobre isso.



    Colocado por: PRRMNa minha opinião não há mais valias. Se têm um bem que vale 1/4 de 26.000 e vendem o bem por 1/4 de 10.000, que mais valia poderão ter?


    Errado, têm um bem em que o estado fixa o valor minimo para tributação. Mas a mais ou menos valia é apurada pela diferença entre a compra e a venda... a venda o estado fixou o valor minimo em 26k, o valor de compra o user não disse, se for acima dos 26k é de facto uma menos valia, se for abaixo dos 26k provavelmente será mais valia (dependendo do valor a atualizar pela moeda)... mas há 10 anos os edifícios ainda não tinham sido reavaliados pelo que tenho dúvidas...
    • PRRM
    • 29 março 2019 editado

     # 12

    Colocado por: NTORION

    O 5º anula o 2º se fizer a prova prevista no 6º... o que ng faz, aliás houve aqui recentemente uma discussão sobre isso.



    Sabe em que topico foi? Gostaria de ler.
    E como assim ninguém faz prova? Se houver um comprovativo de transferencia da pessoa tal para a pessoa tal, é uma prova não? Penso até que para pagamentos abaixo do valor de 3000€ não é preciso apresentar prova.

    Colocado por: NTORION

    Errado, têm um bem em que o estado fixa o valor minimo para tributação. Mas a mais ou menos valia é apurada pela diferença entre a compra e a venda... a venda o estado fixou o valor minimo em 26k, o valor de compra o user não disse, se for acima dos 26k é de facto uma menos valia, se for abaixo dos 26k provavelmente será mais valia (dependendo do valor a atualizar pela moeda)... mas há 10 anos os edifícios ainda não tinham sido reavaliados pelo que tenho dúvidas...


    Acho que está a fazer mal as contas. Se for acima dos 26000 é maior valia. Houve ganhos. Se for abaixo dos 26000 é que há menor valias. Houve perda.

    E o valor mínimo não são 26.000k, já que o 5º anula o 2º artigo (que fala no valor patrimonial)

    O valor inicial de compra não entra nas contas, porque foi a falecida(o) que o pagou, e a ter mais ou menos valias sobre isso, seriam do falecido.
    Neste caso os irmãos herdaram um bem, e estão a vender a sua parte por 2500€ cada um. Não vejo motivo para pagarem um imposto sobre 6.500, tendo tido apenas uma receita de 2.500€.

    Pelo menos da forma como estou a interpretar a lei, fruto também do que tenho pesquisado.
  11.  # 13

    PRRM,

    Não se confunda, nem confunda os outros, leia o que escrevi com atenção, qq coisa posso tentar esclarecer.

    Existe sempre um preço de aquisição, que normalmente é o VPT do imóvel à data de constituição da herança e neste caso até aposto que é abaixo dos 26k.

    Relativamente à prova, ela tem de ser feita antes da venda, de acordo com o Art. 139º do CIRC. Não é como quer.
    • PRRM
    • 29 março 2019 editado

     # 14

    Vamos por partes, não se trata de confundir os outros.

    Colocado por: NTORION
    o valor de compra o user não disse, se for acima dos 26k é de facto uma menos valia, se for abaixo dos 26k provavelmente será mais valia


    Imagine que esse tal preço de aquisição, ficou definido em 20k.
    Está abaixo dos 26k portanto na sua interpretação há mais valia.
    Mas mais-valia de quê?
    1/4 de 2000k são 5k. Um irmão vendeu por 2.5k. Tem mais-valia como?
    Sabe o que são mais-valias? Eu compro uma casa por 100k vendo por 120k, tenho mais valia de 20k (salvo outras deduções), e é sobre estes 20k que terei de pagar imposto. Sobre as mais-valias.

    Quanto ao valor de aquisição: No casa pronta informaram-me que pode ser feito tudo em conjunto: Partilhas e transações entre herdeiros.
    Se todos os herdeiros estiverem de acordo em determinado valor para o bem a partilhar, ou seja, se entre eles concluirem que determinado bem vale um valor e depois dividirem/transacionarem com base nesse valor, será esse o tal valor de aquisição. O VPT não é mais do que um valor de referência.

    Poderá pensar-se que assim era um regabofe! Mas não, porque o estado nunca fica a perder. Um dia, um dos irmãos que ficou com a casa, e a queira vender, então o valor de compra, será esse tal valor de aquisição, e vai ter de pagar mais valias sobre ele (ou deduzi-las caso opte pela compra de outro imóvel) que resultam na diferença entre o valor que a vende, menos o valor de aquisição. (Estou a assumir que são mais valias, admitindo que a venderá por valor superior ao de aquisição)

    Este tema não é fácil, daí ainda não ter tratado do meu caso, pois interpreto as coisas de uma forma, e depois leio comentários como o seu em que não me deixam certeza sobre isto.
  12.  # 15

    Lá está, agora a minha dúvida centra-se exactamente em definir o tal "valor de aquisição".
    Todos os irmãos herdaram a casa, logo não houve aquisição.

    Na falta desse valor, toma-se como referência o VPT, é isso?
    Nesse caso, se o VPT fosse 100k e os irmãos concordassem em vender por 10k (valor simbólico, familia e tal...), quem vende recebe 1/3 (3.333), mas fica sujeito a mais-valias(?) sobre ~21.600?

    Será algo assim?

    VPT (finanças): 100 000
    VPT 3/4: 75 000
    VPT a cada irmão: 25 000

    Valor venda: 10 000
    Lucro individual (1/3): 3 333

    A declarar: 21 667

    (Obrigado pela paciência! Este tipo de assuntos tem tantas nuances que não é nada fácil...)
    • PRRM
    • 29 março 2019

     # 16

    Não queria alongar-me a responder porque não queria desviar a atenção do Ntorion em responder ao meu post, mas adiante.

    Replicaz:
    - Houve partilhas há 10 anos? Ou seja, tem esse documento? Já procurou a ver quais os valores que lá constam?
    - Quando é que foi feita a escritura do imóvel, em nome do irmão que pagou as outras 3 partes?
    - Se isso foi há 10 anos, não percebo porque está preocupado agora com este próximo IRS.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: replicaz
  13.  # 17

    Houve partilhas há 10 anos? Ou seja, tem esse documento? Já procurou a ver quais os valores que lá constam?

    > Sim, há 14 anos tanto quanto sei. Vou pedir para me darem essa informação 👌

    Quando é que foi feita a escritura do imóvel, em nome do irmão que pagou as outras 3 partes?

    > Foi feita em Novembro ou Dezembro passado, não sei ao certo a data, mas foi recente.

    Se isso foi há 10 anos, não percebo porque está preocupado agora com este próximo IRS.

    > Foi recente.
    > A informação que me deram foi que os irmãos que venderam teriam que declarar o lucro da venda no IRS este ano.

    Obrigado.
    AR
    • PRRM
    • 29 março 2019 editado

     # 18

    Tem mesmo de consultar esse documento, ou seja, o registo que foi feito. Para os irmãos venderem agora o bem, é porque este lhes foi transmitido há 14 anos (não basta ser herdeiro) e isso teve de ficar registado na altura.
    >"A informação que me deram foi que os irmãos que venderam teriam que declarar o lucro da venda no IRS este ano"
    Na minha opinião eles podem não ter tido sequer lucro com esta venda.
    A menos que, nunca tenham feito a partilha da herança e só a tenham feito agora, e fizeram logo a escritura a seguir.
    Isto pode ter acontecido.
  14.  # 19

    Certo, vou obter essa documentação e assim que a tiver partilho aqui. Assim será mais fácil para todos :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PRRM
  15.  # 20

    Colocado por: PRRMImagine que esse tal preço de aquisição, ficou definido em 20k.
    Está abaixo dos 26k portanto na sua interpretação há mais valia.
    Mas mais-valia de quê?
    1/4 de 2000k são 5k. Um irmão vendeu por 2.5k. Tem mais-valia como?


    Colocado por: NTORION2 - Nos casos das alíneas a), b) e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.


    Pq o definido é que se considera 26k, pq posso apostar que não verificaram os requisitos do 139º. portanto independentemente de terem vendido por 10 ou por 20, o estado considera 26 (é claro que há lapsos, e podem nem ser detetados). Então existe a mais valia entre os 26-20.

    Colocado por: PRRMSabe o que são mais-valias? Eu compro uma casa por 100k vendo por 120k, tenho mais valia de 20k (salvo outras deduções), e é sobre estes 20k que terei de pagar imposto. Sobre as mais-valias.
    Sei perfeitamente o que são. Você é que ainda n entendeu a questão.



    Colocado por: PRRMQuanto ao valor de aquisição: No casa pronta informaram-me que pode ser feito tudo em conjunto: Partilhas e transações entre herdeiros.
    Se todos os herdeiros estiverem de acordo em determinado valor para o bem a partilhar, ou seja, se entre eles concluirem que determinado bem vale um valor e depois dividirem/transacionarem com base nesse valor, será esse o tal valor de aquisição. O VPT não é mais do que um valor de referência.


    Correto, quanto a mim é uma lacuna na lei, ou no limite uma lacuna no cruzamento de dados na AT, tou farto de explicar esse truque neste forum, quem quer aprende, quem não quer... por isso o ideal é sempre atribuir valores na partilha bem superiores ao VPT por forma a defender uma futura venda.

    Colocado por: replicaztoma-se como referência o VPT, é isso?


    tomam o vpt de há 10 anos, na altura da herança (supondo que nem houve partilha da mesma).

    Pelo que li, n deve ter havido partilha anteriormente, até pq falou que o cabeça de casal pagaga o imi anual....

    Replicaz, no seu exemplo tb n está bem, está a deduzir o valor de venda ao VPT ( que nem percebi qual é).

    A formula é simples, ao preço de venda/VPT atual (ao maior dos dois) você deduz os custos de aquisição (no seu caso será provavelmente o vpt na altura da herança, que ainda pode ser "aumentado pelo coef. correção da moeda)...

    Agora o melhor método é de facto fazer as partilhas e atribuir valores superiores aos bens como o exemplo do PRRM, eu só n sei se n faria primeiro as partilhas e só depois a venda das partes...
 
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