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1. • Bviana
   • 20 abril 2019

    # 1

   Boa noite,
   Procurei na net resposta a esta questão sem sucesso. Alguém me pode esclarecer?
   Tenho um imóvel em regime de propriedade horizontal em Lisboa com as seguintes características: dois pisos com grandes dimensões e duas entradas para a rua distintas, isto é com número de polícia distinto (165 e 165-A). A fracção inclui igualmente 5 espaços de estacionamento na garagem. O prédio tem 20 anos.
   
   Gostaria de saber se é possível converter a fração de forma que cada um dos pisos ficasse em co-propriedade indivisa. Dado que um dos pisos é bastante maior e não está a ser utilizado por mim, esta conversão em indiviso permitir-me-ia vendê-lo sem ter de abdicar da totalidade do imóvel.
   A fracção passaria a ser propriedade minha conjuntamente com um outro proprietário. Será que há disposições legais para esta opção?
   
   Agradeço desde já a vossa ajuda nesta matéria.
2. • Palhava
   • 20 abril 2019

    # 2

   E há mais fracções no edifício?
   Ou seja, há algum condomínio constituído?
3. • Bviana
   • 20 abril 2019

    # 3

   Sim, é um prédio constituído em condomínio com vários condóminos. A minha fracção é a maior.
4. • size
   • 20 abril 2019

    # 4

   Colocado por: Bviana
   
   Gostaria de saber se é possível converter a fração de forma que cada um dos pisos ficasse em co-propriedade indivisa. Dado que um dos pisos é bastante maior e não está a ser utilizado por mim, esta conversão em indiviso permitir-me-ia vendê-lo sem ter de abdicar da totalidade do imóvel.
   A fracção passaria a ser propriedade minha conjuntamente com um outro proprietário. Será que há disposições legais para esta opção?
   
   

   
   
   Impossível, extinguir a PH para propriedade indivisa de forma que cada piso fique juridicamente individualizado.
   Poderá sim, (talvez) alterar, fisicamente a PH, de forma que cada piso constitua uma fração autónoma.
5. • Palhava
   • 20 abril 2019 ^editado

    # 5

   Colocado por: BvianaSim, é um prédio constituído em condomínio com vários condóminos. A minha fracção é a maior.

   
   
   Creio que eventualmente possa conseguir-se com o auxílio de um arquitecto e apresentando um projecto de alterações na Câmara municipal respectiva.
   Em assembleia de condóminos do prédio tem de ser aprovada por unanimidade e com a presença de todos os condóminos, a alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal do edifício.
6. • Bviana
   • 20 abril 2019

    # 6

   Agradeço os vossos esclarecimentos. É portanto impossível converter uma PH em regime indiviso - creio que o contrário seria possível mas não é a minha situação.
   Resta-me a solução, como me sugerem Palhava e Size, de apresentar um projecto à CML, alterar o título constitutivo da PH que deverá ser aprovado unanimemente pelos condóminos e fazer nova escritura.
   É um projecto ambicioso.
7. •  
     ADROatelier
   • 22 abril 2019

    # 7

   Bviana,
   é possivel converter a Propriedade Horizontal em Propriedade Total.
   Se o fizesse, porém, não corresponderia ao que pretende, pois não poderia vender apenas uma parte dessa propriedade.
   
   Quando o prédio é todo de um proprietário, é mais fácil de alterar a PH, naturalmente.
   Quantos proprietários existem?
   
   

   Colocado por: BvianaAgradeço os vossos esclarecimentos. É portanto impossível converter uma PH em regime indiviso - creio que o contrário seria possível mas não é a minha situação.
   Resta-me a solução, como me sugerem Palhava e Size, de apresentar um projecto à CML, alterar o título constitutivo da PH que deverá ser aprovado unanimemente pelos condóminos e fazer nova escritura.
   É um projecto ambicioso.
8. •  
     happy hippy
   • 22 abril 2019

    # 8

   Colocado por: BvianaBoa noite,
   Procurei na net resposta a esta questão sem sucesso. Alguém me pode esclarecer?
   Tenho um imóvel em regime de propriedade horizontal em Lisboa com as seguintes características: dois pisos com grandes dimensões e duas entradas para a rua distintas, isto é com número de polícia distinto (165 e 165-A). A fracção inclui igualmente 5 espaços de estacionamento na garagem. O prédio tem 20 anos.
   
   Gostaria de saber se é possível converter a fração de forma que cada um dos pisos ficasse em co-propriedade indivisa. Dado que um dos pisos é bastante maior e não está a ser utilizado por mim, esta conversão em indiviso permitir-me-ia vendê-lo sem ter de abdicar da totalidade do imóvel.
   A fracção passaria a ser propriedade minha conjuntamente com um outro proprietário. Será que há disposições legais para esta opção?
   
   Agradeço desde já a vossa ajuda nesta matéria.

   
   
   Meu (minha) estimado (a), grassa neste seu desiderato uma grande confusão, com uma solução que - pese embora, prima facie, legalmente exequível - , lhe iria criar certamente maiores confusões... que importam evitar. Se julguei compreender, estamos perante um prédio com dois pisos e duas fracções, devidamente individualizadas, cada uma abrangendo a totalidade de cada piso, havendo-se outrossim, ambas aquelas servidas com saída directa para a via pública, e que, em face da área por si detida, a pretende dividir, criando uma separação física, com vista à posterior alienação de uma das partes.
   
   Primeira questão: É possível anular a propriedade horizontal? Sim... contanto tal desiderato resulte da aquiescência de todos os consortes. Desta sorte, converter-se-ia o regime da PH no regime da compropriedade, aplicando-se a regras deste instituto. A compropriedade é regulada nos art. 1403º e ss do CC. Diz-se portanto que há compropriedade, ou propriedade em comum, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa. Se os comproprietários não acordarem no uso da coisa comum, a qualquer deles é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito. Importa também saber que o comproprietário tem direito de preferência na venda da quota de qualquer um dos outros comproprietários. Isto é se, por exemplo, três pessoas forem proprietárias, em conjunto, de uma mesma coisa, e se, uma dessas pessoas resolver vender a sua quota, os restantes gozam do direito de preferência na compra. Mais, o comproprietário ocupa o primeiro lugar de todos os preferentes que eventualmente existam.
   
   Relativamente às despesas de conservação e fruição da coisa comum, os comproprietários devem contribuir na proporção das suas quotas. Deve ser no entanto esclarecido que nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão. Isto quer dizer que, qualquer pessoa que seja comproprietária, pode resolver deixar de o ser. Como? Haverá então duas hipóteses: ou os proprietários se entendem amigavelmente ou interpõem uma acção em tribunal. Tal acção denomina-se mesmo Acção de Divisão de Coisa Comum. Em termos gerais, o comproprietário interpõe uma acção contra os restantes comproprietários, declarando que pretende por termo à comunhão. De seguida são fixadas as quotas de cada comproprietário. Se a coisa se poder dividir é simples: divide-se. Quando a coisa não se pode dividir, é agendada uma conferência de interessados (espécie de reunião entre os comproprietários). A conferência terá em vista o acordo dos interessados na respectiva adjudicação a algum ou alguns deles, preenchendo-se em dinheiro as quotas dos restantes. Funciona como se um dos comproprietários comprasse as quotas dos restantes. Na falta de acordo sobre a adjudicação, é a coisa vendida, podendo os consortes concorrer à venda. Ou seja, se os comproprietários não se entenderem, a coisa é colocada à venda. Todavia, nesta fase, ainda os comproprietários podem optar por comprar.
   
   É uma solução avisada? Não, de todo! Converter um prédio já constituído em regime de propriedade horizontal em compropriedade não será de aconselhar porquanto, como resulta da letra da lei, ninguém pode ser obrigado a permanecer na indivisão. A lei, considerando os inconvenientes da indivisão, consagra, expressamente, o direito dos comproprietários a modificarem o estatuto real da compropriedade. Rodrigues Bastos, in “Notas ao Código Civil” comentário ao art. 1412º do CC, ensina: “O nº 1 corresponde ao princípio fundamental, reconhecido pelo direito romano, segundo o qual “in communione nemo compellitur in vitus detineri” (…). A cessação da indivisão, por acordo entre todos os comproprietários pode verificar-se por vários modos: divisão da coisa, sua venda ou doação a uma ou mais pessoas, etc. Faltando o acordo de todos os participantes a lei indica como via normal para fazer cessar a comunhão, a divisão, que pode ser in natura ou divisão do preço. Segundo a doutrina dominante o direito de cada um dos participantes fazer cessar a comunhão é considerado um direito potestativo”, através da divisão da coisa comum.
   
   Que outra solução? Manter o prédio no seu actual regime de propriedade horizontal e intentar a divisão da sua fracção nos precisos termos preceituados no nº 3 do art. 1422º-A do CC. Orá, segundo este, "Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição". Atente-se que a lei não exige a unanimidade, isto é, que todos votem favoravelmente, apenas bastando que ninguém vote contra, valendo o silêncio (abstenção de voto) como vontade declarativa (cfr. art. 218º CC).
   
   Para tanto, resulta do nº 4 que "Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo", e no subsequente que, "A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador
   no prazo de 30 dias". No entanto, atente-se que não se tem esta "autorização" por bastante, porquanto, tal desiderato só se poderá concretizar se a separação respeitar as regras preceituadas nos art. 1414º e 1415º do CC.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Bviana
9. • Bviana
   • 23 abril 2019

    # 9

   Estimado Happy hippy,
   Na realidade o prédio tem quatro andares e 7 condóminos dos quais faço parte. Nesse prédio existe uma fração, a minha, chamemos-lhe B, constituída por dois pisos distintos, cada um com saída directa para a via pública. Estes pisos não são individualizados mas pertencem à fracção B. Cinco espaços de parqueamento na garagem constam igualmente da fracçåo B que tem aproximadamente 300 mq.
   
   Gostaria de alienar uma parte da fracção, ou seja, um dos pisos. Mas prevejo grandes dificuldades jurídicas e outras...
   
   Obrigada pela sua atenção.
10. •  
      ADROatelier
    • 23 abril 2019

     # 10

    Antes das dificuldades juridicas, crê que conseguiria a aprovação dos restantes condóminos?
11. • Bviana
    • 23 abril 2019

     # 11

    Acho que encontraria dificuldades ADROatelier, mas se fosse só esse o obstáculo ia para a frente.
    A fracção consta de dois pisos que já estão perfeitamente independentes fisicamente entre si, e que podiam perfeitamente ser considerados duas PH distintas à partida.
    O prédio ocupa uma esquina e tem uma altura de 4 andares que dão para a via principal e de 6 no outro que dá para um rua em declive. A minha fracção, ie os dois pisos, dão para esse lado do prédio equivalente a um primeiro e segundo andares altos.
12. •  
      ADROatelier
    • 23 abril 2019

     # 12

    Bviana,
    Que confusão para aí vai.
    
    Pode alterar a PH existente, de modo a contemplar "o nascimento" de mais uma fracção.
    É preciso analisar a docmentação e o edificio existente com rigor, compreende?
    
    Não existem PH's dentro de PH's. Existem fracções.
    O ideal seria mesmo consultar um técnico que a assessorar do melhor modo.
13. • size
    • 23 abril 2019

     # 13

    Colocado por: Bviana
    A fracção consta de dois pisos que já estão perfeitamente independentes fisicamente entre si, e que podiam perfeitamente ser considerados duas PH distintas à partida.
    

    
    
    Quando muito, 2 frações autónomas distintas, não 1 PH. É impossível transformar esses 2 pisos, numa PH no interior de outra PH (restantes frações)
    Poderá tentar dividir essa fração B em 2 frações autónomas distintas.
14. •  
      ADROatelier
    • 23 abril 2019

     # 14

    Bviana,
    não essa a questão.
    A questão é que se não obtiver a autorização dos restantes condóminos, tudo o resto fica invabilizado, compreende?
    
    

    Colocado por: BvianaAcho que encontraria dificuldades ADROatelier, mas se fosse só esse o obstáculo ia para a frente.
    

    Concordam com este comentário: Palhava
15. • Palhava
    • 23 abril 2019 ^editado

     # 15

    Colocado por: ADROateliercrê que conseguiria a aprovação dos restantes condóminos?

    
    Sem esta aprovação por unanimidade e na presença de todos os condóminos, não conseguirá levar a empreitada por diante.É uma imposição da legislação.

    Concordam com este comentário: ADROatelier
16. • Bviana
    • 23 abril 2019

     # 16

    Compreendo perfeitamente e não existe confusão nenhuma.
    O meu objectivo seria dividir a fracção B em duas distintas como já esclareci. É possível que não tenha usado os termos justos mas a ideia é essa desde o início.
    NÃo sei se irei à frente com esse projecto, visto as dificuldades inerentes a tal transformação.
    Agradeço sinceramente o vosso contributo nesta matéria que me permite ter uma ideia mais clara do assunto.
17. • Palhava
    • 23 abril 2019

     # 17

    Colocado por: Palhava
    Sem esta aprovação por unanimidade e na presença detodosos condóminos, não conseguirá levar a empreitada por diante.É uma imposição da legislação.
18. •  
      happy hippy
    • 24 abril 2019

     # 18

    Colocado por: BvianaEstimado Happy hippy,
    Na realidade o prédio tem quatro andares e 7 condóminos dos quais faço parte. Nesse prédio existe uma fração, a minha, chamemos-lhe B, constituída por dois pisos distintos, cada um com saída directa para a via pública. Estes pisos não são individualizados mas pertencem à fracção B. Cinco espaços de parqueamento na garagem constam igualmente da fracçåo B que tem aproximadamente 300 mq.
    
    Gostaria de alienar uma parte da fracção, ou seja, um dos pisos. Mas prevejo grandes dificuldades jurídicas e outras...
    
    Obrigada pela sua atenção.

    
    
    Estou esclarecido. O seu desiderato é perfeitamente exequível aplicando-se aqui o preceituado no nº 3 do art. 1422º-A do CC. Para tanto, deverá sujeitar a matéria em sede plenária, procurando sensibilizar os seus consortes para os benefícios, nomeadamente para o facto de que, com mais uma fracção, implicará esta num necessário recalculo das respectivas proporcuionalidades, pelo que, as percentagens ou permilagens daqueles diminuirão, incidindo directamente no valor das comparticipações mensais...
    
    Por outro lado, pode e deve esclarecer aqueles que, enquanto parte interessada neste desiderato, suportará na integra, todas as despesas associadas à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Aqui importa ressalvar que, esta seria sempre uma obrigação sua!
    
    Finalmente, pode ainda ressalvar que esta divisão da sua fracção, nenhum prejuízo trará para a comunidade condominial. Haverão certamente novos e mais moradores, porém, haver-los-à igualmente se decidir alienar metade da sua quota, criando um regime de compropriedade dentro da sua fracção autónoma. Neste caso, à sua fracção (e só a esta), aplicar-se-iam as já citadas regras da compropriedade, sendo que neste concreto, ter-se-iam irrelevantes o assentimento dos seus vizinhos...
    
    Mas ressalvo, esta ultima será uma solução a evitar, excepto se conhecer muito bem os prós e contras, os benefícios e os constrangimentos desta. Comece pois por produzir méritos bastantes para convencer os demais consortes do capacidade do seu desiderato (divisão da fracção)
    
    

    Colocado por: Palhava
    Sem esta aprovação por unanimidade e na presença detodosos condóminos, não conseguirá levar a empreitada por diante.É uma imposição da legislação.

    Concordam com este comentário:ADROatelier

    
    
    Meu estimado, releia com a devida acuidade o meu primeiro escrito, porquanto, labora o sua opinião em manifesto e involuntário erro. Para se lograr a divisão, a lei não exige, nem a presença de todos, nem a unanimidade...

    Concordam com este comentário: ADROatelier

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, zed, Bviana
19. • Bviana
    • 30 abril 2019

     # 19

    Estimado Happy hippy, agradecia que me esclarecesse como poderia « alienar metade da minha quota criando um regime de compropriedade».
    Será que se refere àquilo a que chamei, provavelmente erradamente, regime de propriedade indivisa?
20. •  
      happy hippy
    • 7 maio 2019

     # 20

    Colocado por: BvianaEstimado Happy hippy, agradecia que me esclarecesse como poderia « alienar metade da minha quota criando um regime de compropriedade».
    Será que se refere àquilo a que chamei, provavelmente erradamente, regime de propriedade indivisa?

    
    
    Meu (minha) estimado (a). Se se referia apenas à propriedade havida em sua posse, tinha-se perfeitamente correcta tal afirmação e, pese embora se tivesse também exequível tal regime extensível a todo o prédio, não colheria certamente o almejado vencimento, junto dos demais consortes, nem seria outrossim a solução mais avisada...
    
    ... como poderá não o ser para a sua fracção, em face de constrangimentos vários, desde logo, a dificuldade de alienar metade (ou outra parte do todo) da sua quota, quando o promitente-comprador careça de recorrer ao crédito hipotecário, até à dificuldade em aquele perceber de plena consciência, como funciona o regime de compropriedade.
    
    Desta sorte, não obstante a si lhe caiba, em consciência, tomar as suas opções, em função da sua melhor razão e saber, permita-me aconselhar que comece por ponderar a divisão.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Bviana