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  1.  # 81

    viva ao spread, aos taxas fixas, e outros tantos dogmas
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  3.  # 82

    Eu fiz taxa fixa em Março e tenho uma taxa fixa de 2,4% sem cross seling. Quem não é a favor da taxa fixa solicitava que confirmasse a média da euribor desde a sua existência. Porque isso de indo juntar e indo amortizar é uma realidade pouco provável para a maioria das familias portuguesas
    • eu
    • 18 Maio 2019

     # 83

    Colocado por: Gomes.Quem não é a favor da taxa fixa solicitava que confirmasse a média da euribor desde a sua existência

    O passado da taxa não é um indicador fiável sobre o futuro. Tudo pode acontecer, desde taxas próximas de zero durante décadas até taxas de 5% esporadicamente.

    Mas 2,4% de taxa fixa não é mau de todo. E assim fica descansado.
  4.  # 84

    o “Sr.Silva” contraíu um crédito de 100 000€ em janeiro de 2008, a 30 anos, com um spread de 0,8% e Euribor a 12M

    no primeiro ano a TAN foi de 5,593% (euribor a 4,793%) e a primeira prestação cerca de 590€ (capital, juros e seguro)

    com a euribor existente, e assumindo que a partir de janeiro de 2020, a euribor sobe pada 1% e assim fica (para efeitos de simulacao) teremos:

    Opção A: pagar a 30 anos a prestação, sem amortizações.... 42000€ de juros e seguro

    hoje deveria ao banco ainda 68478€

    Opção B: fixar um valor fixo mensal (no caso 650€) e amortizar sempre que acumula 1000€ (a euribor baixou, pagando menos ao banco, mas manteve-se os 600€) não foram considerados aumentos anuais.

    o crédito fica pago em jan/2024 (16 anos... pouco mais metade do contrato inicial) com um total de 24000€ de juros e seguro,

    hoje deveria ao banco ainda 35619€

    se o Sr Silva tivesse optado por um taxa fixa na altura... vamos assumir de 3% (um valor simpático...)
    pagaria o crédito até ao fim, e hoje, ainda deveria 72004€ ao banco.
    continuava com a sua prestação constante de 400 e qq coisa euros, que entretanto já tinha subido um pouco, porque estava mais velho, e o capital em dívida não diminuía significativamente.



    alguém que hoje faça um crédito, sem garantir-se a si próprio que em condições normais (sem desemprego, doença ou divórcio) não consegue suportar um aumento de 1 ou 2% de aumento do indexante, deverá ter atenção.

    a maioria das famílias portuguesas, falta lhe “alguma” literacia financeira, alguns tópicos por este fórum serão uma amostra - e quem por aqui anda, pergunta, questiona, etc... o problema são os outros todos ou que não perguntam ou perguntam no banco ;)

    cada caso é um caso e o que pode servir para uma família, pode não servir para outra....e uma poupança de 10 ou 15€ por mês, poderá ser o suficiente para tirar alguma coisa a um contrato

    no exemplo acima, se em vez dos 650, for considerado 589€ mensais (o valor da primeira prestação) iria ter o contrato pago em nov/2025 (18 anos), devendo há data de hoje 42717€

    este cenário é aquele em que as euribor descem, existe folga no orçamento familiar e muitas famílias arranjam despesas adicionais/consumo,

    no cenário actual, com uma provável subida (dado que estão negativas) das euribor, é mais difícil a previsão ou comparação com a taxa fixa, mas se o Gomes ou alguém com taxa fixa já com algum tempo quiser disponibilizar os valores do montante, prazo e TAN pode se fazer a conta de quanto já deveria a menos no caso de estar com o taxa variável até ao dia de hoje.
    • nmex2
    • 18 Maio 2019 editado

     # 85

    o Sr. Silva, tendo uma máquina do tempo, voltou a 2008 e disse que queria um taxa fixa com uma TAN de 2,4% ... ficou com uma prestação mais simpática de 406€ no primeiro mês, e hoje ainda deve 70098€ ao banco, pagando 415€ por mês (devido à idade/dívida) e aumentando um pouco :)

    o Sr. Silva e sua mulher, tinham 30 anos em 2008, e terão 60 quando terminarem o crédito.
    •  
      luisDS
    • 19 Maio 2019 editado

     # 86

    Colocado por: Gomes.Eu fiz taxa fixa em Março e tenho uma taxa fixa de 2,4% sem cross seling. Quem não é a favor da taxa fixa solicitava que confirmasse a média da euribor desde a sua existência. Porque isso de indo juntar e indo amortizar é uma realidade pouco provável para a maioria das familias portuguesas


    "nos ultimos 10 anos a média euribor está em quanto ?. 3,50 mais spread?" by smart

    Agora percebi porque é que gostam tanto de taxa fixa!!!
    Em vez de procurarem valores e fazerem contas preferem atirar valores para o ar!!!
    Surpreendam-se com a realidade:
    https://www.pordata.pt/Portugal/Taxas+de+juro+indexantes-2322
    A Euribor foi criada em 1999 e desde esse ano até Dezembro de 2018 a média foi: 1,99%
    No final de 2019 a média de sempre será de 1,89%
    A média dos últimos 10 anos, caro Smart foi de 0,58%!!! E no final de 2019 a média dos últimos 10 anos será de 0,45% Portanto básicamente na sua cabeça foi 7 vezes mais do que a realidade!!! Assim consigo perceber perfeitamente o porquê de defenderem tanto as taxas fixas...

    O Sr. Gomes tem a sua lógica. Os 2,4% são de facto inferiores à média de sempre + spread. Agora o Sr. Smart... não fez jus ao nome!!
    Concordam com este comentário: smart
    Estas pessoas agradeceram este comentário: smart
  5.  # 87

    Pode fazer o teste vivendo em arrendamento entre seis meses a um ano.
  6.  # 88

    Colocado por: luisDSMarço

    Humm...
    concordo
    não fui consultar o gráfico mas é verdade a media desde sempre anda nessa ordem dos 1.89%.
    erro meu
    deveria ter confirmado em vez de falar de cor...pelo que retrato, não quero induzir ninguém em erro
    mas o que eu digo é que contratei este ano a 1.80%. a 30 anos
    e prefiro pagar este acréscimo de 1.80 por 30 anos em relação a estar a 0 ou menos do que isso, pois não baixará mais e mesmo que baixe, tenho duvidas que os bancos suportem a taxa negativa.
    Digo mais...o banco Bankinter está a vender a taxa swap a 30 anos a 0.98%, tem é seguros caros...
    Pelo que interpreto, será preferível a taxa variavel, do que pagar mais 0,98% e fixar a taxa pelos 30 anos ...
    na minha opinião é um absurdo, no caso de não ter intenções de despachar a casa nos proximos anos.....
    respeito as outras
    retrato-me
  7.  # 89

    a “Sra Maria” foi ontem ao banco, vai comprar casa mais o seu “Manel” para a semana, pede 100 000€ e lendo os comentários do fórum, foi fazer contas para casa
    tem ambos 30 anos, pretendem empréstimo de 100 000€ a 40 anos, e foi lhes proposto várias opções, e e lá fizeram as suas contas:

    opção A: taxa fixa com 2,4% de TAN a 40 anos
    primeira prestação 340€ (capital, juros e seguro), subindo um pouco ao longo dos anos devido ao seguro
    termina o contrato em mai-59 com 77500€ pagos de juros e seguro

    opção B: taxa variável com spread de 1,2% e Euribor 12M
    (e começaram a traçar cenários.l.) definindo que tem disponível para pagar por mês os 340€ que o taxa fixa lhe assegura, mais um incremento anual de 2% ao ano (6€ adicionais por mês, a casa ano)

    cenario 1: euribor fica neste valor negativo durante o primeiro ano e depois sobe para 1% constantes ao longo dos restantes 35 anos (simplificando para ilustrar)
    termina o contrato em jan-48 (29 anos) com 46000€ pagos de juros e seguro

    cenario 2: a euribor mantém se assim negativa por 5 anos e depois sobe pada 1% constantes
    termina o contrato em ago-46 (27 anos) com 37200€ pagos em juros e seguro

    opção C: tentando precaver-se do futuro, estabelecem que poderão tentar fixar o valor mensal em 400€ (que é bem menos do que pagam hoje com a casa alugada) e mantendo o incremento de 2% ano (8€ mensais ), voltam a simular o cenário 1 e 2

    cenario 1: contrato termina fev-42 (23 anos) com 33700€ de juros e seguros pagos

    cenario 2: contrato termina fev-41 (22 anos) com 27000€ de juros e seguros pagos

    como não contavam pagar a casa tão cedo (52 anos em vez dos 70) definem que vão colocar de lado, todos os meses a partir do momento que tenham a casa paga, o valor fixo que tiravam por mês, para a casa, como ainda tivessem a dívida (por essa data já seriam 584€ , devido aos incremento dos 2% (não leva em conta a influência cia da inflação)

    no cenário 2 da opção C, no 40 aniversário do contrato (mai-59) teriam acumulado 135 300€ (sem considerar inflação).

    o que deverá fazer a Maria mais o seu Manel?
  8.  # 90

    Bom Dia,

    Penso que as questões já estão todas explicadas de um lado e de outro.
    Não concordo com poupar para amortizar. Acho um erro. Tirar liquidez corrente para despejar num contrato financeiro de longo prazo não faz sentido.
    O mais tempo possível. 100 anos? Boa. É para a vida. E um ativo que deixam á próxima geração.
    Dificilmente as Taxas voltam ao que eram, nem os Bancos nem os Investidores querem novamente falhas de incumprimento. É mau para eles ganharem dinheiro.
    Caso as Taxas disparem, voltamos ao mesmo que já expliquei anteriormente :
    Se o mercado imobiliário cair, e os preços das casas desvalorizarem , quem ganha poder de negociação é o cliente.
    Em caso de renegociação, os bancos vendo o seu ativo que sustenta a hipoteca sem valor, aceitarão quase tudo para manter o cliente em cumprimento das obrigações.
    Caso que não se verifica agora, com os ativos em alta, todos os imoveis que tenham hipótese de transação em alta, é ver os bancos rezar para o cliente entrar em default. Principalmente os imoveis comprados com empréstimos de 10, em zonas que as casas valem 30 ou 40 neste momento.
    O Banco só quer executar a hipoteca, receber os seus montantes a cabeça com juros, e voltar a revolver a divida agora para valores de 30 ou 40.
    Depois, não foram as taxas subir que destruiu as famílias , foram os cortes nos orçamentos familiares e o desemprego em valores históricos.
    Porque uma família que metia 3000 euros limpos em casa ou perto, ter uma prestação de 700 ou 800, é uma decisão racional. Essa história de viverem a cima das possibilidades é uma grande treta.
    o problema foi empregos que davam 20 por mês em 2000, viram só dar 5 em 2005, 2006.
    A oferta do mercado de trabalho em excesso em determinados setores, fez a balança da procura cair para o lado dos empregadores.
    Exemplo:
    No inicio de 2008 , a empresa onde trabalhei chegava a pagar 2000 euros por mês a um programador com determinados requisitos mais regalias, pois o mercado de trabalho não tinha oferta. O poder estava do lado do trabalhador.
    Em 2013 , 2014 os valores já estavam nos 800 euros, pois o mercado estava inundado de jovens programadores, que o faziam desde o secundário já naturalmente, e com sede de criar tudo. O poder passou para o lado do empregador.
    A economia vive sempre na mesma balança em tudo. E tudo é definido por procura e oferta. A necessidade define o valor, a oferta o seu preço.
    E muitas outras profissões passaram pelo mesmo.
    Se a taxa variável subir?
    Bem , mas comprar uma caso com uma obrigação de 30 ou 40 anos é um risco. Não estamos a falar de uma decisão de 5 ou 10 euros.
    Estamos a falar num compromisso financeiro de risco elevado e deve ser encarado como tal.
    Aquilo que concordo com o LuisDS e com a sua explicação, é que ele analisa a melhor rentabilidade tendo em conta esse risco.
    E continuo a dizer, não acredito que os contratos de taxa fixa não possuam salvaguardas de pelo menos extensão do prazo ou incremento de juros adicionais em caso de desregulação do mercado. Os Bancos não andam a dormir.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: desofiapedro
  9.  # 91

    Os casos das pessoas que tenho perto que perderam a casa para além claro de terem perdido emprego etc foi nem terem tentado negociar nada. Deixaram simplesmente de pagar e deixaram o tempo andar... Eu assim que reparar que vou começar a ficar enrascada a primeira coisa que vou fazer é ir ao meu balcão levantar a bandeira antes de entrar em incumprimento.

    Concordo plenamente quando se diz que a última coisa que o banco quer é ficar com o menino nas mãos. A malta pinta os bancos como o bicho papão... não sei quanto a vocês mas eu fui lá pelo meu próprio pé pedir pra ficar agarrada a eles durante 40 anos, assinei os papéis de livre e espontânea vontade... ninguém me obrigou a nada. Às vezes oiço as pessoas a falar como se os funcionários do banco raptassem as pessoas e as obrigassem a comprar casas para as soltar lol
    Concordam com este comentário: Nelhas, eu, luisDS, Tanialexandra
  10.  # 92

    Os bancos não assumem os próprios riscos no caso de taxa fixa. Tal como o Bankinter indica trata-se de uma taxa swap de mercado, o que significa que há outros agentes económicos (bancos de investimento, etc) dispostos a suportar o risco de aumento mediante um prémio, que neste momento será esse tal 0,98% de que falam.
    O grande falha no dogma das taxas fixas, para mim, é mesmo o desemprego. As pessoas dizem "dormir melhor" com a taxa fixa, mas o grande risco, o desemprego, não está coberto!! Ou seja, racionalmente, deveriam continuar a dormir mal na mesma!! É tipo um seguro de vida que não paga se morrer de repente de acidente ou doença maligna, só paga se "morrer de velho"!!
  11.  # 93

    mais uns cenários da Sr.Maria

    com os 400€ mensais, e os 2% de incremento.... e se:

    a euribor subir para 1% no segundo ano e para 2% nos restantes 38 anos?
    contrato termina em jan-45 (26 anos) e terá pago 54600 € de juros mais seguros

    a euribor subir para 1% no segundo ano, depois para 2% no terceiro e depois para 3% nos restantes 37 anos?

    contrato termina em mar-49 (30 anos) e terá pago 85700€ de juros mais seguros : mais 8200€ do que no taxa fica da opção A, mas 10 anos antes, e com 83500€ acumulados de poupança em 40 anos (se continuar a tirar o valor fixo todos os meses do ano 30 ao 40).
  12.  # 94

    Boas Luis,

    Não protege desemprego, nem doença , nem acidente?
  13.  # 95

    Colocado por: NelhasBoas Luis,

    Não protege desemprego, nem doença , nem acidente?


    Eu protejo!! Arranjo seguros para tudo isso e algo mais que seja necessário!! :)
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    • smart
    • 20 Maio 2019 editado

     # 96

    hummm..
    andamos para aqui a misturar taxas com seguros...
    fixar a taxa a 30 anos pagando 1% a mais por essa "segurança", na minha opinião é um excelente negócio, em vez de ficar sujeito á sorte do mercado por 30 anos.
    Até posso perder mas não será muito.
    tal como estou a ser adivinho a dizer que as taxas vão para 3% em 8 anos, outros fazem o mesmo a prevêr que se mantenha a 0 pelo mesmo período.
    a vida é cheia de opções
    cada um escolhe e arrisca, sujeitando-se a deitar na cama que fez.
    1% consigo pagar
    mais 3 % se calhar entrego a casa ao banco e o pior é que nessa altura não se sabe até onde vai ou inverte e cai...é o que dizem os que passaram pelos 5.5% ...
    uma coisa é certa
    a Europa precisa de inflação, para diminuir a divida publica dos estados em percentagem do PIB
    Srº LuisDS, esses seguros são á borlix? pois ...naturalmente tudo se consegue e tudo se paga...
    • smart
    • 20 Maio 2019 editado

     # 97

    .
  15.  # 98

    Boas a todos, não vou conseguir responder a todos, mas tenho lido todos os posts para tentar também compreender um pouco mais sobre as variáveis envolvidas, desde já um muito obrigado a todos.

    Bem no decorrer dos dias, à data deste tópico, decidi entrar em contacto com agências imobiliárias para ver o esquema da coisa, primeiro fui à remax e falei com uma pessoa conhecida aqui na zona e que arranjou casa para o meu irmão. Sinceramente gostamos muito do atendimento, sendo uma pessoa que acaba por nos conhecer percebe as nossas possibilidades.
    Ontem fui à zome e já tinha demonstrado interesse num imóvel deles pelo valor de 110000, mas que acabou por ficar reservado, no entanto decidi ir à loja deles onde me foi recomendado imóveis de 170000 para cima e o género de discurso claramente de vendedor, por exemplo: "Sem olhar para o preço qual gosta mais?" ou "O ideal é marcar já uma visita, vão ver que vão gostar" - esperava mais, sendo que eles já tinham uma ideia do que eu procurava e em que valores.

    Ainda vou a mais algumas, mas até ver este é o feedback.


    Não queria ir mais além dos 120000 por um imóvel, e quanto menos melhor, não somos muito exigentes, só queremos procurar um sitio simples e que dê para "melhorar" no futuro.

    Cumprimentos,
    Tankian.
  16.  # 99

    Nao se deixe iludir nisso, eu quando comprei o meu apartamento na imobiliária tambem me propunham casas de 3x mais que o que a minha custou, que tinha o credito aprovado por natureza e blá bla bla, nao se deixe iludir!
    Eles querem saber da comissão deles e depois você é que tem de pagar a casa o resto da vida.
    Assim como assinar o CPCV, faça-o com firme certeza depois de se ter informado muito bem sobre o apartamento (obras futuras previstas em ata, dividas, etc) que depois não dá para voltar atrás sem perder o sinal, assim como na proposta de crédito perca um dia e peça você propostas aos bancos, por vezes na agência é
    Indicam-lhe o que mais lhe convém a eles e não a si!
    Concordam com este comentário: eu
  17.  # 100

    Colocado por: smarthummm..
    andamos para aqui a misturar taxas com seguros...
    fixar a taxa a 30 anos pagando 1% a mais por essa "segurança", na minha opinião é um excelente negócio, em vez de ficar sujeito á sorte do mercado por 30 anos.
    Até posso perder mas não será muito.
    tal como estou a ser adivinho a dizer que as taxas vão para 3% em 8 anos, outros fazem o mesmo a prevêr que se mantenha a 0 pelo mesmo período.
    a vida é cheia de opções
    cada um escolhe e arrisca, sujeitando-se a deitar na cama que fez.
    1% consigo pagar
    mais 3 % se calhar entrego a casa ao banco e o pior é que nessa altura não se sabe até onde vai ou inverte e cai...é o que dizem os que passaram pelos 5.5% ...
    uma coisa é certa
    a Europa precisa de inflação, para diminuir a divida publica dos estados em percentagem do PIB
    Srº LuisDS, esses seguros são á borlix? pois ...naturalmente tudo se consegue e tudo se paga...


    O Luís não misturou nada.
    O Luís falou dos seguros , ou isso não faz parte da perspetiva de segurança do crédito?
    Smart,
    Os bancos estão todos a tentar vender empréstimos com taxas fixas. Todos.
    Todos empurram os clientes para essas soluções. Acha que o fazem porque é um excelente negócio para o consumidor?
    Fazem-no porque as taxas estão esmagadas. A única forma de obter rentabilidade a médio prazo neste momento é fazendo créditos com taxas fixas.
    De facto têm razão, mas se acha que faz um crédito com taxa fixa a 30 anos, e durante 30 anos paga o mesmo, completamente seguro e sem problema, não sei quem é que acredita mais em ilusões.
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