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1. • AlexR
   • 17 maio 2019

    # 1

   Olá a todos,
   
   Tenho em vista assinar, muito em breve, um CPCV e, de seguida, solicitar um crédito bancário para a aquisição de um imóvel.
   Prazo previsto para a escritura: 60 dias após CPCV.
   
   Entretanto, reparei nalgumas potenciais discrepâncias. Passo a descrever o que temos:
   
   1) Imóvel:
   - Moradia urbana com R/C (quarto e WC), 1º Andar (Quarto e WC) e 2º Andar (Sala e Cozinha numa só divisão ampla) com cerca de 30m2 por cada piso
   - O imóvel é anterior a 1951, sem licença de utilização, conforme descrito em escritura anterior (realizada há 6 meses). Desde essa altura, o atual proprietário efetuou obras de remodelação de interiores (por exemplo: foi construído 1 WC em cada piso R/C e 1º andar)
   
   2) Caderneta Predial:
   - Tipo de prédio: Prédio em propriedade total sem possibilidade de utilização independente (o que me parece ok)
   - Descrição: um prédio de casas, rés-do-chão amplo, 1º andar amplo, 2º andar amplo (estranho a inclusão da palavra amplo, mas não sei se relevante / problemático, dado haver agora 1 WC em cada piso)
   - Área total do terreno: 30 m2 / Área de implantação do edíficio: 30 m2 / Área bruta de construção: 90 m2 / Área bruta
   dependente: 0 m2 / Área bruta privativa: 90 m2 ==> Todas as áreas me parecem corretas
   
   
   3) Certidão Predial
   - Área total: 30m2 ==> parece-me errado! não deveria ser 90 m2?
   - Área coberta: 30 m2
   - Composição e Confrontanções: Casa de habitação com 3 pisos => parece-me ok
   
   
   Questões:
   
   1) Será que o banco (ou o notário na escritura) pode solicitar uma correção à Certidão?
   
   2) Se sim, quais os passos e entidades a consultar para a sua correcção? Será razoável que o atual proprietário consiga fazê-lo algures entre o CPCV e a escritura (em 60 dias)?
   
   O meu principal receio é que, havendo necessidade de vistoria da Câmara, isso possa atrasar muito a escritura.
   
   
   Obrigado!
2. • Palhava
   • 17 maio 2019

    # 2

   Colocado por: AlexR, sem licença de utilização

   
   Isso inviabiliza um empréstimo bancário.
   
   Foi inscrito na matriz em que ano?
3. • Palhava
   • 17 maio 2019

    # 3

   Colocado por: AlexRSerá que o banco (ou o notário na escritura) pode solicitar uma correção à Certidão?
   

   
   As correcções só o interessado é que as pede e perde tempo nas repartições... e manda executar plantas a topógrafo quando necessário...
4. • Palhava
   • 17 maio 2019

    # 4

   Colocado por: Palhavaou o notário na escritura

   
   Nem faz a escritura se algo não bater certo.
5. •  
     ADROatelier
   • 17 maio 2019 ^editado

    # 5

   As áreas que refere estão correctas. Não existe divergência entre a caderneta e o registo.
   O modo de apresentar as áreas na conservatoria (para efeitos de propriedade) e na autoridade tributária (para efeitos de imposto) não é o mesmo.
   Por esse lado não vai ter problemas.
   
   O imóvel na realidade tem mais área construida, ou é mesmo assim? É num centro histórico no norte do pais?
   
   Se houve obras nos ultimos meses, o imóvel poderá ter perdido a isenção da Licenção de Utilização.
   Se comprar com capitais próprios, a questão poderá não se levantar. Terá apenas que ter cuidado em ter noção que está a comprar um imóvel em que isto poderá ser um problema no futuro.
   
   Se for recorrer ao crédito bancário, o imóvel será visitado por um perito avaliador e a questão pode-se colocar. Geralmente se fizeram obras para colocar instalações anitárias, terão feito mais melhoramentos. Certo?
   Para resolver esta questão terá que proceder a projecto de legalização sem obras e posterior actualização de matrizes prediais. Leva o seu tempo.
   Se for o caso, acompanhe a avaliação como perito e coloque a sua questão.
   
   Sugestão:
   De momento, esta responsabilidade cabe ao vendedor, ou seja, ao actual proprietário. Deverá ser o mesmo a regularizar a questão.
   
   P.S. - Não precisa de topografo. Precisa de um arquitecto.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AlexR
6. • pedrosslp
   • 17 maio 2019

    # 6

   Colocado por: Palhava
   Isso inviabiliza um empréstimo bancário.
   
   Foi inscrito na matriz em que ano?

   
   
   Não inviabiliza.
   
   Imóveis anteriores a 1951 estão isentos de licença de utilização. Eu comprei o meu antigo apartamento sem licença de utilização com recurso a crédito bancário sem qualquer problema,
   
   Entretanto vendi-o e parece que a lei mudou: agora exigem um documento que comprove que o imóvel está isento de licença. Fui ao site da CML, pedi o documento, entreguei-o ao comprador, que recorreu ao crédito sem qualquer problema.
7. • AlexR
   • 17 maio 2019

    # 7

   Obrigado pelas vossas respostas.
   
   @ADROatelier penso que tocou mesmo no ponto mais sensível desta questão: a legalização das obras.
   O imóvel situa-se no centro histórico de Coimbra.
   Sim ,foram feitas obras de melhoramento, não sei se com implicações ao nível estrutural (exº: escadas em betão, em vez de madeira).
   
   Será razoável contar com cerca de 2 meses para o processo de legalização, após o projeto de arquitetura?
   
   Obrigado mais uma vez!
8. •  
     ADROatelier
   • 17 maio 2019

    # 8

   Pedro,
   No seu caso o imóvel era mesmo anterior a 1951 e os pressupostos mantinham-se.
   Em muitos casos não é assim.
   
   

   Colocado por: pedrosslp
   
   Não inviabiliza.
   
   Imóveis anteriores a 1951 estão isentos de licença de utilização. Eu comprei o meu antigo apartamento sem licença de utilização com recurso a crédito bancário sem qualquer problema,
   
   Entretanto vendi-o e parece que a lei mudou: agora exigem um documento que comprove que o imóvel está isento de licença. Fui ao site da CML, pedi o documento, entreguei-o ao comprador, que recorreu ao crédito sem qualquer problema.
9. •  
     ADROatelier
   • 17 maio 2019

    # 9

   O processo de Legalização é composto por projecto de Arquitectura e Projecto de Especialidades (ou suas isenções, quando a tanto haja lugar).
   Em Coimbra, penso que deve prever pelo menos seis meses até à obtenção da Licença de Utilização, no caso de não haver lugar a obras.
   
   
   
   
   

   Colocado por: AlexRObrigado pelas vossas respostas.
   
   @ADROatelier penso que tocou mesmo no ponto mais sensível desta questão: a legalização das obras.
   O imóvel situa-se no centro histórico de Coimbra.
   Sim ,foram feitas obras de melhoramento, não sei se com implicações ao nível estrutural (exº: escadas em betão, em vez de madeira).
   
   Será razoável contar com cerca de 2 meses para o processo de legalização, após o projeto de arquitetura?
   
   Obrigado mais uma vez!

   Estas pessoas agradeceram este comentário: AlexR
10. • Palhava
    • 17 maio 2019

     # 10

    Ou seja,o senhor que está a vender,antes e durante as obras deveria ter instruído o processo na Câmara municipal,com a execução dos projectos respectivos?
    Agora vende na incerteza de que as burocracias sejam superáveis rapidamente?
    Podem "embargar" a obra final numa vistoria camarária a posteriori?
11. •  
      ADROatelier
    • 17 maio 2019 ^editado

     # 11

    Não conheço o processo.
    Portanto, trata-se de "navegação à vista".
    
    O que posso informar é que se as obras careciam de licença, então dever-se-ia ter feito os projectos, depois a obra, obtendo-se assim a Licença de Utilização.
    Assim, já não haveria inconveniente na formalização no negócio de compra e venda para ambas as partes.
    
    Com vistoria ou sem vistoria, tem técnicos responsáveis pelas informações prestadas e projectos desenvolvidos.
    O que pode acontecer é não ser emitida a Licença de Utilização. E, sem este documento, não há negócio - sobretudo se já tiver sido detectado que a casa não é anterior a 1951.
    
    Deixa de o ser quando se fazem obras no imóvel, mesmo que tenha tido origem em 1951.
    
    

    Colocado por: PalhavaOu seja,o senhor que está a vender,antes e durante as obras deveria ter instruído o processo na Câmara municipal,com a execução dos projectos respectivos?
    Agora vende na incerteza de que as burocracias sejam superáveis rapidamente?
    Podem "embargar" a obra final numa vistoria camaráriaa posteriori?

    
    
    Ainda teimamos nestas coisas de que a vistoria é que conta, que "se não for detectado" pelos fiscais camarários, etc. É um raciocinio antigo, de outra época. Não raro, conduz a problemas.
    O controlo urbanistico, actualmente, é feito de várias maneiras.
    
    Outra das grandes confusões que grassa amiude é a isenção das obras, sobretudo se forem ao nível do interior. A larga maioria das obras não está isenta.Vários contextos, vários enquadramentos. Cada caso é um caso.
    
    Informem-se bem. Consultem um arquitecto ou um engenheiro ANTES de fazerem um negócio.

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12. • Palhava
    • 22 maio 2019 ^editado

     # 12

    Parece-me que na prática,cada câmara,cada banco,cada cabeça sua sentença...
    Não há uma conduta uniforme.