Condomínios e vizinhos
Obras em terraço de cobertura de meu uso sem prazo para terminar
- Cópia da acta de Fevereiro de 2019. Nenhum orçamento ficou anexo à acta. Já nesta altura se sabia que iriam ser necessários mais 9.000 euros para fazer tudo e só foram pedidos 6.000.
Votei sempre contra os valores pedidos por serem insuficientes para avançar com a obra como deliberado.Colocado por: size
Então, esse processo terá contornos que lhe estarão a escapar e, por isso, não é possível avaliar de forma válida.
É que, se forem lançadas quotas-extraordinárias a vencerem-se até Novembro, para o financiamento dessa obra, como é que a administração vai apagar ao empreiteiro pela antecipação das obras ?
O administrador tem a certeza que todos os condóminos vão pagar ?
O empreiteiro vai ficar à espera ?
O administrador vai colocar o dinheiro do bolso dele ?
Há algo que falta saber.
São as mesmas questões que levantei ainda hoje ao administrador... Ele diz que sim. Que até ao fim da obra tem o dinheiro! A obra irá demorar 2 meses e meio?! Também não sei....
Ao menos já me disse que sem a minha autorização não podem entrar no terraço... E eu tenho muita coisa para desimpedir antes da obra... A ver vamos...-
happy hippy
- 10 setembro 2019 editado
Colocado por: Claraap
Sem data de obras aprovada em assembleia podem avançar com as obras?
Minha estimada, contanto não enfermem de vício, as deliberações tomadas em estrita observância do que dimana do art. 1432º do CC têm-se aquelas soberanas e subsequentemente vinculativas para todos os condóminos e demais titulares de direitos sobre fracções autónomas, ainda que tenham estado ausentes ou quando presentes tenham votado vencidos.
Desta sorte, se em plenário os condóminos aprovam a realização de uma qualquer intervenção, sem que para o efeito cuidem de estabelecer uma calendarização para a sua feitura, o administrador goza de um poder discricionário para agir em conformidade, no entanto, importa atentar que uma margem de discricionariedade não é nem pode ser sinónimo de uma arbitrariedade...Colocado por: Claraap
A obra pode ser contratada unicamente pelo administrador? Não tem que ser em assembleia?
O art. 1436º do CC começa por ensinar que "São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia", as elencadas no preceito, porém, outras hão que lhe podem ser atribuídas, nomeadamente a de contratar quem preste um determinado serviço ao condomínio, passando aquele a agir nos termos dos art. 164º e 500º, ambos do CC.
Desta sorte, mandam as boas práticas que o administrador executivo aja preferencialmente nos termos previamente fixados pela AG, nomeadamente o de orçar as necessárias obras para subsequentemente sujeitar as propostas obtidas à apreciação e aprovação da verdadeira administração do condomínio - a assembleia (cfr. nº 1 art. 1430º CC).Colocado por: Claraap
Segundo alguns condóminos, só precisam de dar o dinheiro quando for para começar a obra e sem datas não o vão dar (os restantes já estão a dar desde dez. 2018).
Esses alguns condóminos laboram em manifesto - porventura involuntário erro -, porquanto, o cumprimento da assumida obrigação ter-se-à que produzir na data deliberada. Não havendo data, a referida cumprir-se-à quando exigida pela administrador, nos ternos da al. e) do art. 1436º do CC, sendo irrelevante a data do início das obras.
Desta sorte, dimana da letra da lei que os devedores cumprem as obrigações quando realizam as prestações a que estão vinculados (cfr. art. 762º CC), sendo que o regime do cumprimento das obrigações obedece principalmente a três princípios gerais que têm referência na lei: o princípio da pontualidade (cfr. art. 406° nº 1 do CC), da integralidade (cfr. art. 763° nº 1 do CC) e da boa fé. Vide melhor informação aqui https://forumdacasa.com/discussion/64434/e-possivel-pagar-a-pintura-do-predio-de-forma-faseada/Colocado por: Claraap
Impugnar, propriamente não sei se será o que irei fazer.
Houvessem-se cumpridos os requisitos inicialmente reportados, assistia-lhe um direito de impugnação nos termos que já ressalvei, porém, em face dos seus recentes aclaramentos, muito dificilmente lograria tal desiderato (excepto se lograr provar que algum risco existe para a sua segurança) mas mesmo que obtivesse tal fortuna, parece pacífico que dificilmente obteria uma deliberação com o pretendido vencimento.
Desta sorte, em face do teor da competente acta, e contanto não logre provar um potencial risco de dano, resta-lhe avançar com a obra por sua iniciativa nos termos do art. 1427º do CC, havendo-se posteriormente reembolsada. Se administrador e assembleia se negarem a pagar, argumentando não se tratarem de obras urgentes e indispensáveis, pode exigi-lo com fundamento na sub-rogação legal (cfr. artº 592º CC) e subsidiariamente com fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º do CC) - eventualmente mediante um processo de execução com uma acção em tribunal para obter o mesmo.
A outra hipótese é aguardar que, no âmbito do poder de discricionariedade de que goza o administrador executivo, por força da deliberação lavrada em sede de acta execute a mesma. Se entretanto ocorrer alguma infiltração, o condomínio responde pelos danos havidos causados na sua fracção autónoma.Colocado por: Claraap
Mas vai ser enviada uma carta a pedir nova assembleia
Pela leitura do art. 1436º do CC não se retira qualquer obrigação do administrador proceder à convocação de uma assembleia extraordinária a pedido de um condómino, pelo que, e nos termos fixados na al. a) deste preceito, aquele também goza de um poder de plena discricionariedade sobre a convocação da assembleia (com excepção da prevista no nº 1 do art. 1431º do CC).
Desta sorte, se o administrador não pretender convocar a assembleia extraordinária, pode o condómino interessado avançar, por sua exclusiva iniciativa à convocação da referida, invocando para tanto a sua condição de recurso, nos precisos termos fixados no art. 1438º do CC.Colocado por: Claraap
Ao menos já me disse que sem a minha autorização não podem entrar no terraço... E eu tenho muita coisa para desimpedir antes da obra... A ver vamos...
Com todo o devido respeito, em bom rigor, o acesso ao terraço não depende da sua autorização. Uma parte comum do edifício pode ser fruída apenas por um dos condóminos quando a ela só se aceda através de uma das fracções que esteja unicamente em comunicação com determinada fracção. A “afectação material” que é dada a essa parte comum do edifício em benefício de apenas um dos condóminos é relevante para a sua fruição mas não para a respectiva aquisição ou pertença ao beneficiário do respectivo uso, permanecendo esse espaço como parte comum do edifício, não obstante tal uso exclusivo.
Havendo a necessidade da administração a ele aceder - seja para verificar o tipo de uso que lhe está a ser dado, para aferir do seu estado de conservação, ou proceder à feitura de reparações, você terá forçosamente que aceder à passagem, pelo que a presente situação move-se em torno do art. 1349º do CC, que dispõe nos termos seguintes: "1- Se, para reparar um edifício ou construção, for indispensável (...) colocar objectos sobre prédio alheio, fazer passar por ele os materiais para a obra ou praticar outros actos análogos, é o dono do prédio obrigado a consentir nesses actos. (...) 3 – Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizados do prejuízo sofrido."
Assim, o art. 1349º impõe uma restrição importante – a obrigação de dar passagem forçada momentânea, se a administração precisar, por exemplo reparar a cobertura do edifício, aquele tem de tolerar a passagem momentânea para esse fim. Desta sorte, decidiu o TRC em 27-05-2014 que "É permitido a todos os condóminos o acesso ao vão do telhado para reparação de telhas ou colocação de equipamentos necessários e ainda que o acesso se faça pelo interior de uma das fracções, constituindo esse acesso uma verdadeira servidão de passagem".Colocado por: RCF
€2500 por cada condómino?
Se for, é muito dinheiro... em muitos condomínios, seria um valor incomportável para alguns.
Espero que todos paguem
No meu prédio (ok, são obras gerais, de ETICS, cobertura e espaços comuns interiores), deu uma quota-extra de 8 mil euros por cada condómino (total de 300 mil euros, prédio com 36 imóveis).
Em assembleia de 2016 foi decidido que se iria levar 8 anos para os condóminos juntarem o dinheiro.
Entretanto lá vai o prédio degradando-se cada vez mais. Quando finalmente juntarem o dinheiro, os 300 mil euros originalmente estimados já não chegam.Colocado por: MVAEm assembleia de 2016 foi decidido que se iria levar 8 anos para os condóminos juntarem o dinheiro.
pois... vai de encontro ao que escrevi.
E escrevi-o, essencialmente, para a autora do tópico perceber que será grande o risco de nem todos os condóminos pagarem... e se não pagarem todos, o condomínio não poderá suportar/pagar a despesa da obra.Se não pagarem todos, avança-se para tribunal.
No meu prédio deu uma quota-extra de 80 euros mensais durante 8 anos.
Vários condóminos não pagaram durante os primeiros 2 anos. O administrador avançou contra eles judicialmente e já se recuperou o dinheiro todo em atraso.
Felizmente os tribunais estão agora muito mais céleres nestes processos.Colocado por: MVASe não pagarem todos, avança-se para tribunal.
No meu prédio deu uma quota-extra de 80 euros mensais durante 8 anos.
Vários condóminos não pagaram durante os primeiros 2 anos. O administrador avançou contra eles judicialmente e já se recuperou o dinheiro todo em atraso.
Felizmente os tribunais estão agora muito mais céleres nestes processos.
Sim mas, por mais céleres que os Tribunais sejam, demoram sempre o seu tempo...
Neste caso, os condóminos têm até novembro para pagar. Ora, só após esta data e se não pagarem é que o condomínio pode intentar uma ação em Tribunal contra os mesmos. Com isso, será impossível fazer as obras ainda em 2019... ou, pelo menos, ter uma decisão judicial com trânsito em julgado ainda em 2019, que os obrigue a pagar...O estranho e caricato é o administrador ter confirmado à autora do tópico, que mesmo assim, com quotas por cobrar, as obras vão avançar. Afinal aonde é que o Administrador terá o dinheiro disponível, garantido, para contratar a empreitada ?
Faltam-nos aqui todos os contornos.Fundo de reserva ?Colocado por: RCF€2500 por cada condómino?
Vão construir outro prédio ao lado?
Para obras num terraço de 32m2?Também achei caro. Dá 1000€/m2Colocado por: sizeO estranho e caricato é o administrador ter confirmado à autora do tópico, que mesmo assim, com quotas por cobrar, as obras vão avançar. Afinal aonde é que o Administrador terá o dinheiro disponível, garantido, para contratar a empreitada ?
Faltam-nos aqui todos os contornos.
A obra de impermeabilização em 3 terraços de uso exclusivo e num terraço de cobertura sem uso frequente é de 30.000 no total (a dividir por 15 frações dá cerca de 2000 para cada um). Tudo deve ser mais de 250m2: 2 de uso exclusivo com 30m2 cada, um de uso exclusivo com uns 100m2 e que é urgente arranjar e um terraço de 100m2 sem uso frequente já coberto com telha sandwich.
Em out. 2018 o estimado eram 17.000 só para os 3 terraços de uso exclusivo.
Em Fevereiro de 2019 uma das condóminas que estava a ser afectada por uma infiltração com possível origem no terraço de cobertura sem uso (terraço esse já coberto com telha sandwich, o que me leva a duvidar da origem e urgência) sugeriu deixar a colocação da tijoleira para depois e pedir mais 6.000 para fazer o outro terraço também (com orçamento de 9.000). Foi aceite contra a minha vontade.
Agora em Set. os orçamentos foram rectificados e, devido a antigos donos não quererem pagar e ao aumento dos orçamentos, foram pedidos mais 2.500. Para fazerem o que querem nesta empreitada são necessários 24.000.
Segundo o administrador e a condómina atrás referida (que conhece quem vai fazer a obra) o dinheiro que irá faltar é pouco e o empreiteiro espera! Segundo o site da empresa que gere o condomínio, a conta tem 17.500 dos 24.000!
Os 6.000 que faltam (e ainda sem quota extra) será para impermeabilização de muretes e colocação de tijoleira.
Depois ainda falta a fachada que tem tijolo burro a cair e deve rondar 20.000 euros. Como é óbvio a fachada será sempre mais urgente de arranjar do que a tijoleira...
E arranjos nos interiores das casas afectadas...
Em 2014 foi colocada a telha sandwich (6.000e) e foi impermeabilizado o meu terraço (3.000e). Os outros 2 terraços de uso exclusivo nunca foram intervencionados.
Só adquiri em set. de 2017 e já estava tudo com infiltrações novamente!Colocado por: MVASe não pagarem todos, avança-se para tribunal.
No meu prédio deu uma quota-extra de 80 euros mensais durante 8 anos.
Vários condóminos não pagaram durante os primeiros 2 anos. O administrador avançou contra eles judicialmente e já se recuperou o dinheiro todo em atraso.
Felizmente os tribunais estão agora muito mais céleres nestes processos.
8 anos!? De quotas aprovadas? E se alguém vender? No nosso caso já 3 foram vendidos e as quotas emitidas e não contestadas pelos antigos donos, e agora vamos para tribunal com dois dos antigos donos porque não querem pagar o que foi emitido em nome deles. O outro pagou tudo antes de vender.-
happy hippy
- 12 setembro 2019 editado
Colocado por: Claraap
8 anos!? De quotas aprovadas?(1) E se alguém vender?(2) No nosso caso já 3 foram vendidos e as quotas emitidas e não contestadas pelos antigos donos, e agora vamos para tribunal com dois dos antigos donos porque não querem pagar o que foi emitido em nome deles.(3) O outro pagou tudo antes de vender.
(1) Perfeitamente aceitável, atendendo que do anterior RGEU no seu artigo 9º ensinava que "As edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condições de utilização, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento", havendo-se este substituído por: "As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos". (cfr. art. 89º, nº 1 do citado diploma)).
(2) As quotas-partes das despesas aprovadas para a realização de ulteriores obras e com pagamento faseado com cumprimento em futuros duodécimos, natural e subsequentemente ainda não satisfeitas à data da alienação por não se haverem vencidas, transitam para o novo proprietário, tal como acontece pacificamente com as quotas-partes aprovadas anualmente para as despesas de conservação, fruição e pagamento de serviços de interesse comum.
(3) Tribunal? Recorra preferencialmente aos serviços de um solicitador que seja cumulativamente agente de execução (v.g. solicitador de execução). O solicitador de execução é a figura central do processo executivo, cabendo-lhe a prática da esmagadora maioria dos actos executivos, em particular, a penhora de bens e/ou penhora de vencimentos do executado. Para tanto, só necessita de duas actas, a considerada com título executivo (v.g. acta executiva) e a da eleição do administrador actualmente em exercício de funções. Caso careça de uma minuta de uma acta executiva, disponha.Colocado por: Claraap
8 anos!? De quotas aprovadas? E se alguém vender? No nosso caso já 3 foram vendidos e as quotas emitidas e não contestadas pelos antigos donos, e agora vamos para tribunal com dois dos antigos donos porque não querem pagar o que foi emitido em nome deles. O outro pagou tudo antes de vender.
Perfeitamente, legal e necessário, que se possam estipular quotas-extraordinárias, ao longo de algum tempo, para obras de conservação do prédio.
É o método mais correcto de os condóminos contribuírem com a sua quota-parte em prestações, do que na altura da obra terem de desembolsar valores elevados, como agora sucede no seu prédio.
Quem não pagar estas quotas-extraordinárias e , entretanto, vender a fração, essa divida recai para o novo condómino pagar.
Se calhar o seu condomínio vai perder a ação em Tribunal, movida contra o antigo condómino que não pagou as quotas-extraordinárias, porque deverá ser o condómino comprador a pagar, caso a obra tenha sido concretizada após a escritura.-
happy hippy
- 12 setembro 2019 editado
Colocado por: size
Se calhar o seu condomínio vai perder a ação em Tribunal, movida contra o antigo condómino que não pagou as quotas-extraordinárias, porque deverá ser o condómino comprador a pagar, caso a obra tenha sido concretizada após a escritura.
Meu estimado, sem pretender entrar em contradita, se calhar o administrador não vai sair vencido da acção...
Havendo dívidas, é expectável que sejam relativas ao pagamento das despesas de conservação (onde se incluirão as extraordinárias), de fruição e pagamento de serviços de interesse comum aprovadas em sede de orçamento. Desta sorte, o administrador pode - e deve - em ambas as acções executivas peticionar todos os montantes em dívida, as sanções pecuniárias que se hajam estabelecidas no regulamento (e só estas - na omissão, não pode a assembleia ad-hoc estipular as referidas), os juros de mora à taxa diária legal, e finalmente as despesas de ambos os processos (custas iniciais + honorários do agente).
Em face da execução, compete aos executados chamar a ambulatoriedade das dívidas referentes às despesas de conservação, sobre eles impendendo contudo, todas as outras, sendo que, neste concreto, caso a contestação seja aceite, o ónus (dívida inerente à parcela tida ambulatória - verba para as obras) recai sobre os novos proprietários, os quais podem intentar contudo acções contra os anteriores exigindo competente indemnização (não tenho aqui presente porém mui recentemente li um acórdão onde, não obstante a reconhecida ambulatoriedade das dívidas, o tribunal condenou os anteriores proprietários a indemnizar - em parte da dívida - os novos, porque aqueles não agiram com a boa-fé exigida, nomeadamente, comunicando a existência daquele ónus - obras de grande envergadura que iriam ser feitas no futuro)...Devia ser obrigatório fazer um fundo de reserva com um valor mais de acordo com as necessidades para obras.
O "meu" prédio é de 2005. Tive acesso às actas desde 2011 e em todas é referido necessidade de obras urgentes mas que nunca avançaram por falta de dinheiro (tirando 6.000e para colocar a sandwich em 2014 e que agora vai ser retirada para impermeabilizar por 9.000e!).
Os 3.000 (que não pagaram na totalidade) e que usaram para impermealizar(?) o meu terraço foram retirados das quotas órdinarias (que eram muito inflacionadas) e das quotas dos 6.000e (que ficaram a dever uns 1000e a quem colocou a sandwich). Não encontrei orçamentos destas obras, só menção em acta dos valores necessários. Em 2015 é novamente mencionada a necessidade de obras nos outros terraços mas não pediram quotas extra,antes pelo contrário, as quotas órdinarias diminuíram...
Agora, com pelo menos 6 novos proprietários desde 2016 (só 4 no último ano e destes, dois deles nos últimos 3 meses), é que se está a avançar para as obras e nenhum de nós está a gostar de ter que pagar pelos erros do passado, por obras em frações com danos de anos e que, numa situação, até já foi efectuada a obra mas ainda não foi sujeito a quota extra. Como é que alguém que comprou o apartamento agora vai aceitar pagar uma obra feita há 1 ano e que já podia ter sido sujeita a aprovação e paga por quem era dono na altura?!Colocado por: Claraap
Como é que alguém que comprou o apartamento agora vai aceitar pagar uma obra feita há 1 ano e que já podia ter sido sujeita a aprovação e paga por quem era dono na altura?!
Isto, dos condomínios, é um pouco complicado...
Nenhum novo condómino pode ter que pagar dividas do anterior condómino, referente a obras de conservação realizadas antes da escritura de compra. Nesse caso, é o anterior condómino o devedor, é esse que tem que pagar.- desofiapedro
- 12 setembro 2019
Um prédio de 2005 que em 2011 já precisava de obras urgentes também vá lá vai, bela construçãoColocado por: size
Isto, dos condomínios, é um pouco complicado...
Nenhum novo condómino pode ter que pagar dividas do anterior condómino, referente a obras de conservação realizadas antes da escritura de compra. Nesse caso, é o anterior condómino o devedor, é esse que tem que pagar.
Mas não foi deliberado em acta o pagamento, embora tenha sido mencionado em acta que a proprietária fez obras (mas a factura estava desaparecida por culpa da administração) e ficou acente que iria ser deliberado o pagamento na próxima assembleia geral... Que se vai realizar só em Fevereiro. Até lá já há ainda mais dois apartamentos há venda que podem ser vendidos a qualquer momento....
E quem vende também não está à espera de receber ainda mais quotas para pagar.... E se forem esses a ter que pagar nunca mais vemos o dinheiro!
Isto dos condominios é de arrancar cabelos! Estão a ser dois anos para esquecer!0.0234 seg. NEW
