Iniciar sessão ou registar-se
  1.  # 1

    Boa tarde.
    Tenho um apartamento com 37m2 que tem um terraço de cobertura de uso exclusivo de 32m2.
    O condomínio quer unicamente proceder à impermeabilização e não quer colocar a tijoleira nos próximos tempos (não há data nem quotas para a colocação da tijoleira) e pretendem que fique com o terraço em betonilha por tempo indeterminado.
    Alegam que é parte comum e gastam lá o dinheiro quando quiserem e lhes apetecer.

    Podem retirar-me o uso do terraço assim? Começar obras sem data para terminarem? O terraço não deveria ser logo colocado nas condições originais? A mobília e vasos que lá tenho não são fáceis de retirar, ainda por cima por várias vezes e com um apartamento pequeno!

    Tenho também uma infiltração no apartamento e quero que façam testes antes de procederem a alterações no terraço que vão falsear a origem dos danos. Mas a administração, que fez testes noutra fracção, não quer realizar testes na minha fração.
  2. Ícone informação Anunciar aqui?

  3.  # 2

    Bom dia.
    Ninguem me pode ajudar?
    Obrigado
    • size
    • 6 Setembro 2019

     # 3

    O condomínio tem a obrigação de concluir as obras e repor o piso do terraço na situação semelhante à anterior. Se estava revestido de mosaicos, devem repor o piso dessa forma.
    Obviamente, que o devem fazer de uma só vez, aproveitando uma unica empreitada.
    Tem que negociar, calmamente, com eles sobre o prazo para repor tudo em condições de forma a poder ser usado por si.

    Poderá vir a ter o problema de como obrigar o condomínio a proceder à reparação completa do terraço em tempo útil. Na pior das situações, se, por parte do condomínio, surgir completo desleixo e desrespeito das suas obrigações na reparação dessa área comum de uso exclusivo. terá que recorrer à justiça. Julgados de Paz, se existirem no seu concelho.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Claraap

  4.  # 4

    Colocado por: ClaraapBoa tarde.
    Tenho um apartamento com 37m2 que tem um terraço de cobertura de uso exclusivo de 32m2.
    O condomínio quer unicamente proceder à impermeabilização e não quer colocar a tijoleira nos próximos tempos (não há data nem quotas para a colocação da tijoleira) e pretendem que fique com o terraço em betonilha por tempo indeterminado.
    Alegam que é parte comum e gastam lá o dinheiro quando quiserem e lhes apetecer.

    Podem retirar-me o uso do terraço assim? Começar obras sem data para terminarem? O terraço não deveria ser logo colocado nas condições originais? A mobília e vasos que lá tenho não são fáceis de retirar, ainda por cima por várias vezes e com um apartamento pequeno!

    Tenho também uma infiltração no apartamento e quero que façam testes antes de procederem a alterações no terraço que vão falsear a origem dos danos. Mas a administração, que fez testes noutra fracção, não quer realizar testes na minha fração.


    Minha estimada, esta matéria não é tão pacífica quanto à partida se afigura.

    Em tese, "O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposições das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas" (art. 1305º do CC), havendo-se neste caso a tradução deste preceito ter-se feita de forma mais lata, abrangendo «os proprietários» ou «comproprietários». Este direito, sendo pleno, não é absoluto, face às restrições que pela lei se hajam impostas.

    Neste concreto, dimana nomeadamente da al. a) do nº 2 do art. 1422º do CC que "É especialmente vedado aos condóminos: Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício). Cumpre agora perguntar: o tipo de impermeabilização realizada tem-se por bastante para assegurar o risco de futuras infiltrações? Se assim for, resta-lhe aguardar por outras calendas para a conclusão dos trabalhos, sabendo-se contudo que a falta de protecção conferida pela tijoleira eventual e seguramente importará na degradação da impermeabilização, com a consequente necessidade de repetir a feitura da mesma.

    Se se verificar contudo que a impermeabilização por si só não é bastante para evitar eventuais infiltrações, então pode e deve agir na defesa dos seus legítimos interesses. Para tanto, impende sobre si a obrigação de provar que a razão lhe assiste (cfr. art. 342º do CC), pelo que, deve recorrer à CM para requerer a feitura das requeridas intervenções no âmbito de um processo coercivo. Este processo tem como objectivo assegurar condições de segurança e salubridade, impedir situações de risco para a via pública ou para imóveis vizinhos, e mais recentemente melhorar as questões estéticas dos imóveis, iniciando-se normalmente através de uma reclamação/pedido de vistoria do interessado, mediante comunicação à CM (podendo-se fazer também na Junta de Freguesia, Serviços de Saúde ou Protecção Civil), mas o ideal é mesmo recorrer-se à CM para se obter o auto de vistoria que fará prova bastante da sua razão (cuide de manter em boa guarde todos os documentos prova destas despesas para posterior reembolso).

    Com este documento na mão, tem quatro possíveis alternativas:

    Acordo amigável em sede de AGC:

    Começa por requerer ao administrador, a realização de uma AGE, e em sede plenária apresenta como proposta, a realização das necessárias obras a expensas suas e posteriormente, a administração efectua o reembolso, mediante um pagamento integral ou faseado, ou ainda, através de um acerto de contas, onde a dívida é-lhe abatida nas suas comparticipações devidas para as despesas de fruição e conservação, pelos meses necessários até à extinção da dívida.

    Sem acordo amigável em sede de AGC:

    Se a assembleia não mostrar abertura para este acordo negocial (que pode e deve ficar devidamente explanado aquando do lavramento da competente acta), pode ainda assim, por sua exclusiva iniciativa, avançar com a feitura das obras.

    Quanto às partes comuns, dispõe o artº 1427º do CC que "as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos". A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fracção, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma potencial infiltração que incida directamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho).

    Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), "a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador...sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador". Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.

    Na conclusão destas deverá efectuar o pagamento das mesmas, porquanto teve-se você o mandante, porém, posteriormente assiste-lhe o direito de exigir o reembolso com fundamento na sub-rogação legal (cfr. artº 592º) por obras indispensáveis feitas com urgência (cfr. artº 1427º CC) e subsidiariamente com fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. artº 473º do CC) - eventualmente mediante um processo de execução com uma acção em tribunal para obter o mesmo.

    Recurso à CM

    Pode recorrer à CM para requerer a feitura destas no âmbito de um processo coercivo após solicitação do pedido de vistoria que tem como base legal a legislação em vigor, enquadrando-se no art. 12 do REGEU ou no DL 555/99, de 16/12 (RJUE) alterado e republicado pelo DL 26/2010, de 30/3. No seguimento da referida legislação, é feito um levantamento sumário de confirmação e identificação das deficiências no imóvel (Verificação Prévia), a que se segue (regra geral) uma vistoria formal de que resulta um Auto de Vistoria, sendo dado conhecimento aos interessados deste Auto e dos prazos para realização das obras aí referidas (Audiência dos interessados). Após decorrido este período, serão notificados os proprietários para a execução das obras e dado conhecimento aos restantes interessados.

    Após se verificar que o proprietário não realizou as obras ordenadas pelo Município, nem o inquilino se dispõe a fazê-lo, a CM pode realizar coercivamente as obras: organiza um processo de empreitada por ajuste directo ou por concurso público, toma a posse administrativa do edifício e executa as obras em substituição dos proprietários, porém, a escolha das obras a executar coercivamente pela CM, obedecem a uma criteriosa análise, nomeadamente: a degradação/risco de desmoronamento do imóvel, o número de famílias beneficiadas pelas obras no edifício, a antiguidade do processo e o orçamento despendido pela autarquia para esta rubrica. Mais informação vide aqui: https://forumdacasa.com/discussion/52791/condominio/

    Recurso ao tribunal:

    Como dificilmente obterá a almejada fortuna junto da CM, e caso não queira ou não possa avançar você - seja com amigável acordo ou por força do art. 1427º - resta-lhe o recurso à via judicial, nomeadamente, através de uma acção cautelar - se houver manifesta urgência na feitura da restante intervenção (nesta acção o auto de vistoria da CM é essencial) ou com recurso a um Julgado de Paz de o houver no seu Concelho.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: zed, Claraap
  5.  # 5

    Agradeço desde já as respostas. A minha advogada disse que o artigo nº 2 do art. 1422º do CC é aplicado aos condóminos entre si e não a deliberações na assembleia de condóminos. Embora eu não quisesse avançar dinheiro novamente (o ano passado já foram 1500 euros que só agora estão a ser "cobrados") neste momento já estou na disposição de avançar com mais algum para ficar tudo resolvido. Mas para isso tenho que ter motivo para impugnar e espero que o artigo 1305 seja suficiente.
    Mais uma vez obrigado
    • size
    • 6 Setembro 2019

     # 6

    Colocado por: Claraap

    Mas para isso tenho que ter motivo para impugnar e espero que o artigo 1305 seja suficiente.
    Mais uma vez obrigado


    Impugnar o quê ? Só se podem impugnar deliberações tomadas de forma ilegal. O que parece estar em causa é ausência de deliberação a decidir a empreitada completa da obra no terraço.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Claraap
  6.  # 7

    Colocado por: size

    Impugnar o quê ? Só se podem impugnar deliberações tomadas de forma ilegal. O que parece estar em causa é ausência de deliberação a decidir a empreitada completa da obra no terraço.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Claraap


    Agora falta saber se é ilegal não fazerem a empreitada toda de uma vez ou se é legal eu ficar com uma obra incompleta por tempo indeterminado e sem poder usar o terraço de que possuo uso exclusivo. E se for legal não colocarem a tijoleira quem é o responsável pelos eventuais danos na betonilha e pela limpeza desta?
  7.  # 8

    Colocado por: ClaraapAgradeço desde já as respostas. A minha advogada disse que o artigo nº 2 do art. 1422º do CC é aplicado aos condóminos entre si e não a deliberações na assembleia de condóminos.(1) Embora eu não quisesse avançar dinheiro novamente (o ano passado já foram 1500 euros que só agora estão a ser "cobrados") neste momento já estou na disposição de avançar com mais algum para ficar tudo resolvido.(2) Mas para isso tenho que ter motivo para impugnar e espero que o artigo 1305 seja suficiente(3).
    Mais uma vez obrigado


    (1) Minha estimada, tenho-me perfeitamente ciente do alcance deste preceito, no entanto, pese embora subscreva a opinião manifestada pela senhora sua advogada, podemos recolher do mesmo outros ensinamentos. A enumeração que o nº 2 faz dos actos vedados aos condóminos, muito embora sendo vinculativa, é meramente exemplificativa. Havendo-se a tradução deste preceito muito densa, vou procurar muito telegraficamente simplificar as coisas.

    Esta alínea a) do nº 2 começa, não por proibir, mas impor uma restrição: «é vedado aos condóminos prejudicar». Vale isto por dizer que aqueles podem obrar (obras novas ou reparações), sem prévia autorização da assembleia, contanto, não prejudiquem: (i) a segurança; (ii) a linha arquitectónica; e (iii) o arranjo estético do edifício. No entanto, o nº 3 abre uma excepção às regras impostas na al. a) permitindo obras ou reparações susceptíveis de prejudicar (ii) a linha arquitectónica; e (iii) o arranjo estético do edifício - desde que previamente autorizadas em plenário por uma determinada maioria qualificada.

    Aqui importa fazer uma ressalva. O nº 3 não permite toda e qualquer arbitrariedade, porquanto estas obras ou reparações devem sempre salvaguardar interesses de ordem pública e colectivos relacionados designadamente com condições de salubridade, estética, urbanística, ambiental e muito importante, segurança. As intervenções não podem provocar efectivo dano ou perigo. Todas estas serão as restrições abordadas no art. 1305º do CC.

    Regressando à excepção determinada pelo nº 3, atente-se que a assembleia só pode autorizar obras ou reparações susceptíveis de causar prejuízo à linha arquitectónica e ao arranjo estético do edifício, não podendo aquela decidir (nem por unanimidade) sobre matérias susceptíveis de causar algum tipo de prejuízo à segurança. Sendo portanto esta a parte que nos aproveita.

    (2) Será a solução mais avisada!

    (3) Quer o art. 1305º, quer o art. 1422º nº 2 al. a), só lhe aproveitam como fundamentação argumentativa. O argumento da segurança pode ter-se usado com alguma criatividade mental ao invés de se entender de uma forma puramente simplista, atribuindo-a tão somente aos elementos estruturais que constituem o edifício como as fundações, vigas, pilares, paredes mestras ou escadas, incluindo-se outrossim os pavimentos e as coberturas... mas também podemos considerar a segurança de pessoas e respectivos bens...

    Destas sortes, uma deliberação susceptível de prejudicar qualquer destas estruturas é sempre impugnável, não nos termos do art. 1433º mas nos termos do art. 286º do CC. A norma prefixada no art. 1433. do CC consagra um regime que, não se encontrando em oposição ao regime geral da nulidade e da anulabilidade (cfr. arti. 286º e 287º do CC), tem, em relação a este, certas particularidades, no caso vertente adequado ao regime jurídico da PH. Assim, no âmbito do art. 1433º do CC, não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos, pelo que, quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública – nomeadamente no nº 1 do art. 1421º do CC –, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do citado art. 286º.
  8.  # 9

    Bom dia.

    Finalmente recebi a última acta e sobre as obras só diz unicamente "os condóminos deliberaram avançar com as obras de reabilitação do edifício. Foi deliberado por maioria emitir quota extra no valor de 2500€ a emitir em Outubro e Novembro de 2019. Votou contra esta medida a condómina da fração P."

    Não ficou em acta registado quando iria começar a obra nem quais os empreiteiros, embora tenham anexado os orçamentos rectificados de quem a vai realizar.

    Tinham falado em começar a obra ainda este mês mas também só iam avançar quando ouvesse dinheiro suficiente! Estava convencida que a acta tinha a data desta obra.

    Sem data de obras aprovada em assembleia podem avançar com as obras?

    Logo à tarde já vou ter reunião com a advogada para vermos a melhor estratégia.
    • size
    • 9 Setembro 2019

     # 10

    Claro, que nenhuma administração pode mandar avançar uma obra sem que primeiro tenha reunido todo o dinheiro necessário. Sendo a Ultima cobrança é para ser efectuada em Novembro e sem se saber se todos vão pagar, a obra não pode ser contratada.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Claraap
  9.  # 11

    Colocado por: sizeClaro, que nenhuma administração pode mandar avançar uma obra sem que primeiro tenha reunido todo o dinheiro necessário. Sendo a Ultima cobrança é para ser efectuada em Novembro e sem se saber se todos vão pagar, a obra não pode ser contratada.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:Claraap


    A obra pode ser contratada unicamente pelo administrador? Não tem que ser em assembleia? Segundo alguns condóminos, só precisam de dar o dinheiro quando for para começar a obra e sem datas não o vão dar (os restantes já estão a dar desde dez. 2018).

    Este condomínio é só dores de cabeça!

    Agradeço desde já todos os contributos e logo direi o que irei fazer para tentar impedir a obra no "meu" terraço sem data para começar e acabar...
    • size
    • 9 Setembro 2019

     # 12

    Colocado por: Claraap

    A obra pode ser contratada unicamente pelo administrador? Não tem que ser em assembleia? Segundo alguns condóminos, só precisam de dar o dinheiro quando for para começar a obra e sem datas não o vão dar (os restantes já estão a dar desde dez. 2018).

    Este condomínio é só dores de cabeça!


    Pelos vistos é um condomínio, de irresponsáveis

    Claro que é, unicamente, o administrador que tem a competência para contratar a empreitada da obra. Como é que poderia ser possível um empreiteiro negociar, formalizar o contrato da empreitada com a assembleia? Talvez esteja a fazer confusão com a aprovação do orçamento da obra . O orçamento, sim é a assembleia que o tem que aprovar.
    Os condóminos que pensam pagar as quotas extraordinárias só quando as obras se iniciarem, estarão a armarem-se em caloteiros, ou, então, não tem o minimo de consciência do que é fazer de um condomínio. As quotas são para serem pagas no prazo que a assembleia aprovou e não quando cada quer.
  10.  # 13

    Impugnar, propriamente não sei se será o que irei fazer.
    Mas vai ser enviada uma carta a pedir nova assembleia e a constatar que foi deliberado unicamente nesta assembleia avançar com obras; não foi sujeito a aprovação nenhum orçamento e os apresentados na reunião até já são de 2018 (supostamente estavam a ser apresentados a rectificação dos orçamentos mais baixos nesta assembleia); não há dinheiro para a realização da obra para se cumprir o estipulado na assembleia de Fevereiro de se colocar a tijoleira depois de verificação de não haver infiltrações; não há datas para a realização da obra que sendo assim pode ser "ad eternun"...
    Irei apresentar a proposta de avançar eu com algum dinheiro que terá que ser devolvido num espaço de tempo.
    • RCF
    • 9 Setembro 2019

     # 14

    Colocado por: ClaraapFoi deliberado por maioria emitir quota extra no valor de 2500€ a emitir em Outubro e Novembro de 2019.

    €2500 por cada condómino?
    Se for, é muito dinheiro... em muitos condomínios, seria um valor incomportável para alguns.
    Espero que todos paguem
    • size
    • 9 Setembro 2019

     # 15

    Colocado por: ClaraapImpugnar, propriamente não sei se será o que irei fazer.
    Mas vai ser enviada uma carta a pedir nova assembleia e a constatar que foi deliberado unicamente nesta assembleia avançar com obras; não foi sujeito a aprovação nenhum orçamento e os apresentados na reunião até já são de 2018 (supostamente estavam a ser apresentados a rectificação dos orçamentos mais baixos nesta assembleia); não há dinheiro para a realização da obra para se cumprir o estipulado na assembleia de Fevereiro de se colocar a tijoleira depois de verificação de não haver infiltrações; não há datas para a realização da obra que sendo assim pode ser "ad eternun"...
    Irei apresentar a proposta de avançar eu com algum dinheiro que terá que ser devolvido num espaço de tempo.


    Desculpe, mas estará equivocada na sua avaliação. Não há nada para impugnar. Só se podem impugnar deliberações ilegais.

    Nada de ilegal e anormal existe em que numa assembleia seja deliberada a necessidade de se efectuarem obras de conservação no prédio e, simultaneamente sejam deliberadas quotas-extraordinárias para o financiamento das mesmas. Tais quotas-extraordinárias são calculadas tendo por base algum valor estimativo, como orçamentos aproximados, provisórios, mesmo que antigos. Esta a primeira fase, de preparação do financiamento.

    Numa segunda fase, na devida altura, é que será necessária uma outra deliberação a aprovar o orçamento real, aquele que será apresentado pelo empreiteiro na altura da contratação da empreitada, o que, normalmente, poderá resvalar no tempo, por alguns condóminos ainda não terem contribuído com a sua obrigação. Isto poderá resvalar para ano, após ano. Não poderão ser orçamentos de 2018 que poderão ser válidos para obras a serem realizadas 2 anos depois.
  11. Ícone informação Anunciar aqui?

  12.  # 16

    Colocado por: size

    Numa segunda fase, na devida altura, é que será necessária uma outra deliberação a aprovar o orçamento real, aquele que será apresentado pelo empreiteiro na altura da contratação da empreitada, o que, normalmente, poderá resvalar no tempo, por alguns condóminos ainda não terem contribuído com a sua obrigação. Isto poderá resvalar para ano, após ano. Não poderão ser orçamentos de 2018 que poderão ser válidos para obras a serem realizadas 2 anos depois.


    Mas a última assembleia realizada na semana passada supostamente já é a última antes das obras que já querem iniciar para a semana. Não vai haver mais nenhuma reunião para aprovar mais nada.

    Se não aceitarem o meu pedido de nova assembleia, só em Fevereiro vai haver a reuniao de apresentação de contas e talvez aceitem aprovar os orçamentos do resto da obra (muretes e revestimento de tijoleira).

    Já há orçamentos rectificados para novos valores mas foram "trocados" pelos do ano passado por lapso do administrador!

    Volto a dizer que unicamente está deliberado em acta avançar com a obra, embora na assembleia se tenha falado que iria começar para a semana mas ao mesmo tempo se tenha dito que sem a totalidade do dinheiro (para fazer só a impermeabilização e betonilha) não se avançaria... Hoje já falei com o administrador e ele confirmou a intenção de avançar para a semana.

    E pediu-se mais 2500 para compensar os antigos e/ou novos proprietários que não querem pagar porque os antigos não vão usufruir da obra ou porque a quota foi deliberada na altura dos antigos proprietários...

    São 15 frações. O total da obra completa para impermeabilização ronda os 30.000 euros mas só tinham sido pedidos 17.000 (out./2018) + 6.000 (fev. 2019) e agora mais 2.500. Continuam a faltar 5.000 para os muretes e tijoleira.

    Num futuro próximo vai ser necessário arranjar também as fachadas que têm tijolos a cair e o meu receio é que a tijoleira nunca seja reposta pois nunca vai ser urgente, já para não falar do transtorno de tanta obra...
  13.  # 17

    Copia da acta onde se delibera sobre as obras e orçamentos.
      20190909_212926.jpg
  14.  # 18

    Copia da acta
      20190909_213435.jpg
  15.  # 19

    Cópia da acta
      20190909_213324.jpg
    • size
    • há 7 dias editado

     # 20

    Colocado por: Claraap

    Mas a última assembleia realizada na semana passada supostamente já é a última antes das obras que já querem iniciar para a semana. Não vai haver mais nenhuma reunião para aprovar mais nada.



    Então, esse processo terá contornos que lhe estarão a escapar e, por isso, não é possível avaliar de forma válida.

    É que, se foram lançadas quotas-extraordinárias a vencerem-se até Novembro, para o financiamento dessa obra, como é que a administração vai pagar ao empreiteiro pela antecipação das obras ?
    O administrador tem a certeza que todos os condóminos vão pagar ?
    O empreiteiro vai ficar à espera ?
    O administrador vai colocar o dinheiro do bolso dele ?

    Há algo que falta saber.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Claraap
data-ad-format="auto" data_ad_region="test">