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  1.  # 1

    Boa tarde,
    no prédio onde moro, a certidão permanente do edificio (PH) tem indicação que a fracção do piso zero e cave (é a mesma fracção), é composta por escritório no piso zero e arrumos na cave.
    Na câmara municipal, esta fracção está designada como "Loja" no piso zero e "arrumos" na cave.
    O título constitutivo do edificio, não contempla o regulamento de condomínio, mas o mesmo foi entregue a todos os condóminos com menção da proibição de actividades educativas no edificio.
    Acontece que o actual proprietário, utiliza a totalidade da fracção para a actividade de centro de estudos e tempos livres, tendo efectuado divisórias em pladur na cave para salas de aula na cave, assim como zona de recreio e actividades diversas.
    Não obstante, a cave não possui qualquer janela, apenas 4 grelhas de ventilação.
    A minha questão é a seguinte:
    1 - Pode, o proprietário, exercer a actividade de centros de estudos/tempos livres, numa fracção designada no titulo constitutivo como "escritório", na câmara municipal como "loja", actividade essa proibida no regulamento de condomínio do edificio??
    Obrigada.
  2.  # 2

    Colocado por: eu própria1 - Pode, o proprietário, exercer a actividade de centros de estudos/tempos livres, numa fracção designada no titulo constitutivo como "escritório", na câmara municipal como "loja", actividade essa proibida no regulamento de condomínio do edificio??


    Depende do enquadramento legal em que está constituído o serviço prestado pela loja do proprietário.
  3.  # 3

    Então em que documento é que se pode consultar essa informação?? e quem a poderá solicitar ao proprietário??
    A fracção não dispõe de nenhuma informação visível pelo exterior (publicidade, horário de trabalho).
    Apenas a administração dispõe do comprovativo de seguro multirisco da fracção onde não consta qualquer informação sobre a actividade exercida.
  4.  # 4

    Colocado por: eu própriaEntão em que documento é que se pode consultar essa informação?? e quem a poderá solicitar ao proprietário??


    Deve procurar em primeiro lugar que seja convocada um assembleia de condóminos com o senhor visado presente.
    E ver a partir dai.
  5.  # 5

    E se o proprietário se negar a fornecer essa informação?
    Este assunto já foi abordado em assembleia de condóminos, estando actualmente marcada nova assembleia no sentido de, pelo menos na cave, se poder proibir a actual utilização.
  6.  # 6

    Mas qual é o fundamento prático para isto?
    Barulho?
    Incomodo?
    Concordam com este comentário: desofiapedro, bettencourt
  7.  # 7

    O regulamento não estando anexo ao TCPH poderá valer de pouco. Foi aprovado por unanimidade?
    O regulamento não pode condicionar o uso de uma fracção para além do previsto na lei. A actividade "loja" está associada a "comércio" enquanto a actividade "escritório" aproximar-se-á mais dos "serviços", onde se inclui a actividade em causa.

    Consultem o TCPH, obtido no Registo Predial, para se tirar as dúvidas quanto à actividade permitida nessa fracção.
  8.  # 8

    Colocado por: NelhasMas qual é o fundamento prático para isto?
    Barulho?
    Incomodo?


    è por causa do ruído todos os dias que se faz sentir, do incómodo e principalmente, porque o local em si, não tem condições físicas de segurança e emergência para albergar as cerca de 50 crianças que frequentam aquela actividade.



    Colocado por: BoraBoraO regulamento não estando anexo ao TCPH poderá valer de pouco. Foi aprovado por unanimidade?
    O regulamento não pode condicionar o uso de uma fracção para além do previsto na lei. A actividade "loja" está associada a "comércio" enquanto a actividade "escritório" aproximar-se-á mais dos "serviços", onde se inclui a actividade em causa.

    Consultem o TCPH, obtido no Registo Predial, para se tirar as dúvidas quanto à actividade permitida nessa fracção.


    Já consultei, e o que diz o TCPH é que a fracção é destinada a escritório no piso zero e arrumos na cave.
    Daí a minha questão relativamente ao que se encontra licenciado na câmara municipal.
  9.  # 9

    Obviamente que o regulamento de condomínio foi aprovado e há muitos anos por unanimidade dos condóminos, que na altura, ainda não era o actual proprietário da fracção em causa.
  10.  # 10

    Colocado por: eu própriaObviamente que o regulamento de condomínio foi aprovado e há muitos anos por unanimidade dos condóminos, que na altura, ainda não era o actual proprietário da fracção em causa.


    E como não está anexo ao TCPH só é válido para quem o aprovou.
    Para além de que essa proibição será, em minha opinião, NULA porque vai contra o estabelecido no TCPH.
  11.  # 11

    De acordo com o que já li por diversos sites, e que outras pessoas me disseram, o regulamento de condomínio tem de ser entregue aos novos proprietários e mantém-se válido mesmo para quem não aprovou por não ser proprietário de nada.
    No entanto, a minha dúvida compreende-se precisamente em perceber se o que consta no regulamento de condomínio se sobrepõe à licença de utilização que consta na câmara municipal.
  12.  # 12

    Colocado por: eu própria
    No entanto, a minha dúvida compreende-se precisamente em perceber se o que consta no regulamento de condomínio se sobrepõe à licença de utilização que consta na câmara municipal.


    O uso permitido é o que estiver consignado no TCPH, existente no registo predial, e não o que consta do processo camarário.


    Processo:0030719


    Nº conv.:JTRP00029439
    Relator: VIRIATO BERNARDO
    Descriotres
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    TÍTULO CONSTITUTIVO
    CONDOMÍNIO
    ADMINISTRADOR

    Nº doc.:RP200006010030719
    Data acórdão:01-06-2000
    Votação:UNANIMIDADE
    CJ T3 ANOXXV PAG196
    Trib. Recorrido:1 J CIV VIANA CASTELO
    3/99
    21-12-99
    N
    1

    Meio Processual:APELAÇÃO.
    Decisão:CONFIRMADA A SENTENÇA.
    DIR CIV - DIR REAIS.
    Legisl.:CCIV66 ART1419 ART220 ART331 ART1435 N2 N3 ART1436 L ART1419 N1.
    CPC95 ART646 N4 ART655 N2 ART1485.
    DL 268/94 DE 1994/10/25 ART1 ART2 ART3 ART5 ART6 ART8 ART9.
    DL 269/94 DE 1994/10/25 ART1 ART2.

    Sumário
    I - A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser feita por escritura pública.
    II - Não releva, assim, um despacho da Câmara Municipal que defere a alteração do uso de determinada fracção autónoma constante daquele título.
    III - O condómino pode requerer ao tribunal a exoneração do administrador sem necessidade de tal ter tentado em assembleia de condóminos.
    IV - Deve ser exonerado o administrador que -ainda que em representação de uma sociedade- vende uma fracção, declarando que se destinava a comércio, quando, de acordo com o título referido em I, o seu destino era outro e, depois, em representação da sociedade compradora, a dá de arrendamento para o aludido fim de comércio.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
  13.  # 13

    Colocado por: eu própriaBoa tarde,
    no prédio onde moro, a certidão permanente do edificio (PH) tem indicação que a fracção do piso zero e cave (é a mesma fracção), é composta por escritório no piso zero e arrumos na cave.
    Na câmara municipal, esta fracção está designada como "Loja" no piso zero e "arrumos" na cave.


    Minha estimada, é no título constitutivo da propriedade horizontal que estão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas (cfr. art. 1418º, nº 1 do CCiv.), podendo ainda constar desse título a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (cfr. art. 1418º, nº 2, al. a) do CCiv.). Se do título constitutivo da propriedade horizontal constar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (cfr. art. 1422º, nº 4, a contrario, e 1419º, nº 1 do CCiv.).

    Pese embora a nossa lei cível não considere relevante, para efeito da constituição do regime da propriedade horizontal, a destinação do prédio a determinado fim, nem menção obrigatória no título constitutivo dessa utilização, constando do documento constitutivo da propriedade horizontal que determinada fracção autónoma se destina a escritório, não pode o respectivo proprietário dar-lhe destino ou uso económico diverso, pelo que, provando-se que a fracção em causa é utilizada para a exploração de um centro de estudos, quando por força do TCPH estava destinada a escritório, compete ao condóminos que se opõem àquele uso alegar e provar que aquela actividade nada tem a ver com escritórios.

    Você não identifica o referido centro de estudos com o conceito de escritório, mas para tanto não esgrime conceitos que desçam à realidade concreta da definição de ambas as actividades e esta e bem simples: fundamentalmente a fracção em causa não pode ser destinada a habitação nem tão pouco a qualquer actividade que nada tenha a ver com um escritório; A primeira hipótese esta naturalmente excluída, mas a segunda não o está, porquanto as limitações contidas no art. 1422º, nº 2, al. c) do CCiv., têm de ser claras e inequívocas no plano do concreto, sob pena de se cair no reino do arbítrio.

    No Grande Dicionário da Língua Portuguesa, coordenado por José Pedro Machado, define-se escritório "compartimento, sala em que escreve e trabalha o dono dele; gabinete, sala, conjunto de salas, casa em que se tratam negócios, em que escrevem ou exercem a sua actividade empregados, solicitadores, procuradores, despachantes, etc. andar técnico, sala em que se reúnem os redactores dos jornais que escrevem os seus artigos". Se nos ativermos a estas definições a dúvida, quanto a nós permanecerá, porém e a título meramente ilustrativo, atente e retire com a devida analogia o ensinamento que o nosso STJ em decisão tomada em 16-12-1993 tomou: "Não integra uso indevido de uma fracção que por força do título constitutivo da propriedade horizontal se destina a escritório, a sua utilização como consultório médico e, mesmo, como centro clínico."

    Ora, a fixação do destino a dar às fracções autónomas tem como pressuposto o não causar à fracção maior desgaste do que o previsto, não aumentar o risco considerado ou não desvalorizar em maior grau do que o admitido no consentimento acordado o local e bem assim não deixar devassar o prédio, mas amiúde as situações decorrentes do titulo constitutivo não são facilmente destrinçáveis. Certo é que não se mostrando que os riscos e incómodos causados aos condóminos pelo funcionamento do centro de estudos sejam mais gravosos do que aqueles que resultariam da instalação de escritórios não se vê motivo para não incluir na finalidade do título constitutivo da propriedade horizontal o exercício daquela actividade.

    No mais, parece que relativamente a estes centros de estudos/explicações que proliferam abundantemente não se encontram tipificados na lei no contexto de um licenciamento ou alvará especifico para um estabelecimento.

    Colocado por: eu própria
    O título constitutivo do edificio, não contempla o regulamento de condomínio, mas o mesmo foi entregue a todos os condóminos com menção da proibição de actividades educativas no edificio.


    Hão dois tipos de regulamento, o que está prefixado no art. 1418º, nº 2 al. b) do CCiv. "Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas" e o regulamento que está prefixado no art. 1429º-A do CCiv. "Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns". Pelos parcos elementos facultados, essa norma é nula. No âmbito do art. 1433º do CCiv., não estão compreendidas, nem as deliberações que violam preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública - ainda que tomadas por unanimidade - as deliberações tomadas devem considerar-se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado, nos termos do art. 286º do CCiv..

    Ora neste concreto estaremos perante um regulamento balizado no art. 1429º-A e não no art. 1418º, ambos do CCiv., pelo que tal norma será sempre nula, uma vez que o primeiro só pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, nunca o uso, fruição e conservação das fracções autónomas.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar
 
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