Pondero adquirir um imóvel com aproveitamento do sotão, onde estão atualmente 2 quartos e 1 WC, sendo que esse aproveitamento não consta da caderneta predial (aproveitamento ilegal não licenciado), mas foi alvo de acordo por parte dos vários condóminos há já muitos anos. O atual proprietários já adquiriu o imóvel nestas condições.
Dados:
1. Sotão é parte comum mas com usufruto privado; 2. Usufruto do sotão foi aprovado em sede de reunião de condomínio (existe ata e declaração que comprova); 3. Não existe acesso ao sotão por mais nenhum lado do prédio;
A minha questão: Corro algum risco ao adquirir este imóvel?
E também corre o risco de, a qualquer altura, ser questionada essa utilização do sótão por parte da sua fração no sentido de ser revertida. Qualquer condóminos que não aprovou essa alteração pode vir a levantar esse problema. Trata-se de uma inovação no prédio, que carece dos votos favoráveis de todos os condóminos e não só de alguns, projecto aprovado pela autoridade camarária e alteração do estatuto da PH
Antes de mais, obrigado pelas prontas respostas. Este uso do sotão foi aprovado por unanimidade no condomínio, sendo que este acordo foi feito há já muitos anos, quando havia apenas 3 condóminos. Hoje são 8, mas penso que não houve ainda qualquer problema. A minha questão é: Havendo uma acta de ateste que esta situação foi aprovada por unanimidade, há a possibilidade de novos condóminos anularem este acordo?
Sim, vou precisar de "apoio" bancário. Em que medida pode isso ser um problema?
o assunto não é linear, primeiro há que ver bem o que está aprovado na camara, ou seja de origem sótão total? não acessível? ou era acessível e depois foi dividido? por outro lado ainda, há mais frações nessa situação? o que uma assembleia determina não se sobrepõe á lei geral e regulamentos e licenças. por exemplo duvido que caso haja um acidente ( incendio) provocado por esse sótão ilegal que a seguradora do multirriscos quer da sua fração quer do condómino, vá cobrir seja o que for portanto será o proprietário e eventualmente o condomínio a arcar com uma despesa que até pode ser bem puxada. enfim para alem da questão bancária, outras poderão ser mais complicadas.
Colocado por: RicardoPortoCorre se precisar do banco para comprar ou quando quiser vender e alguém precisar do banco
A minha irmã comprou um apartamento similar com recurso a crédito bancário em 2004 e ninguém disse nada.
No entanto,se o negócio for bom, até valia a pena fechar a zona de acesso com Pladur e retirar a escada só para a escritura.
Se a alteração e uso de zonas comuns tem de ser por unanimidade,basta um não quer que não se cadastrou consegue.Se essa pessoa for o dono do duplex, melhor.Compreede?
mas não estando legalizado, pode sempre um dos apartamentos do prédio ser vendido e novo condominio querer reverter o processo. Pode ter uma probabilidade baixa de acontecer, mas não é impossivel.
depois existe a questão dos bancos. o vendedor pode pedir X, porque o apartamento é muito grande, mas o banco só emprestar metade porque metade do apartamento estar ilegal. E como já referiram, tem este problema agora a comprar e um dia se quiser vender.
um dia quando for preciso obras na cobertura do prédio, apesar de ser uma area comum, os outros condominos podem sempre dizer que o gajo que tem o usufruto é que tem que arranjar.
acho que as desvantagens são maiores que as vantagens. Tinha que ser um apartamento muito bem localizado e a um preço muito bom para avançar para a compra nessa situação.
Colocado por: filribeiro A minha questão: Corro algum risco ao adquirir este imóvel?
Meu estimado, sobre a matéria, rege o art. 1421º do CC, que especifica no seu nº 1 as partes do edifício necessariamente comuns e descreve no nº 2 as partes presumidamente comuns, dispondo o nº 3 sobre a possibilidade de, no título constitutivo da propriedade horizontal, se afectarem ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns. Ao que aqui importa pôr em evidência, o nº 1 do citado preceito identifica como necessariamente comuns “b) O telhado ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção”, do mesmo passo que o nº 2 declara que se presumem comuns “e) Em geral, as coisa que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.
A introdução no preceito desta cláusula geral residual determina que, diferentemente do que sucede em relação às partes imperativamente comuns, a enumeração constante do nº 2 deve considerar-se meramente exemplificativa, de sorte que por ela podem ser abrangidos, como pertencentes em compropriedade aos condóminos, partes do edifício não especificamente destinados ou afectados pelo título constitutivo, mediante a especificação prevista no art. 1418º do CC.
No caso sob apreciação, se houver uma absoluta omissão do título constitutivo relativamente ao sótão ou vão de telhado, a cuja existência nem sequer se aluda (sua natureza e afectação), coloca-se, então o problema de saber se, apenas por isso, ou seja, por falta dessa especificação, deve considerar-se parte necessariamente comum, esteja ou não no gozo exclusivo de um dos condóminos. Em síntese, poder-se-à dizer que em edifício submetido ao regime de propriedade horizontal, o sótão ou vão de telhado não é de considerar parte imperativamente comum, mas apenas presuntivamente comum.
Portanto, o vão de telhado não é identificável com os conceitos de telhado ou terraço de cobertura, pois que não representa a estrutura de cobertura em si mesma e com a específica função de tapagem superior do edifício, mas um espaço ou área a que é possível dar determinadas utilizações, usualmente de armazenamento, mas sem que se exclua o próprio alojamento habitacional.
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 28-09-1999: I – Os espaços compreendidos entre o tecto do último andar de um edifício e as telhas (vão, sótão ou águas furtadas), não sendo telhado ou terraço de cobertura, não têm de ser considerados obrigatoriamente coisa comum, nos termos do art.º 1421, n.º 1, al. b), do CC. II – Não se trata de parte do edifício que, pela função que desempenha, careça de ficar afecta a todos os condóminos, como sucede com todas aquelas que se enumeram no citado n.º 1. III – Deixam de ser comuns as coisas que estejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos, para tal bastando uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condomínio, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo.
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 08-02-2000: I – O sótão (ou “vão do telhado”) não é parte necessariamente comum do edifício, não integrando os conceitos de estrutura do prédio ou de telhado, para efeitos do artigo 1421º do Código Civil. II – O sótão (ou “vão do telhado”) trata-se antes de parte do edifício que se presume comum, se do título constitutivo da propriedade horizontal não constar a sua afectação a alguma fracção autónoma, podendo, pois, tal presunção ser ilidida. III – Se um sótão, desde o início da construção do prédio, esteve afecto em exclusivo a uma fracção autónoma, só através dela tendo comunicação, deve considerar-se que não é parte comum e que pertence a essa fracção autónoma, ficando, por conseguinte, ilidida aquela presunção.
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 07-05-2002: I - Nos termos do artigo 1421 nº2 alínea e) do Código Civil os sótãos dos prédios constituídos em propriedade horizontal presumem-se integrados nas partes comuns do respectivo condomínio . II - Essa presunção pode ser ilidida através de prova de que o mesmo sótão se encontra afectado "ab initio" ao uso exclusivo de qualquer condómino.
Não obstante estas decisões, será aconselhável contudo a que, em caso de dúvida, consulte primeiramente, o TCPH ou, solicite a deliberação da assembleia de condóminos aprovada por unanimidade a autorizar o uso exclusivo do sótão nos termos em que se encontra. No mais, atente que sobre a sua fracção impenderá um direito de servidão legal de passagem (cfr. art 1550º do CC - aplicável com a devida analogia por força do artº 10º CC).