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Vender casas e imóveis

Herdeiros/ Venda de prédio antigo

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  1.  # 1

    Olá, peço por favor a vossa ajuda para a seguinte situação:
    Somos 5 irmãos, herdeiros de um prédio comprado pelos meus pais em 1981 e onde viveram até falecerem.
    Em Agosto/2019 decidimos vender o imóvel e fizemos um contrato com uma imobiliária.
    Apareceu um comprador interessado, foi feito um CPCV e entregámos toda a documentação.
    Resumo da Documentação:

    Escritura: prédio inscrito na matriz no ano de 1937. R/C com 3 divisões destinado a comercio e 1º e 2º andares com 6 divisões. 55m2 e uma dependência de 24m2 inscrito na matriz artigo 2874 descrito na Conservatória Registo Predial X sob nº 803 a folhas 4 verso do livro B-3

    Registo Predial Descriçao em livro: Nº 803, Livro-3; Area total :79m2; Matriz 2874 Composição: R/c para comercio e 1º e 2º andares para habitação; Aquisição: AP-4, 04/12/1981

    Caderneta Predial Urbana: “Tipo de Prédio: Prédio em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente
    Descrição: Prédio de r/c para comercio com 3 divisões, 1º andar com 6 divisões e 2º andar com 6 divisões
    Nº de pisos do artigo: 4
    Nº de andares ou divisões com utliz. independente: 5
    ÁREAS (em m²)
    Área total do terreno: 79,0000 m² Área de implantação do edifício: 55,0000 m² Área bruta privativa total: 220,0000 m² Área de terreno integrante das frações: 24,0000 m²”

    REGEU - Parecer/Despacho: Atestado Junta freguesia X, 06/01/2015: Prédio Urbano composto por 3 pisos sendo R/C para comercio com 3 divisões, Primeiro e segundo andares com 6 divisões para habitação.

    Perante toda esta confusão de registos, o facto, é que o prédio tem e sempre teve 4 pisos, R/C-53 espaço comercial, R/C-64 espaço comercial (está alugado), 1º, 2º e 3º andares habitação e nunca nos apercebemos do erro existente nos documentos, quando estes se referem à discrição do prédio.
    Dada a situação, o mediador informou-nos que o comprador tinha pressa em concluir o negocio e que tinham chegado a um acordo de solução, que é a seguinte:
    Não será feita uma escritura mas um contrato “compra e venda” num Solicitador. No contrato a constituição do prédio será feita conforme a Caderneta Predial Urbana (numero de andares ou divisões com utilização independente). Será também feito um documento á parte em que nós os herdeiros declaramos, ter lá vivido e que sempre existiram os 4 pisos com 2 espaços destinados a comercio no R/C, e 3 andares destinados a habitação.

    As nossas duvidas: Deste modo vai o comprador conseguir registar o prédio? Após o negocio concluído, se houver custos referentes à legalização do prédio, esses podem vir a ser imputados a nós herdeiros?
    Estas perguntas baseiam-se na 5ª cláusula (Das Despesas) do Contrato CPCV que diz “2.- Todas as despesas, nomeadamente IMI, consumos de água, gás ou eletricidade, que digam respeito ao período anterior à escritura pública de compra e venda e que não tenham sido pagos, estejam em mora, que se vençam, se tenham tornado exigíveis ou notificados após aquela data, continuarão a ser da responsabilidade dos Promitentes Vendedores".

    Obrigada pela atenção
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    • 17 novembro 2019

     # 2

    Colocado por: maria26

    As nossas duvidas: Deste modo vai o comprador conseguir registar o prédio? Após o negocio concluído, se houver custos referentes à legalização do prédio, esses podem vir a ser imputados a nós herdeiros?
    Estas perguntas baseiam-se na 5ª cláusula (Das Despesas) do Contrato CPCV que diz “2.- Todas as despesas, nomeadamente IMI, consumos de água, gás ou eletricidade, que digam respeito ao período anterior à escritura pública de compra e venda e que não tenham sido pagos, estejam em mora, que se vençam, se tenham tornado exigíveis ou notificados após aquela data, continuarão a ser da responsabilidade dos Promitentes Vendedores".

    Obrigada pela atenção


    Que grande embrulhada !!! - Um imóvel, fisicamente construído com 4 pisos, e registado com apenas 3 ?!

    A quinta cláusula não pode imputar os encargos que refere, quanto a possível legalização do imóvel. Serão apenas aqueles que são referidos.

    Tenha atenção a esse CPCV, quanto à defesa dos seus interesses. Convém consultar um advogado.
    É que, está a vender um imóvel cheio de problemas de registos, que se o negócio não se concretizar por esse motivo, poderá vir a sofrer penalizações, se no CPCV não estiver tudo bem esclarecido.

  3.  # 3

    Colocado por: maria26Apareceu um comprador interessado, foi feito um CPCV e entregámos toda a documentação.


    E receberam que percentagem do valor total?
    A imobiliária já foi paga?

    Colocado por: maria26e o comprador tinha pressa em concluir o negocio e que tinham chegado a um acordo de solução, que é a seguinte:
    Não será feita uma escritura mas um contrato “compra e venda” num Solicitador.


    Outro CPCV?
    E os registos prediais?

    Num solicitador?
    Por que não numa conservatória?


    Pode ficar um "registo provisório por dúvidas".

  4.  # 4

    Colocado por: Palhava

    E receberam que percentagem do valor total?
    A imobiliária já foi paga?



    Outro CPCV?
    E os registos prediais?

    Num solicitador?
    Por que não numa conservatória?


    Pode ficar um "registo provisório por dúvidas".


    Obrigada pela resposta.
    Respondendo às suas perguntas, a informação que tenho do mediador é que sim é feito um contrato (e um documento anexo como já referi antes), os registos prediais serão tratados pelo comprador posteriormente e feito num solicitador porque é um contrato e a documentação não está legal.

    "Pode ficar um "registo provisório por dúvidas"", não entendi pode explicar por favor?

  5.  # 5

    Colocado por: PalhavaÉ que, está a vender um imóvel cheio de problemas de registos, que se o negócio não se concretizar por esse motivo, poderá vir a sofrer penalizações, se no CPCV não estiver tudo bem esclarecido.


    O solicitador, afirma que o negocio fica concretizado com a nossa assinatura no contrato e que termina aí a nossa responsabilidade relativamente ao prédio.

  6.  # 6

    Colocado por: maria26

    O solicitador, afirma que o negocio fica concretizado com a nossa assinatura no contrato e que termina aí a nossa responsabilidade relativamente ao prédio.


    Colocado por: maria26E receberam que percentagem do valor total?
    A imobiliária já foi paga?


    Recebemos 10% do valor mas só após 45 dias da data do CPCV.
    A imobiliária será paga no dia da assinatura do contrato final.

  7.  # 7

    Tenho muitas duvidas referentes a este negocio, sei que o ideal seria consultar um advogado, mas, não sou a cabeça de casal e os meus irmão têm também pressa em vender. Tudo foi muito rápido, em uma semana fez-se contrato com a agência e apareceu comprador pelo valor pedido, menos uns euros. O prédio não esteve à venda no site da imobiliária nem em nenhum outro sitio. Após 30 dias de feito CPCV fui ao site e o prédio estava lá como reservado e preço sob consulta. Nesta altura questionei a imobiliária, exigi que fosse colocado o valor no anuncio e pedi que me enviassem o CPCV assinado por todas as partes. Fui surpreendida com a resposta, não havia CPCV assinado pelo comprador, assim como, não havia sido depositado o sinal. Após isto,o anuncio continuava no site como reservado, mas já com o valor pedido. Passados 2 dias o mediador contactou-me para marcar "escritura" e nessa altura foi retirado o reservado do anuncio, mas, continuou e continua hoje, à venda no site.
    Nesta sexta feira foi depositado o sinal, foi-me enviado um contrato CPVP( igual e com a mesma data do anterior) assinado pelo comprador, mas, sem a minha assinatura.Não sei como tudo isto é possivel, mas é real.
    Enfim é uma confusão total, não sei nem nunca vou saber se poderá haver algo por trás tudo isto, mas, receio que o contrato não salvaguarde a nossa total alienação ao prédio e caso ocorra algum acidente antes da legalização do prédio a fazer pelo comprador, possamos vir a ser responsabilizados.
    Mais uma vez obrigada pela vossa atenção e gostaria de poder ler os vossos comentários a esta ocorrência.
    • size
    • 17 novembro 2019

     # 8

    Cautela...
    Afigura-se que algo de irregular estará a decorrer ...
    Quem está a liderar esse possivel negócio do imóvel ? Possivelmente, o cabeça de casal . E, então, não existe comunicação, conferência, entre todos os herdeiros ? Porque é necessário a Maria26 tentar saber notícias de forma indirecta com a imobiliária ?

    É que, o CPCV só terá validade quando assinados por todos os herdeiros. Não assinou, porquê ?
    O sinal foi depositado em conta em nome de quem ?
    Sim, pode haver algo por trás de tudo isso.

    Vamos supor que a escritura do negócio não se concretize, por o notário detectar irregularidades nos registos do imóvel e o prazo para a mesma seja ultrapassado.
    Sabe o que pode acontecer ?
    Os herdeiros tem que devolver o sinal em DOBRO.

    Por isso, repito, é bom que esse contrato CPCV possa ser conferido por um advogado, perante os problemas de registo que o imóvel apresenta.

  9.  # 9

    E já se obteve a cópia da licença de habitação?

    Será que o último piso foi acrescentado posteriormente?Entre 1937 e 1981,e não legalizado?

  10.  # 10

    Colocado por: PalhavaCautela...
    Afigura-se que algo de irregular estará a decorrer ...
    Quem está a liderar esse possivel negócio do imóvel ? Possivelmente, o cabeça de casal . E, então, não existe comunicação, conferência, entre todos os herdeiros ? Porque é necessário a Maria26 tentar saber notícias de forma indirecta com a imobiliária ?


    Quem está a liderar o negocio é a cabeça de casal, minha irmã mais velha e amiga da mediadora que é citada no CPCV e que por incrível que pareça agora já não trabalha nesta imobiliária.
    A comunicação com a minha irmã foi sempre muito vaga, por isso tomei a iniciativa de contactar a agência.
    É necessário que obtenha noticias pela imobiliária porque quando questiono a minha irmã, ela responde que não sabe e pede que questione a imobiliária.

  11.  # 11

    Colocado por: PalhavaÉ que, o CPCV só terá validade quando assinados por todos os herdeiros. Não assinou, porquê ?
    O sinal foi depositado em conta em nome de quem ?
    Sim, pode haver algo por trás de tudo isso.

    Eu assinei o contrato, e neste já constavam as assinaturas de 3 irmãos faltava a assinatura da irmã cabeça de casal e marido (casados em comunhão de bens). Mas, estranhamente agora o contrato que recebi tem assinaturas de todos os irmãos inclusive do comprador, mas não tem a minha. Presumo que, e dada a pressão que me foi feita naquele dia pela irmã cabeça de casal e pela (na altura) mediadora, provavelmente terá sido enviado um contrato ao comprador com as assinaturas de todos menos a minha. O comprador como só assinou o contrato agora, deve ter enviado o que tinha recebido. É a explicação que encontro pois questionei o mediador e não me soube responder.
    O sinal foi depositado na conta de Herdeiros. (...)

  12.  # 12

    Colocado por: PalhavaVamos supor que a escritura do negócio não se concretize, por o notário detectar irregularidades nos registos do imóvel e o prazo para a mesma seja ultrapassado.

    A assinatura não será feita no notário e sim num solicitador como já havia referido.
    Relativamente ao prazo, se está a referir-se ao prazo do CPCV este já foi ultrapassado à muito tempo 50 dias.

  13.  # 13

    Colocado por: maria26E já se obteve a cópia da licença de habitação?

    Será que o último piso foi acrescentado posteriormente?Entre 1937 e 1981,e não legalizado?


    A inscrição da matriz ocorreu em data anterior a 1951 pelo que o prédio não esta sujeito licença de utilização.

    Não, eu fui morar para o 3º andar do prédio em 1967 e já não era novo.

  14.  # 14

    Suponho que o prédio está em "propriedade total"...e o 3o andar tem algum arrendamento?

    E qual a área de cada piso?

  15.  # 15

    Colocado por: maria26220,0000



    220/4=55m2 por piso

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