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  1.  # 201

    Colocado por: luisDSAparentemente há uma avaliação baixa, mas também a CGD não está a ser simpática na interpretação do mesmo. Conteste/peça uma reapreciação que deve conseguir resolver tudo sem dificuldade. Hoje não vale a pena porque o sistema deles está em baixo...vamos ver amanhã, mas foi tudo para casa!


    Colocado por: PramalhinhoMas não deveria ser considerado para valor de avaliação a soma da três parcelas?

    Boa tarde LuisDS,
    Consegue-me responder á minha questão?
    Estive a falar ainda á pouco com a CGD e indicaram me que o valor a considerar da avaliação é apenas a parcela da construção uma vez que se trata de um crédito á construção (Isto faz sentido?), o que acho bastante estranho uma vez que fui informado que por exemplo o Montepio considera o valor total da avaliação.
    Obrigado
  2.  # 202

    Colocado por: JorgeCarvalho88Boa tarde,

    Eu e a minha companheira estamos a pensar adquirir um apartamento de 110 000euros.

    Onde estamos a pensar dar 15mil de entrada e fazer crédito.

    Mas eu encontro me desempregado (a espera do IEFP para criação do próprio emprego), e a ela a der um rendimento bruto de 900 euros tendo um crédito automóvel de 300 mensais.

    Onde os pais dela nao se importam ser fiadores.

    Eu não entendo nada de crédito habitação, mas será que conseguimos ter o crédito habitação aprovado?

    Vale a pena sonharmos em adquirir um apartamento? Ou só quando tiver a trabalhar que terei mais chance?

    Obrigado


    Em primeiro lugar nenhum banco lhe vai aceitar esse crédito. A taxa de esforço é disparatadamente alta, mais próxima de 100% que de 30%(recomendavel). Mais ainda quando os 900€ são, segundo você mesmo diz, de rendimento bruto! Isso líquido ainda vai ser menos!

    Em segundo lugar, a ideia de comprar uma casa nessa circunstância financeira é inusitado, para dizer no mínimo e merece reflexão.
  3.  # 203

    Colocado por: JorgeCarvalho88Boa tarde,

    Eu e a minha companheira estamos a pensar adquirir um apartamento de 110 000euros.

    Onde estamos a pensar dar 15mil de entrada e fazer crédito.

    Mas eu encontro me desempregado (a espera do IEFP para criação do próprio emprego), e a ela a der um rendimento bruto de 900 euros tendo um crédito automóvel de 300 mensais.

    Onde os pais dela nao se importam ser fiadores.

    Eu não entendo nada de crédito habitação, mas será que conseguimos ter o crédito habitação aprovado?

    Vale a pena sonharmos em adquirir um apartamento? Ou só quando tiver a trabalhar que terei mais chance?

    Obrigado


    Nada melhor que ir ao seu banco com IRS de 2019 e três últimas folhas de salário.

    Além dos 15.000 contabilizou despesas do processo?
  4.  # 204

    Uma questão para quem já fez alguma renegociação com o banco para a redução do spread.

    No momento em que assinaram a adenda ao contrato, o valor a aplicar do indexante passou a ser o valor na data da assinatura, ou o crédito continuou a "vencer" na data original?

    Coloco esta questão porque renegociei o spread do meu crédito à habitação, cujo novo valor estará efetivo nos próximos dias, mas o meu crédito foi celebrado originalmente em julho, pelo que é só por essa altura que o valor da prestação é atualizado em função do valor da Euribor 12M. A minha dúvida é se posso contar que o valor da Euribor 12M atual seja utilizado agora, ou se apesar de o spread ter sido revisto continua a aplicar-se o valor do indexante até julho e só nessa altura seja atualizado na minha prestação.
  5.  # 205

    Boa tarde,

    Como fez novo contrato/escritura, será actualizado agora!
  6.  # 206

    luis, acho que o nortenho não fez novo contrato... atualizou o que tinha...
  7.  # 207

    Sim, não fiz nova escritura, foi apenas uma adenda ao contrato com o banco para atualizar o spread.
  8.  # 208

    Peço desculpa, li mal. Nesse caso, não tendo a certeza, penso que o valor do indexante continuará a ser o mesmo até ao aniversário do crédito.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Nortenho
  9.  # 209

    Boa tarde,

    Pretendo saber quais são actualmente as melhores condições possíveis atingir em termos de spread e MTIC. No meu caso olhar para o TAEG não fará tanto sentido. Dando algum contexto:

    - Muito em breve com rendimentos na ordem dos 2.3k€ mensais, contrato sem termo
    - LTV de pelo menos 50%
    - Por várias simulações que fiz, a taxa de esforço no máximo deverá atingir ~15% se considerar o valor máximo que pretendo gastar

    Questões:

    - Apesar de em breve o contrato ser sem termo, existe um período de experiência. Poderá influênciar negativamente as condições que consigo junto da banca? Ou é melhor esperar que passe este período?
    - Ao optar por um intermediário de crédito consigo melhores condições ou é preferível ir a vários bancos pessoalmente e negociar? No meu caso o que fará mais diferença serão as comissões iniciais cobradas pelos bancos, as quais sei que podem ser negociadas e eventualmente fazer seguros dentro ou fora do banco.
    - Não pretendo ter quaisquer restrições no que toca a amortizações antecipadas. Há bancos com restrições nesse sentido?

    Se possível gostaria de saber números concretos pelo menos para o spread. Já vi relatos que é possível conseguir 0.9 e gostaria de saber quais são concretamente os requisitos para atingir esta taxa (ou melhor).
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021

     # 210

    Colocado por: NortenhoUma questão para quem já fez alguma renegociação com o banco para a redução do spread.

    No momento em que assinaram a adenda ao contrato, o valor a aplicar do indexante passou a ser o valor na data da assinatura, ou o crédito continuou a "vencer" na data original?

    Coloco esta questão porque renegociei o spread do meu crédito à habitação, cujo novo valor estará efetivo nos próximos dias, mas o meu crédito foi celebrado originalmente em julho, pelo que é só por essa altura que o valor da prestação é atualizado em função do valor da Euribor 12M. A minha dúvida é se posso contar que o valor da Euribor 12M atual seja utilizado agora, ou se apesar de o spread ter sido revisto continua a aplicar-se o valor do indexante até julho e só nessa altura seja atualizado na minha prestação.

    Se só houve alteração do spread, é só essa variável que altera.
    Euribor será revista nas datas da escritura original (anualmente claro)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Nortenho
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021

     # 211

    Colocado por: margemsulguyApesar de em breve o contrato ser sem termo, existe um período de experiência. Poderá influênciar negativamente as condições que consigo junto da banca? Ou é melhor esperar que passe este período?

    Não é causa/efeito...a prazo ou efetivo embora sendo importante não é critério isolado...neste momento bancos olham mais para outras variáveis mais importantes para o conforto da operação
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021 editado

     # 212

    Colocado por: margemsulguyAo optar por um intermediário de crédito consigo melhores condições ou é preferível ir a vários bancos pessoalmente e negociar? No meu caso o que fará mais diferença serão as comissões iniciais cobradas pelos bancos, as quais sei que podem ser negociadas e eventualmente fazer seguros dentro ou fora do banco.

    O que os IC fazem é tentar encontrar a melhor solução para si (diversas simulações/aprovações) para que decida. Contudo eles também como não trabalham de "graça" vão empurrar para aquela instituição que dá mais uns trocos e muitas vezes não se traduz numa poupança efetiva...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021 editado

     # 213

    Colocado por: margemsulguyNo meu caso o que fará mais diferença serão as comissões iniciais cobradas pelos bancos, as quais sei que podem ser negociadas e eventualmente fazer seguros dentro ou fora do banco.

    De 10 custos que o cliente tem numa operação de CH, só 2/3 é que se consegue mexer/negociar. Contudo o momento não é favorável a este tipo de negociação a não ser que por efeito cross-selling haja um "toma lá dá cá" ou então por via de protocolo ou fomento á construção/imóveis de banco
    Em relação aos seguros, depende de banco mas isso vai escrito numa FINE
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021

     # 214

    Colocado por: margemsulguyNão pretendo ter quaisquer restrições no que toca a amortizações antecipadas. Há bancos com restrições nesse sentido?

    No passado sim, agora não (a não ser que esteja previsto na FINE cláusula "condições de amortização antecipada). De resto só os 0,5% de penalização e só processado no dia de vencimento mensal da prestação
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
  10.  # 215

    Colocado por: RMDR
    Não é causa/efeito...a prazo ou efetivo embora sendo importante não é critério isolado...neste momento bancos olham mais para outras variáveis mais importantes para o conforto da operação
    Estas pessoas agradeceram este comentário:margemsulguy


    E que variáveis são essas? As minhas perguntas vão mesmo no sentido de perceber se a minha situação actual é propicia para conseguir as melhores condições que a banca oferece actualmente. Sei que o LTV é importante daí ter incluído no post e também não haverá problemas quanto à declaração de IRS. Mais alguma coisa que deva ter em conta?

    Colocado por: RMDR
    O que os IC fazem é tentar encontrar a melhor solução para si (diversas simulações/aprovações) para que decida. Contudo eles também como não trabalham de "graça" vão empurrar para aquela instituição que dá mais uns trocos não se traduzindo numa poupança efetiva para si...


    Pois, sinceramente o que já ouvi dizer é que muitas vezes os intermediários conseguem condições que eu individualmente não conseguiria se for pessoalmente a cada banco. Não sei até que ponto negoceiam por mim junto dos bancos, principalmente no que diz respeito a estas comissões iniciais.


    Colocado por: RMDR
    De 10 custos que o cliente tem numa operação de CH, só 2/3 é que se consegue mexer/negociar. Contudo o momento não é favorável a este tipo de negociação a não ser que por efeito cross-selling haja um "toma lá dá cá" ou então por via de protocolo ou fomento á construção/imóveis de banco
    Em relação aos seguros, depende de banco mas isso vai escrito numa FINE
    Estas pessoas agradeceram este comentário:margemsulguy


    Que tipo de custos é então possível negociar e porque é que diz que o momento não é favorável?

    Numa simulação que fiz recentemente estão explicitas as seguintes comissões:

    - Comissão de dossier
    - Comissão de avaliação
    - Comissão de formalização
    - Registo de compra
    - Registo de hipoteca

    O que é mais comum ser negociado?
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021 editado

     # 216

    Colocado por: margemsulguyE que variáveis são essas? As minhas perguntas vão mesmo no sentido de perceber se a minha situação actual é propicia para conseguir as melhores condições que a banca oferece actualmente. Sei que o LTV é importante daí ter incluído no post e também não haverá problemas quanto à declaração de IRS. Mais alguma coisa que deva ter em conta?

    Muitas variáveis...estado civil, filhos, taxas DSTI (esforço, stress, reforma, taxa de juro, contratuais), movimentação de conta (tendência de poupança/ganho mensal), histórico, centralização banco de Portugal e seu histórico, movimentos em casino/casas de apostas, DB informa da empresa, recursos a crédito de curto prazo, relações com outros titulares, ligações próprias ou familiares a países de risco, entrada inicial, pessoas politicamente expostas, ui...tantas...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021

     # 217

    Colocado por: margemsulguyQue tipo de custos é então possível negociar e porque é que diz que o momento não é favorável?
    as margens financeiras dos brancos estão muito exprimidas...o que resta para equilibrar o produto bancário? Comissões claro...cortar nos 2 lados deste binómio é que é complicado para os bancos
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rico, margemsulguy
    • RMDR
    • 5 fevereiro 2021 editado

     # 218

    Colocado por: margemsulguy- Comissão de dossier - a mais provável de ser negociada
    - Comissão de avaliação - muito difícil ser negociado (envolve terceiros)
    - Comissão de formalização - também difícil ser negociado
    - Registo de compra - esqueça (conservatória)
    - Registo de hipoteca - igual á de cima

    O que é mais comum ser negociado?


    Respondido
  11.  # 219

    Colocado por: margemsulguyBoa tarde,

    Pretendo saber quais são actualmente as melhores condições possíveis atingir em termos de spread e MTIC. No meu caso olhar para o TAEG não fará tanto sentido. Dando algum contexto:

    - Muito em breve com rendimentos na ordem dos 2.3k€ mensais, contrato sem termo
    - LTV de pelo menos 50%
    - Por várias simulações que fiz, a taxa de esforço no máximo deverá atingir ~15% se considerar o valor máximo que pretendo gastar

    Questões:

    - Apesar de em breve o contrato ser sem termo, existe um período de experiência. Poderá influênciar negativamente as condições que consigo junto da banca? Ou é melhor esperar que passe este período?
    - Ao optar por um intermediário de crédito consigo melhores condições ou é preferível ir a vários bancos pessoalmente e negociar? No meu caso o que fará mais diferença serão as comissões iniciais cobradas pelos bancos, as quais sei que podem ser negociadas e eventualmente fazer seguros dentro ou fora do banco.
    - Não pretendo ter quaisquer restrições no que toca a amortizações antecipadas. Há bancos com restrições nesse sentido?

    Se possível gostaria de saber números concretos pelo menos para o spread. Já vi relatos que é possível conseguir 0.9 e gostaria de saber quais são concretamente os requisitos para atingir esta taxa (ou melhor).



    Boa tarde,

    Não se preocupe com o periodo de experiência. Se for caso disso, os bancos dirão para esperar um pouco.
    Sobre os IC's, não me compete a mim falar, mas penso que depende do cliente. Clientes habituados a lidar com bancos e que procurem várias propostas, eventualmente conseguirão o mesmo, mas terão mais trabalho e tempo dispendido. Os menos literados financeiramente só têm a ganhar com um IC. Agora é como tudo, há bons e maus!
    Você parece demasiado preocupado com as comissões iniciais e pouco com o seguro de vida, por exemplo. Na minha opinião, é um grande erro! As comissões iniciais de um crédito com taxa variãvel variam entre os 1600 e os 1800€, dependendo do banco. Se conseguir não pagar um comissão qualquer, estamos a falar de um ganho de 200€. Ok é dinheiro, mas... por exemplo, um crédito de 100.000€ a 30 anos. Uma diferença de 0,05% no spread dá cerca de 2,19€ mensais, durante 360 meses, logo 789,53€ durante o contrato. Relativamente ao seguro de vida é necessário fazer muito bem as contas, mas a menos que seja um só proponente com menos de 30 anos, é quase impossível que fazer o seguro de vida no banco será um bom negócio!
    Estas pessoas agradeceram este comentário: margemsulguy
  12.  # 220

    Boa tarde,

    Não se preocupe com o periodo de experiência. Se for caso disso, os bancos dirão para esperar um pouco.
    Sobre os IC's, não me compete a mim falar, mas penso que depende do cliente. Clientes habituados a lidar com bancos e que procurem várias propostas, eventualmente conseguirão o mesmo, mas terão mais trabalho e tempo dispendido. Os menos literados financeiramente só têm a ganhar com um IC. Agora é como tudo, há bons e maus!
    Você parece demasiado preocupado com as comissões iniciais e pouco com o seguro de vida, por exemplo. Na minha opinião, é um grande erro! As comissões iniciais de um crédito com taxa variãvel variam entre os 1600 e os 1800€, dependendo do banco. Se conseguir não pagar um comissão qualquer, estamos a falar de um ganho de 200€. Ok é dinheiro, mas... por exemplo, um crédito de 100.000€ a 30 anos. Uma diferença de 0,05% no spread dá cerca de 2,19€ mensais, durante 360 meses, logo 789,53€ durante o contrato. Relativamente ao seguro de vida é necessário fazer muito bem as contas, mas a menos que seja um só proponente com menos de 30 anos, é quase impossível que fazer o seguro de vida no banco será um bom negócio!
    Estas pessoas agradeceram este comentário:margemsulguy


    A minha ideia é fazer um crédito com o maior prazo possível (40 anos ainda é possível?) com boas amortizações mensais onde só pagaria 0.5% sobre o capital amortizado (e já li algures que alguns bancos nem esta taxa cobram). Desta forma teria bastante flexibilidade pois teria uma prestação bastante baixa, pagando por este "seguro" apenas no máximo os tais 0.5%. Poderia claro fazer um crédito com um prazo mais curto e se necessário mais tarde renegociar mas tenho ideia que envolveria custos e perderia a tal flexibilidade que procuro.

    Ou seja, na prática não faço contas nem a 40 anos nem com créditos de 100k. O que significa que o que pesa no meu caso são as comissões iniciais e apenas depois o spread.

    Seguros sinceramente não investiguei. Sim, é só um proponente com menos de 30 anos. Diria que possivelmente não justifica perder a bonificação no spread, mas só fazendo as contas e comparando propostas concretas.

    Quanto ao IC, vou também investigar melhor. Outro factor que valorizo será a transparência e celeridade do processo e pelo menos quanto ao doutor finanças não tive feedback muito positivo (não se despacham com os processos).


    Muito obrigado por toda a informação
 
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