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      NTORION
    • 13 outubro 2020 editado

     # 21

    Sinceramente, lendo o que está no link, as MV são apuradas para períodos diferentes, logo a mesma valorização n pode ser considerada 2x!
    O que estou a interpretar erradamente?

    "Um imóvel adquirido em 2013, foi afecto à atividade empresarial em 2015 e desafectado/alienado em 2017.

    Em 2015, quando o empresário afecta o imóvel ao alojamento local, fica sujeito a tributação na Categoria G- Incrementos Patrimoniais, nomeadamente ao cálculo de uma mais/menos valia sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2013 e 2015.

    Esta mais valia, que é tributada em 50%, fica suspensa, sendo apenas declarada no ano em que o imóvel é desafectado/alienado.


    Em 2017, quando o empresário retira o imóvel do alojamento local/aliena, fica sujeito a uma mais valia na Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais, no montante de 95% sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2015 e 2017."
  1.  # 22

    Colocado por: Filipe Rodrigues2015- compra e afetacao no mesmo ano ao alojamento local com o valor de 115000€.

    2020 - Encerramento de atividade de alojamento local com o valor de 125000€.

    2021-Venda do imóvel por 190000€.


    Aplicando ao exemplo, diria que temos no 1º momento - 10k (125-115) na categoria B
    e num 2º momento, 65k (190-125) categoria G....

    isto assim sem analisar tudo e sem ler a legislação (q é o que de facto importa)
  2.  # 23

    Colocado por: NTORIONSinceramente, lendo o que está no link, as MV são apuradas para períodos diferentes, logo a mesma valorização n pode ser considerada 2x!
    O que estou a interpretar erradamente?

    "Um imóvel adquirido em 2013, foi afecto à atividade empresarial em 2015 e desafectado/alienado em 2017.

    Em 2015, quando o empresário afecta o imóvel ao alojamento local, fica sujeito a tributação na Categoria G- Incrementos Patrimoniais, nomeadamente ao cálculo de uma mais/menos valia sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2013 e 2015.

    Esta mais valia, que é tributada em 50%, fica suspensa, sendo apenas declarada no ano em que o imóvel é desafectado/alienado.


    Em 2017, quando o empresário retira o imóvel do alojamento local/aliena, fica sujeito a uma mais valia na Categoria B – Rendimentos empresariais e profissionais,no montante de 95% sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2015 e 2017."


    Não, são ambas ao mesmo tempo.

    A categoria que fica suspensa aguarda que o imóvel seja desafectado. Quando é desafectado, quer seja por desistir, quer seja por vender cobram ambas, incluindo a G.

    As más notícias são assim... Aos pares!
  3.  # 24

    Para que fique claro:

    - quando desafectar o imóvel - paga as mais valias. Ambas. Categoria G e B.

    Até porque a desafectação e afectação dos. Imóveis também é feita no IRS.
  4.  # 25

  5.  # 26

    Colocado por: NTORIONNão sei,

    aqui tb fala "pela diferença".

    https://www.badireto.pt/artigos/as-mais-valias-associadas-a-atividade-de-alojamento-local/


    Sei eu.

    Já lhe expliquei.

    A diferença que refere nesse link é a diferença da afectação para a desafectação! Se afecta a 100 e desafecta a 200...a sua mais valia é a diferença!

    Qual é dúvida nisso?!

    Isso já é mau português!
    •  
      NTORION
    • 13 outubro 2020 editado

     # 27

    Colocado por: Gambino

    Sei eu.

    Já lhe expliquei.

    A diferença que refere nesse link é a diferença da afectação para a desafectação! Se afecta a 100 e desafecta a 200...a sua mais valia é a diferença!

    Qual é dúvida nisso?!

    Isso já é mau português!


    Olhe, aqui tem 1 exemplo no site da DECO, já percebi o que tenta explicar, mas as suas contas n me parecem certas... Como lhe disse, e como referem em ambos os sites, é pela diferença, apesar de ser tributado nas 2 categorias, elas n se sobrepõem. Sim o meu português sempre foi fraco, mas compenso com a matemática.

    Como disse no primeiro comentário, sou leigo neste tema, mas entendo 1 pouco como os impostos funcionam.
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022
      ScreenHunter_01 Oct. 13 19.14.gif
  6.  # 28

    Colocado por: NTORION

    Olhe, aqui tem 1 exemplo no site da DECO, já percebi o que tenta explicar, mas as suas contas n me parecem certas...
      ScreenHunter_01 Oct. 13 19.14.gif


    As minhas contas estão certas e as da deco também, pois a deco dá exemplo duma casa que foi desfectada e pagou as mais valias e depois foi vendidas e ainda pagou outras mais valias - ainda é pior assim!
  7.  # 29

    "2015- compra e afetacao no mesmo ano ao alojamento local com o valor de 115000€.

    2020 - Encerramento de atividade de alojamento local com o valor de 125000€.

    2021-Venda do imóvel por 190000€."

    Ora faça lá as contas, eu só vejo cat B em 10.000. e categoria G em 65.0000

    Você fala em 75.000 na B e 75.000 na G.
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022
  8.  # 30

    Colocado por: GambinoSoluções

    -Usar imóveis em regime de comodato - neste caso não há afectação do imóvel à actividade pois o proprietário não a exerce e quem exerce não possui o imóvel.

    -afectar imóvel por um valor elevado e desafectar por igual ou menos valor - neste caso não há mais valia, logo nada há a pagar.

    -passar imóvel para mercado de arrendamento tradicional durante 5 anos - o governo criou esta isenção como incentivo aos proprietários passarem para arrendamento.


    Tb pode optar por ser tributado pela cat. F em vez e B. e já n fica sujeito a esse regime.
    Concordam com este comentário: Anonimo16102022
  9.  # 31

    Colocado por: NTORION"2015- compra e afetacao no mesmo ano ao alojamento local com o valor de 115000€.

    2020 - Encerramento de atividade de alojamento local com o valor de 125000€.

    2021-Venda do imóvel por 190000€."

    Ora faça lá as contas, eu só vejo cat B em 10.000. e categoria G em 65.0000

    Você fala em 75.000 na B e 75.000 na G.



    Você tem de distinguir


    Uma coisa é a desafectação, outra a venda. Podem dar-se em simultâneo, ou não!


    Desafectação -

    No AL não interessa que não tenha vendido a casa, basta desafecta-lá, meta isso na cabeça pois esse é o problema no AL das mais valias.

    No exemplo
    Paga de desafectação - (acresce ao IRS)
    Categoria b - 50% de 20k - 10k
    Categoria G - 95% de 20k - 19k

    Agora outra fase - a Venda

    No exemplo que está a dar a coisa "piora", porque só depois de desafectar é que vende e portanto, quando vende o imóvel vai voltar a pagar mais valias de categoria G.

    95% de 75k (diferença da compra e venda) = 71,25k que acrescem a um outro IRS.
  10.  # 32

    Colocado por: NTORION

    Tb pode optar por ser tributado pela cat. F em vez e B. e já n fica sujeito a esse regime.


    Isso terá forte impacto na tributação dos rendimentos propriamente ditos de AL. Ou seja no que factura, vai-lhe ser "comido" muito mais.
  11.  # 33

    Alteração ao regime se o OE de 2021 for aprovado como está.


    A primeira é que não paga mais-valia ao desistir do AL, mas terá de pagar uma espécie de compensação. Não é nada comparável com a anterior mais-valia, mas ainda asssim terá que pagar algo ao desistir do AL e depois , se vender, paga sempre a mais-valia, mas em relação a isso, já lá vamos.

    Para quem está no regime simplificado, esta espécie de “compensação” é calculada multiplicando o VPT (valor patrimonial) do imóvel por 1,5% e ainda pelo número de anos que o imóvel esteve dedicado ao AL. O valor resultante irá ser englobado no seu IRS e pagará (ou não) imposto sobre o mesmo, de acordo com o seu escalão de rendimentos.

    No caso de vender o imóvel, como é natural, paga sempre mais-valia, mas, agora, o tempo que demora a vender o imóvel depois de desistir da atividade pode fazer todas a diferença. É esta a contrapartida mais penosa que exigirá um cuidado especial se a lei passar. Se vender o imóvel antes de completar 3 anos da data em que desistiu da atividade do AL, a mais-valia é toda calculada pela categoria B e vai sair muito mais cara.

    Nesta nova regra da categoria B, a mais-valia é calculada sobre o valor de venda menos o valor de compra, e entra para o seu rendimento 95% do ganho na operação.

    Se vender depois de 3 anos de ter encerrado a atividade do AL, paga mais-valia como qualquer particular (categoria G), onde só metade do ganho entra como rendimento no cálculo do seu IRS.

    Em resumo, esta proposta retira o fantasma de ter de pagar uma soma exorbitante só por ter desistido de uma atividade. Mas, traz contrapartidas.

    Primeiro, um valor a pagar quando desiste da atividade e, depois, a possibilidade de sair prejudicado ou até favorecido em relação ao atual regime se vender o imóvel. Tudo depende se vende antes ou depois de 3 anos da data em que cessou a atividade de AL. Um avanço, mas com grandes notas de cuidado pelo caminho!
    Concordam com este comentário: fagulhas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjmsilva, bluewings, fagulhas, Mduvidas, ADROatelier, NLuz
  12.  # 34

    Não se arranja um exemplo prático para o cálculo da contrapartida, para ter uma nocção dos valores de que estamos a falar?
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      NTORION
    • 14 outubro 2020 editado

     # 35

    Colocado por: Gambino


    Você tem de distinguir


    Uma coisa é a desafectação, outra a venda. Podem dar-se em simultâneo, ou não!


    Desafectação -

    No AL não interessa que não tenha vendido a casa, basta desafecta-lá, meta isso na cabeça pois esse é o problema no AL das mais valias.

    No exemplo
    Paga de desafectação - (acresce ao IRS)
    Categoria b - 50% de 20k - 10k
    Categoria G - 95% de 20k - 19k

    Agora outra fase - a Venda

    No exemplo que está a dar a coisa "piora", porque só depois de desafectar é que vende e portanto, quando vende o imóvel vai voltar a pagar mais valias de categoria G.

    95% de 75k (diferença da compra e venda) = 71,25k que acrescem a um outro IRS.


    Não vou discutir mais o assunto consigo, já expus a minha interpretação com base em exemplos e na legislação.
    Aconselho vivamente quem precisar que se informe num contabilista certificado, e não num fórum de construção civil.

    Volto apenas a sublinhar, as mais valias são sempre apuradas pela diferença de valores.
  13.  # 36

    Colocado por: NTORION

    Não vou discutir mais o assunto consigo, já expus a minha interpretação com base em exemplos e na legislação.
    Aconselho vivamente quem precisar que se informe num contabilista certificado, e não num fórum de construção civil.

    Volto apenas a sublinhar, as mais valias são sempre apuradas pela diferença de valores.


    Exactamente, informar-se com um contabilista como eu fiz durante 7anos. E quando vendi alguns imóveis.

    Já agora sugiro inscreverem-se na ALEP há associação de alojamento local da qual faço parte desde que abriu.

    De qualquer forma agora vai haver uma alteração.
  14.  # 37

    Colocado por: rjmsilvaNão se arranja um exemplo prático para o cálculo da contrapartida, para ter uma nocção dos valores de que estamos a falar?



    Imagine um imóvel de valor patrimonial de 10k que esteve em AL durante 5 anos.

    Se desafectar o imovel e não o vender nos 3 anos posteriores nao paga mais valias de categoria B. Mas pagará as de categoria G, como em qualquer imóvel. Até agora pagava ambas.

    Mas... pagará uma compensação: 1,5%x10k€x5anos(em que o imóvel esteve em AL) =750€ que acrescem ao seu IRS por 4 anos. Depois acaba.


    Se vender o imóvel em menos de 3 anos de ser desfectado:
    - Suponhamos que o imovel foi comprado por 100mil e vendeu por 120mil. Vai pagar tudo só pela categoria B.

    95%x20k=19mil que entram no seu IRS imediatamente.
    Concordam com este comentário: cmlg
    • cmlg
    • 14 outubro 2020

     # 38

    Colocado por: NTORION

    Não vou discutir mais o assunto consigo, já expus a minha interpretação com base em exemplos e na legislação.
    Aconselho vivamente quem precisar que se informe num contabilista certificado, e não num fórum de construção civil.

    Volto apenas a sublinhar, as mais valias são sempre apuradas pela diferença de valores.



    Olhe que o homem estava certo nas mais valias. É como ele explicou. Vai mudar entretanto também como ele já explicou. Secalhar dava melhor contabilista que médico.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Zaspiado
    • cmlg
    • 14 outubro 2020

     # 39

    Colocado por: Gambino


    Imagine um imóvel de valor patrimonial de 10k que esteve em AL durante 5 anos.

    Se desafectar o imovel e não o vender nos 3 anos posteriores nao paga mais valias de categoria B. Mas pagará as de categoria G, como em qualquer imóvel. Até agora pagava ambas.

    Mas... pagará uma compensação: 1,5%x10k€x5anos(em que o imóvel esteve em AL) =750€ que acrescem ao seu IRS por 4 anos. Depois acaba.


    Se vender o imóvel em menos de 3 anos de ser desfectado:
    - Suponhamos que o imovel foi comprado por 100mil e vendeu por 120mil. Vai pagar tudo só pela categoria B.

    95%x20k=19mil que entram no seu IRS imediatamente.
    Concordam com este comentário:cmlg


    Só falta explicar que os 750€ são depois divididos pelos IRS de 4anos.

    750€/4= 187,5€ a somar ao rendimento anual durante 4anos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: rjmsilva
  15.  # 40

    No regime simplificado isto quer dizer que taxam anualmente 35% da facturação mais 1,5% do valor patrimonial do imóvel, e na desafectação deve esperar 3 anos para vender o imóvel a não ser que a escritura de venda tenha valor idêntico ao da compra. Vou pensar na solução do comodato e na solução do pagamento pelo comodatário.
 
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