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  1.  # 1

    Boa noite,

    A exoneração de um administrador de condomínio pode ser requerida num julgado de paz?

    E o pedido de nomeação de um administrador também pode ser requerida num julgado de paz?

    Muito obrigada.
  2.  # 2

    Artigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
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  3.  # 3

    Colocado por: BoraBoraArtigo 1435.° - Administrador
    1- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.

    2- Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.

    3- O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.

    4- * O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.

    5- * O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
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    A minha dúvida resulta exatamente da interpretação desse artigo: é o julgado de paz equivalente ao tribunal?

    Obrigada.
  4.  # 4

    Colocado por: Rita Ban

    A minha dúvida resulta exatamente da interpretação desse artigo: é o julgado de paz equivalente ao tribunal?

    Obrigada.


    Minha estimada, contanto se haja o seu concelho servido por um Julgado de Paz, pode e deve a este recorrer primeiramente, em detrimento do Tribunal, sendo que o primeiro, tem competência bastante para apreciar a matéria que ali pretende expor, porém, e no seguimento da legislação correctamente indicada pelo colega, para que o condomínio possa obter a exoneração do seu administrador executivo é necessário que seja provado que aquele praticou as irregularidades de que é acusado, sob pena deste, sendo exonerado sem justa causa e quando o cargo é remunerado, poder exigir uma indemnização pelos danos causados, aplicando-se analogicamente o art. 1172º do Código Civil.

    A atribuição da indemnização faz sentido, uma vez que a actividade administrativa de um condomínio pode implicar actividades profissionais complexas, com disposição de meios e despesas relevantes, não sendo pois justo negar o ressarcimento dos danos quando a exoneração não seja legítima e antes do decurso do prazo para o qual o administrador foi nomeado/eleito.

    De facto, a exoneração do administrar executivo é matéria que vem prevista no citado art. 1435º do CC, no seu nº 1 (O administrador é eleito e exonerado pela assembleia) e nº 3 (O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.)

    Decorre deste regime que o administrador pode ser exonerado, mas a sua exoneração, como já se referiu, deve ser fundamentada, ou porque praticou irregularidades, ou porque o desempenho da sua função de administrador não foi realizado com a diligência com que deveria sê-lo. Mas mais do que isso, é necessário que tenha existido dolo, ou pelo menos, negligência, no desempenho do seu cargo, enquanto representante das partes comuns do prédio.

    É outrossim importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do administrador, para os efeitos do nº 3 do art. 1435º do CC. Assim, terá justa causa para promover a exoneração a assembleia do condomínio em que o administrador violar as obrigações que tem enquanto administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia, não apresentando as contas, não efectuar a cobrança das quotas havidas devidas (deixando-os no limite, prescrever), não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.

    Neste mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/12/2004, que decidiu: “No campo do direito civil, a doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de “justa causa”, colocando o assento tónico quer nos elementos subjetivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objetivos, a concretização do resultado visado pelo contrato. Constitui “justa causa”, todo o facto, subjetivo ou objetivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.”

    Destarte, ocorrendo uma situação que se enquadre no conceito de justa causa, socorremo-nos aos mecanismos da exoneração do administrador, mediante a competente realização de uma assembleia de condóminos convocada para o efeito nos termos dos art. 1438º e 1435º, nº 1 do CC, e/ou o mecanismo do processo de exoneração judicial do administrador. No entanto, o mais comum, e aconselhável, é que se siga o primeiro mecanismo, obedecendo aos procedimentos antes enunciados.

    Para tanto, a a assembleia deverá o administrador ser convocado por carta registada e com aviso de recepção, devendo constar expressamente da Ordem de Trabalhos o ponto de “exoneração do administrador” e da acta deverão resultar os elementos que ponham em crise a continuação do vínculo contratual e que justifiquem a sua exoneração.

    Se deste expediente não resultar a melhor sorte, pode e deve a assembleia recorrer à exoneração judicial, preferencialmente através de um Julgado de Paz...
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  5.  # 5

    Colocado por: happy hippy


    É outrossim importante, através de exemplos, definir o que se entende como justa causa para exoneração do administrador, para os efeitos do nº 3 do art. 1435º do CC. Assim, terá justa causa para promover a exoneração a assembleia do condomínio em que o administrador violar as obrigações que tem enquanto administrador, nomeadamente, não convocando a assembleia, não apresentando as contas, não efectuar a cobrança das quotas havidas devidas (deixando-os no limite, prescrever), não pagando determinadas despesas essenciais, enfim, colocando em causa o vínculo de confiança estabelecido.


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    Happy Hippy,

    Muito obrigada.

    Face aos disposto pelo art.º 1436.º do Código Civil, outras situações podem estar igualmente enquadradas, testemunhando a falta de confiança na entidade que desempenha o cargo, a par de uma atitude de ausência de zelo e, simultaneamente, abusiva face às partes comuns?

    O incumprimento de outros artigos do Código Civil podem ser evocados como razão para a exoneração, tendo como prova o testemunho de 4 proprietários diferentes? Um exemplo da violação de outros artigos, é por exemplo a recusa de apresentação de documentos que não extrapolam para a esfera privada e pessoal de cada condómino e a negação de direito à recolha de prova, através de captura de imagem, por exemplo, das atas?


    Artigo 1436.º - (Funções do administrador)

    São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

    a) Convocar a assembleia dos condóminos;

    b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

    c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

    d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

    e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

    f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

    g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

    h) Executar as deliberações da assembleia;

    i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

    j) Prestar contas à assembleia;

    l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

    m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
  6.  # 6

    Colocado por: Rita Ban

    Face aos disposto pelo art.º 1436.º do Código Civil, outras situações podem estar igualmente enquadradas, testemunhando a falta de confiança na entidade que desempenha o cargo, a par de uma atitude de ausência de zelo e, simultaneamente, abusiva face às partes comuns?(1)

    O incumprimento de outros artigos do Código Civil podem ser evocados como razão para a exoneração, tendo como prova o testemunho de 4 proprietários diferentes? Um exemplo da violação de outros artigos, é por exemplo a recusa de apresentação de documentos que não extrapolam para a esfera privada e pessoal de cada condómino e a negação de direito à recolha de prova, através de captura de imagem, por exemplo, das atas?(2)



    (1) Minha estimada, a "falta de confiança", será motivo para a exoneração, mas não será motivo bastante para justificar a justa causa, porém, e sem prejuízo de outras razões bem mais sensíveis, as indicadas, pese embora sem grande sustentação de facto, têm-se também de assinalar.

    Na verdade, o tribunal tem que conhecer os concretos actos do administrador que esteja a exercer funções de forma a aferir se o mesmo praticou actos irregulares e/ou ilícitos, violadores das suas obrigações legais e contratuais, e culposos, em termos de negligência e no limite, de dolo (que não será certamente o caso).

    Para tanto, incumbe ao(s) autor(es) o ónus de alegar e provar que a pessoa que, em concreto, exerce essa função no período reportado e bem assim os actos (e omissões) concretos realizados por essas ou essas pessoas, são passiveis de determinar a sua exoneração.

    O art. 1056.º do CPC, remetendo para o art. 1055º do CPC, vem estabelecer uma forma de processo especial com vista a exoneração do administrador das partes comuns de prédio sujeito a propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino, com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência, pelo que, cumpridos os preceitos processuais relevantes, importará em juízo determinar se o administrador das partes comuns do prédio em propriedade horizontal praticou actos irregulares ou negligentes que justifiquem a sua destituição.

    Ou seja, o que cumpre decidir em sede própria é verificar se o administrador do condomínio praticou actos/omissões que violem as obrigações que lhe são impostas pela lei em relação ao condomínio e aos condóminos individualmente - e aqui importa distinguir os actos/omissões que se reportam em exclusivo às funções e poderes-deveres do administrador dos que para a sua execução dependam de directivas do órgão de administração hierarquicamente superior: a assembleia de condóminos.

    Desta sorte, e no que lhe aproveita:
    a)-
    b)- Não elaborando o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
    c)- Não verificando a existência do seguro contra o risco de incêndio;
    d)- Não cobrando as receitas e efectuando as despesas comuns;
    e)- Não exigindo de alguns condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
    f)- Não realizando os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
    g)-
    h)- Não executando as deliberações da assembleia;
    i)-
    j)- Não prestando contas à assembleia;
    l)- Não assegurando a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
    m)- não guardando, mantendo e apresentando todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

    ... Tem motivos bastantes para exigir a exoneração por justa causa, sendo que o incumprimento das alíneas b), c), e), h) e l) são as mais importantes.

    (2) Sobre o administrador não impendem apenas os poderes-deveres elencados no art. 1436º do CC, sendo de lhe aplicar outros preceitos legais, entre os quais - e sem prejuízo de outros -, a obrigação de prestar informações (art. 573º CC), de apresentar toda a documentação administrativa e que diga respeito ao condomínio (art. 575º e al. m) art. 1436º CC) e bem assim de facultar a reprodução dos documentos (art. 576º CC).

    Não cumprindo aquele com estas obrigações, pode(m) o(s) condómino(s) interessado(s) recorrer ao JdP ou Tribunal para exigir a apresentação nos termos do art. 1476º e ss. do CPC, porquanto, segundo este normativo, "Aquele que, nos termos e para os efeitos dos artigos 574° e 575° do Código Civil, pretenda a apresentação de coisas ou documentos que o possuidor ou detentor lhe não queira facultar justificará a necessidade de diligência e requererá a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar".

    O citado art. 1476º reporta-se, pois, apenas aos art. 574° e 575° do CC, e não também ao art. 573º, porquanto dispõe o artº. 574°, n° 1 do CC: "Ao que invoca um direito, pessoal ou real, ainda que condicional ou a prazo, relativo a certa coisa, móvel ou imóvel, é lícito exigir do possuidor ou detentor a apresentação da coisa, desde que o exame seja necessário para apurar a existência ou o conteúdo de direito e o demandado não tenha motivos para fundadamente se opor à diligência".

    Para o exercício do direito à apresentação de coisas, a lei estabelece dois requisitos: em primeiro lugar, a necessidade da exibição para o apuramento da existência ou do conteúdo de um direito do requerente relativo a essa coisa; e, em segundo lugar, que o detentor não tenha motivos fundados para se opor à apresentação dela. Quanto à apresentação de documentos, é necessário que “o requerente tenha um interesse jurídico atendível no exame deles”, como estatui o art. 575º do CC.
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  7.  # 7

    Muito obrigada pelos esclarecimentos.
 
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