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  1.  # 1

    Bom dia,

    Comprei o meu apartemento há cerca de 4 meses. Tudo impecável ao nível de paredes e tectos. Eis que vieram as tempestades do último mês de Dezembro e começaram os problemas.
    Num dos quartos, surgiu uma mancha de água (que fez a tinta empolar) num canto que aparaceu numa semana de chuva intensa, como é apenas num quarto leva-me a crer que seja alguma telha levantada ou algo do género.

    Numa das casas de banho surgiram umas manchas de humidade (tipo bolor), não sei se isso é causa do telhado ou não também mas se me puderem esclarecer quanto a isso também agradeço.

    Por último, mas não menos importante, na sala sugiu uma rachadela que por sua vez empolou a tinta, no entanto não vejo sinais de humidade, poderá isto ter também origem no telhado do prédio?

    Posto isto, e mais direcionado para os primeiros 2 ponto, contactei o condomínio para que um técnico viesse avaliar a situação e procedessem à reparaçao do que está a originar a situaçao bem como os estragos no meu apartamento. Acontece que ando há um mes e pico a tentar que alguém venha cá, o condomínio diz que só em assembleia é que se decide se os estragos ficam ou nao a meu cargo. Isto não é responsabilidade do condomínio?
    A par disto, supostamente vão acontecer obras na cobertura do prédio, que já deveriam ter começado. No entanto, se ninguém vier analisar a minha situação como me garantem que as obram corrigem a origem dos meus danos?

    Gostaria então de saber quais os meus direitos, artigos ou leis que possa usar para me defender e fazer as respectivas "exigiências" ao condomínio.

    Agradeço desdo já.
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    • 14 Janeiro 2020

     # 2

    De imediato encostar o administrador contra a parede, notificando-o, por carta registada com AR, da grave situação existente na sua fração, exigindo medidas imediatas para reparar a cobertura, bem como reparar os danos ocasionados na sua habitação, dando-lhe um determinado prazo.

    Se não obtiver resposta, deve reportar a situação de insalubridade existente existente, junto do da sua Câmara Municipal, a fim de ser feita uma vistoria, donde resultará uma notificação ao condomínio para proceder às obras de reparação necessárias.
  3.  # 3

    Mas se comprou agora não está em garantia?

  4.  # 4

    Colocado por: bettencourtMas se comprou agora não está em garantia?

    Não. Neste caso comprei o apartamento usado já.
  5.  # 5

    As manchas pretas é falta de arejamento
  6.  # 6

    Colocado por: sizeDe imediato encostar o administrador contra a parede, notificando-o, por carta registada com AR, da grave situação existente na sua fração, exigindo medidas imediatas para reparar a cobertura, bem como reparar os danos ocasionados na sua habitação, dando-lhe um determinado prazo.

    Se não obtiver resposta, deve reportar a situação de insalubridade existente existente, junto do da sua Câmara Municipal, a fim de ser feita uma vistoria, donde resultará uma notificação ao condomínio para proceder às obras de reparação necessárias.


    Meu estimado, acompanho-o no seu primeiro parágrafo, porém, o segundo carece de melhor esclarecimento, porquanto, muito embora também o acompanhe na observação de que a comprovação do estado de conservação do imóvel ou de uma fracção autónoma tem-se um serviço prestado pela CM, que se traduz na realização de uma vistoria e subsequente entrega do respectivo auto (o qual aquele, sujeito ao pagamento de taxas, de acordo com o regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e com a tabela de taxas municipais em vigor)...

    ... no entanto, cumpre ressalvar que o auto de vistoria emitido pela CM no âmbito deste pedido limita-se, em exclusivo, à descrição do estado em que se encontra o imóvel ou fracção autónoma, listando as deficiências visíveis (caso aquelas existam), porém nunca apontando quaisquer possíveis causas ou fundamentos para os factos havidos descritos, pelo que, a condómina terá um documento que aponta as patologias, mas não as causas que lhes deram origem.

    Colocado por: PtriscilaFerreira
    Acontece que ando há um mes e pico a tentar que alguém venha cá, o condomínio diz que só em assembleia é que se decide se os estragos ficam ou nao a meu cargo.(1)

    No entanto, se ninguém vier analisar a minha situação como me garantem que as obram corrigem a origem dos meus danos? (2)

    Gostaria então de saber quais os meus direitos, artigos ou leis que possa usar para me defender e fazer as respectivas "exigiências" ao condomínio.(3)


    (1) Minha estimada, não é o administrador executivo nem a administração colegial (assembleia dos condóminos) que decide por seu livre arbítrio, sobre quem impendem as despesas de reparação, mas a letra da lei, que estabelece de forma pacífica, sem quaisquer margens para dúvidas, que as despesas necessárias à conservação das partes comuns (e bem assim, nos danos havidos subsequentemente provocados na propriedade particular) são da responsabilidade do condomínio.

    (2) Hão situações em que o auto de vistoria camarário se tem por bastante para fazer prova indiciária das possíveis causas, apontando logo à partida, sobre quem impende a responsabilidade pela necessária reparação. Noutras, poderá carecer cumulativamente de uma vistoria efectuada por quem, com conhecimentos técnicos, labute na área e se preste a elaborar um parecer escrito onde identifique a raiz do problema.

    (3) Por manifesta indisponibilidade de tempo, não me é de todo possível debruçar-me sobre esta matéria, queira pois escusar-me, porém, logo mais, se nada de transcendente e impeditivo ocorrer, cá regressarei para concluir este ponto com a devida fundamentação jurídica.
  7.  # 7

    Colocado por: PtriscilaFerreira

    Gostaria então de saber quais os meus direitos, artigos ou leis que possa usar para me defender e fazer as respectivas "exigiências" ao condomínio.



    Quanto ao poder-dever de actuação do administrador

    Desde logo, podemos recorrer à função atribuída ao administrador pela al. f), do art. 1436º CC, de “realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, sendo que tal função respeita, em primeiro lugar, à conservação dos direitos sobre as partes comuns. Como salientam Aragão Seia[“Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios”, 2ª ed. Almedina, pág. 207 e 208], e Pires de Lima e Antunes Varela[“Código Civil Anotado”, Vol. III, 2ª ed., Coimbra Editora 1987, pág. 454], entre os actos conservatórios referidos na al. f), cabem, por exemplo, a instauração de providências cautelares relativamente às partes comuns (v. g., um embargo de obra nova realizada numa parte comum) e a interrupção de um prazo de prescrição ou de usucapião, ou como escreve Henrique Mesquita, trata-se “de actos que nada resolvem em definitivo, que não comprometem o futuro e que apenas visam manter uma coisa ou um direito numa dada situação[“A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, RDES, XXIII, 132, nota 124].

    No entanto, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 06-10-2015, entendeu que dentro de uma visão mais actualista, podemos entender que os actos conservatórios como os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial, defendendo que a citada norma deve ser objecto de uma interpretação extensiva. Sandra Passinhas considera que o administrador tem poderes de gestão e representação processual em tudo o que não contenda com a propriedade ou a posse dos bens comuns (em que só agirá quando devidamente autorizado): “O administrador tem o poder-dever de realizar as medidas cautelares adequadas a evitar prejuízos na coisa comum [“A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, págs. 311 e 312.]”.

    Também Ana Sardinha e Francisco Cabral Metelo[“Manual do Condomínio (Propriedade Horizontal) e Legislação Anotada”, 5ª ed., Almedina, pág. 123], englobam em tais actos conservatórios todos e quaisquer actos que visem assegurar ou preservar as partes comuns, dando, como exemplo, o caso de o administrador ser forçado, face ás circunstâncias, a proceder, dentro da maior brevidade de tempo possível, à reparação na claraboia ou cobertura de determinado imóvel, por as mesmas terem sido profundamente danificadas devido ao elevado nível de pluviosidade.

    Quanto à impassividade do administrador executivo

    De facto, emana do disposto no art. 1430º, n.º 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela, a qual dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador dar execução às deliberações da AC e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.

    Porém o art. 1436º do CC comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f), sendo que por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421º do CC.

    Perante a omissão, é suprível o mecanismo geral de recurso de tal acto para a assembleia de condóminos, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (cfr. art. 1438º do CC), não sendo portanto de aplicar o disposto na segunda parte do nº 2 do art. 1431º do CC.

    Quanto à urgência na feitura das reparações

    Se ambas as administrações (o administrador do condomínio e a assembleia de condóminos - cfr. art. 1430º do CC) se furtarem à feitura das necessárias reparações com a celeridade que seja exigível, pode lançar mão do que dimana do art. 1427º do CC: “as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. Estes factos correspondem, outrossim, aos custos das reparações levadas a efeito por iniciativa de qualquer condómino e dos quais importa o posterior reembolso por parte do condomínio. Assim, o pagamento das reparações efectuadas pelo condómino em partes comuns nos termos do citado preceito funda-se no incumprimento dessa obrigação.

    A circunstância de o condómino pretender ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando a indispensabilidade e urgência, são exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC), porquanto, a natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (cfr. art. 474º do CC) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art. 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa, que constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base naquela figura, tem de ser alegado enquanto facto integrante da causa de pedir.

    Caso não pretenda usar este expediente, e contanto se haja na posse do auto de vistoria, pode e deve recorrer a um Julgado de Paz (se se houver o seu concelho servido por um) ou a um Tribunal (se não houver o primeiro) para obter a condenação do condomínio na realização das requeridas reparações.
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