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Vender casas e imóveis

Destrato conta para reduzir cpcv

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  1.  # 1

    Boa noite. Gostaria de um esclarecimento que me esclarecessem uma dúvida se souberem.
    Tenho um apartamento para venda numa agência. A agência arranjou comprador e fizeram-me um cpcv que só favorece a compradora isso pk? Ora o cpcv tem prazo de escritura de 90 dias, ela deu-me um cheque de 4000€ que nem em nome dela vem, e ainda me pediram para não por o cheque ao banco enquanto o crédito não fosse aceite. E tem uma cláusula que diz b) Atendendo, porém, a que a segunda contraente está a recorrer à concessão de crédito/mútuo bancário para a realização deste negócio, caso esse empréstimo não seja concedido até ao prazo final deste contrato ou caso a avaliação bancária não se vier a revelar positiva ou suficiente para a concessão desse crédito, o presente contrato cessará de imediato assim como todos os seus efeitos, sendo que, nesse caso, os primeiros contraentes devolverão à segunda contraente todas as quantias por si recebidas a título de sinal, nomeadamente os € 4.000,00 previstos supra.
    Visto já terem passado 70 dias e o contrato ter validade de 90 dias, e eu precisar de 12 dias úteis para o destrato do imóvel no banco, posso cancelar o contrato assim que o tempo perfizer 90 dias menos os 12 dias úteis? Para não avançar para além dos 90 dias? É que já não tenho interesse em vender aquela pesssoa pois estou farto de esperar sem qualquer feedback. Desde já obrigado

  2.  # 2

    Para o aconselharem seria preciso ver o contrato todo... as restantes claúsulas. Não tem um solicitador ou advogado a quem possa recorrer? é que o que refere é "para o lado" do comprador... e para o seu oque diz?

  3.  # 3

    Caro Marco,
    Atrevo-me a dizer que aí já estão cometidos alguns erros:
    - O Cheque não ser da pessoa envolvida no CPCV seria motivo suficiente logo para não ter aceite o negócio e muito menos não meter o cheque a desconto.
    - Se estava a vender um prédio com hipoteca deveria antes ter-se inteirado com o seu banco, sobre prazos e condições de distrate para acautelar possíveis surpresas.
    - Aliás, no ato da escritura você já deverá ter o imóvel livre da hipoteca ou então nada feito e aí quem falha é você. Se o negócio for para a frente, como é que pensava resolver esta parte sem receber o valor da transacção? Se o banco for o mesmo, creio que é possível fazer as duas coisas simultaneamente, mas só nesse caso e aí não demora os tais 12 dias.
    Mas como refere a Leonorb o melhor é rapidamente consultar um solicitador ou advogado.
    E se conseguir safar-se desta, mude de imobiliária:)
    Só por curiosidade, pode informar o que está a vender e por quanto?

  4.  # 4

    Colocado por: KduvidasCaro Marco,
    Atrevo-me a dizer que aí já estão cometidos alguns erros:
    - Aliás, no ato da escritura você já deverá ter o imóvel livre da hipoteca ou então nada feito e aí quem falha é você. Se o negócio for para a frente, como é que pensava resolver esta parte sem receber o valor da transacção?


    Que disparate... tem que haver um crédito aceite e consequentemente uma entidade que assuma que vai liquidar a divida para que a hipoteca seja colocada à disposição. "imóvel livre de hiipoteca" só se a pessoa liquidar o crédito ou substituir uma garantia por outra qualquer que o banco aceite.
    Portanto se o banco que vai conceder crédito ao comprador não fez sequer uma avaliação, muito menos um pedido de distrate...quem tem culpa é o vendedor?? O vendedor ou diz que vai liquidar a divida no dia X ou tem de lá ir com uma carta do banco que vai financiar e aí já não precisa de data, através do protocolo APB. O prazo é de lei e são 10 dias úteis!
    Concordam com este comentário: Apostador

  5.  # 5

    Caro Luís,
    Sem esse detalhe técnico da explicação que deriva da sua experiência no negócio, era mais ou menos isso que eu queria transmitir ao Marco. Não me parece um disparate assim tão grande.
    Porventura também acha um disparate o meu primeiro reparo?

  6.  # 6

    Colocado por: KduvidasCaro Marco,
    Atrevo-me a dizer que aí já estão cometidos alguns erros:
    - O Cheque não ser da pessoa envolvida no CPCV seria motivo suficiente logo para não ter aceite o negócio e muito menos não meter o cheque a desconto.
    - Se estava a vender um prédio com hipoteca deveria antes ter-se inteirado com o seu banco, sobre prazos e condições de distrate para acautelar possíveis surpresas.
    - Aliás, no ato da escritura você já deverá ter o imóvel livre da hipoteca ou então nada feito e aí quem falha é você. Se o negócio for para a frente, como é que pensava resolver esta parte sem receber o valor da transacção? Se o banco for o mesmo, creio que é possível fazer as duas coisas simultaneamente, mas só nesse caso e aí não demora os tais 12 dias.
    Mas como refere a Leonorb o melhor é rapidamente consultar um solicitador ou advogado.
    E se conseguir safar-se desta, mude de imobiliária:)
    Só por curiosidade, pode informar o que está a vender e por quanto?

  7.  # 7

    O que a imobiliaria me disse é que quando souber a data da escritura, vou ao montepio com 10 ou 12 dias de antecedência e peço o destrato e eles enviam alguém da parte dele há escritura para receberem o total da escritura, depois retiram para eles o que eu devo ainda, e deixam o resto na minha conta há ordem. Portanto, será escritura comigo ( vendedor),com a compradora, com o banco da compradora e com alguém do meu banco ( onde tenho o crédito a decorrer) para levantar o pagamento e levar para o meu banco. Mais tarde dirijo-me ao meu banco e terei o restante do valor há ordem. Estou errado??)

  8.  # 8

    Colocado por: KduvidasCaro Marco,
    Atrevo-me a dizer que aí já estão cometidos alguns erros:
    - O Cheque não ser da pessoa envolvida no CPCV seria motivo suficiente logo para não ter aceite o negócio e muito menos não meter o cheque a desconto.
    - Se estava a vender um prédio com hipoteca deveria antes ter-se inteirado com o seu banco, sobre prazos e condições de distrate para acautelar possíveis surpresas.
    - Aliás, no ato da escritura você já deverá ter o imóvel livre da hipoteca ou então nada feito e aí quem falha é você. Se o negócio for para a frente, como é que pensava resolver esta parte sem receber o valor da transacção? Se o banco for o mesmo, creio que é possível fazer as duas coisas simultaneamente, mas só nesse caso e aí não demora os tais 12 dias.
    Mas como refere a Leonorb o melhor é rapidamente consultar um solicitador ou advogado.
    E se conseguir safar-se desta, mude de imobiliária:)
    Só por curiosidade, pode informar o que está a vender e por quanto?

  9.  # 9

    Estou a vender um apartamento por 115000€

  10.  # 10

    Deveria ter depositado o cheque, eis que ele é sua única garantia Em caso de incumprimento por parte do promitente comprador. Caso ele tente desistir do negócio por motivo de não ter logrado conseguir crédito, exija provas para o efeito (carta de recusa do banco).

  11.  # 11

    O contrato em questão é este eu só apaguei dados particulares. De resto está original . Pediram-me para esperar e não por o cheque, ainda tenho o cheque em cofre.

    CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

    Entre

    Marco—————————————— – Torres Vedras, doravante designados por Promitentes Vendedores e/ou Primeiros Contraentes

    E

    ———————-, solteira, maior, titular do cartão de cidadão n.º ————1111111, NIF 111111111111111residente na ———-111111111111 doravante designada por Promitente Compradora e/ou Segunda Contraente


    É celebrado o presente Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel, que se rege pelas seguintes cláusulas e, em tudo o que estiver omisso, pela legislação em vigor aplicável:

    PRIMEIRA
    Os primeiros contraentes são os donos e legítimos comproprietários e possuidores da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao segundo andar, destinado a habitação, do prédio urbano em propriedade horizontal sito na Estrada Naciona——-/—1-1———————————————-, concelho de Torres Vedras, descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n.º 3093 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de——/-/—/-/-/-//////////// concelho de Torres Vedras, sob o artigo 4156, com a licença de utilização n.º 750/06 emitida pela Câmara Municipal de Torres Vedras.

    SEGUNDA
    a) Os primeiros contraentes prometem vender à segunda contraente e esta promete comprar, pela quantia total de € 115.000,00 (cento e quinze mil euros), no estado de uso e conservação em que actualmente se encontra, a supra identificada fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao segundo andar, destinado a habitação, do prédio urbano em propriedade horizontal sito na Estrada Nacional ——————————/———————-@—————————-/————-, concelho de Torres Vedras, descrito na Conservatória do Registo Predial de Torres Vedras sob o n.º 3093 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de São Pedro da Cadeira, concelho de Torres Vedras, sob o artigo 4156, com a licença de utilização n.º 750/06 emitida pela Câmara Municipal de Torres Vedras.
    b) A escritura de compra e venda ou o correspondente contrato particular de compra e venda por documento particular autenticado será outorgado no prazo máximo de 90 dias a contar do presente contrato promessa.

    TERCEIRA
    O imóvel em causa e melhor identificado supra, o qual se destina a habitação, será vendido pelos primeiros contraentes à segunda contraente completamente livre de ónus, encargos ou quaisquer outras responsabilidades, sendo que os primeiros contraentes declaram expressamente que, à data da realização do contrato definitivo, o imóvel ora em causa não estará onerado com quaisquer ónus, encargos, dívidas ou obrigações de qualquer espécie com ele relacionados, nomeadamente despesas de condomínio, dívidas fiscais, administrativas, ou outras, despesas com partes comuns ou garantias de qualquer espécie, entre outros.

    QUARTA
    A título de sinal e princípio de pagamento, a segunda contraente entrega aos primeiros contraentes, nesta data, a quantia de € 4.000,00 (quatro mil euros) ( com cheque em nome de outra pessoa não interveniente e ainda me pediram para não o depositar enquanto não fosse aprovado), tendo que lhes entregar, no acto de outorga da escritura de compra e venda ou do contrato definitivo de compra e venda, o remanescente valor do preço, no montante de €111.000,00 (cento e onze mil euros), através de cheque bancário, sendo que só se dará quitação das supracitadas quantias, assim como de quaisquer outras eventualmente pagas no âmbito deste contrato, após boa e efectiva cobrança das mesmas.

    QUINTA
    Até ao termo do prazo previsto na cláusula segunda supra, para outorga do contrato definitivo, os primeiros contraentes deverão reunir toda a documentação necessária à realização do mesmo, incluindo certificado energético, bem como, se for o caso, os comprovativos das comunicações para o exercício do direito de preferência a todas as entidades a quem caiba fazê-lo nos termos legais, cabendo-lhes proceder à marcação do respectivo acto em data e local a acordar com a segunda contraente com uma antecedência mínima de dez dias úteis.

    SEXTA
    a) Havendo incumprimento do presente contrato por parte dos primeiros contraentes, nomeadamente, mas não exclusivamente, se o contrato definitivo de compra e venda deste imóvel não se realizar no prazo previsto na cláusula segunda supra por qualquer causa que seja de responsabilidade directa dos primeiros contraentes, estes terão que pagar à segunda contraente, a título de cláusula penal, a quantia total de € 8.000,00 (oito mil euros), quantia esta correspondente ao dobro da quantia neste acto paga a título de sinal e princípio de pagamento do preço (como previsto na cláusula quarta supra), podendo a promitente compradora, alternativamente, optar por requerer a execução específica deste contrato, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil, sem prejuízo do que as partes possam vir a acordar, a respeito desta matéria, nomeadamente quanto a possíveis prorrogações do prazo de celebração do contrato prometido.
    b) No entanto, caso alguma das entidades com direito legal ou contratual de preferência venha a exercê-lo, as partes acordam que o presente contrato ficará sem efeito, devendo os promitentes vendedores devolver à promitente compradora o sinal em singelo (ou seja, a quantia de € 4.000,00).Quatro mil euros.

    SÉTIMA
    Considerar-se-á igualmente causa de incumprimento do presente contrato, nomeadamente, se os primeiros contraentes não lograrem obter o levantamento, cancelamento e/ou remoção de qualquer ónus e/ou responsabilidade, seja de que natureza for, que incida ou venha a incidir sobre o imóvel objecto deste contrato, em tempo útil de se celebrar o contrato definitivo de compra e venda dentro do prazo previsto nas cláusulas segunda e quinta supra, sem prejuízo do que as partes possam vir a acordar, por mútuo acordo, a respeito desta matéria, nomeadamente quanto a possíveis prorrogações do prazo de celebração do contrato prometido.

    OITAVA
    a) Caso o contrato prometido não se realize no prazo mencionado na cláusula segunda supra por causa directamente imputável à segunda contraente, os primeiros contraentes terão a faculdade de fazer sua a quantia entregue a título de sinal ou, em alternativa, requerer a execução específica deste contrato, nos termos acima referidos e previstos na Lei, sem prejuízo do que as partes possam vir a acordar, a respeito desta matéria, nomeadamente quanto a possíveis prorrogações do prazo de celebração do contrato prometido, nomeadamente em caso de atraso no processo de concessão de crédito bancário a que a segunda contraente está a recorrer.
    b) Atendendo, porém, a que a segunda contraente está a recorrer à concessão de crédito/mútuo bancário para a realização deste negócio, caso esse empréstimo não seja concedido até ao prazo final deste contrato ou caso a avaliação bancária não se vier a revelar positiva ou suficiente para a concessão desse crédito, o presente contrato cessará de imediato assim como todos os seus efeitos, sendo que, nesse caso, os primeiros contraentes devolverão à segunda contraente todas as quantias por si recebidas a título de sinal, nomeadamente os € 4.000,00 previstos supra.

    NONA
    Correrão por conta da segunda contraente todas as despesas e encargos a que der lugar o presente contrato bem como a celebração do contrato definitivo, nomeadamente as despesas da escritura e registos, imposto de selo e IMT.

    DÉCIMA
    As partes contraentes declaram, para os devidos efeitos, que o presente contrato promessa e a compra e venda ora prometida realizar foi objecto de mediação imobiliária . de Med. Imobiliária Lda, com a licença AMI n.º 41.

    DÉCIMA PRIMEIRA
    Para efeito de quaisquer notificações referentes a este contrato, as quais deverão ser sempre efectuadas por carta registada com aviso de recepção, as partes desde já convencionam como domicílio de cada uma as moradas constantes do cabeçalho.

    DÉCIMA SEGUNDA
    O presente contrato é composto de cinco páginas, indo as quatro primeiras rubricadas pelas partes e a última assinada pelas mesmas, e é feito em duplicado, valendo cada exemplar como original.


    Torres Vedras, 11 de Dezembro de 2019.




    OS PROMITENTES VENDEDORES​ ​ A PROMITENTE COMPRADORA

  12.  # 12

    Colocado por: marco rodriguesO que a imobiliaria me disse é que quando souber a data da escritura, vou ao montepio com 10 ou 12 dias de antecedência e peço o destrato e eles enviam alguém da parte dele há escritura para receberem o total da escritura, depois retiram para eles o que eu devo ainda, e deixam o resto na minha conta há ordem. Portanto, será escritura comigo ( vendedor),com a compradora, com o banco da compradora e com alguém do meu banco ( onde tenho o crédito a decorrer) para levantar o pagamento e levar para o meu banco. Mais tarde dirijo-me ao meu banco e terei o restante do valor há ordem. Estou errado??)


    Não é exactamente assim:

    1) O pedido de distrate tem que ser feito com 10 dias úteis de antecedência (a CGD atrasou-me uma escritura por não cumprir o prazo mínimo de antecedência).

    2) O banco com a hipoteca envia representante à escritura, onde receberá um cheque visado do banco do comprador; em alternativa, se ambos os bancos tiverem aderido a um protocolo, este procedimento (e a presença do representante) é dispensado, sendo o valor pago por transferência de banco para banco.

    3)O remanescente ser-lhe-à pago como entender - cheque ou transferência bancária, para a(s) conta(s) que indicar.

  13.  # 13

    Colocado por: KduvidasCaro Luís,
    Sem esse detalhe técnico da explicação que deriva da sua experiência no negócio, era mais ou menos isso que eu queria transmitir ao Marco. Não me parece um disparate assim tão grande.
    Porventura também acha um disparate o meu primeiro reparo?


    Peço desculpa, exagerei no termo, mas o "disparate" era somente relativamente à parte que seleccionei do seu comentário, ou seja, o facto de dizer que na data de escritura o imóvel deveria oficialmente estar livre de ónus. Mas isso não acontece, o ónus é simplesmente "transferido" de uma entidade para outra, caso contrário só se conseguiria vender um imóvel hipotecado tendo capital para liquidar a dívida, o que é manifestamente incorrecto.

  14.  # 14

    Caro Luís,
    Esqueça as desculpas. Já passou.
    Mas é exatamente isso, por algum expediente a propriedade tem de estar "distratada" como bem explica, mesmo que interbancário.
    Eu já tive um caso com o Santander e a coisa resolveu-se (pelo que percecionei) quase em simultâneo porque tanto eu como o comprador estavamos a lidar com eles (penso eu pq foi o solicitador que tratou de tudo).
    Com entidades bancárias diferentes confesso que nunca me aconteceu.

    Já agora. Qual é a sua opinião quanto ao cheque de sinal de pessoa alheia ao contrato e à sua não movimentação?

  15.  # 15

    Alguém me consegue dizer quando posso rescindir contrato? Estou farto disto. Agora vim a saber que a avaliação foi positiva ( 11mil euros acima do valor de venda e a compradora ou agência não me disseram nada. Axo que andam a ver a melhor forma de arranjarem dinheiro , pois dá-me a parecer que ela não tem os 20% para dar de sinal que o banco exige. Como consigo fazer prova de que o crédito e a avaliação foram satisfatórias, para ficar com o sinal, visto essa informação ser confidencial só para a compradora. Se ela quiser diz-me que a avaliação foi insuficiente e eu tenho de lhe devolver o sinal ao fim deste tempo todo. Deve de haver uma forma de eu a poder confrontar com a boa avaliação. Alguém sabe como? Obrigado

  16.  # 16

    Exige prova da avaliação negativa

  17.  # 17

    Marco,
    Pense friamente. Você neste momento não tem sinal nenhum com que ficar. Tem um cheque, que não movimentou e que não sabe se tem "teto".
    Aquilo que você transcreve entre () na 2ª. linha da claúsula QUARTA, não está escrito no contrato certo? Foi você que acrescentou para esclarecer?! acerca do cheque de sinal ser de pessoa alheia ao contrato. É que se estiver lá escrito é simplesmente ridículo...
    E sinceramente, não querendo dizer alguma asneirada, tenho algumas reservas que as cláusulas 6ª e 7ª. não tenham algo de abusivo no sentido de o prejudicar a si como 1º outorgante em caso de incumprimento.
    Meu caro, independentemente de avaliações bancárias e prazos, aquilo que eu faria no seu lugar seria urgentemente consultar um advogado, expor-lhe o assunto e pedir a orientação que precisa.

  18.  # 18

    Exatamente acrescentei eu para poder explicar . No contrato não consta. Hoje disse há imobiliaria que visto já ter tido avaliação positiva , que ia por o cheque, ela pediu-me meia hora pra falar com a compradora e mais tarde ligou a confirmar que tem cobertura e que poderia então por o cheque.
    Agora continuo com uma dúvida. Se no contrato diz que é o primeiro ortogante (eu ) a marcar a escritura. Tenho de a marcar antes dos 90 dias? Se não tenho de dobrar os 4 mil euros?
    Mas para eu marcar tenho de ter a papelada do banco dela certo?e documentação com a aprovação do crédito dela?
    Nesse aspeto posso ficar descansado ou ela pode pegar por aí?
    90 dias e não vai ser escriturado a tempo . Mas esperamos quase 80 dias pela resposta do crédito

  19.  # 19

    Agora que pus o cheque dizem que o querem de volta. E que tem razão a cerca disto. Passo a citar () Atendendo, porém, a que a segunda contraente está a recorrer à concessão de crédito/mútuo bancário para a realização deste negócio, caso esse empréstimo não seja concedido até ao prazo final deste contrato ou caso a avaliação bancária não se vier a revelar positiva ou suficiente para a concessão desse crédito, o presente contrato cessará de imediato assim como todos os seus efeitos, sendo que, nesse caso, os primeiros contraentes devolverão à segunda contraente todas as quantias por si recebidas a título de sinal, nomeadamente os € 4.000,00 previstos supra. e agora o desfecho eu quero 115000€ e a avaliação foi de 126000€. Mas como o banco só empresta 80% só dá 100800€ . A minha pergunta , se foi avaliada em 126000€ e eu só quero 115000€ que culpa tenho eu que o banco só lhe dê 80% ? Pra mais eles já sabiam que qualquer banco nunca lhes daria 100%.
    Tenho que devolver o sinal???

  20.  # 20

    Marco, ou arranja um advogado para o ajudar ou chega a acordo para rescisão desse contrato. Na minha opinião isso está a ficar muito "enrrolado"
    Eu terminava esse contrato com ausência que qualquer penalização, devolvia o sinal e partia para outra

    "realização deste negócio, caso esse empréstimo não seja concedido até ao prazo final deste contrato ou caso a avaliação bancária não se vier a revelar positiva ou suficiente para a concessão desse crédito, o presente contrato cessará de imediato assim como todos os seus efeitos, sendo que, nesse caso, os primeiros contraentes devolverão à segunda contraente todas as quantias por si recebidas a título de sinal, nomeadamente os € 4.000,00 previstos supra."

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