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  1.  # 1

    Boa noite a todos!

    Assinei um CPCV de sinal 23k para a compra de um imóvel em Julho/2019 já com o crédito à habitação aprovado pelo Crédito Agrícola. Foi dado um período de 120 dias para a marcação da Escritura.

    No dia 25/09/2019 o meu gestor de conta informou a agência imobiliária que, como o imóvel advém duma herança e, um dos herdeiros apresenta deficiência psíquica, o notário necessitaria de uma "certidão do tribunal relativa à autorização para venda do imóvel". Um dos vendedores fez um pedido ao tribunal para a obtenção desse documento. Como o tribunal não entregou o documento até à data final do CPCV, decidimos fazer um aditamento de mais 4 meses.

    Em Setembro de 2019 tive um acidente de mota que me levou a ficar de baixa por uns tempos. Em Dezembro, já em período abrangido pelo Aditamento e ainda sem certidão do tribunal, o meu crédito foi extinguido e tive de proceder à sua renovação. Por causa dos períodos de baixa e o seu efeito no meu vencimento, o banco recusou-se a renovar o crédito. Avancei com propostas em dois outros bancos, por montantes de empréstimo mais baixos, para garantir que, da minha parte, a escritura seria sempre feita.

    Neste momento tenho 3 créditos aprovados com avaliações feitas e à espera da tal certidão. O aditamento expirou agora em Março e a agência imobiliária está a tratar de fazer um novo.

    Sendo esta o meu primeiro apartamento já estou a ficar um pouco farto de tanta espera. Sei que a culpa nem é tanto dos vendedores mas mais da imobiliária que não deveria ter posto a casa à venda sem a documentação necessária. O CPCV diz que o vendedor deve fornecer a documentação necessária à escritura 5 dias após a assinatura do mesmo (bons 5 dias :)

    Gostaria de saber se acham possível pedir o meu sinal, apenas e só. Com esta pandemia, os processos nos tribunais só vão atrasar ainda mais e parece-me a mim que 4 meses não vão chegar. Sem falar nas implicações a nível de spread que pode levar o banco a não aprovar o crédito mais uma vez, visto que a minha taxa de esforço está a roçar o limite.

    Cumprimentos
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  3.  # 2

    bem.... você só assina o aditamento se quiser.

    não assinando o aditamento, o contracto entra em incuprimento por parte do vendedor, tendo que lhe devolver o sinal em dobro, ou não? mas isso já posso ser eu a sonhar alto, o melhor é ver o que está no CPCV
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Dark7Lion
  4.  # 3

    Meu estimado, vide as minhas intervenções havidas lavradas aqui: https://forumdacasa.com/discussion/52310/promessa-compravenda-imovel-incumprimento/

    A título complementar, sou de replicar a competente decisão lavrada no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-12-2013:
    1 – O incumprimento de terceiros de que o devedor se tenha socorrido para o cumprimento da sua obrigação contratual não assumem qualquer relevância, sempre lhe sendo imputável o incumprimento contratual traduzido na não celebração do contrato ou no seu cumprimento defeituoso
    2 - Só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa e a exigir a entrega, em dobro do sinal sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação (transmissão da propriedade), perda esta que deve ser apreciada objectivamente.
    3 – O artigo 442º. em que o legislador traça o regime do sinal, ressalva a relevância da vontade das partes que podem formular estipulação contrária ao disposto no n.º 4 desse artigo.
    4 - Não sendo o contrato-promessa cumprido culposamente pelo promitente vendedor, há que aplicar sanções clausuladas nesse contrato, pois as partes são livres de fixarem as sanções ou cláusula penal para o incumprimento - artigo 405º, n. 1, do Código Civil - pelo que o promitente vendedor apenas tem de restituir o sinal (em singelo), com juros legais, se assim ficou estipulado no contrato-promessa celebrado pelas partes outorgantes.

    Qualquer dúvida, disponha.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Dark7Lion
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  6.  # 4

    Obrigado pela ajuda a ambos.

    happy hippy, estou a tentar perceber o que você escreveu mas está complicado. Do que entendo, e corrija-me se estiver errado, o facto de o vendedor estar dependente de terceiros para obtenção do documento não me dá o direito de pedir o sinal em dobro, pois não é considerado incumprimento definitivo mas sim mora. Mas pelo facto do CPCV não ter sido cumprido, tenho direito a pedir o meu sinal de volta. Estou certo?

    Deixo as alíneas pertinentes do CPCV:

    1. Em caso de incumprimento do Contrato Promessa, a parte não faltosa notificará desse facto a contraparte por escrito e com indicação expressa e fundamentada do motivo para que, no prazo de 30 (trinta) dias ou justificado prazo menor, o contraente faltoso sane a situação de incumprimento. Não sendo integralmente sanado o incumprimento nesse prazo, considerar-se-á que existe incumprimento definitivo do contrato.

    2. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato imputável ao PROMITENTE COMPRADOR, terão os PROMITENTES VENDEDORES direito a fazer suas todas as importâncias já recebidas.

    3. Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato imputável aos PROMITENTES VENDEDORES, terá o PROMITENTE COMPRADOR direito a exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal.

    4. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores qualquer dos contratantes poderá exigir a execução específica do presente contrato-promessa, nos termos do artigo 830.º do Código Civil.

    Os PROMITENTES VENDEDORES obrigam-se a fornecer ao PROMITENTE COMPRADOR, no prazo máximo de 5 (cinco) dias após solicitação deste, todos os documentos relativos à fração autónoma objeto do presente contrato, que se mostrem necessários para a instrução da outorga da escritura pública de compra e venda do referido Imóvel.


    Cumprimentos
  7.  # 5

    Colocado por: Dark7Lionhappy hippy, estou a tentar perceber o que você escreveu mas está complicado


    LOL eu já desisti, não tenho a capacidade de interpretar o que ele escreve.
    Concordam com este comentário: Dark7Lion
  8.  # 6

    Colocado por: Dark7LionObrigado pela ajuda a ambos.

    happy hippy, estou a tentar perceber o que você escreveu mas está complicado. Do que entendo, e corrija-me se estiver errado, o facto de o vendedor estar dependente de terceiros para obtenção do documento não me dá o direito de pedir o sinal em dobro, pois não é considerado incumprimento definitivo mas sim mora.(1) Mas pelo facto do CPCV não ter sido cumprido, tenho direito a pedir o meu sinal de volta. Estou certo?(2)


    (1) Correcto.
    (2) Incorrecto. Só pode exigir o sinal dobrado em caso de incumprimento definitivo...

    ... o que não significa que a mora se possa prolongar indefinidamente. Na nossa jurisprudência, impera o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, bem como a da exigência do valor actualizado da coisa deduzido do preço convencionado (cfr. art. 442º, nº 2 do CC) no caso de incumprimento definitivo da promessa.

    Atente que podendo a mora converter-se em incumprimento definitivo (se a contra-parte faltar sucessiva e injustificadamente) pode o promitente-vendedor forçar a conclusão do negócio, e na sequência de uma interpelação/notificação admonitória (cfr. artº 808º, nº1, do CC), ou intimação para o cumprimento, e dentro de um prazo/dilação razoável, nada obsta a que seja tal interpelação efectuada - pelo credor ao devedor - verbalmente, pois que a respectiva eficácia não está sujeita a qualquer forma legal.

    Havendo mora, onde o promitente-comprador não cumpra o prazo primitivamente havido fixado no contrato, nem aquele(s) que razoavelmente lhe forem fixado(s) pelo promitente-vendedor para que compra com a promessa, pode-se considerar que incorre aquele num incumprimento definitivo.

    Segundo o competente Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, datado de 26-01-2017: "A mora pressupõe ter sido ultrapassado um termo essencial, estabelecido no contrato, ou posteriormente, e só se transforma em incumprimento definitivo se o devedor não cumpre no prazo suplementar e peremptório que o credor razoavelmente lhe concede, através da interpelação admonitória, consagrada no citado artigo 808.º, n.º 1 do C.Civil."

    Portanto, a mora só se transforma em incumprimento definitivo se o promitente-vendedor não cumpre no prazo suplementar e peremptório que o promitente-comprador razoavelmente lhe conceder, através da interpelação admonitória, nos termos do citado preceito legal. A mora, como se observa na súmula supra, pressupõe ter sido ultrapassado um termo essencial, estabelecido no contrato, o que de facto se verifica neste caso uma vez que as partes fixaram um prazo para a realização do contrato prometido, aditamento incluído; o incumprimento definitivo implica a ultrapassagem do referido prazo suplementar e peremptório.
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  9.  # 7

    Colocado por: happy hippy
    (1) Correcto.
    (2) Incorrecto. Só pode exigir o sinal dobrado em caso de incumprimento definitivo...


    Obrigado happy hippy pela sua ajuda. Quanto ao ponto 2 tenha em atenção que eu disse
    Mas pelo facto do CPCV não ter sido cumprido, tenho direito a pedir o meu sinal de volta. Estou certo?
    ou seja, não pretendo o dobro do sinal, apenas o sinal. Neste situação, é viável ter o meu sinal, apenas e só, de volta?

    Dada as circunstâncias em que se encontra a vendedora, nunca seria capaz de pedir o sinal em dobro, já tem chatices que chegue com a situação do seu filho. No entanto, referiu que poderia avançar com uma interpelação admonitória.
    Tenho duas perguntas:
    1) Quantos aditamentos terei de fazer para poder avançar com uma interpelação admonitória? Pode ser já? Tendo em consideração que passaram 8 meses, acho que já foi dado tempo mais que suficiente...
    2) O termo peremptório para o cumprimento dessa mesma interpelação admonitória é definida por mim? Se sim, há algum periodo dito normal nestes casos? 1 mês? 2?

    Cumprimentos
  10.  # 8

    Colocado por: Dark7Lion

    Obrigado happy hippy pela sua ajuda. Quanto ao ponto 2 tenha em atenção que eu disseou seja, não pretendo o dobro do sinal, apenas o sinal. Neste situação, é viável ter o meu sinal, apenas e só, de volta?(1)

    Dada as circunstâncias em que se encontra a vendedora, nunca seria capaz de pedir o sinal em dobro, já tem chatices que chegue com a situação do seu filho.(2) No entanto, referiu que poderia avançar com uma interpelação admonitória.
    Tenho duas perguntas:
    1) Quantos aditamentos terei de fazer para poder avançar com uma interpelação admonitória? Pode ser já? Tendo em consideração que passaram 8 meses, acho que já foi dado tempo mais que suficiente...(3)
    2) O termo peremptório para o cumprimento dessa mesma interpelação admonitória é definida por mim? Se sim, há algum periodo dito normal nestes casos? 1 mês? 2?(4)

    Cumprimentos


    (1) Pese embora, prima facie, lhe assista o direito a exigir o sinal dobrado...

    (2) ... nada obsta a que, por uma qualquer razão, o exija em singelo.

    (3) Salvo melhor opinião, muito embora já tenha havido um primeiro adiamento, e não tendo manifestado a peremptória intenção de impor um peremptório prazo para o cumprimento, pelo que poderá não lhe assistir razão para avançar no imediato para o incumprimento definitivo da contra-parte.

    No mais, atente que não se prova, por ora, que o promitente-vendedor não praticou quaisquer actos dos quais se pudesse concluir a intenção de não cumprir, logo, incorrendo definitivamente na incumprida promessa. Acresce sublinhar que subentende-se que aceita os atrasos que se mantêm (se bem que não “sine die”), por não ter concedido ainda um outro prazo suplementar, este peremptório.

    (4) Será necessariamente fixado por si (cfr. art. 777º CC). No mais, considero um novo e último prazo de 30 dias como bastante para cumprir com a razoabilidade tida por recomendada.

    Conforme ensinam os Prof. Pires de Lima e Antunes Varela (in “Código Civil Anotado”, Vol. II, pag. 61): Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento. É a chamada “interpelação admonitória”, com fixação de prazo peremptório para o cumprimento, que, está longe de constituir uma violência para o devedor, que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido, nem quando inicialmente devia fazê-lo, nem dentro do prazo que para o efeito posteriormente lhe foi fixado.

    Quando assim sucede e mantendo-se o promitente onerado com o encargo da interpelação numa atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável, e sob pena de ficar abafada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio do referido promitente, mantendo-se ele indefinidamente inerte, impõem os princípios da boa-fé que se permita à outra parte a faculdade de interpelação, fixando ela um prazo razoável para o cumprimento da obrigação principal, ou recorrendo então ao Tribunal para a fixação desse prazo, isto se a natureza da prestação ou as circunstâncias que a determinarem tornarem necessário o recurso ao processo especial previsto nos art. 1456º e 1457º do CPC.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Dark7Lion
  11.  # 9

    Muito obrigado happy hippy pela ajuda.

    Quanto ao seu ponto 1, só tenho direito em caso de incumprimento definitivo. Mas neste exemplo, caso eu não queira avançar para um novo aditamento tenho direito ao meu sinal de volta?

    Claramente este é um assunto um pouco complexo pelo que terei mesmo de contactar um advogado para ver isto melhor.

    De qualquer das maneiras obrigado caro happy hippy, já me deu uma ideia suficiente de qual deveria ter sido a minha postura logo no primeiro aditamento.

    Cumprimentos
  12.  # 10

    Colocado por: Dark7LionMas neste exemplo, caso eu não queira avançar para um novo aditamento tenho direito ao meu sinal de volta?


    Meu estimado, nessa configuração, perde o sinal. A regra é, se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue (cfr. art. 442, nº 2 do CC). No que lhe interessa, a regra estabelecida na lei é a de que a mora do vendedor não faculta imediatamente ao comprador a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Deve notar-se que o incumprimento definitivo surge quando por força da não realização ou do atraso na prestação, havendo mora, o vendedor não cumpra com o prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo comprador.
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