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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Desejo que, em particular nas circunstâncias que vivemos, se encontrem todos bem.

    Agradeço, desde já, a quem me possa ajudar/orientar na resolução das situações que de seguida apresento.

    Cerca de dois meses e meio após a aquisição de um imóvel a um fundo imobiliário que era o proprietário totalitário do prédio urbano, recebi (tal como os meus vizinhos que também adquiriram uma fração) uma fatura correspondente ao valor trimestral a pagar pelo condomínio. A existência de um condomínio era do desconhecimento geral e nem sabíamos quais os serviços cobrados e assegurados. Desde o início, suspeitámos de uma gestão irregular e danosa e foram solicitadas informações/documentação - acesso que foi em parte negado é proibida a captação de qualquer imagem da documentação solicitada, inclusivamente em reunião extraordinária agendada com vista à exoneração da entidade gestora do condomínio.
    A reunião extraordinária realizada foi peculiar. A título de exemplo, aquando da apresentação se factos que constituíam uma preocupação para os condóminos residentes, o diretor geral da entidade gestora (que vinha em representação do proprietário maioritário - o fundo imobiliário) afirmou que era ridículo o teor da reunião e que se ia embora, deixando uma declaração com o voto contra a exoneração da sua empresa como entidade gestora.
    Eis que na reunião geral, realizada cerca de 20 dias após a extraordinária, o diretor geral dessa empresa diz que não quer continuar a gerir e um dos procuradores do fundo imobiliário (que lhe havia delegado poderes) insistiu que podia continuar se quisesse, pois ele era o proprietário maioritário. Não quis continuar e já lá estava “outra” empresa para assumir funções.

    O que sucede até aqui: eu e a proprietária de outra fração não fomos convocadas para essa reunião geral (nenhuma carta registada com a convocatória chegou a esta fração). Assim, em janeiro, foi realizada uma reunião geral para aprovação das contas de 2019 (onde há situações surreais - por exemplo, 40 a 50 min de limpeza custar cerca de 60 euros, serem cobrados em média 40 euros por substituição de lâmpadas sem ter havido uma única lâmpada fundidas, ...) e para se eleger a “nova” entidade gestora, sem que dois dos 5 proprietários à data tivessem oportunidade de participar (não fomos convocados).

    Tive conhecimento, através de uma vizinha, que nessa reunião os 2 proprietários residentes votaram contra tudo o que foi colocado a votação; todavia, o representante do fundo imobiliário, como detém a maioria, decidiu tudo. Quando os vizinhos fizeram propostas de novas empresas de gestão, estas foram negadas, sob o argumento de o representante do fundo ser o maioritário enquanto assim fosse seria ele a escolher uma empresa da sua confiança. Quando os vizinhos disseram que o valor cobrado pela anterior empresa era elevado para um prédio de 9 frações SEM elevador (7 habitacionais, 1 loja e 1 garagem - estas duas com entradas autónomas), o representante do fundo disse que o valor se mantinha - são cerca de 165 euros mensais só pela gestão (depois acrescem as outras despesas, onde, reforço, por exemplo, o serviço de limpeza prestado uma vez por semana durante 40 a 50 minutos, custava cerca de 250 euros por mês).

    A reunião não contou com discussão e/ou aprovação de qualquer serviço a contratar (por exemplo, o serviço de limpeza das partes comuns) nem do orçamento para o ano corrente (2020), pois ficou de se agendar supostamente uma nova reunião.
    Certo é que de meados de janeiro até agora, essa reunião não aconteceu, mas acabei de receber uma conta para pagar o condomínio (2.º trimestre) com o valor igual ao de 2019. Como é possível?

    O caricato é que até meados de fevereiro foi a empresa “anterior” (que disse que não queria continuar e que nós tentamos justamente exonerar) a entrar no prédio (abriram um ponto de água e celebraram contrato com a EPAL sem ter havido qualquer reunião a aprová-lo e estragou a estética interior do edifício habitacional) e a executar o serviço de limpeza.

    As minhas dúvidas principais são:
    - esta empresa foi eleita sem que 2 condóminos tenham sido convocados para a reunião de janeiro. Já enviaram as quotas a pagar a alguns condóminos (eu só recebi hoje por e-mail a conta do 2.º trimestre. Não recebi do 1.º). Essa fatura mantém o mesmo valor face ao orçamento de 2019. Uma vez que não houve aprovação de orçamento para 2020, é legal apresentarem uma fatura para cobrança no mesmo valor que a ”anterior” empresa de gestão pelo orçamento anterior?
    - a reunião teve como ponto da ordem de trabalhos a eleição de nova administração - é suposto que seja logo entendido como eleição do serviço de limpeza? Este serviço não é distinto do serviço de gestão?
    - o serviço de limpeza não serve as frações A e B, mas antes das frações C à I. Creio que destas 7 frações apenas 2 pertencem ao fundo imobiliário, estando as restantes 5 já vendidas a particulares. Destes, pelo menos 4 (mais de metade da permilagem do edifício exclusivamente habitacional), é contra este serviço de valor abusivo. Uma vez que são apenas estes condóminos que pagam o serviço de limpeza, por serem estes os únicos servidos pelo mesmo, podem as frações A e B com a sua permilagem impor uma escolha de serviço quando não se servem dele nem o pagam? Se sim, não estamos perante uma situação de abuso do direito?
    - podemos exigir que a nova empresa de gestão exija à ”anterior” a restituição do estado original do patamar do último andar (introdução de torneira e contador na parte comum, com realização de contrato com a EPAL), uma vez que nos documentos consultados nada foi aprovado nos termos da lei para o efeito? (O argumento dado por um colaborador da “anterior” empresa de gestão à frente de proprietários residentes é de que está torneira se destinava a fornecer água à senhora da limpeza da mesma empresa, evitando que ele tivesse de carregar garrafões de água para o 4.º andar. Recordo o valor que esse serviço de limpeza, prestado em condições lastimáveis, acarreta para o valor cobrado pelo condomínio. A par disse acresce agora mais uma conta que os proprietários de 7 frações (edifício habitacional) têm de suportar: consumo de água + contador da EPAL.

    O que sugerem?

    Grata pela vossa atenção e colaboração.

    Cumprimentos,
    Rita
  2.  # 2


    - esta empresa foi eleita sem que 2 condóminos tenham sido convocados para a reunião de janeiro. Já enviaram as quotas a pagar a alguns condóminos (eu só recebi hoje por e-mail a conta do 2.º trimestre. Não recebi do 1.º). Essa fatura mantém o mesmo valor face ao orçamento de 2019. Uma vez que não houve aprovação de orçamento para 2020, é legal apresentarem uma fatura para cobrança no mesmo valor que a ”anterior” empresa de gestão pelo orçamento anterior?



    O incumprimento relativo ao envio da convocatória (nº 1 do Artº 1432º CC) permite-vos impugnar as deliberações (ver Artº 1433º CC).
    Se não houve aprovação do orçamento para 2020 é óbvio que será aplicável o orçamento de 2019. Com as contas do Estado também é assim.


    - a reunião teve como ponto da ordem de trabalhos a eleição de nova administração - é suposto que seja logo entendido como eleição do serviço de limpeza? Este serviço não é distinto do serviço de gestão?


    São aspectos distintos. Mas um serviço corrente como é o de limpeza normalmente cai na alçada da administração.
    Por acaso já averiguou se haverá um Regulamento de Condomínio associado ao Titulo Constitutivo de Propriedade Horizontal? Averigue no Registo Predial.



    - o serviço de limpeza não serve as frações A e B, mas antes das frações C à I. Creio que destas 7 frações apenas 2 pertencem ao fundo imobiliário, estando as restantes 5 já vendidas a particulares. Destes, pelo menos 4 (mais de metade da permilagem do edifício exclusivamente habitacional), é contra este serviço de valor abusivo. Uma vez que são apenas estes condóminos que pagam o serviço de limpeza, por serem estes os únicos servidos pelo mesmo, podem as frações A e B com a sua permilagem impor uma escolha de serviço quando não se servem dele nem o pagam? Se sim, não estamos perante uma situação de abuso do direito?


    Os serviços só devem ser pagos por quem deles se serve (nº 3 do Artº 1424º CC). Em condomínio quem manda é a Assembleia e o administrador. E a constituição da assembleia não se altera consoante o tema em discussão diz respeita a todos ou só a alguns. Por isso o fundo imobiliário terá, por enquanto, sempre a maioria.


    - podemos exigir que a nova empresa de gestão exija à ”anterior” a restituição do estado original do patamar do último andar (introdução de torneira e contador na parte comum, com realização de contrato com a EPAL), uma vez que nos documentos consultados nada foi aprovado nos termos da lei para o efeito? (O argumento dado por um colaborador da “anterior” empresa de gestão à frente de proprietários residentes é de que está torneira se destinava a fornecer água à senhora da limpeza da mesma empresa, evitando que ele tivesse de carregar garrafões de água para o 4.º andar. Recordo o valor que esse serviço de limpeza, prestado em condições lastimáveis, acarreta para o valor cobrado pelo condomínio. A par disse acresce agora mais uma conta que os proprietários de 7 frações (edifício habitacional) têm de suportar: consumo de água + contador da EPAL.



    Se bem percebi, o fundo imobiliário detém a maioria da permilagem pelo que terá o poder de aprovar essas alterações. Na realidade terá sido uma inovação (Artº 1425 e 1426º CC) e a aprovação exige uma maioria de 2/3. Mas, em minha opinião, essa melhoria terá toda a razão de existir independentemente da empresa que fizer a limpeza.


    O que sugerem?


    Sugiro que os descontentes contratem um jurista para dirimir a situação.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rita Ban
  3.  # 3

    Obrigada pelo seu parecer.

    Parece-me estranho manter-se um orçamento, havendo mudança de empresa de gestão e cobrança de serviços que carecem de seleção por parte da assembleia de condóminos, sobretudo quando a sua gestão é feita por empresas supostamente da área e não acautelam o cumprimento das obrigações competentes. Por exemplo, não há uma conta para o Fundo Comum de Reserva. A gestão da verba destinada a esse suposto fundo está numa conta corrente, não havendo qualquer acesso por parte da assembleia de condóminos. Não há qualquer Regulamento de Condomínio. Para essa reunião de janeiro, nós, condóminos residentes, tínhamos produzido uma proposta de regulamento que queríamos apresentar para aprovação. Como mudou a entidade gestora, a reunião (para a qual não fui convocada, tal como uma vizinha) foi dada por terminada a partir do momento em que se elegeu essa nova entidade, ficando os restantes pontos da ordem de trabalhos sem efeito.
    A obra de inovação não foi apresentada, nem votada em assembleia. Foi criada pela entidade gestora por sua iniciativa e para os fins descritos. A torneira foi colocada no último andar, com toda a tubagem exposta, sem contadores embutidos na parede (como estão o das frações) e sem qual acesso a um canal de escoamento das águas residuais, ou seja, se houver per da de água, está fica a correr pelas escadas desde o último andar até ao rés do chão. A torneira e o contador estão trancados e nem sabemos quem tem a chave, apesar de quem está a fazer limpeza se estar a servir desta. Quando se confrontou a anterior entidade de gestão, o diretor geral dessa empresa terá alegado que a obra seria uma oferta da empresa ao condomínio, não tendo este que pagar a obra (volto a reforçar que não houve qualquer projeto deliberado em assembleia)!

    Quanto ao jurista, já foram consultados 4 ainda no tempo da anterior entidade de gestão, dado que havia justa causa para a exoneração e uma série de violações de dispostos no Código Civil, com apresentação de queixa nas entidades competentes. Todavia, senti que poucos juristas se sentem à vontade na extensão dos vários assuntos pela complexidade que ele apresenta.
  4.  # 4

    Um orçamento é uma previsão de despesas para um ano (o corrente). Mas, como saberá, a taxa de inflação tem tido valores muito baixos pelo que é pouco provável que as despesas do corrente ano venham a ser substancialmente superiores ao ano anterior. Pessoalmente não vejo qualquer problema a não ser que gostariam de ter um valor de quota mais baixo mas não me parece que a actual administração evolua nesse sentido.

    Não há entidades "competentes" a quem apresentar queixa das irregularidades. Ou melhor, há uma entidade para receber as vossas queixas: o tribunais. Apresentem a queixa devidamente fundamentada, contratem, e paguem, ao jurista que tratar do assunto bem como todas as despesas judiciais.

    Os fundos imobiliários têm, geralmente, recursos jurídicos , e outros, muito superiores aos dos condóminos.
 
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