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ADROatelier
- 9 maio 2020 editado
Peço desculpa não ter respondido antes. Falta de tempo.
As alterações que eventualmente estejam isentas de licença, não podem causar a desconformidade do imóvel.
Alterar a tipologia é um destes casos.
Estar isento de controlo prévio não significa que não tenha que observar a legislação. Qualquer técnico camarário frisa bem isto.
Já falámos algumas vezes aqui no forum sobre esta temática. Nessa altura era um forista que não conseguia comprar um imóvel alterado porque o banco não lhe dava o credito - precisamente porque a tipologia tinha sido alterada.
É verdade que a situação exposta poderá, depois, ser passível de ser enquadrada ou não. Não é automático.
Por exemplo, um t3 só com uma instalação sanitária? Em certos municípios há também outras restrições que se prendem com a tipologia.
Vou procurar o enquadramento legal que já coloquei anteriormente e inseri-lo aqui de novo.
Penso que já que os foristas vêm ao forum perguntar, e estando aqui tantos técnicos, não custa informar correctamente de modo a que - mesmo fazendo as obras - a forista esteja a par do devido contexto.
Todos podemos aprender uns com uns outros aqui no fórum. Como compreendem, não ganho nada em dizer que é preciso ter atenção com estas obras, só para "chatear".
Neste forum tenho conhecido experiências de outros técnicos, outros casos, uns mais invulgares do que outros e considero essa troca interessante e valiosa.Colocado por: marco1
Adro
penso que não é bem assim, onde está isso escrito?? só não é isento de controlo prévio obras que mexam na estrutura e fachadas.Colocado por: Picareta
Não complique, não há problema nenhum....só na sua cabeça.Adro
compreendo onde quer chegar, no entanto: 1º deve-se fazer a destrinça do que está em causa
a lei é clara e fala em obras de escassa relevância urbanística e distingue precisamente obras interiores de outras quaisquer, por exemplo muros, pequenos anexos, estufas etc
portanto aqui temos obras interiores e precisamente o espirito para estas obras interiores foi precisamente para dar opções ás pessoas nas casas onde vivem, por exemplo tenho um quarto enorme e posso dividi-lo para fazer um closet, tenho uma cozinha pequena e posso uni-la com a sala, tenho duas wc e não preciso posso acabar com uma delas e também posso fazer outra, Em suma a lei gerou esta possibilidade desde que não se mexa na estrutura e fachada, de poder adaptar casas existentes ás necessidades dos seus donos, senão repare para serviria esta lei se cada uma coisa destas que quisemos fazer teria que ser licenciada? estariam nesse caso a referir-se a quê?? a por umas prateleiras? a mudar o pavimento? a mudar os moveis da cozinha??
portanto uma coisa é fazer as coisas e ser legal, outra é os bancos, estes se quiserem complicar, pois está sempres em causa o valor da casa, podem complicar e dizer que a casa não está de acordo com o projeto aprovado,. Em bom rigor só teriam que fazer uma avaliação valorativa e não se está de acordo com o projeto ou não e se efetivamente houve mexidas estruturais e na fachada. Resumindo o banco ou aprova o credito ou não mas é uma decisão e interpretação própria e não se está a basear que algo está ilegal ou legal de forma correta.
veja muitos casos em que um T3 passou a T2, neste caso o que dirá o banco? que a casa não tem o mesmo valor ou que estará ilegal??
em todo o caso meta ai bem esse enquadramento legal que fala, pois posso estar errado.-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
Marco1,
Sim, existem obras de escassa relevância urbanística - uma situação.
Sim, existem obras interiores, isentas de controlo prévio - outra situação.
Sei que o Marco é técnico. Vou procurar enquadrar de modo simples, resumidamente, para que todos possam perceber:
Esta lei foi criada para dar às pessoas a possibilidade de fazerem algumas obras sem terem que consultar as entidades licenciadoras, aligeirando assim o processo. Sabendo, porém, que não podemos criar desconformidades com as restantes leis.
Estar isento de controlo prévio não quer dizer isento de cumprir - apenas que não se faz o licenciamento.
É esta a maneira de obrigar o cidadão a cumprir: o imóvel pode sofrer algumas adaptações, mas tem que cumprir a restante legislação.
Como tempo, criou-se a falsa ideia de que, como são obras interiores, posso fazer o que quiser. Não é assim.
É preciso enquadrar caso a caso.
Já nem vou ao caso dos edifícios sito em zonas de protecção que carecem sempre de licença - zonas estas às vezes insuspeitas, nem imaginamos que lá estão. Já nem falo de comunicação de inicio de obras, nem de ocupações de via pública, nem outras minudências que ás vezes vêm agarradas a este tipo de processo e que levam, muitas vezes, a situações que poderiam ser evitadas.
Colocado por: marco1Adro
compreendo onde quer chegar, no entanto: 1º deve-se fazer a destrinça do que está em causa
a lei é clara e fala em obras de escassa relevância urbanística e distingue precisamente obras interiores de outras quaisquer, por exemplo muros, pequenos anexos, estufas etc
portanto aqui temos obras interiores e precisamente o espirito para estas obras interiores foi precisamente para dar opções ás pessoas nas casas onde vivem, por exemplo tenho um quarto enorme e posso dividi-lo para fazer um closet, tenho uma cozinha pequena e posso uni-la com a sala, tenho duas wc e não preciso posso acabar com uma delas e também posso fazer outra, Em suma a lei gerou esta possibilidade desde que não se mexa na estrutura e fachada, de poder adaptar casas existentes ás necessidades dos seus donos, senão repare para serviria esta lei se cada uma coisa destas que quisemos fazer teria que ser licenciada? estariam nesse caso a referir-se a quê?? a por umas prateleiras? a mudar o pavimento? a mudar os moveis da cozinha??
portanto uma coisa é fazer as coisas e ser legal, outra é os bancos, estes se quiserem complicar, pois está sempres em causa o valor da casa, podem complicar e dizer que a casa não está de acordo com o projeto aprovado,. Em bom rigor só teriam que fazer uma avaliação valorativa e não se está de acordo com o projeto ou não e se efetivamente houve mexidas estruturais e na fachada. Resumindo o banco ou aprova o credito ou não mas é uma decisão e interpretação própria e não se está a basear que algo está ilegal ou legal de forma correta.
veja muitos casos em que um T3 passou a T2, neste caso o que dirá o banco? que a casa não tem o mesmo valor ou que estará ilegal??
em todo o caso meta ai bem esse enquadramento legal que fala, pois posso estar errado.Adro
tudo isso é muito vago e generalista
se posso fazer um muro sem controlo prévio, é obvio que terei de cumprir com a altura máxima do regulamento camarário, se vou fazer um anexo com 10 m2 isento, é certo que se tiver a ultrapassar o polígono de implantação estipulado no loteamento estará incorreto. e por ai adiante
Agora no interior da habitação em que deixei por exemplo de ter um T3 e passei a T2, qual a desconformidade?
se acrescentei uma wc qual a desconformidade?
quais as desconformidades? sobre o RGEU? das acessibilidades? ora isso é para projetos ou de construção nova ou de ampliação.
quem vai declarar as desconformidades? o banco ?
fala em algumas obras, quais ??
enfim este assunto não é pacifico e mais tarde ou mais cedo terei que ver o assunto a fundo tanto mais que agora saiu nova legislação a que as obras de remodelação terão que cumprir, uma delas é mesmo que não se mexa na estrutura o DO terá que apresentar um termo de engenheiro a garantir a integridade estrutural do que existe.- J.Fernandes
- 10 maio 2020
Colocado por: ADROatelierAs alterações que eventualmente estejam isentas de licença, não podem causar a desconformidade do imóvel.
Alterar a tipologia é um destes casos.
Estar isento de controlo prévio não significa que não tenha que observar a legislação. Qualquer técnico camarário frisa bem isto.
Já falámos algumas vezes aqui no forum sobre esta temática. Nessa altura era um forista que não conseguia comprar um imóvel alterado porque o banco não lhe dava o credito - precisamente porque a tipologia tinha sido alterada.
É verdade que a situação exposta poderá, depois, ser passível de ser enquadrada ou não. Não é automático.
Por exemplo, um t3 só com uma instalação sanitária? Em certos municípios há também outras restrições que se prendem com a tipologia.
Concordo. Não esquecer que, entre coisas, há sempre áreas mínimas de quartos a serem respeitadas por exemplo. Um quarto de 14m2 se for dividido em dois de 7m2, estes não cumprem as área mínimas de acordo com o RGEU, o que alterando os pressupostos em que foi atribuída a licença de utilização pode invalidá-la. Os problemas podem surgir mais tarde aquando da venda do imóvel com recurso a crédito, obrigando a obras de reposição ou processos de legalização.Estou farto de assistir a avaliações de imóveis por parte dos bancos, com alteração da tipologia, e isso não foi problema nenhum.
Quanto ao caso descrito neste tópico, é mesmo ridículo não fazer as obras porque é uma alteração da tipologia, a Adro deve ser daquelas arquitectas chatas, que eu já tenho encontrado nas Câmaras, que não tem nada que fazer e então entretém-se a chatear quem quer fazer alguma coisa.Colocado por: J.FernandesUm quarto de 14m2 se for dividido em dois de 7m2, estes não cumprem as área mínimas de acordo com o RGEU, o que alterando os pressupostos em que foi atribuída a licença de utilização pode invalidá-la.
Não pode fazer uma parede em pladur, mas se colocar um biombo e duas camas, já não há problema.- J.Fernandes
- 10 maio 2020
Colocado por: PicaretaNão pode fazer uma parede em pladur, mas se colocar um biombo e duas camas, já não há problema.
Claro que sim, mas eu já não chamaria isso uma alteração de tipologia.- J.Fernandes
- 10 maio 2020
Colocado por: PicaretaEstou farto de assistir a avaliações de imóveis por parte dos bancos, com alteração da tipologia, e isso não foi problema nenhum.
Quanto ao caso descrito neste tópico, é mesmo ridículo não fazer as obras porque é uma alteração da tipologia, a Adro deve ser daquelas arquitectas chatas, que eu já tenho encontrado nas Câmaras, que não tem nada que fazer e então entretém-se a chatear quem quer fazer alguma coisa.
No geral não trazem problemas, mas pode acontecer. E também acho que este tipo de obras devem ser feitas de acordo com as necessidades da família. Estava apenas a discutir a situação num plano formal.-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
@Marco1 - Respondendo ao que expõe:
Marco1: se acrescentei uma wc qual a desconformidade?
Adro: o caso apresentado é sobre acrescentar um quarto - o que origina que não tem o numero de instalações sanitárias necessário, áreas mínimas de quarto,eventual área mínima para T3, desconformidade com a habitação registada (finanças e predial) e, em alguns municípios, inviáveis por afectarem a dotação de estacionamento obrigatória - e isto acontece.
Criar uma nova IS é acrescentar condições, não é criar desconformidades que FORAM ORIGINADAS pelas obras, ou seja, não existiam.
A desconformidade com a habitação registada é recorrente e fonte de aborrecimentos com bancos.
A licença de utilização é emitida perante determinados pressupostos. Se os pressupostos são alterados, pode haver mudanças.
Tudo tem solução. Mas convém analisar antes e ponderar as vantagens e uma "rota de saída" caso seja necessário.
Penso que um técnico não deve aconselhar intervenções baseadas na possibilidade de não ser apanhado.
@Picareta: Pelos vistos, sempre se levantam questões com a colocação de um mero pladur. Colocar biombo não são obras.Colocado por: marco1Adro
tudo isso é muito vago e generalista
se posso fazer um muro sem controlo prévio, é obvio que terei de cumprir com a altura máxima do regulamento camarário, se vou fazer um anexo com 10 m2 isento, é certo que se tiver a ultrapassar o polígono de implantação estipulado no loteamento estará incorreto. e por ai adiante
Agora no interior da habitação em que deixei por exemplo de ter um T3 e passei a T2, qual a desconformidade?
se acrescentei uma wc qual a desconformidade?
quais as desconformidades? sobre o RGEU? das acessibilidades? ora isso é para projetos ou de construção nova ou de ampliação.
quem vai declarar as desconformidades? o banco ?
fala em algumas obras, quais ??
enfim este assunto não é pacifico e mais tarde ou mais cedo terei que ver o assunto a fundo tanto mais que agora saiu nova legislação a que as obras de remodelação terão que cumprir, uma delas é mesmo que não se mexa na estrutura o DO terá que apresentar um termo de engenheiro a garantir a integridade estrutural do que existe.Colocado por: Picareta
Não pode fazer uma parede em pladur, mas se colocar um biombo e duas camas, já não há problema.-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
Ainda bem que nesses casos não se levantaram questões.
Há quem chame chato, há quem chame rigoroso. Há quem goste e quem não goste. Quem não gosta, põe na beira do prato. :)
Também há quem faça menos bem e volte ao gabinete para ajudarmos a resolver. E até, pasme-se, há quem telefone a agradecer porque foi controlado e estava tudo conforme.
Estarmos bem informados ANTES DE FAZER as obras não prejudica nada. Permite tomar uma decisão informada.
Às cegas é que não convém, digo eu.Colocado por: PicaretaEstou farto de assistir a avaliações de imóveis por parte dos bancos, com alteração da tipologia, e isso não foi problema nenhum.
Quanto ao caso descrito neste tópico, é mesmo ridículo não fazer as obras porque é uma alteração da tipologia, a Adro deve ser daquelas arquitectas chatas, que eu já tenho encontrado nas Câmaras, que não tem nada que fazer e então entretém-se a chatear quem quer fazer alguma coisa.Adro
pressupostos, que a permissão de obras interiores possibilita, repito onde está isso escrito??
onde viu que num edifício o numero de lugares é determinado pela tipologia? é por fração.
J.Fernandes, o RGEU não é para aqui chamado, a obra é isenta e como tal a entidade licenciadora não tem nada que posteriormente vir fiscalizar que eu fiz um quarto sem janela por exemplo, como é evidente em casos de manifesta insalubridade poderão vir a ser acionados entidades de saúde.
mais uma vez repito onde está a legislação do que posso ou não fazer dentro de um apartamento, onde está escrito ( mesmo de forma cruzada) que tipo de obras posso fazer ao abrigo de obras interiores isentas de controlo prévio ?-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
Marco,
Já referi que irei colocar aqui o fundamento legal.
Veja o seguinte. Relativamente ao que refere sobre o estacionamento, veja o exemplo do PDM de Cascais. E o que diremos do PDM de Lisboa, em determinadas zonas? Por tipologia da fracção. Veja que às vezes até temos área suficiente e não podemos fazer T3 por causa da dotação do estacionamento. Ficamos por T2.
As obras estarem isentas de controlo prévio não isenta de cumprir a legislação.
Convém sempre consultar previamente um técnico ou os serviços camarários.
Um pequeno passo que poupa muitas dores de cabeça e não nos compromete em nada.
No caso que expõe de, por exemplo, manifesta insalubridade, os ditos serviços de saúde são só uma parte da questão (quando são accionados e quando vêm a estar presentes. Diria que é preciso ser uma situação mesmo muito grave).
O caminho é a reposição do imóvel como estava ou, sendo possível, a sua legalização - enquadrando na legislação aplicável, com as excepções que possam ser observadas.Colocado por: marco1Adro
pressupostos, que a permissão de obras interiores possibilita, repito onde está isso escrito??
onde viu que num edifício o numero de lugares é determinado pela tipologia? é por fração.
J.Fernandes, o RGEU não é para aqui chamado, a obra é isenta e como tal a entidade licenciadora não tem nada que posteriormente vir fiscalizar que eu fiz um quarto sem janela por exemplo, como é evidente em casos de manifesta insalubridade poderão vir a ser acionados entidades de saúde.
mais uma vez repito onde está a legislação do que posso ou não fazer dentro de um apartamento, onde está escrito ( mesmo de forma cruzada) que tipo de obras posso fazer ao abrigo de obras interiores isentas de controlo prévio ?Colocado por: marco1mais uma vez repito onde está a legislação do que posso ou não fazer dentro de um apartamento, onde está escrito ( mesmo de forma cruzada) que tipo de obras posso fazer ao abrigo de obras interiores isentas de controlo prévio ?
Está no RJUE: ponto 8 do artº 6-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
Vamos então começar por esta deixa do @Picareta, que agradeço.
RJUE, artigo 6º, ponto 8.
O artigo 6º refere-se à Isenção de controlo prévio.
O ponto 8 diz:
O disposto no presente artigo não isenta a realização das operações urbanísticas nele previstas da observância das normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território, de servidões ou restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção, as de proteção do património cultural imóvel, e a obrigação de comunicação prévia nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março, que estabelece o regime jurídico da Reserva Agrícola Nacional.
Podemos consultar aqui:
http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leisColocado por: marco1
repito onde está isso escrito??Colocado por: Picareta
Está no RJUE: ponto 8 do artº 6OBRAS INTERIORES, obras interiores
o artigo 6 não carateriza, é generalista,
todas as paredes interiores, centenas senão milhares que foram deitadas abaixo por esse pais fora, são então um enorme mundo de ilegalidade ???
ah também depende dos casos, e quais casos ? quem, qual o serviço do estado que vai andar a ver todas as obras d, se a parede foi para mais um quarto ou se encurtou um quarto em largura para menos dos 2.4 ?
obras interiores é uma coisa, obras novas e ampliações em que se vai ainda ter a licença de utilização é outra.
as entidades estão preocupadas é com coisas de estrutura e forma exterior dos edifícios, do tipo de utilização e pouco mais.
Adro não me convence, e deixe-me que lhe diga se eu fosse um promotor e se a Adro como técnica havendo possibilidade ( área) de fazer T3 e não o fez por causa dessa hipotética clausula de que o estacionamento é por tipologia e havendo sempre formas de compensar o município quando não se cumpre com o numero de estacionamento, deixe-me que lhe diga.-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
O artigo não caracteriza a Isenção do Controlo Prévio?
Queria saber onde estava escrito, aí tem. Tive cuidado de transcrever e até colocar o link.
No ponto 1 do mesmo artigo 6º tem a descrição precisa das obras que estão isentas. Complementadas com o ponto 8 do mesmo artigo 6º, que já transcrevi.
Há obras interiores que podem ser feitas, como referi. Mas não podem deixar de cumprir a restante legislação.
A questão não é se o estado anda a ver ou não. Sendo certo que existe cada vez mais controlo.
É o requerente saber com o que pode contar para tomar uma decisão informada.
Relativamente ao estacionamento de prédio em Lisboa, a clausula não tem nada de hipotético. É só ler o PDM. O assunto foi amplamente debatido com os serviços municipais e exploradas várias hipóteses. Ou acha que equipas multidisciplinares e investidores não apreciam todas as hipóteses e possíveis variantes?
Não calcula o estacionamento? De certo que sim.
Aproveite e veja também o de Cascais.
Não tenho que o convencer de nada, como é obvio.
O Marco1 fará como entender no desempenho da sua profissão.
Não há necessidade de entrar em "lutas de galos" como técnicos.
Diria mesmo mais! :D Quando 2 técnicos estão a discutir legislação, num fórum, as 2:00AM de um domingo, provavelmente é muito amor à arquitectura.Colocado por: marco1OBRAS INTERIORES, obras interiores
o artigo 6 não carateriza, é generalista,
todas as paredes interiores, centenas senão milhares que foram deitadas abaixo por esse pais fora, são então um enorme mundo de ilegalidade ???
ah também depende dos casos, e quais casos ? quem, qual o serviço do estado que vai andar a ver todas as obras d, se a parede foi para mais um quarto ou se encurtou um quarto em largura para menos dos 2.4 ?
obras interiores é uma coisa, obras novas e ampliações em que se vai ainda ter a licença de utilização é outra.
as entidades estão preocupadas é com coisas de estrutura e forma exterior dos edifícios, do tipo de utilização e pouco mais.
Adro não me convence, e deixe-me que lhe diga se eu fosse um promotor e se a Adro como técnica havendo possibilidade ( área) de fazer T3 e não o fez por causa dessa hipotética clausula de que o estacionamento é por tipologia e havendo sempre formas de compensar o município quando não se cumpre com o numero de estacionamento, deixe-me que lhe diga.Adro
não é luta de galos, trata-se de aferir muito bem se a questão está posta em termos de fundamentalismos legalistas ou se o âmbito da lei tem realmente esse alcance
não vou assim sem mais nem menos andar a dizer ás pessoas que não é legal alterarem a tipologia das suas habitações, é preciso ter mesmo a certeza disso e não com a generalidade do artigo 6 do RGEU
não fiquei convencido com isso do estacionamento em várias camaras sempre vi pelo numero de fogos do edifício e nas habitações unifamiliares igualmente, por habitação.
vou ver isso em Lisboa e em Cascais, que neste pelo menos para moradias não fala nada disso.-
ADROatelier
- 10 maio 2020
Certíssimo. Devemos aferir caso a caso.Colocado por: marco1Adro
não é luta de galos, trata-se de aferir muito bem se a questão está posta em termos de fundamentalismos legalistas ou se o âmbito da lei tem realmente esse alcance
não vou assim sem mais nem menos andar a dizer ás pessoas que não é legal alterarem a tipologia das suas habitações, é preciso ter mesmo a certeza disso e não com a generalidade do artigo 6 do RGEU
não fiquei convencido com isso do estacionamento em várias camaras sempre vi pelo numero de fogos do edifício e nas habitações unifamiliares igualmente, por habitação.
vou ver isso em Lisboa e em Cascais, que neste pelo menos para moradias não fala nada disso.-
ADROatelier
- 10 maio 2020 editado
Resolvi juntar uma imagem do PDM de Cascais, onde está expresso o que falei.
Artigo 122º - Critérios para projectos de estacionamento público ou privativo
Ponto 9. Os parâmetros de dimensionamento do estacionamento automóvel são os constantes do
quadro seguinte:
Portanto, como vê, no caso das moradias por exemplo, está definido pela tipologia.Colocado por: marco1
vou ver isso em Lisboa e em Cascais, que neste pelo menos para moradias não fala nada disso.0.0310 seg. NEW-
