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  1.  # 1

    Boa tarde,

    Comprei um apartamento em Lisboa inserido num prédio antigo que não tinha condomínio estabelecido. Há uns tempos começaram a haver infiltrações graves na minha casa. Sempre que chovia muito, chovia também no meu apartamento. As casas em cima estavam vazias (penhoradas) e o vizinho que está por baixo sempre me acusou de causar as infiltrações na casa dele por isso não se quis mexer. Depois de ter arranjado o telhado os problemas ficaram resolvidos.

    No entanto, acabei eu por pagar do meu bolso o arranjo do telhado porque o prédio estava praticamente abandonado. Agora os vizinhos (antigos e novos) querem-se juntar e constituir condomínio. Estou de acordo mas gostava de saber se posso descontar o valor já pago pelo arranjo do telhado quando começarmos a fazer mais obras no prédio? Por lei terei direito a descontar esse valor nos gastos do condomínio?

    Obrigada desde já
  2.  # 2

    Colocado por: Joana FranciscoEstou de acordo mas gostava de saber se posso descontar o valor já pago pelo arranjo do telhado quando começarmos a fazer mais obras no prédio? Por lei terei direito a descontar esse valor nos gastos do condomínio?
    Em termos legais não sei se pode ou não. Agora é justo que o possa fazer. Contacte uma empresa de gestão de condomínios, veja o custo da mesma, quando assim é,mais vale colocar alguém a gerir o condomínio, que realmente saiba o que está a fazer,e que se mexa sempre que os condóminos entrarem em incumprimento.
  3.  # 3

    Colocado por: HAL_9000que realmente saiba o que está a fazer,


    coisa rara nesse meio. Conheço 2 realmente competentes, o resto é mato, que sobrevive a roubar nas obras de manutenção, porque o preço para a gestão é a rapar para ganhar o "tacho"
  4.  # 4

    Colocado por: Joana Francisco
    No entanto, acabei eu por pagar do meu bolso o arranjo do telhado porque o prédio estava praticamente abandonado. Agora os vizinhos (antigos e novos) querem-se juntar e constituir condomínio. Estou de acordo mas gostava de saber se posso descontar o valor já pago pelo arranjo do telhado quando começarmos a fazer mais obras no prédio? Por lei terei direito a descontar esse valor nos gastos do condomínio?

    Obrigada desde já


    Não.
    O que mais poderia acontecer, seria exigir do vendedor da sua fracção uma revisão do valor da compra, caso tenha sido ludibriado no negócio, o que poderá ser difícil provar, quando sabia que estava a comprar habitação em prédio muito antigo.
  5.  # 5

    Minha estimada, laborou em alguns erros, no entanto, e não obstante ter involuntariamente neles incorrido, em bom rigor, não os vejo susceptíveis de colocar em crise o seu legitimo desiderato, para o qual, sou da opinião que tem fundamentadas razões, devidamente almofadadas na letra da lei, para se ter reembolsada da "totalidade" das despesas por si havidas suportadas na feitura da competente reparação, que além de urgente se teria indispensável (cfr. art. 1427º CC), e sem que houvesse um administrador efectivo eleito pela assembleia condominial (cfr. nº 1 art. 1435º CC), ou nomeado pelo tribunal (cfr. nº 2 art. 1435º CC), ou ainda um administrador provisório... (cfr. art. 1435-A CC), com fundamento no enriquecimento sem causa (cfr. 474º CC).

    Isto porque, à luz do art. 1427º CC, o condómino só terá direito a receber o que gastou com reparações nas partes comuns se estas forem “ indispensáveis”, “ urgentes” e levadas a efeito “ na falta ou impedimento do administrador”, pelo que na falta destes elementos, a acção não procede.

    Destarte, a natureza subsidiária da obrigação de restituição por enriquecimento sem causa (citado art. 474º) impõe que a parte, que dispõe de outro meio de ser indemnizado ou restituído, deduza pedido subsidiário (cfr. art.o 469º do CPC) se quiser ressarcir-se com base no enriquecimento sem causa, porquanto o enriquecimento constitui um dos elementos constitutivos do direito à restituição com base no enriquecimento sem causa, tem de ser alegado enquanto facto integrativo desta causa de pedir, pelo que, a circunstância da Joana pretender legitimamente ressarcir-se das despesas que efectuou nas partes comuns do condomínio alegando indispensabilidade e urgência (citado art. 1427º) mesmo que não se venham a provar estes dois requisitos exigidos na lei, não significa que essas despesas sejam inexoravelmente exigíveis ao condomínio com base no enriquecimento sem causa (cfr. art. 473º do CC).

    Assim sendo, importa pois ressalvar que os factos que integram a sua causa de pedir (que se presume que se funda no preceituado no art. 1427º do Código (“as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”) compreenderão os factos que fundamentam cabalmente a figura do enriquecimento sem causa.

    O enriquecimento sem causa constitui em bom rigor a base da sua fundamentação, porquanto tem-se esta figura integrada pelos factos jurídicos que a lei (art. 473º tipifica:
    - Enriquecimento (do património dos seus consortes que beneficiam do facto de alguém ter suportado as despesas que impendem sobre todos);
    - sem causa justificativa (nada a obriga a suportar exclusivamente tais despesas, relativamente a partes comuns, em benefício do edifício);
    - à custa de outrem (do seu património pessoal)

    Importa ainda sublinhar que compete-lhe a si o ónus da prova (cfr. art. 342º CC) de que houve enriquecimento dos seus consortes, à sua custa. E mesmo que se venha a alegar a falta de ambos esses requisitos, importa observar que o condómino que por sua iniciativa realizou obras no edifício fora dos condicionalismos referidos no art. 1427º do CC não pode ainda assim deixar de alegar factos que justifiquem o direito ao ressarcimento dessa quantia por parte de todos os condomínios, os sem excepção, mesmo que tenham adquirido as suas fracções após a feitura das referidas obras, porquanto, sobre essas dívidas respondem aqueles pela ambulatoriedade das mesmas.

    Neste sentido, existem fundamentalmente duas orientações, ambas afirmando que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações reais. No entanto, há os que entendem que algumas dessas obrigações não terão a característica da ambulatoriedade, e aí serão exigíveis ao anterior proprietário que a elas estava vinculado. Outros entendem que as obrigações contidas naquele normativo legal são obrigações propter rem puras, respondendo por elas o actual proprietário.

    Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? De entre outros motivos, o adquirente, novo proprietário, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar, que lhe permitam formar a sua decisão de comprar, para além das que o alienante estará obrigado a prestar, tais como o teor do Regulamento em vigor no Condomínio, despesas já aprovadas para obras ainda não executadas, quotas em dívida; junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a área da sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.

    Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.

    À luz destes ensinamentos, pode e deve exigir o reembolso das despesas por si havidas suportadas (descontando-se obviamente o valor correspondente à sua própria permilagem). Se os condóminos não aceitarem esta sua legitimidade, pode e deve recorrer à justiça (preferencialmente um Julgado de Paz se o houver no seu Concelho e se o valor da causa se contiver dentro dos limites a apreciar pelo Julgado, ou pelo Tribunal), peticionando em quaisquer dos casos, o valor em causa, juros de mora e custas.

    Edit: Olvidei abordar um outro pormenor, mas no limite, se o valor não se tiver muito elevado, pode chegar a um acordo em plenário para se efectuar um acerto de contas, cuidando que o teor do mesmo fique devidamente lavrado em acta...
    Concordam com este comentário: Costa53
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar, Joana Francisco
  6.  # 6

    Colocado por: RRoxxcoisa rara nesse meio. Conheço 2 realmente competentes, o resto é mato, que sobrevive a roubar nas obras de manutenção, porque o preço para a gestão é a rapar para ganhar o "tacho"
    Também não digo que não. Até ver não tenho razões de queixa da empresa que faz a gestão do condomínio do meu prédio, lá encetam as necessárias diligências para cobrar o devido condomínio aos prevaricadores, tratam da manutenção do edifício. Agora quando tive uma situação realmente complicada no telhado, se quis brevidade na resolução também tive de ser eu a mexer-me.

    Contudo acho que essa gestão feita por uma empresa, a probabilidade de dar problemas, é sempre menor. é a minha opinião, mas vale o que vale
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Joana Francisco
 
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